Долевое строительство, брак, развод

Как разделить квартиру при разводе? / Sibdom.ru

Долевое строительство,  брак,  развод

Все нажитое в период брака имущество является общей совместной собственностью супругов, и в случае раздела в судебном порядке их доли будут признаваться равными.

При этом не имеет значения ни то, на чье имя оно было приобретено, ни насколько отличались доходы супругов на момент покупки квартиры, не влияет на решение о разделе и то обстоятельство, кем именно из супругов вносились платежи по ипотеке (если использовался кредит).

Каким образом супруги при расторжении брака смогут установить другой режим раздела собственности, рассказала юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

По общему правилу имущество, нажитое в период брака (с даты регистрации и до момента его расторжения), является общей совместной собственностью супругов.

Однако в договоре о покупке квартиры супруги вправе оговорить режим общей долевой собственности.

Другой режим собственности может быть установлен брачным договором  (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ (СК РФ). Например, в этом документе можно определить режим раздельной (личной) собственности каждого супруга на определенное имущество (виды имущества).

Брачным договором не может быть предусмотрено отнесение всего имущества к личной собственности одного из супругов (такой договор может быть оспорен другим супругом в суде как кабальная сделка).

Брачный договор заключается как в отношении уже имеющегося у сторон к моменту заключения договора имущества, так и того, что будет приобретено в будущем (сюда относятся доходы, любое движимое,  недвижимое имущество).

Причем заключить брачный договор можно как до регистрации брака, так и после.

Возможные риски

Отсутствие брачного договора в случае расторжения брака влечет за собой риск раздела всего совместно нажитого имущества (то есть всего приобретенного в период брака имущества, за исключением добрачного и полученного одним из супругов по безвозмездным сделкам) в судебном порядке. В таких случаях доли супругов, как правило, признаются судом равными.

Другой риск, который возможен в том случае, если брачный договор подписан не был, – то, что после расторжения брака придется разделить все долговые обязательства бывшего супруга. Кроме того, существует риск расходования вторым супругом совместно нажитого имущества в личных целях (один из супругов может воспользоваться тем, что не требуется согласие второго супруга при государственной регистрации перехода прав на недвижимость, и совершить сделку с квартирой).

Риски брачного договора

Существует риск того, что вторая сторона постарается опротестовать брачный договор в суде как недействительную сделку. Сроки исковой давности в таком случае отсчитываются от даты заключения брачного договора и составляют один год для оспоримой сделки (заключенной под влиянием существенного заблуждения – ст.

178 Гражданского кодекса РФ), обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), кабальной сделки (в таком случае вторая сторона пытается признать брачный договор сделкой, заключенной на крайне невыгодных для нее условиях – ст. 179 ГК РФ, ст.

44 СК РФ)  и ситуации, когда вторая сторона стремится доказать, что в момент подписания договора она не могла осознавать значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). Три года составляет срок исковой давности для ничтожной сделки (мнимой, то есть заключенной без намерения создать соответствующие последствия, – ст. 170 ГК РФ).

Основной риск несет в себе признание брачного договора кабальной сделкой – такой, при которой одна сторона практически лишается всего совместно нажитого имущества. В таком случае договор признается судом недействительным. В исках по всем иным основаниям, как правило, суды отказывают.

Порядок заключения брачного договора

Брачный договор подписывается обеими сторонами одновременно в присутствии нотариуса. Договор нотариально удостоверяется в трех экземплярах (один экземпляр для нотариуса и два для сторон).

Возможно представление в Росреестр нотариально удостоверенных копий одновременно с оригиналом, который возвращается.

Подача документов в Росреестр возможна: сторонами, одной из сторон или нотариусом по заявлению сторон.

Обязательства по кредитам после развода

По закону (ст. 45, 46 СК РФ) все обязательства одного из супругов, возникшие в период брака, являются общими долгами супругов. Если супруги не заключали брачного договора, их долги (в том числе обязательства по кредитам) после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество.

Исключение составляют те случаи, когда второму супругу удается доказать, что полученные по обязательству денежные средства были израсходованы другим супругом не в интересах семьи (в судебной практике под этим понимаются азартные игры и иные вредные привычки и действия, наносящие ущерб интересам семьи).

На практике это означает, что в тех случаях, когда по кредитному договору заемщиком является один из супругов (а второй не является ни созаемщиком, ни поручителем), с иском о взыскании долга банк может обратиться к супругу-заемщику.

А если имущества, зарегистрированного на имя супруга-должника, в исполнительном производстве окажется  недостаточно для того, чтобы расплатиться с банком, может быть выделена его доля в общем имуществе супругов.

Как правило, второй супруг является созаемщиком или поручителем (независимо от того, приобреталось имущество на имя одного из супругов или на обоих в определенных долях). Созаемщики и поручители несут такую же ответственность за исполнение обязательств, как и основной заемщик, независимо от того, кем они приходятся заемщику.

При расторжении брака существуют риски прекращения одним из супругов платежей по кредиту, просрочки платежей по кредиту и обращения банком взыскания на предмет ипотеки.

Если один из супругов после развода отказывается обслуживать кредит, второму следует платить, чтобы не допустить просрочки, и уже затем взыскивать со второго супруга половину от уплаченной суммы в судебном порядке.

Раздел имущества

В случае отсутствия брачного договора при расторжении брака бывшие супруги могут пойти по одному из двух путей.

1. Заключить соглашение о разделе имущества, которым будут урегулированы вопросы раздела всего или части общего имущества (включая движимое и недвижимое) и исполнения обязательств по общим долгам.

Несмотря на то, что иск банка-кредитора может быть предъявлен к супругу-должнику независимо от условий соглашения, заключенным соглашением могут быть урегулированы последствия исполнения обязательств перед банком одним из супругов.

2. Разделить имущество в судебном порядке. Необходимость в судебном разделе имущества возникает, если: 1) супруги не договорились о разделе имущества путем заключения соглашения; 2) на раздел имущества, находящегося в залоге (в том числе в ипотеке), не дает согласия банк.

Как правило, банки не дают согласия на раздел заложенного имущества. При рассмотрении дела судом имущество будет поделено независимо от позиции банка. Так как при разделе имущества супругов не должны быть нарушены права банка, ипотека будет сохранена до момента полного погашения кредита.  

В случае, если супругам не удается договориться о разделе имущества, существует риск,  что все имущество будет поделено между ними судом по 1/2 доле в праве (то есть каждому из супругов будет принадлежать ½ в собственности на квартиру, ½ на машину и так далее).

При разделе имущества в судебном порядке действующие обязательства по кредиту при отсутствии согласия банка суд делить не будет (а такого согласия банки, как правило, не дают). Таким образом, независимо от расторжения брака и раздела имущества кредитор вправе обращаться с иском к супругам (или одному из них) в соответствии с заключенным кредитным договором (договором поручительства).

Супруг, личные (добрачные) средства которого были использованы при покупке квартиры при разделе имущества, может представить в суде соответствующие доказательства, свидетельствующие о получении им денежных средств непосредственно перед сделкой по приобретению имущества в период брака (в качестве таких доказательств могут выступать договоры о продаже имущества, не находящегося в общей совместной собственности, документы о снятии денежных средств со счетов, получении их от третьих лиц, если эти средства не могут быть отнесены к общим доходам, и прочее). Судом эти доказательства будут расцениваться с учетом дат покупки и продажи (временного промежутка между этими сделками) и в совокупности с другими доказательствами (например, что иного источника денежных средств или общих накоплений супругов на дату покупки не было).

Ипотека и материнский капитал

Если для приобретения квартиры использовались средства материнского капитала, то при расторжении брака целесообразно в судебном порядке определять доли в праве собственности на жилое помещение – включая бывших супругов и всех детей.

По закону получателем средств материнского капитала является женщина, однако приобретаемое с использованием средств маткапитала жилое помещение «должно
оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующего детей) с определением размера долей по соглашению».

Фактически это означает, что при обращении за маткапиталом супруги оформляют нотариально удостоверенное обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность после погашения ипотеки (сразу оформить квартиру в общую долевую собственность с детьми не позволяет банк).

После выплаты кредита между супругами заключается соглашение об определении долей каждого из членов семьи в праве собственности на квартиру (размер долей определяется соглашением).

На практике это соглашение заключается не всегда. При отсутствии такого соглашения  доли судом определяются равными (то есть на каждого из родителей и двух детей выделяется по 1/4 доли – ст. 245 ГК РФ).

При разделе имущества в судебном порядке можно определить доли в квартире с учетом детей. При отсутствии таких требований доли супругов будут признаны равными независимо от того, использовались средства материнского капитала или нет.

Это имеет значение для того из родителей, с кем после расторжения брака остаются дети. Так, например, суд, определяя, кому именно из супругов оставить жилье, а с кого взыскать компенсацию в пользу другого супруга, будет учитывать, что ребенок имеет долю в собственности на квартиру и место проживания ребенка определено с матерью. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1374/

Дду заключен до брака, что будет с собственностью после развода – юк

Долевое строительство,  брак,  развод

Как гласит семейный кодекс: все, что накоплено супругами во время их совместной семейной жизни в браке, принадлежит им обоим, и при его расторжении делится пополам, включая недвижимость. Когда речь идет о жилье, приобретенном по обычным сделкам, то все понятно: вместе купили во время супружества, поровну поделили после развода.

Что касается долевого строительства, то здесь все сложнее. С момента заключения договора ДДУ и внесения денег, до оформления собственности на построенную квартиру, как правило, проходит не один год. За это время можно успеть и вступить в брак, и развестись.

Как делить жилье, если ДДУ заключен до брака, собственность после развода будет совместной или одного из супругов? Вопросов много, ответы на них в каждой ситуации будут разными.

Что говорит закон

По общему правилу, все материальные ценности являются общей собственностью мужа и жены, если все они были приобретены в период брака. На вещи, купленные до свадьбы кем-то из них, после развода может претендовать тот супруг, который их приобрел.

Однако есть несколько случаев, когда имущество, полученное одним из них во время супружеской жизни, остается за ним и после развода. К таковым относятся вещи или другие материальные ценности, полученные безвозмездно, в наследство или подаренные.

Все описанные выше правила разделения имущества супругов относятся к законному режиму, который всегда применяется по умолчанию. Одним из механизмов правового регулирования вопроса раздела имущества является брачный договор. В этом документе каждая семья устанавливает свои правила раздела принадлежащих ей вещей.

Если между мужем и женой заключено подобное соглашение, то при разделе имущества, применяется договорной режим. В таком случае все материальные ценности делятся между супругами согласно условиям контракта.

Долевое строительство – особая сфера. На момент оформления договора, жилья как такового еще не существует, по сути, дольщик вкладывает деньги в виртуальный объект, который на данный момент нельзя отнести к категории вещей.

После того как жилье построено, виртуальный объект превращается в реальную квартиру, т.е. имущество, которое становится собственностью участника долевого проекта.

За несколько лет, которые проходят между этими двумя событиями, семейное положение дольщика может поменяться неоднократно, что может непосредственно отразиться на принадлежности данного объекта.

Несмотря на то, что жизненных ситуаций существует множество, их разрешение зависит от ответа на один принципиальный вопрос: на чьи средства было куплено имущество, в данном случае жилье? Далее мы рассмотрим несколько распространенных случаев.

Ситуация первая

Дольщик подписывает договор и вносит полностью всю сумму за будущую квартиру. Пока жилье строится, он успевает вступить в брак, объект сдается и переходит в его владение уже после свадьбы. Затем дольщик, прожив какое-то время в браке, разводится.

Здесь все просто: несмотря на то, что собственность на квартиру была оформлена после заключения брака, но оплачена она была еще до свадьбы деньгами одного из супругов, поэтому после развода жилье остается за тем, чьи деньги были уплачены по договору.

Ситуация вторая

В ДДУ фигурирует один из супругов, который еще до брака заключил договор долевого участия в строительстве, при этом финансирование будущего жилья производили оба из своих личных средств.

Квартира была построена и оформлена в собственность на одного дольщика в период супружества. Эта ситуация кардинально отличается от предыдущей.

Фактически квартира куплена до брака по ДДУ обоими супругами, поскольку они оба вкладывали в нее свои личные деньги.

Второй супруг, не включенный в договор и не являющийся владельцем квартиры, может потребовать в случае развода свою долю, пропорционально вложенным средствам.

Например, при оплате половины стоимости жилья, он может претендовать на полквартиры и т.д. Здесь главная сложность состоит в том, чтобы доказать, что им были внесены свои личные деньги.

Необходимо предъявить чеки, квитанции и другие документы, свидетельствующие об оплате.

Ситуация третья

Договор ДДУ был подписан одним из супругов еще до вступления в брак, однако полная стоимость жилья была выплачена в период семейной жизни из общего бюджета семьи. Супруг, который является стороной договора, оформил квартиру на себя во время брака или после его расторжения.

Данное обстоятельство не имеет значение, поскольку на оплату квартиры были потрачены семейные средства. Несмотря на то, что собственником жилья является один из них, и вне зависимости от того времени, когда оформлялось право собственности, после развода квартира будет делиться между обоими.

И муж, и жена имеют право на половину жилья.

Ситуация четвертая

До заключения брака один из будущих супругов стал участником долевого проекта и подписал ДДУ. При этом он также полностью оплатил квартиру, но не своими деньгами, а средствами, взятыми в кредит у банка.

Выплата ипотеки производилась уже после регистрации брака. Эта ситуация по своим юридическим последствиям похожа на предыдущую, поскольку здесь также для оплаты кредита использовались деньги из семейного бюджета.

Раздел квартиры по ДДУ после развода будет производиться поровну между обоими супругами.

Несколько иначе будет делиться квартира в том случае, если до брака супруг, взявший ипотеку, успел погасить часть займа. Здесь все зависит от размера суммы, уплаченной из общих средств семьи.

Если она существенная, то за вторым супругом может быть признано право на долю в квартире, которая равна половине выплаченной суммы.

Если же сумма не очень существенная, то возможно собственника квартиры обяжут выплатить бывшему супругу половину оплаченных средств.

Данная ситуация может осложниться тем, что на финансирование строительства своего жилья, изначально был взят не целевой ипотечный кредит, а например, с формулировкой «на неотложные нужды». В этом случае второй половине придется найти доказательства, что деньги были потрачены на приобретение квартиры, а не на другие цели.

Ситуация пятая

Будучи в браке, один из супругов оформил на себя договор ДДУ, при этом все деньги были выплачены за будущее жилье во время супружеской жизни из бюджета семьи. На момент развода объект так и не был достроен и сдан.

В этом случае жилья, как материального объекта еще не существует, так что делить нечего. У одного из супругов имеется договор ДДУ с правом требования от застройщика готового объекта.

По закону разделить можно не только имеющееся имущество, но также и право на получение чего-либо в будущем.

Ситуация шестая

Находясь в браке, на жену или мужа была оформлена переуступка права требования по ДДУ на безвозмездной основе, или право требования по ДДУ перешло к кому-то из них по наследству.

Затем в период брака, или уже после его расторжения, этот супруг официально оформил полученное жилье на себя.

В обоих этих случаях квартира будет считаться личным имуществом, поэтому она не может быть поделена между супругами.

В заключение

Ситуации, описанные выше – лишь незначительная часть возможных ситуаций, которые могут возникнуть между бывшими супругами, вложившими средства в долевой проект.

Кроме того, они могут осложняться различными факторами и жизненными обстоятельствами, которые у каждой семьи свои. Дела, касающиеся раздела имущества бывших супругов, всегда непростые.

Сложность заключается еще и в том, что развод, как правило, характеризуется большим накалом страстей, когда бывшие супруги не хотят идти на компромиссы и не могут прийти к соглашению друг с другом.

Чтобы подробно разобраться в каждом конкретном случае, необходимо знать все обстоятельства и нюансы дела. Проанализировать вашу ситуацию, оценить перспективы дела, выработать правильный алгоритм действий, помогут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков.

Вы можете обратиться к нам не только для разрешения уже существующего конфликта, но и в том случае, если хотите предотвратить возникновение нежелательных проблем в будущем. Все свои вопросы вы можете оставить в форме для обратной связи на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/ddu-zaklyuchen-do-braka-sobstvennost-posle-razvoda-budet-sovmestnoj

Раздел квартиры купленной по договору долевого участия

Долевое строительство,  брак,  развод

Помните, чтобы эффективно защитить свои права, вам потребуется помощь профессионалов.

Наша компания защищает интересы своих клиентов по спорам о разделе имущества супругов при разводе и готова предложить вам свои услуги.

 Чтобы записаться на юридическую консультацию по разделу имущества или уточнить интересующие вас вопросы, позвоните нам по телефону или напишите по электронной почте, указанным в разделе Контакты.

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, и в случае раздела, делится поровну. Иными словами, если право собственности на квартиру было зарегистрировано на одного из супругов в период брака, то квартира относится к общему имуществу супругов.

Покупка квартиры по договору долевого участия осложнена тем, что с момента заключения договора до момента получения квартиры в собственность может пройти много лет. А с учетом того, что квартира зачастую покупается в кредит, могут возникать очень сложные ситуации.

Например, как быть, если договор долевого участия был заключен в период брака, но право собственности на квартиру было зарегистрировано уже после расторжения брака – относится ли эта квартира к общему имуществу супругов или является личной собственностью одного из них?

Далее мы последовательно разберем большинство сложных ситуаций, которые могут возникнуть при разделе между супругами квартиры, купленной по договору долевого участия.

Чтоб наши дальнейшие объяснения были понятны, отметим, что по делам о разделе имущества супругов принципиальное значение придается вопросу о том, за чьи деньги было приобретено имущество.

Причем до регистрации брака и после его расторжения считается, что у каждого из супругов свои личные деньги, а в период брака все деньги, независимо от того, кем они были заработаны, считаются общими деньгами супругов.

Исходя из этого, все описываемые далее ситуации будут решаться в зависимости от того, чьи деньги шли в оплату квартиры или кредита на квартиру.

 Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

1.Договор долевого участия был заключен до регистрации брака, и вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака. Однако передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.

В этом случае, очевидно, что хотя право собственности на квартиру и возникло в период брака, но квартира была куплена на личные деньги одного из будущих супругов. Поэтому в этой ситуации квартира целиком будет принадлежать тому супругу, деньги которого были переданы застройщику в оплату по договору долевого участия в строительстве.

2. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака, но за счет денежных средств каждого из будущих супругов. Передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.

Эта ситуация отличается от предыдущей тем, что несмотря на то, что договор долевого участия был заключен лишь одним из будущих супругов, оплаты цены квартиры по этому договору осуществлялась будущими супругами совместно, например каждый из них заплатил половину стоимости квартиры.

В этом случае супруг, который не являлся стороной договора долевого участия, может через суд требовать признания своей доли в праве собственности на квартиру. Соответственно если супруг внес половину стоимости квартиры, то он может требовать признания права на половину квартиры, если внес одну треть, то признания права на одну треть и т.д.

Основной сложностью в данной ситуации будет доказывание того факта, что супруг, не являвшийся стороной договора долевого участия, на самом деле, вносил свои личные деньги в оплату цены квартиры по этому договору.

Заказать юридические услуги по разделу имущества супругов >>>

3. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена уже в период брака. Право собственности на квартиру было зарегистрировано либо в период брака, либо после расторжения брака.

Эта ситуация отличается от предыдущих тем, что оплата стоимости квартиры по договору долевого участия производилась уже в период брака.

Как уже было отмечено, все деньги, имеющиеся у супругов в период брака, считаются их общими деньгами. Поэтому в данном случае каждый из супругов имеет право на половину квартиры.

Причем не имеет значения, было ли право собственности на квартиру зарегистрировано в период брака или после его расторжения.

4. Договор долевого участия был заключен в период брака на одного из супругов, одна половина стоимости квартиры была выплачена в период брака, а другая половина – после расторжения брака одним из бывших супругов. Право собственности на квартиру было зарегистрировано после расторжения брака.

В этом случае половина квартиры делится между супругами пополам, поскольку она была оплачена в период брака за счет общих средств супругов.

Вторая половина квартиры отдается в единоличную собственность супруга, оплатившего оставшуюся часть цены квартиры после расторжения брака, так как считается, что он осуществлял оплату за счет своих личных средств.

Таким образом, в нашей ситуации за одним из бывших супругов будет признано право собственности на одну четверть квартиры, а за вторым – на три четверти квартиры.

5. Договор долевого участия заключен на одного из супругов в период брака, стоимость квартиры выплачена в период брака, но на момент развода и раздела имущества дом еще не достроен.

В этому случае еще нет квартиры, которую можно разделить, однако есть право требования к застройщику о передаче квартиры определенных параметров. Закон позволяет делить не только наличное имущество, но и права на получение чего бы то ни было в будущем. поэтому отсутствие реальной достроенной квартиры не является препятствием для раздела права на её получение.

Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

Ситуации, в которых оплата квартиры осуществлялась за счет кредитных средств, решаются аналогичным образом с учетом того, что во внимание принимается период, в течение которого возвращался кредит.

К сожалению, перечислить все возможные ситуации невозможно, поскольку они могут быть осложнены самыми разнообразными факторами: квартира была куплена до брака, но в период брака была существенно отремонтирована, супруг купил квартиру когда брак еще не был расторгнут, но семейные отношения уже прекратились и т.д. Поэтому, чтобы наиболее полно оценить вашу ситуацию, рекомендуем обратиться за услугами к нашей юридической компании.

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша компания оказывает следующие юридические услуги по спорам о разделе имущества.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Закажите профессиональную юридическую защиту своих прав!

8 (812) 920-64-71

 Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

________________________________________________________

Вы можете прочитать другие статьи по вопросам раздела имущества супругов, подготовленные нашими юристами:

Источник: https://imright.ru/razdel-kvartiry-kuplennoj-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Раздел квартиры при разводе купленной по ДДУ

Долевое строительство,  брак,  развод

ДДУ – это договор долевого участия, при заключении которого происходит покупка недвижимости. Сегодня многие супружеские пары задают вопрос о разделе квартиры, купленной по договору долевого участия.

Это связано с тем, что данный вид покупки имущества имеет ряд тонкостей и тем самым усложняет раздел недвижимости после развода.

Так как право собственности по ДДУ переходит к владельцу только после полного погашения стоимости квартиры и окончания самого строительства, а на это может уйти несколько лет, то не факт что за это время между супругами не встанет вопрос развода и тем самым раздела имущества.

А квартира, купленная по договору долевого участия, как рази-таки, будет относиться к совместно нажитому имуществу (статья 34 СК РФ). Но есть ряд случаев, когда данное действие закона не будет распространяться при ДДУ во время брака.

Отличие ДДУ от купли-продажи

Покупка квартиры на условиях долевого строительства это особая категория приобретенного нового жилья. Суть такой покупки заключается в том, что вы покупаете недвижимость на этапе строительства, то есть по сути самого жилья, как такового еще нет.

Даже если полная стоимость квартиры будет выплачена, это вовсе не означает, что вы можете заселиться в свою квартиру. Строительство может продолжаться 3 года, а может и десять лет. Своего рода рабочая схема ДДУ похожа на инвестирование.

То есть вы можете полностью завладеть имуществом, только после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

В отличие от договора купли-продажи вы не можете купить квартиру в новостройке по ДДУ, когда она уже будет готова. Если квартира введена в эксплуатацию в многоквартирном доме, то эта сделка обретает характер стандартной купли-продажи.

Договор долевого участия может устанавливать имущественные доли, если покупателем является не одно лицо.

Сложностью, по сравнению с готовой квартирой по договору купли-продажи, выступает в первую очередь ее раздел после развода и наличие множества нюансов оплаты на этапе строительства.

Действие договора долевого участия в строительстве регламентируется на законном уровне статьей 214 ФЗ.

За чьи деньги покупалась квартира

Учитывая огромное количество вариантов покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве будущей квартиры, рассмотрим каждый из случаев по отдельности и как данное имущество будет делиться по закону после развода супругов.

Квартиру по ДДУ купили до вступления в брак

Одна из самых простых ситуаций, когда вы покупаете квартиру по ДДУ, вносите полную оплату, а пока жилье строится, вы вступаете в брак. То есть имущественные права, когда квартира достроится, на вас будут записаны на момент брака.

Если по ряду причин вы решили развестись, то квартира будет полностью принадлежать тому, на кого оформлен договор.

Ведь на приобретение недвижимости потратились личные деньги, которые были заработаны до свадьбы, значит, и квартира не подлежит разделу.

Квартиру оформили на одного супруга до брака, но выплачивалась из общего бюджета

Такой случай является одним из наиболее частых. То есть, до вступления в брак вы подписали ДДУ, но полная стоимость квартира погашалась совместно после свадьбы из общего бюджета. Здесь также нет никаких «подводных камней».

Несмотря на то, что квартира была оформлена на одного супруга до брака, но он не внес ни копейки из личных средств, а погасил ее при участии второго супруга. Такая недвижимость автоматически будет приравниваться к совместно нажитому имуществу и делиться пополам.

Это правило работает даже тогда, когда супруга официально не работает.

Договор оформлен на одного супруга до брака, но сумма оплачивалась частями каждым супругом во время брака

Такая ситуация в корне отличается от предыдущей. Личные средства не относятся к совместно нажитому имуществу. Это могут быть деньги, заработанные до регистрации семейных отношений, материальная помощь родственников, реализация имущества, которое не принадлежит к совместно нажитому, прочее.

Несмотря на то, что изначально в договоре указан один дольщик, который и является собственником квартиры, раздел будет происходить через суд, и делиться будет согласно вложенным средствам. Здесь очень важно доказать факт конкретно вложенной суммы в данную недвижимость, чтобы получить не меньше положенной доли, рассчитанной согласно денежному эквиваленту.

В виде доказательств могут использоваться свидетельские показания, квитанции, выписки со счета.

Квартира была куплена до брака в кредит, а погашалась во время брака

Владельцем квартиры по договору выступает один супруг, который до свадьбы оформил на себя квартиру по ДДУ в кредит. После он вступает в брак и продолжает платить ипотеку.

Здесь ситуация может решиться следующим путем: квартира полностью поделиться между супругами пополам после развода, или будет делиться в ее непропорциональных долях.

Неравный раздел уместен в том случае, когда существенная часть кредитных платежей внесена до вступления в брак, соответственно из личных средств. Именно поэтому владелец по документам претендует на большую долю имущества.

Однако, как и в предыдущем случае, данный факт необходимо доказать. Но так как квартира бралась на кредитные средства, а также известна дата регистрации брака, то сделать банковскую выписку с суммой погашения до свадьбы, абсолютно несложно.

Квартира куплена по ДДУ в браке и выплачена совместно

Здесь все просто. Независимо от того на кого была оформлена квартира, делиться она будет поровну между двумя супругами после развода.

Здесь также не учитывается, кто и сколько зарабатывал во время брака, так как все средства будут относиться к совместному бюджету. Но вот другой случай, если подошел этап развода, стоимость квартиры выплачена, а объект еще не достроен.

Если нет квартиры, то и нечего делить. Вопрос откладывается до того момента, пока квартира не будет полностью достроена.

По договору строительства на одного из супругов была оформлена переуступка прав

Если на безвозмездной основе на жену или мужа родственники оформили переуступку прав на квартиру по ДДУ, то здесь хозяином выступает только один супруг, без права оспаривания вторым после развода (1 ст. 36 СК РФ). Квартира будет относиться к личному виду имущества. Это правило касается также и недвижимости, полученной по наследству.

Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ

Чтобы понять целесообразность оформления такого жилья, необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами такого договора. Итак, к преимуществам можно отнести:

  • низкая цена. На покупке квартиры при участии долевого строительства можно сэкономить до 30% стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке;
  • возможность оформления в рассрочку или кредит;
  • заключить договор можно на любой стадии строительства;
  • договор долевого участия подлежит государственной регистрации и охраняется законом, что исключает риск двойных продаж.

Что касаемо минусов, то их немного, однако, они весьма ощутимые.

В первую очередь это то, что вы покупаете не квартиру, а лишь право получить ее после полного окончания строительства и введение дома в эксплуатацию.

А если учитывать практику, то строительство очень редко заканчивается в указанные сроки. Поэтому если вы стоите перед выбором, здраво оцените ситуацию или проконсультируйтесь с юристом.

Возможные риски

Самым главным риском, покупая квартиру по договору долевого участия является факт впоследствии остаться без жилья. На сегодняшний день это не редкость, именно поэтому многие покупатели считают, что лучше переплатить за готовое жилье, зато не бояться, что деньги будут подарены неисполнительной организации.

Несмотря на то, что Законодательство России старается всячески контролировать данный вопрос и постоянно пересматривает положение Федерального Закона № 214, где обязывает фирму-застройщика при невыполнении своих обязательств компенсировать выплаченную сумму дольщику, все же с каждым днем увеличивается количество фирм-мошенников, а также тех, кто в процессе строительства был признан банкротом.

По состоянию на 2017 год число обманутых дольщиков составило более 150 тысяч людей.

Чтобы исключить возможные риски при заключении договора о долевом строительстве и не быть обманутым, необходимо выбирать только проверенные компании, с хорошей репутацией, которые давно работают на рынке. Также очень важно проверить учредительные документы строительной компании и на сам объект строительства: собственность на земельный участок, проектную декларацию, разрешение от исполнительных органов.

Составление договора

Более подробно с особенностями составления договора можно ознакомиться в Федеральном Законе № 214 часть 4. Она регламентирует порядок составления договора, а также ответственность сторон. Согласно закону, договор долевого участия должен содержать следующую информацию:

  • Объект строительства.
  • Цена покупаемой недвижимости.
  • Полная характеристика квартиры (этаж, квадратура, количество комнат).
  • Порядок оплаты.
  • Срок передачи готовы объекта.
  • Ответственность сторон.
  • Гарантии.
  • Способы выполнения обязательств застройщиком.
  • Прочее.

Каждый пункт договора должен быть прописан четко, не иметь двойного смысла, чтобы при выставлении претензий можно было с уверенностью доказать свою правоту.

Что касаемо стоимости участия в долевом строительстве, то ее определяет застройщик, исходя из ранее составленного плана возведения многоэтажного дома и каждой квартиры в отдельности. Договор также обязан содержать информацию, какими способами застройщик будет выполнять свои финансовые обязательства – банк или страховая компания, с полными указаниями данных каждой из организаций.

Сегодня государство позаботилось о защите прав и интересов дольщика (ФЗ № 214). В случае невыполнения обязательств застройщиком согласно подписанному договору должен полностью возместить покупателю ранее оплаченные деньги, а также возможную неустойку, за дополнительно понесенные потери.

Ситуации, описанные выше, нельзя назвать простыми. При возникновении споров они требуют квалифицированной помощи со стороны юриста.

Изначально оформляя договор долевого участия необходимо сразу продумать возможные будущие проблемы, которые могут возникнуть с установлением права собственности и раздела имущества, если вы находитесь в браке или собираетесь расписаться.

Кроме того, каждой из приведенных случаев участия в долевом строительстве каждого из супругов может осложняться различными семейными обстоятельствами.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a6e161bc89010c5137c3008/razdel-kvartiry-pri-razvode-kuplennoi-po-ddu-5a74ba8df03173ecfc6d80f7

Брак, развод и ваша недвижимость

Долевое строительство,  брак,  развод

Имущество, полученное по безвозмездной сделке, в том числе по наследству или договору дарения, при разводе принадлежит исключительно супругу, получившему такое имущество.

Квартира в наследство и завещание

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Вопрос №2. Строительство дома началось до брака, а закончено было уже после заключения брака — кому принадлежит дом?

Если после заключения брака в имущество были сделаны внушительные инвестиции, значительно увеличивающие стоимость объекта (например, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то часть такого имущества может быть признана совместно нажитым. В случае расторжения брака за вторым супругом будет признано право собственности на часть дома (или денежный эквивалент в размере половины вложений, произведенных в период брака из совместных средств).

Размер выплат определяется на основании судебной экспертизы, которая выявит, насколько инвестиции увеличили стоимость дома в процентном отношении.

Истцу, который стремится признать добрачное имущество брачным, необходимо доказать, что в период брака производились работы по улучшению объекта.

Например, представить фотографии дома до ремонта и в период проведения строительных работ, договоры строительного подряда, квитанции на приобретение строительных материалов и прочее. Нелишним будет предоставить документы из БТИ, чтобы зафиксировать состояние имущества в разное время.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Вопрос № 3. Как поделить гараж при расторжении брака?

Если право собственности на гараж зарегистрировано в установленном порядке (есть свидетельство), в судебной практике сложилось два подхода к разделу таких гаражей. В первом варианте имущество будет разделено в равных долях между бывшими супругами.

Во втором варианте гараж выделяется той стороне, у которой потребность в нем выше (например, гараж необходим по прямому назначению — для размещения автомобиля; а у второго супруга автомобиля нет), а второй стороне присуждается компенсация в размере половины рыночной стоимости объекта имущества.

Однако если право собственности на гараж не зарегистрировано и имеется только членство кого-то из супругов, допустим, в гаражно-строительном кооперативе, то разделу подлежат только членские взносы, оплата которых была произведена в браке.

Вопрос № 4. Можно ли подписать брачное соглашение, согласно которому все имущество, нажитое в браке, будет принадлежать только одному из супругов?

Подписать данное соглашение возможно, однако оно может быть успешно оспорено в судебном порядке, поскольку ущемляет права одной из сторон. Рекомендуем прописать в соглашении условие, согласно которому после развода имущество принадлежит той стороне, на которую оно фактически записано.

10 фактов о брачных договорах

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Вопрос № 5. Влияет ли на раздел недвижимости при разводе наличие несовершеннолетних детей?

По общему правилу раздел нажитого в браке имущества осуществляется по принципу равенства долей.

Одновременно семейное законодательство допускает отступление от равенства долей для того, чтобы учесть интересы несовершеннолетних детей, а также если будет установлено, что один из супругов распорядился совместным имуществом в ущерб интересам семьи или не получал дохода, не имея на то уважительной причины.

Между тем в судебной практике такие отступления от равенства долей являются редкостью и наличие несовершеннолетних детей не дает безусловного права на увеличение доли, а остальные случаи крайне сложно доказать.

Вопрос № 6. Как производится раздел ипотеки между супругами при расторжении брака?

При ответе на данный вопрос необходимо учитывать, что одной из сторон любого кредитного договора является банк. Обычно при предоставлении ипотеки на покупку квартиры в период брака супруги являются либо созаемщиками, либо один из супругов выступает поручителем другого. Так банк страхует свои риски.

В связи с этим при расторжении брака банки почти всегда отказывают в «разделе» ипотеки между бывшими супругами. Выходом является перекредитование в другом банке одним из супругов.

Бывшие супруги могут договориться, что квартира остается за одним из них, а второй отказывается от своих притязаний на имущество за половину доли от уже произведенных ипотечных платежей.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/brak_razvod_i_vasha_nedvizhimost/6264

Юрист ответит
Добавить комментарий