Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?

Электронная подлость: как лишиться жилья в один клик

Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?

В Госдуму внесли законопроект, который призван защитить россиян от подделок электронных подписей. Законодательство в этой сфере будет ужесточено в случае принятия поправок.

В последнее время уязвимостью в системе начали пользоваться мошенники, которые занимаются отъемом недвижимости. Система, изначально задуманная для того, чтобы облегчить людям жизнь, в итоге создает им проблемы на ровном месте.

Как россияне лишаются своих квадратных метров одним кликом и можно ли вернуть квартиру после того, как мошенники переписали ее на себя, — разбирались «Известия».

Получили, расписались

В столичном регионе за минувший месяц было зарегистрировано уже два случая мошенничества с недвижимостью, при которых использовали поддельные электронные подписи. Обе сделки удалось провести через портал Росреестра. Причем в первом случае собственник даже не имел электронной подписи, которая должна храниться в базе.

О том, что квартира была «подарена» другому лицу, владелец квартиры узнал, получив платежный документ на чужую фамилию.

Во втором же случае мошенники использовали старые паспортные данные владельца недвижимости.

Афера вскрылась после того, как мужчина решил оформить резидентное разрешение на парковку, но получил отказ из-за того, что более не является собственником жилья, сообщает «Коммерсантъ».

ТАСС/Александр Рюмин

По данным Минкомсвязи, в России насчитывается около 500 удостоверяющих центров, в которых можно получить электронную подпись. В Росреестре настаивают на усилении контроля, а новый законопроект предполагает, что вносить сведения в ЕГРН с использованием электронных документов можно будет лишь с предварительного согласия собственника.

Владелец квартиры может подать заявление в Росреестр о том, что любые сделки с недвижимостью можно совершать только в его личном присутствии. Однако, по словам автора законопроекта председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, даже наличие такого документа не может обезопасить граждан в полной мере.

«На практике применение такого способа идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, не защищено от риска получения ключа проверки электронной подписи неуправомоченным лицом.

В последнее время выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью — путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме», — говорится в пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму 11 июня.

Закон написан

По время заседания, на котором рассматривался вопрос об ужесточении контроля за использованием электронных подписей, лидер ЛДПР Владимир Жириновский призвал навести порядок в этой сфере и связал текущее состояние дел с недостаточным профессионализмом людей, которые принимали закон.

«Появились мошеннические схемы с электронной подписью.

Мы же здесь приняли соответствующий закон — кто его готовил, где аппарат, где юристы?! Неужели нельзя было предусмотреть с самого начала, что по вопросам недвижимости не должно быть никаких электронных подписей, подписи ставить на договорах купли-продажи обязательно у нотариуса, живьем, обычной ручкой с синими чернилами? Любой мошенник может вот сейчас вас лишить жилья — вы отобьетесь, но полгода будете бегать по судам, по прокуратурам, а в вашем доме будет жить другой человек», — возмутился лидер ЛДПР. Одновременно он призвал принять закон, который защитит одиноких людей от незаконных сделок с недвижимостью.

Цифровую подпись можно использовать не только для осуществления сделок с недвижимостью, но и при дистанционном оформлении документов, а в ряде случаев при получении кредитов в микрофинансовых организациях. Зачастую мошеннические схемы связаны с оформлением юридических лиц на граждан, которые об этом даже не подозревают.

Самих удостоверяющих центров должно стать меньше, а отбор в них гораздо жестче, рассказал в интервью «Известиями» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

«Электронная подпись, к сожалению, в последнее время стала инструментом многих преступлений, мошенничества, в том числе при переходе из одного негосударственного пенсионного фонда в другой, при продаже жилья, при оформлении кредитов. Поэтому необходимо навести порядок.

Правительство подготовило законопроект по наведению порядка с удостоверяющими центрами. Их будет меньше, будут очень жесткие требования, в том числе к капиталу таких удостоверяющих центров. Им будет что терять, если они что-то нарушат.

Ну и наши силовые структуры будут более серьезно подключены к этому вопросу по контролю за электронной подписью и правильному использованию», — подчеркнул Аксаков.

В Федеральной нотариальной палате также предостерегли об опасностях, связанных с применением цифровых технологий в сфере купли-продажи недвижимости.

Без объективного контроля такие операции могут быть сопряжены с большим риском мошенничества.

Электронная подпись может упростить работу мошенников, причем жертвами могут стать не только пожилые люди, но и молодежь, активно пользующаяся мобильными приложениями.

«В эпоху цифровизации нотариальное сообщество позаботилось о дополнительных мерах защиты документов в «цифре». Удостоверяя электронный документ, нотариус делает это своей усиленной квалифицированной электронной подписью.

Документ направляется в государственные реестры, выдается человеку на специальном носителе или пересылается по безопасным каналам на его почту, и он также хранится в единой информационной системе нотариата, что исключает его подделку», — отметили в Федеральной нотариальной палате (ФНП)

Быстрые деньги

Благодаря удобству формат электронной подписи стал более популярным в России, но вместе с тем электронная подпись дает возможность мошенникам обогатиться за чужой счет. В этом, по мнению преподавателя юридического факультета МГИМО, адвоката Виктории Данильченко, могут быть замешаны недобросовестные сотрудники удостоверяющих центров.

«Неправомерное использование электронной подписи (подделка или регистрация на третье лицо) в отъеме жилья встречается редко, но, на мой взгляд, в скором будущем мы будем слышать о таких историях всё чаще и чаще. Зачастую соучастниками мошеннических схем становятся и сотрудники специализированных удостоверяющих центров, которые и выдают электронную подпись», — поясняет Данильченко.

По ее словам, в центрах оформления электронной подписи мошенники пытаются использовать поддельные паспорта или просроченные документы.

ТАСС/Станислав Красильников

«Минкомсвязь уже предоставило проект поправок в Уголовный кодекс РФ, предусматривающих наказание для сотрудников таких центров в виде штрафа до 300 тыс. рублей или исправительных работ сроком на два года, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет», — отмечает юрист.

За выдачу электронной подписи с заведомо недостоверной информацией о владельце, согласно законопроекту, грозит наказание вплоть до лишения свободы сроком до пяти лет.

Юристы советуют гражданам не только писать заявления в Росреестр о невозможности проведения сделок без личного участия, но и крайне осторожно обращаться со сканами документов в интернете, поскольку они также могут стать опасными инструментами в руках мошенников.

Исключить мошеннические действия в отношении недвижимости на сто процентов невозможно, потому что для подделки подписи используют фальшивые доверенности. Совершать электронные сделки с недвижимостью можно в течение срока действия подписи, то есть одного года, рассказала «Известиям» юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.

«Случаи доведения преступных действий до регистрации перехода права как правило в большинстве случаев пресекаются на ранних стадиях благодаря взаимодействию управления Росреестра с правоохранительными структурами, нотариатом, судебными приставами и другими органами.

Если гражданину стало известно о совершении в отношении принадлежащей ему недвижимости противоправных действий, нужно незамедлительно обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве в отношении неопределенного круга лиц.

Также признать совершенную сделку недействительной можно в судебном порядке», — уточняет юрист.

Источник: https://iz.ru/889002/anastasiia-chepovskaia/elektronnaia-podlost-kak-lishitsia-zhilia-v-odin-klik

Продажа квартиры у вас за спиной: почему это возможно и как этого не допустить?

Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?
https://www.znak.com/2019-07-03/prodazha_kvartiry_u_vas_za_spinoy_pochemu_eto_vozmozhno_i_kak_etogo_ne_dopustit

2019.07.03

Яромир Романов / Znak.com

Сделку с недвижимостью через подачу документов в электронном виде вскоре будут регистрировать только при условии, что собственник лично уведомил Росреестр о возможности такой формы обращения.

Если сведения о вашей квартире или даче в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не будут дополнены пометкой о том, что эти объекты можно отчуждать на основании заявления, поданного в электронном виде, государство просто не признает такую сделку. Такова суть законопроекта, подготовленного в Госдуме.

Его цель — пресечь новые случаи мошеннической продажи чужого жилья через механизмы электронного документооборота. Мы спросили у юристов, какие еще опасности подстерегают собственников и как их избежать.

В чем именно угроза и как ее снять?

Лазейка для мошенников обнаружилась в законе об электронной или, как еще называют, цифровой подписи, которая имеет силу обычного росчерка на бумаге и может быть использована в том числе при проведении сделок с недвижимостью.

Точнее сказать, вопросы возникли к порядку подтверждения личности заказчика электронной подписи на этапе ее изготовления в специальном удостоверяющем центре, пишет «Российская газета». Выяснилось, что цифровую подпись на имя любого гражданина могут запросто оформить какие-то третьи лица.

Причем сам гражданин, от имени которого будут действовать мошенники, об этом узнает только тогда, когда столкнется с юридическими последствиями.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Именно это произошло с владельцем квартиры, который приобрел автомобиль и решил еще прикупить резидентное парковочное место.

Но в этой покупке ему отказали, сославшись на сведения о том, что еще несколько месяцев назад гражданин продал свою квартиру и, следовательно, больше не может претендовать на машиноместо в составе жилого комплекса.

Выяснилось, что кто-то продал его жилье через подачу документов в Росреестр в электронном виде и с использованием цифровой подписи.

Пока это единичные случаи, но и законодателям быстро стало понятно, что новый вид мошенничества грозит стать массовым.

Когда закон примут, «электронные» сделки с объектами недвижимости будут запрещены — пока их владелец лично не подаст в Росреестр заявление, разрешающее отчуждать его собственность на основании электронного обращения с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Яромир Романов / Znak.com

Что делать, пока закон не начал действовать? 

Собственно, и сейчас есть механизм, который позволяет заблокировать любые сделки с недвижимостью без вашего личного участия (статья 36 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), объясняет юрист «Европейской юридической службы» Людмила Старовойтова.

Для этого нужно обратиться в Росреестр для внесения соответствующей записи в ЕГРН. При ее наличии в реестре никто больше не сможет действовать от вашего имени, даже человек, который предъявит нотариально оформленную доверенность. Удобно, что подать такое заявление можно в любом МФЦ или даже в электронном виде, например, через «Госуслуги».

Платить пошлину не потребуется, а на появление соответствующей записи в ЕГРН закон отводит максимум пять рабочих дней. 

Это хороший способ обезопасить себя от неприятностей, если вы сдаете недвижимость. И особенно если сдаете ее в другом городе.

Известны случаи, когда собственник, пустивший арендатора, спустя несколько месяцев наведывается за очередной платой или просто проверить, как дела. И оказывается перед дверью со смененными замками, за которой живут уже совсем не знакомые люди, искренне убежденные, что купили квартиру у настоящего собственника.  

Как еще могут обмануть и как этому помешать? 

С особым вниманием стоит относиться к выдаче доверенностей на регистрационные действия, советует Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS.

Скажем, при заключении долгосрочного договора аренды, который стороны договорились подготовить и сдать на государственную регистрацию. Казалось бы, все стремятся к тому, чтобы отношения были «узаконены».

И интерес к этому, на радость собственнику, может проявить сам арендатор, заодно предложив выдать на него доверенность, чтобы избавить владельца квартиры от лишней беготни. 

Но трогательная забота может маскировать намерение использовать выданную доверенность в мошеннической схеме…

Так что отвечайте, что вам нетрудно дойти до регистраторов самому. И если мошенник на это не рассчитывал, скорее всего, он просто постарается пропасть из виду.

Наталья Ханина / Znak.com

Что делать, если все-таки вскрылся обман?

Конечно, идти в полицию и в суд. Ваша задача — остановить и развернуть сделку, которая оставила вас без права собственности. Равно как и все возможные последовавшие за ней. Лучше обратиться к квалифицированному юристу, чтобы он подготовил иск в суд о признании недействительными договоров, которые, напомним, имеют правоустанавливающую силу.  

Ваши и без того высокие шансы в суде станут еще значительнее, когда полиция по вашему обращению возбудит соответствующее уголовное дело.

Обман с недвижимостью гарантированно подпадает под часть 4 статьи 159 УК РФ («Мошенничество»), а также под часть 2 статьи 327 УК РФ («Подделка и использование поддельных документов»).

А в случае с применением изготовленной на ваше имя цифровой подписи — еще и под часть 2 статьи 325 УК РФ («Похищение у гражданина паспорта или другого важного личного документа»). 

Источник: https://www.znak.com/2019-07-03/prodazha_kvartiry_u_vas_za_spinoy_pochemu_eto_vozmozhno_i_kak_etogo_ne_dopustit

Как и для чего устанавливается

Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?

2017-07-21T13:44+0300

2017-07-21T13:48+0300

https://realty.ria.ru/20170721/408776812.html

Как и для чего устанавливается “запрет” на сделки с недвижимостью?

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/40263/01/402630143_0:305:3001:1993_1036x0_80_0_0_f1c22b3dc1990743f3dba9572f5a00a2.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

21 июля 2017, 13:47

21 июля 2017, 13:48

Осторожность не бывает лишней, особенно когда речь идет о недвижимости и ее защите от несанкционированных посягательств со стороны мошенников. Сайт “РИА Недвижимость” решил рассказать о таком действенном механизме, как “запрет” на сделки без личного участия собственника.

Требования к документам, предоставляемым для целей государственной регистрации прав, в том числе для  внесения в  ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия, установлены в ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ.

К указанным требованиям, в частности, относятся следующие:

–  текст написан неразборчиво, наименования юридических лиц указаны сокращенно, без указания их мест нахождения, фамилии; имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны не полностью,

– с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. При этом, надлежащими лицами являются:  указанный в ЕГРН собственник жилого помещения, законный представитель  собственника  или представитель по нотариальной доверенности на подачу  заявления о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной  регистрации без личного участия,

– имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в заявлении, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Основаниями для возврата документов являются:

– заявление, поданное в электронной форме, не соответствует установленному формату;

– заявление на бумажном носителе имеет описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать его содержание;

– отсутствие подписи заявителя на заявлении.

В  остальных случаях, при несоответствии представленных на государственную регистрацию документов  регистрация приостанавливается  с указанием срока для устранения указанных недостатков.

Материал подготовлен при помощи: адвоката Анны Минушкиной, начальника юротдела МКА “Арбат” Марины Орловой, эксперты юридической компании Tenzor Consulting Group

Закон исчерпывающим образом устанавливает основания погашении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и смерть правообладателя не является таким основанием.

Закон не предусматривает основанием погашения записи смерть подавшего заявление лица. О прекращении записи должен заявлять вступивший в права наследования новый собственник.

Статья 36 Закона № 218-ФЗ предусматривает только три случая прекращения записи о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости:

1) решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

2) заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

3) вступивший в законную силу судебный акт.

Распоряжаться гражданин может только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Таким образом, наложить запрет можно на продажу только своей доли.

Нет, госпошлина за оформление заявления не предусмотрена.

Однако, согласно ст. 333.33. Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи  ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации,  для физических лиц установлена госпошлина размере  350 рублей.

Правообладатель (законный представитель) должен подать в любое из учреждений (МФЦ, Росреестр, Кадастровая палата) заявление в письменном виде или в виде электронного документа установленной формы, заполненное в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 г. № 920.

Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся в ЕГРН в течение 5 дней со дня подачи документов. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличивается на два рабочих дня.

Закон не содержит перечня документов, необходимого для внесения подобной записи в ЕРГН.

Таким образом, единственным документом для оформления такого “запрета” является само заявление, поскольку иное (свидетельство о праве собственности и т.д.

) могут быть получены МФЦ, Росреестром, Кадастровой палатой в других федеральных органах власти, органах власти субъекта, органах местного самоуправления путем направления соответствующего межведомственного запроса.

При заполнении заявления необходимо обратить внимание на реквизит “Способ получения документов”,  который предусматривает, что регистрационные действия могут быть произведены с выдачей и без выдачи заявителю выписки из ЕГРН. В последнем случае выписка из ЕГРН  может быть получена:

– на бумажном носителе, то есть лично либо посредством почтового отправления, только в случае, если  заявление было представлено в форме бумажных документов,

– на указанный в заявлении адрес электронной почты.

Для начала необходимо сказать, что более правильным с точки зрения закона будет говорить не о запрете на сделки, а о “невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя”. Данный механизм не является новым, появился он еще в 2013 году.

Указанная мера позволяет пресечь мошеннические действия  по:

– реализации (продаже, дарению, мене) недвижимого имущества. Например, в случаях,  если вы утратили паспорт и/или документы на  данное имущество,  вашего отъезда  на длительный срок;

– регистрации в отношении объекта недвижимости аренды, залога и иных ограничений (обременений);

– прекращению  прав собственника на объект недвижимости.

Для этого правообладателю или его законному представителю необходимо подать соответствующее заявление о запрете на сделки с недвижимым имуществом. Принимает его кадастровая палата или МФЦ.

Затем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о запрете, и без вашего присутствия, даже при наличии нотариальной доверенности, никто не сможет провести сделку по вашему имуществу, прекратить право собственности, или наложить обременение за вас.

Следует помнить, что наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной  регистрации без личного участия не препятствует государственной  регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения прав собственника  жилого помещения;  если на государственную регистрацию  представлено:

– вступившее в законную силу решение суда (например, при  банкротстве ипотечного заемщика, если жилое помещение  в залоге у банка),

– требование судебного пристава согласно Федеральному закону “Об исполнительном производстве”,

– и в иных случаях, установленных федеральными законами РФ (например;    судами, органами следствия).

Отменить “запрет” возможно в судебном порядке, по требованию судебного пристава-исполнителя и по заявлению собственника.

На любой объект недвижимости, стоящий на кадастровом учете, будь то квартира, комната, индивидуальный жилой дом или машино-место, может быть оформлена в установленном порядке невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

ЗаконодательствоНедвижимостьРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170721/408776812.html

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?
Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Если продается квартира, которая была приобретена В БРАКЕ (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество.

Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhno-soglasie-supruga

Ошибки собственников недвижимости

Что грозит за продажу квартиры без ведома хозяина?

Люди разные, а ошибки одинаковые. Примерно такой вывод делаешь после обращения большинства собственников недвижимости. Перестаешь удивляться повторяющимся вопросам и наблюдать, как владельцы квартир и домов наступают на одни и те же грабли. Скитаются по тем же лабиринтам из-за своих заблуждений и просчетов, теряют время и деньги.

Ошибки собственника = выгода покупателя

Не учат в школах и институтах, как продавать квартиры и дома. Это проблема одного характера, как и вопросы с созданием семьи, воспитанием детей, личного выбора жизненного пути. Люди женятся и разводятся, дети вырастают и становятся полезны социуму, а другие, прям, вредят всем окружающим. А как выбрать цели в жизни, так тут вообще одни ошибки и грабли.

С недвижимостью, о чудо, все также – достаточно ошибок, проблем, а иногда и разочарований. Ну, нет идеальной формулы, как продать и купить квартиру. Нельзя прочитать статью или книгу и стать, как идеальным продавцом недвижимости, так и покупателем. Собственники желают продать подороже, а покупатели купить подешевле. Конфликт интересов налицо.

Даже, если ты риэлтор и продал сотню-другую объектов недвижимости, ты не всегда можешь понять истинные причины, почему некоторые клиенты продают и покупают. Это их эмоции, проблемы и возможности. Это как, одним людям нравятся определенные люди, а другим они не симпатичны. У каждого свой внутренний калькулятор красоты и привлекательности.

https://www.youtube.com/watch?v=Otu0mdOFLyQ

Собственники недвижимости отталкиваются в купле-продаже от своего жизненного опыта. Сначала появляется причина продажи квадратных метров. Например, улучшение жилищных условий, переезд на другое место жительства, продажа инвестиционного имущества. Еще семейные обстоятельства, как развод с разделением имущества и другие причины.

И так как у нас нет культуры продажи недвижимости, как и культуры продаж, вообще, собственники что-то пробуют делать. Смотрят в интернете аналоги своей недвижимости, спрашивают у близких и друзей, что дальше делать. Одни продают самостоятельно, другие обращаются к услугам риэлторов и агентств. И ошибки совершаются во всех случаях.

Не вина собственника, что он их совершает. Это очередной раз подтверждает, особую роль недвижимости как товара, его уникальность. Почти у всех собственников отсутствует опыт купли-продажи недвижимости. Ведь за свою жизнь человек может раз-два задаваться этим вопросом. Но и застройщики, инвестора, люди, часто меняющие и продающие жилье, тоже совершают ошибки. И очень часто.

Из-за ошибок собственники не дополучают часть денег и тратят больше времени на продажу. Лучше знать наперед какие же действия и причины, как со своей, так и стороны риэлтора избегать. Которые негативно влияют на процесс купли-продажи недвижимости.

Общие ошибки

Продажа без готовых документов

Продавать недвижимость и параллельно оформлять документы, грозит потерей реальных покупателей. Сроки для получения нужных бумаг и ожидание покупателем с лучшим условиями покупки, могут быть разными. Покупатель не будет ждать, а найдет другой вариант.

Лучше не рисковать, а заранее все оформить. Например, узаконить перепланировку, выписать жильцов и заранее найти новое место прописки.

К этому пункту, еще отнес бы вопрос по долгам, кредитам, и коммунальным счетам. По возможности лучше погасить задолженность и только потом начинать процесс продажи.

Завышенные ценовые ожидания

По опыту общения с хозяевами за последние несколько лет, большинство дороже оценивают свою недвижимость, чем реально мог бы дать рынок. Критерии оценки своего жилья – повторяются от клиента к клиенту: столько вложил и хочу вернуть, мне столько надо, соседи продали по такой цене, в доме есть дороже и т.д.

Завышенная стоимость становится причиной отсутствия потенциальных покупателей. Продажа растягивается больше чем на 1-2 месяца. Следующий пункт является следствием этого пункта.

Формирование цены

Собственниками создается неправильная и ошибочная оценка по аналогам, которые размещены на сайтах и в газетах. В открытом доступе достаточно предложений по так называемым «хотелкам». Минимум предложений выставлены по ценам, которые будут привлекательны для покупателя.

Еще собственники формируют стоимость со слов знакомых и друзей. Которые не компетентны в вопросах купли-продажи недвижимости. При этом, часто не являясь заинтересованными в продаже.

Объективной оценка будет, если брать аналоги, близкие по параметрам, которые продаются на момент оценки. Знать спрос на объекты по району, похожие по площади и состоянию. Изучить статистику продаж подобных по описанию вариантов.

Знать спрос и статистику могут профессионалы. Риэлторы используют инструменты, которые сформируют цену, и позволит в первые дни продажи, получить первые звонки.

И за неделю сделать пару показов, а максимум за месяц – продать по лучшим условиям на рынке.

Продажа без согласия других собственников

Супруги, родственники, соседи, будучи совладельцами продаваемого объекта, имеют свою мотивацию и пути решения собственных, жизненных вопросов. Продажа может резко закончиться, если причины и цели у нескольких собственников отличаются.

Продажа части недвижимости, а не всей квартиры или всего дома ограничивает круг потенциальных клиентов. А только привлекает определенную категорию покупателей, которые хотят купить по заниженной цене.

Заранее договорившись, все собственники выиграют, если заранее согласуют свои интересы. Продумают все возможные варианты развития событий.

Без предпродажной подготовки

Когда состояние комнат не товарного вида, это становится поводом торга для покупателя. Недвижимость должна продаваться с чистыми окнами, без пятен на полах и стенах. Санузлы и кухня должны блестеть и пахнуть. Личные вещи в спальнях и помещениях максимально должны не попадать на глаза.

Не нужно рассчитывать на дорогую продажу, если квартира не убиралась месяцами. Средства, потраченные на косметический ремонт, могут впоследствии стать не прямой причиной для покупки. А мотивом, для принятия решения покупки именно ее и по цене большей, чем стоила бы она без косметики.

Боязнь, что узнают соседи

Страх информирования соседей о продаже, сужает потенциальный круг покупателей. Как показывает опыт, часто мотивированные к покупке – это соседи. Они готовы платить больше за то, чтобы поселить своих родителей, детей, знакомых поближе к своему жилью.

Боятся, что посчитают их доход с продажи, что обкрадут, или разобьют стекла. Много разных отговорок слышал, но никогда не получал подтверждений этим домыслам. Как поет Иван Дорн – не надо стесняться. Страх, боязнь и стеснение здесь ограничивают последующее решение собственных вопросов.

Продажа не ЛПР

ЛПР — (аббревиатура) лицо, принимающее решение. Как правило, это невестки, секретарши, другие родственники, друзья и знакомые. Собственник, который не имеет времени на продажу своей недвижимости, может в итоге потерять временные и материальные ресурсы. Когда просит родственника или подчиненного разместить инфо о продаже, а не занимается вопросом самостоятельно.

Если невестка, брат, секретарша без опыта продаж в недвижимости, то и не ответят на вопросы клиентов. Как правило, не знают какая там электропроводка, коммуникации и сантехника. Напутают с ответами покупателя и собьют с решения рассматривать покупку.

Собственники делают медвежью услугу сами себе, когда отдают продажу в руки доверенных лиц. Создавая тем самым испорченный телефон между собой и клиентом. А в случае подключения риэлтора через доверенного, получается винегрет с общением сторон.

Торг

Без смысла торговаться по телефону с клиентом, который его еще не видел.

На просмотрах советую предлагать заполнить оферту на покупку. С указанием встречных условий по стоимости, возможной дате по расчету. Таким образом, собственник поймет истинные намерения покупателя, и в итоге не потеряет в интересах.

С офертами нескольких клиентов, которые хотят купить квартиру, собственник добивается лучших условий.
По домам сейчас этого сложение добиться, так как спрос низкий.

Ошибки с риэлтором

Экономия на комиссии риэлтора

Поиск риэлтора, который работает по минимальной комиссии или бесплатно – занятие бесполезное, лучше уж самостоятельная продажа собственником. Продавать дорого недвижимость за спасибо, профессионал не будет.
Также как и поиск тех, кто дороже оценит объект.

Никто не сможет гарантировать ту цену, которую заявляют. Можно создать условия для продажи, при которых цена будет максимально-рыночной.

Ищите преимущества, а не размер комиссии. Экономию по времени, в несколько недель или месяцев, и вероятность продажи на 5-10-15% дороже, чем продал бы самостоятельно или с помощью других посредников. Инвестиция на поиск и выбор профессионала, в случае продажи своей недвижимости, станет лучшим решением.

Такой же ошибкой будет выбор агента или агентства, по принципу – работы с большой комиссией. Которая, не обязательно является залогом качественной услуги. При выборе риэлтора желательно изучить его подход к предоставлению услуг. Как он продает, что делает, какую рекламу создает.

Работа с несколькими риэлторами, агентствами

Конкуренция в продаже недвижимости нужна между покупателями, а не между риэлторами. Чем больше риэлторов – тем больше вероятность продажи по наихудшим условиям для собственника.

Не нужно подключать нескольких продавцов. Один риэлтор может приобщить коллег к продаже по партнерской системе и должен это сделать в интересах своего клиента.

Сотрудничество без письменного договора

Работать на устных условиях, специалист не будет. Без подписанного договора, отсутствует желание и мотивация заниматься объектом.

С договором стороны фиксируют сроки, условия по стартовой цене, по рекламе и маркетингу. С подписанным договором собственник вправе спрашивать о ходе работы и предъявлять претензии в случае отсутствия результатов.

Выгодно работать по письменному договору обеим сторонам. Собственник понимает, что делает нанятый им риэлтор. А риэлтору будет понятно, что договор – это итог возникновения доверительных отношений между ними.

Выяснение цены

Частое явление при первом звонке, когда собственник хочет узнать от риэлтора о цене. И часто – итоговую, которую заплатит покупатель. В таком случае есть смысл обратиться к гадалкам, результат будет таким же.

Конечную стоимость не знает как риэлтор с собственником, так и сам покупатель

Покупатель может искать объекты в определенных ценовых рамках, «от» и «до». А если объект окажется дороже ожиданий, но будет лучшим из просмотренных ранее, он его купит. Даже заплатит больше, чем готов был вначале поисков.

Задача риэлтора, чтобы он нашел такого покупателя и создал условия, когда покупатель заплатит максимальную цену.

Гарантии продажи по конкретной цене

Собственник должен понимать, что риэлтор, который дает гарантии по цене – шарлатан или не риэлтор вообще, а случайный прохожий. Риэлтору в силах сформировать стартовую цену, при которой он предполагает, что уже завтра будут первые звонки и начнутся просмотры.

Повторю, ни риэлтор, ни собственник, ни покупатель, не знают конечную стоимость недвижимости.
Единственной гарантией может быть – качественно проведенная работа. Полная отдача по продаже квартиры или другого объекта недвижимости за несколько недель и по максимально-рыночной цене.

Игнорировать рекомендации

Риэлтору будет сложно добиться поставленной задачи, если не будет доверительных отношений между собственником и риэлтором. В таком случае не советую начинать продажу.

Лучше провести дополнительную встречу или спроецировать возможные ситуации с продажей, и потратить еще пару лишних часов. Чем по итогу потерять минимум одну-две недели из-за неправильно выбранной стратегии.

Учить, как продавать

Зачем искать и нанимать специалиста, и при этом рассказывать, как продавать?
Посоветоваться можно, а иногда и нужно. Так как риэлтор может упустить какие-то моменты, которые впоследствии могут повлиять на процесс продажи.

Если собственнику нужен риэлтор как посредник по размещению объявлений в интернете и газетах, оформлении документов, оценки объекта, тогда можно сделать это самостоятельно или нанять кого-то.

Объявления можно разместить по списку этой статьи, на расклейку нанять неквалифицированного работника через определенные сервисы, по ценообразованию обратиться к оценщику, по оформлению проконсультироваться с нотариусом или юристом.

Зачем тогда нужен риэлтор? А нужен, чтобы продать, а если быть точнее – провести комплекс работ по продаже.

Присутствие при просмотрах

На показах не рекомендуется присутствовать собственнику. Иногда, лучше находиться в других комнатах и самим не включаться в переговоры.

Если собственник присутствует на просмотре, ему необходимо знать, что надо говорить, если к нему будут обращаться покупатели. Не надо отвечать на вопросы связанные с ценой.

В некоторых случаях можно ответить на вопросы по качеству ремонта и отделки. А лучше перевести разговор на нейтральную тему.

Продажа без привлечения коллег

Ошибка собственника в этой ситуации заключается в упущении контроля над риэлтором. Который, не распространяет информацию об объекте, среди профессионального сообщества, а пытается продать самостоятельно. Тем самым ущемляя интересы собственника.

Поэтому, если риэлтор не показывает отчеты по своей работе, собственник сам должен просить, чтобы тот сообщал информацию по итогам дня или недели. Легко сделать это с помощью почтовых инструментов или мессенджеров.

Поиск риэлтора «не там»

Собственники, которые обращаются не из Киева, на вопрос «почему вы обращаетесь к риэлтору из другого города?», отвечают, что «может, кто-то из Киева будет интересоваться объектом».

Риэлтор, который работает по определенному району, или с конкретным сегментом (дома или квартиры), намного лучше продаст недвижимость. Собственнику лучше сконцентрироваться на поиске риэлтора, который уже потом будет искать покупателя по всем возможным направлениям. Если нет таких риэлторов – ну это уже проблема региона.

Мораль

Тратьте время на изучение вопроса, как продать дорого и быстро, и с кем. Даже если спешите, лучше выделить время на создание стратегии всего процесса, на решение возможных проблем. А ошибок не бойтесь, попытайтесь их предугадать.

Источник: http://grishko.com.ua/oshibki-sobstvennikov-nedvizhimosti

Юрист ответит
Добавить комментарий