Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — «подушка» для договора аренды

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Как показывает практика, многие компании, сдающие в аренду свое имущество, прописывают в договоре условие по внесению арендатором обеспечительного платежа.

Тем самым арендодатели страхуются от возможных рисков, связанных с неисполнением арендатором своих обязанностей.

О том, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора аренды с обеспечением и какие налоговые последствия ждут арендодателей и арендаторов в части обеспечительного платежа — наша статья.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— неустойкой,

— залогом,

— удержанием вещи,

— поручительством,

— гарантией независимой стороны,

— задатком,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается.

Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной.

Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Обеспечение в договоре аренды

Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:

— составляется в отношении дорогостоящего имущества;

— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

— действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;

— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Составляем договор

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

— конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

— объем средств, вносимых в обеспечение;

— порядок внесения и использования платежа;

— порядок пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

— порядок изменения размера обеспечительного взноса;

— порядок возврата обеспечительного взноса.

Внесение обеспечительного платежа

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

— срок, в который перечисляется платеж, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

— вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору.

На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих обеспечительный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки обеспечительного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование обеспечительного платежа

Как мы уже сказали, обеспечительный платеж может использоваться:

— на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

— на оплату арендной платы за завершающие периоды действия договора аренды, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендодатель должен известить арендатора о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться соответствующими документами.

Форма такого извещения (уведомления) может быть приведена в приложении к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат обеспечительного платежа

Варианты использования суммы обеспечения по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты последнего периода аренды, то иными возможными вариантами могут быть:

— возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу, если отраженные в договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней.

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

— распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

— переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Условия об обеспечительном платеже могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример

Оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 обеспечительный платеж в размере 50 000 руб.

2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1 Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его невозмещении Договор подлежит расторжению.

3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что сделка подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

А теперь рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа у сторон договора аренды. Сразу скажем, он будет зависеть от условий договора и от того, какую функцию выполняет обеспечительный платеж. Рассмотрим различные ситуации.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер

Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.

НДС

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.

Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции.

По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг.

Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/384847/

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Что делать, если

    Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
    1

    Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая вносится одной из сторон договорного обязательства в пользу другой в качестве обеспечения его исполнения. Речь может идти не только о деньгах, но и об акциях, облигациях или иных ценных бумагах. Данный институт регулируется §8 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и введен в действие с 01.06.2015.

    Обеспечительный платеж для арендодателя — это своего рода гарантия того, что при нарушении арендатором договора либо при нанесении им ущерба помещению убытки будут возмещены за счет этих денег.

    Если в течение всего срока аренды ничего такого не случилось, арендодатель возвращает обеспечительный платеж. По общему правилу проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ (то есть проценты за период пользования денежными средствами), на сумму обеспечительного платежа не начисляются, хотя у сторон есть возможность предусмотреть в договоре иное.

    2

    Рассмотрим применение обеспечительного платежа. По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

    Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет  арендодателю обеспечительный платеж.

    В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением.

    Если же арендатор выполнял все свои обязательства по договору аренды, то после прекращения действия договора арендодатель должен вернуть ему весь обеспечительный платеж.

    3

    На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

    Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.

    Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

    Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

    • определить обеспечиваемое обязательство;
    • указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);
    • согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
    • установить срок возврата обеспечительного платежа. И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.

    4

    Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж.

    Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа.

    Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором). Для зачета достаточно волеизъявления одной из сторон, поэтому согласия арендодателя на зачет не потребуется.

    Если произвести зачет не представляется возможным, тогда все-таки придется обратиться за судебной защитой с соответствующим исковым требованием.

    Источник: https://marketmedia.ru/media-content/chto-delat-esli-obespechitelnyy-platezh/

    Обеспечительный платеж

    Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

    Получающая сторона не включает обеспечительный платеж в доходы. Компания, которая перечислила платеж, не списывает его в расходах. Посмотрите проводки по учету обеспечительного платежа.

    Два скрытых дохода, которые налоговики сейчас ищут на упрощенке: узнайте, как учесть обеспечительный платеж >>

    Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса).

    Обеспечительный платеж является одним из них.

    Суть его в том, что одна из сторон договора перечисляет на счет контрагента определенную сумму, которую последний возвращает при надлежащем исполнении обязательств или не возвращает, если обязательства не выполнены.

    Подробнее о том, для чего нужен обеспечительный платеж, рассказали эксперты Системы Главбух.

    Условие об обеспечительном платеже предполагает стимулирование должника к исполнению принятых на себя обязательств надлежащим образом. Кроме того, такой платеж предотвращает или уменьшает риск негативных последствий, связанных с неисполнением обязательств.

    Несмотря на то что обеспечительный платеж достаточно широко используется на практике, особенно в арендных отношениях и в отношениях между заказчиком и подрядчиком в строительстве, гражданским законодательством его применение на данный момент никак не регламентировано. Из чего следует, что основным регулирующим документом является именно договор. В договоре (либо в отдельном соглашении к нему) следует прописать:

    • сумму обеспечительного платежа;
    • порядок его перечисления;
    • обязательства, исполнение которых обеспечивает данный платеж;
    • условия, при которых платеж подлежит возврату (если он возвратный);
    • порядок возврата;
    • порядок зачета при надлежащем исполнении обязательств (в счет окончательного расчета или просто расчета);
    • порядок зачета в случае ненадлежащего исполнения обязательств (в счет уплаты штрафных санкций, возмещения убытков и т. д.).

    Узнайте, какие еще условия предусмотреть в договоре с контрагентом >>

    Встречается несколько вариантов применения обеспечительного платежа:

    • по истечении срока действия договора и при отсутствии претензий к качеству выполненных работ обеспечительный платеж подлежит возврату либо зачету в счет расчетов по договору;
    • соответствующая сторона при наступлении определенных обстоятельств обязана внести обеспечительный платеж или возвратить его часть;
    • зачет платежа в счет компенсации негативных последствий, наступивших в результате действий (бездействия) исполнителя. Зачет производится при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (например, в счет неустойки либо штрафа за ненадлежащее исполнение договора).
    Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен

    Обеспечительный платеж у передающей стороны

    Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Обращаем внимание на то, что, если в договоре содержится условие о возможности зачета, обеспечительный платеж выполняет уже две функции, то есть выступает и как средство обеспечения, и как средство платежа.

    Бухгалтерский учет

    Обеспечительный платеж расходом не является. Поэтому на момент перечисления его следует отразить в составе дебиторской задолженности (п. 3 , 16 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н) на отдельном субсчете.

    Подробнее о том, как отразить обеспечительный платеж в бухучете, рассказали эксперты Системы Главбух.

    И одновременно на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (списание с него производится по мере погашения задолженности):

    ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по обеспечительным платежам» КРЕДИТ 51

    • перечислен обеспечительный платеж;

    ДЕБЕТ 009

    • отражена сумма выданного обеспечения;

    ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по обеспечительным платежам»

    • возвращен обеспечительный платеж;

    КРЕДИТ 009

    • списана с учета сумма выданного обеспечения.

    Расход у исполнителя (скажем, подрядчика) может возникнуть только в тот момент, когда обеспечительный платеж будет зачтен в счет неустойки (штрафа и т. д.) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. То есть в момент признания санкций самой организацией либо в момент вступления в силу судебного решения, если такой зачет организация обязана произвести по решению суда.

    Узнайте, как списать обеспечительный платеж в бухучете >>

    В соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99 штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров относятся к прочим расходам. Все эти санкции, а также возмещение причиненных организацией убытков принимаются к учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией:

    ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 «Расчеты по обеспечительным платежам»

    • признана (присуждена) неустойка (штраф) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

    У передающей стороны в дальнейшем может возникнуть расход в виде арендной платы (например, у арендатора, внесшего обеспечительный платеж до начала пользования имуществом). Но на учет расходов обеспечительный платеж не влияет.

    Он в таком случае просто начинает исполнять функцию платежа. А расход у арендатора отражается в обычном порядке – на дату составления акта об оказании услуги либо на дату, предусмотренную договором, допустим на последнее число месяца:

    ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60

    • учтена стоимость аренды за текущий месяц;

    ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

    • выделен НДС со стоимости аренды;

    ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

    • принят к вычету НДС со стоимости аренды;

    ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76 «Расчеты по обеспечительным платежам»

    • зачтен обеспечительный платеж (часть платежа) в счет оплаты аренды.

    Налоговый учет

    Выдача обеспечительного платежа не является у передающей стороны расходом (п. 32 ст. 270 Налогового кодекса). Расход может возникнуть в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств. Они включаются во внереализационные расходы на основании подпункта 13 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса.

    Подробнее о том, как учесть обеспечительный платеж при расчете налога на прибыль, рассказали эксперты Системы Главбух.

    Затраты, произведенные за счет обеспечительных платежей (если договором предусмотрена такая возможность), в целях налогообложения прибыли учитываются в общем порядке – в зависимости от вида расходов. Например, арендная плата, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, относится к прочим расходам.

    Датой их признания является дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода (подп.

    3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Значит, при наличии соответствующего условия в договоре дата зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы (по фактически оказанным услугам) может считаться датой признания расхода в налоговом учете.

    У принимающей стороны учет тоже зависит от условий, предусмотренных в договоре (о возврате, зачете и т. д.).

    НДС

    Обеспечительный платеж не следует путать с авансом, залогом и задатком. Все они близки по сути – дают заказчику некую гарантию исполнения договора. Что и приводит к сложностям при исчислении НДС.

    Узнайте, как рассчитать НДС с обеспечительного платежа >>

    Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса, дата получения оплаты в счет предстоящих поставок, выполнения работ, оказания услуг является моментом определения налоговой базы.

    И, пользуясь отсутствием четкого нормативного регулирования, налоговые органы при проверках зачастую требуют начислить налог при получении обеспечительного платежа.

    Судьи с этим согласны, если обеспечительный платеж по условиям договора исполняет также и расчетную функцию (письмо Минфина России от 2 февраля 2011 г. № 03-07-11/25, постановление ФАС Поволжского округа от 24 марта 2011 г. по делу № А12-16130/2010).

    Но есть и противоположные решения. В постановлении ФАС Московского округа от 27 апреля 2011 г.

    № КА-А40/3679-11 арбитры решили, что НДС с суммы обеспечительного платежа, который не является ни авансом, ни задатком, начислять не нужно.

    Уточним: задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса).

    Эксперты на примерах разобрали, как учесть обеспечительный платеж. Посмотреть лекцию можно в программе «Ведение учета».

    А в постановлении ФАС Московского округа от 17 июля 2007 г. № КА-А40/6494-07 подчеркнуто, что полученное гарантийное обеспечение не признается объектом налогообложения, поскольку не является операцией по реализации.

    Так что решающим аргументом служит условие договора о том, что денежные средства выполняют только обеспечительную функцию и не имеют признаков аванса.

    Подробнее о том, как учесть обеспечительный платеж при расчете налогов, рассказали эксперты Системы Главбух.

    Еще один спорный вопрос: должен ли получатель начислить НДС при зачете обеспечительного платежа в счет уплаты штрафных санкций? Контролирующие органы считают, что НДС нужно начислить, так как эти суммы связаны с оплатой реализованных товаров, работ, услуг (письмо Минфина России от 17 августа 2012 г. № 03-07-11/311).

    При таких обстоятельствах, если организация решит придерживаться официальной позиции, в момент зачета ей надо начислить НДС с зачитываемой суммы по расчетной ставке 18/118 (вторая сторона принять НДС к вычету при этом не сможет).

    Однако следует обратить внимание на то, что во всех приведенных письмах финансового ведомства речь идет только о несвоевременной оплате услуг.

    В письме же ФНС России от 9 августа 2011 г. № АС-4-3/12914@ прямо указано на то, что при получении покупателем штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора поставщиком товаров (работ, услуг) нормы (подп.

    2 п. 1 ст. 162) Налогового кодекса не применяются. И что оснований для включения налога при расчете государственным заказчиком сумм штрафов, пеней и иных санкций за нарушение обязательств по госконтрактам не имеется.

    Судьи считают, что на суммы полученных штрафных санкций (в том числе и за нарушение сроков оплаты) НДС не начисляется, поскольку с оплатой товаров, работ или услуг они не связаны (постановления ФАС Московского округа от 1 декабря 2011 г. по делу № А40-33299/11-140-146 и др.).

    Дорогой коллега, сегодня 6 месяцев подписки в подарок. Читайте «Главбух» полгода бесплатно!

    Узнать больше

    На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону 8 (800) 505-87-17.

    Источник: https://www.glavbukh.ru/art/21551-buhgalterskiy-i-nalogovyy-uchet-obespechitelnogo-plateja

    Возвращение страхового депозита: в каком случае, когда и сколько?

    Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

    Тэги: Аренда квартир, Аренда комнат, Аренда студий, Аренда домов, Аренда таунхаусов, Без посредников

    В арендных отношениях обеспечительный платеж играет важную, если не сказать ключевую роль. Как правило, условия договора аренды (найма) всегда предусматривают обеспечительный платеж, который именуется чаще как «страховой депозит», в размере не менее месячной суммы арендной платы.

    Эта сумма служит обеспечением возмещения возможного ущерба квартире и имуществу собственника, причиненного проживающими в квартире лицами в период действия договора аренды.

    Как выглядит обеспечительный платеж в арендных отношениях, оформленных официально? Платить с него налог или нет? Можно ли его учитывать как плату за последний месяц аренды? В какой момент он должен быть возвращен?

    «Законодательно понятие обеспечительный платеж введено в Гражданский кодекс с 1 июня 2015 года. До этого обеспечительный платеж широко применялся на практике, так как закон предусматривал возможность обеспечения обязательств иными, не предусмотренными в законе способами, — рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России. –

    С момента введения специальной статьи появилась возможность делать ссылку именно на норму закона, что стало, конечно, более удобным для понимания.

    Обеспечительным платежом может быть в том числе обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. На сумму обеспечительного платежа проценты не начисляются».

    Это не плата за последний месяц!

    При начале арендных отношений чаще всего возникает спор о том, может ли сумма обеспечительного платежа быть засчитана за последний месяц срока проживания в квартире. Конечно, арендаторы настаивают на наличии такого условия в договоре. Опытные собственники категорически против этого, и небезосновательно.

    https://www.youtube.com/watch?v=GmvyZU9OrzQ

    По закону для зачета встречного однородного требования достаточно заявления одной стороны. И в этом случае зачет возможен только при составлении предварительного акта осмотра квартиры с подтвержденным фактом отсутствия ущерба. Что это означает на практике? За месяц до окончания срока аренды стороны должны встретиться в квартире, тщательно ее осмотреть и составить акт о том, что ущерба нет.

    Однако это редко работает на деле. Потому что, во-первых, квартира, в которой проживают, естественно, не является пустой, в ней много вещей и мебели, что часто не позволяет увидеть скрытый ущерб или недостатки. Во-вторых, это неудобно для сторон — встречаться и тем самым нарушать спокойное проживание в квартире.

    В-третьих, арендаторы, как правило, забывают о предварительном осмотре и просто засчитывают депозит за последний месяц. То есть не платят собственнику последнюю арендную плату.

    И тогда собственник находится в достаточно незавидном положении: денег ему не заплатили, есть ли ущерб в квартире, он не знает, и после выезда и освобождения квартиры именно ему придется «бегать» за арендатором, чтобы получить возмещение за причиненный ущерб.

    Поэтому лучше, советует Галина Баркус, иметь обеспечительный платеж как обособленную денежную сумму, независимую от арендной платы.

    Этой точки зрения придерживаются и налоговые органы, и консультанты.

    Ведь вопрос об обложении суммы обеспечительного платежа НДФЛ 13% возникает при каждой сделке, где собственник действует как физлицо, и в особенности если договор заключается с юридическим лицом.

    В этом случае у арендатора возникает функция налогового агента, и он удерживает 13% при каждой выплате денежных средств. А как быть с депозитом? Тоже удерживать? Ведь это не доход, говорят собственники — и они правы. Обратимся за разъяснениями к Минфину.

    Налогообложение обеспечительного платежа

    Согласно Письму Минфина России, денежные средства обеспечительного платежа должны быть каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, а экономическая выгода в любом случае присутствует, если режим банковского счета, на который перечислены деньги, позволяет их расходовать.

    Как мы видим, обособить эту сумму на практике получится с трудом. Поэтому чаще всего бухгалтер арендатора удерживает налог 13% с суммы обеспечительного платежа. При возврате суммы обеспечительного платежа такой удержанный налог будет считаться излишне удержанным, и в этом случае налоговый агент возвращает его из бюджета самостоятельно, без участия собственника.

    Собственник возвращает депозит в полученной сумме без налога.

    Если же собственник ИП и применяет УСН (6%), он не включает суму депозита в налогооблагаемый доход. На это также имеется четкая позиция Минфина: обеспечительный платеж, который будет возвращен арендатору, в доходах арендодателя не учитывается. В любом случае, необходимо предусматривать возвратный характер депозита и его только обеспечительную функцию, без условия зачета в арендную плату.

    Получается, индивидуальным предпринимателям повезло больше: налог с суммы обеспечительного платежа они не платят.

    А для физлиц при заключении договора с компанией будет приоритетно мнение бухгалтера: посчитает ли он нужным удержать налог или нет. В 90% случаях компании удерживают НДФЛ с суммы страхового депозита. И об этом нужно обязательно предупредить собственника до момента подписания договора аренды.

    Согласуйте сумму ущерба

    Возврат страхового депозита тесно и неразрывно связан с согласованием суммы ущерба, причиненного имуществу собственника в период аренды. Чтобы у арендодателя не возникло просрочки в возврате денежных средств, необходимо четко прописать в договоре процедуру и сроки возврата, советует юрист.

    Срок возврата может быть исчислен только после согласования обеими сторонами суммы ущерба в письменной форме.

    С даты прекращения договора аренды срок возврата суммы обеспечительного платежа исчисляется только при условии либо отсутствия ущерба, что будет зафиксировано в акте возврата квартиры, либо в случае, если сумма ущерба согласована сторонами в момент возврата квартиры. Такое тоже бывает, но редко.

    Во всех остальных случаях срок перевода денежных средств может быть исчислен после подписания сторонами двустороннего документа с согласованной суммой ущерба.

    Таким документом может быть акт о взаимных расчетах, соглашение об установлении суммы ущерба, иной подобный документ. До момента согласования суммы ущерба арендодатель вправе удерживать страховой депозит.

    Для отсутствия затягивания сроков любой стороной рекомендуется указать в договоре процедуру согласования ущерба: срок предоставления сметы расходов, срок ответа на претензию, порядок привлечения независимого эксперта и предмет проведения экспертизы, установление факта ущерба или естественного износа, распределение расходов на эксперта между сторонами.

    «Недавно у нас был случай, когда арендатор попросил оплатить экспертизу за счет средств страхового депозита, то есть собственник должен был оплатить сумму услуг эксперта из суммы депозита.

    Владелец квартиры правомерно отказался, так как обеспечительный платеж — это целевые денежные средства, которые можно использовать только по назначению, предусмотренному условиями договора, — рассказывает Галина Баркус. — А услуги эксперта, как правило, не включены в это целевое назначение.

    По условиям договора аренды страховой депозит является обеспечением исполнения обязанности арендатора по возмещению возможного ущерба квартире и имуществу».

    Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/23/vozvrasenie-strahovogo-depozita--v-kakom-slycae--kogda-i-skol_ko-/

Юрист ответит
Добавить комментарий