Должен ли арендатор оплачивать износ или замену сантехники в квартире арендодателя?

Материальный ущерб при аренде квартиры: изменения в законодательстве | Журнал Neue Zeiten

Должен ли арендатор оплачивать износ или замену сантехники в квартире арендодателя?

Алеся Тюменцева

В номере: 07 (205) июль 2018

В конце февраля 2018 года Верховный суд принял решение, регулирующее финансовые взаимоотношения между арендаторами и арендодателями. Суть решения в том, что в случае, если квартире, сдаваемой в аренду, нанесен ущерб, арендодатель вправе потребовать немедленной компенсации, не давая времени на самостоятельный поиск путей преодоления проблемы арендатором.

Это достаточно жесткое решение, ведь арендатор лишается возможности найти экономный для себя вариант ремонтных услуг или устранить неполадку самостоятельно.

Но арендодатели поддержали Верховный суд, поскольку получили мощные рычаги влияния на своих жильцов, ведь нередки случаи, когда квартиры после того, как из них съехали квартиросъемщики, требовали немедленного и дорогостоящего ремонта лишь потому, что люди вовремя не проинформировали арендаторов об имеющейся проблеме. А ведь известно, что вовремя нерешенная мелкая поломка приводит к дорогостоящему ремонту.

Последствия для наемщиков

Решение № VIII гр. пр. 157/17 от 28.02.2018 (на него теперь будут ссылаться арендодатели) основывается на том, что требование о возмещении ущерба не попадает под правила, которые ранее применялись в случае недобросовестного выполнения обязательств или их полного игнорирования.

Теперь нет необходимости напоминать арендатору о ремонте, просить его, ждать, требовать, устанавливать какие-то сроки. Теперь арендодатель не только при выезде, но и в текущем моменте может требовать немедленной денежной компенсации.

Единственное исключение – косметический ремонт, который должен быть сделан при выезде и на который выделяется оговоренное время.

Для компенсации затрат арендодатель может воспользоваться депозитом и затем потребовать от арендатора пополнения этого счета. Причем, сумма может и превышать размер депозита, и суд встанет на сторону арендодателя при возможном иске.

Арендатором стоит помнить, что денежная сумма на восполнение ущерба не ограничивается размером депозита, а определяется фактической стоимостью ремонтных работ. Например, если вы потеряли ключ от дверей, то новый обойдется в 30-40 евро.

Но если необходима замена всей системы замков, то арендатор или его страховая компания обязаны компенсировать несколько тысяч евро.

Бережное отношение к чужому имуществу и никаких проблем!

Неужели закон столь суров? Да нет же, не будьте равнодушны к арендуемому имуществу и никаких денежных проблем не возникнет. Не смотрите, как капает кран, искрит розетка или ломается мебель. Не допускайте распространения плесени, бережно относитесь к паркетной доске и не оставляйте включенным отопление во время отъезда, во избежание разрыва труб.

Заметили неполадку – позвоните немедленно хозяину квартиры, этим вы поставите его в известность о возникшей ситуации, снимите с себя ответственность и сохраните личные денежные средства, которые наверняка уйдут на ремонт или замену испорченного имущества, если арендатор сам заметит проблему.

Закон охраняет всех

На первый взгляд кажется, что закон стоит на стороне арендодателя, но это не так, обе стороны находятся под равной степенью защиты.

В случае, когда хозяин имущества, самолично задержавшись с устранением проблемы и допустив серьезный ущерб, решит обвинить в не уведомлении противоположную сторону, арендатор всегда докажет неправоту противоположной стороны, предоставив суду скрины электронной переписки или же свидетели телефонного разговора подтвердят его.

Нет оснований волноваться и за то, что арендодатели получат несанкционированный допуск к депозитам или личным счетам своих жильцов.

Наемщики могут обжаловать действия арендодателей и те, как и прежде, должны доказать причину и степень ущерба, а так же предъявить все расходные сметы.

Своевременное техническое обслуживание

Конечно, с течением времени все приходит в негодность, и в этом нет никакой вины арендатора. В конце концов, он платит за аренду деньги, которые и подразумевают факт того, что он пользуется всем имуществом.

«Владелец жилья должен передать арендованное имущество наемщику в состоянии, подходящем для договорного использования, и удерживать его в этом состоянии в течение периода аренды», – говорится в §535 Гражданского кодекса.

Хозяин квартиры обязан своевременно заменять мебель, краны, дверные ручки и т.п. Он должен заботиться о текущем ремонте сантехники, труб и электрической проводки.

Наемщик не несет ответственности за амортизацию жилья, если ущерб не причиняется планомерно. Если вы, как арендатор, заметили недоброкачественный ремонт или явный дефект – требуйте от владельца устранения проблемы.

Или, по согласию сторон, сокращения арендной платы. Но поставить хозяина в известность необходимо!

За что платит арендатор?

Случилась неприятность и квартиросъемщик нанес ущерб. Как рассчитать стоимость погашения долга? Тут действует принцип «новое в счет старого», когда возраст и срок службы конкретного предмета учитывается при покупке нового.

Например, на стеклокерамическую плиту поставили чугунную сковороду, которая, естественно, серьезно поцарапала поверхность. Плите, допустим, четыре года. Существуют нормативы пользования каждым предметом, для плиты срок службы 5 лет.

Теперь считаем: арендодатель вправе требовать не покупки новой плиты, а компенсации за недоиспользование плиты в течение только одного года. То есть, фактически, только 20% первоначальной стоимости.

И заметьте, что нанимателя жилья вообще не должен волновать тот факт, что плитами пользуются гораздо дольше, он руководствуется исключительно нормативными цифрами.

В договорах аренды есть пункт о мелком текущем ремонте, который обязан проводить арендатор. Необходимо следить, чтобы там была прописана максимальная сумма для трат на ремонт. Обычно это 75 евро, хотя цифры варьируются.

Так же указывается ежегодный верхний предел для ситуации, когда в течение определенного времени делаются несколько ремонтных работ подряд. Для этого случая считается достаточным 8% годовой арендной платы.

На практике это защищает арендатора от излишних трат, поскольку превышающую указанный лимит разницу за такие работы владелец имущества берет на себя.

Мелкий ремонт осуществляется исключительно по отношению к тем объектам, которыми жильцы пользуются часто: сантехника, дверные ручки, жалюзи, выключатели. Водопровод, отопительная система, электропроводка, газовая система, даже швы, требующие обновления, не входят в понятие «мелкого ремонта». Это все забота владельца жилплощади.

Совет арендаторам: прежде, чем обратиться за помощью в домоуправление или ремонтный сервис, подумайте, не проще ли вам самостоятельно заменить, например, капающий кран. Ведь часто он стоит дешевле, чем счет, выставленный за работу сантехника.

Типичные спорные моменты

Существует ряд бытовых ситуаций, которые чаще всего вызывают спор: должен ли арендатор компенсировать ущерб или нет. Давайте рассмотрим самые распространенные случаи.

Ковер

Арендатор. Ущерб за пятна, прожженные дыры, вмятины от неправильно установленной мебели взимаются арендодателем. Однако, если восстановление ковра невозможно, то действует принцип «новое в счет старого», т.е. арендатор оплачивает стоимость ковра на момент пользования.

Владелец. Износ ковра – обычный бытовой процесс, он ложится на издержки хозяина квартиры.

Паркет

Арендатор. Царапины, сколы, пятна, вздутие паркетной доски из-за перелива горшочных растений или неправильной влажной уборки – это однозначная компенсация арендатором ущерба в пользу хозяина квартиры.

Владелец. Циклевка паркета и покрытие его лаком – обязанность владельца имущества, которую он обязан осуществлять каждые 12 лет.

Ванная

Арендатор. Если существует необходимость повесить новые кронштейны для оборудования ванной комнаты, это желательно сделать с помощью клеевых технологий. Если решили просверлить отверстие, то исключительно в стыках или швах. Плитка, испорченная сверлением – финансовое бремя арендатора.

Владелец. Оснащение ванной комнаты – задача владельца квартиры. Он обязан установить необходимую сантехнику. Если кафельная плитка отошла от стены – ее следует заменить на новую. Но арендатор не вправе требовать дополнительного декора или согласовывать цвет кафеля.

Кухня

Арендатор. Рабочая поверхность кухонных столов при работе может царапаться, что ухудшает внешний вид. Но это нормальный процесс и наемщик не несет за это ответственности. В то время как за, например, разбитую тяжелым предметом кафельную плитку он обязан компенсировать ущерб.

Владелец. Все кухонное оборудование перед сдачей в аренду помещение новым квартирантам должно быть осмотрено на предмет скрытых дефектов, которые должны быть заменены. Если поломка – не прямая вина арендатора, то оплата за ее ликвидацию ложится на хозяина.

Водопровод

Арендатор. Замена шлангов стиральных и посудомоечных машин – забота арендатора.

Владелец. Водопроводные трубы, фитинги, гибкие шланги под раковиной ремонтируются владельцем квартиры, но арендатор обязан вовремя сообщить о протечке.

Плесень

Арендатор. Недостаточное проветривание и слабое отопление в сезон приводят к образованию плесени. В этом случае это зона ответственности наемщика.

Владелец. В случае, когда плесень образовывается из-за конструкторских просчетов или неправильно установленных окон – арендатор снимает с себя всю ответственность и именно хозяин ищет пути решения проблемы.

Источник: http://neuezeiten.rusverlag.de/2018/07/23/6675/

Ущерб в арендованной квартире: что важно знать

Должен ли арендатор оплачивать износ или замену сантехники в квартире арендодателя?

Тэги: Аренда квартир, Аренда студий, Без посредников

Каждый арендатор заинтересован в поддержании хороших отношений с собственником жилья, достойном исполнении условий договора аренды, а также в беспроблемном завершении договорных отношений. В его интересах, чтобы страховой депозит был ему возвращен.

Кроме того, хорошая репутация в будущем позволит повысить шансы на поиск и подбор лучшей квартиры, с благожелательно настроенным собственником. «Сначала клиент работает на репутацию, а затем — репутация на клиента», — говорит Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Эксперт рассказала, как избежать нанесения ущерба в арендованной квартире, а также посоветовала соблюдать несколько несложных правил.

Чего нельзя делать в съемной квартире

Итак, о чем же нужно помнить во время проживания в арендуемой квартире? На самом деле все очень просто.

Используйте арендуемую квартиру или дом только для проживания, поддерживайте порядок в квартире и  сохранность жилья. Квартира, а также мебель и техника, принадлежащие ей, должны содержаться в исправности и чистоте.

Обратите внимание на выбор чистящих средств, так как некоторые из них могут нанести вред сантехнике и бытовой технике.

Не забывайте, что вы не имеете права осуществлять перепланировку или иные конструктивные изменения в квартире без письменного согласия собственника, в том числе установку стационарного оборудования, встроенной бытовой техники, проведение дополнительных энергетических и коммуникационных сетей, перекрашивать стены и т. д.

Отверстия для картин и других декоративных элементов, которые вы сделали без согласования с арендодателем, будут считаться нанесением ущерба, если это не предусмотрено договором найма.

Также нужно быть осторожным при приклеивании скотчем на стены картин, постеров, детских рисунков, так как при их снятии с покрашенных стен остаются следы и снимается слой краски, также впрочем, как и с обоев.

Обратите внимание на правила эксплуатации паркета: не ходите по нему в уличной обуви, на острых каблуках.

Обязательно следует наклеивать на ножки стульев, столов и других предметов мебели специальные войлочные насадки во избежание появления царапин на паркете.

Подобные повреждения паркета считаются нанесенным ущербом и являются предметом для выплаты компенсации.

На кухне нельзя ставить горячие кастрюли без специальной подставки на рабочие поверхности столешницы и стола, так как могут оставаться следы и пятна.

Уходя из квартиры, не забывайте закрывать окна, водопроводные краны, выключать свет и электроприборы.

В квартирах, где установлены автономные водонагревательные системы (бойлеры), не стоит выключать и включать их самостоятельно при отключении/возобновлении горячего водоснабжения.

Для этого обязательно свяжитесь с собственником или его представителем. Не стоит пользоваться кондиционером в холодное время года, если иное не предусмотрено инструкцией по эксплуатации.

Следует заранее согласовать с собственником места, где можно курить в квартире (если в квартире по условиям договора в принципе можно курить. Чаще всего это запрещено).

Обязательно укажите в договоре найма всех тех, кто живет с вами в арендованной квартире. Вселение других совершеннолетних граждан допускается только с согласия собственника.

Обязательно сообщите собственнику о появлении в квартире домашнего питомца, если на момент заключения договора это условие не было согласовано. Важно помнить, что весь ущерб, причиненный животным, подлежит возмещению.

Это могут быть следы когтей на паркете, следы зубов на подоконнике, испачканные текстильные изделия.

Лучше договариваться заранее с собственником о возможности нахождения в квартире домашних животных, указывая породу собаки или кота.

Cоблюдайте правила проживания в многоквартирном доме: не шумите после 22.00. Нельзя оставлять мешки с мусором на лестнице, только если это не предусмотрено правилами дома, а также загромождать личными вещами и мебелью лестничную клетку, проходы и запасный выход.

Информируйте собственника или его представителя о длительном (более 10 дней) отсутствии в квартире на случай возникновения аварийной ситуации. Немедленно связывайтесь с ними в случае возникновения каких-либо неисправностей, поломок.

Самое главное условие – для того, чтобы все эти правила работали, их рекомендуется прописать в приложении к договору найма, подписанному обеими сторонами. Только в этом случае все они вступят в законную силу.

Согласование ущерба

Если ущерб все-таки был нанесен, то будет нелишним знать некоторые важные детали о практике его возмещения. Во-первых, следует грамотно оформить возврат квартиры. Для этого все недостатки на момент возврата квартиры должны быть зафиксированы в письменной форме и скрепляем подписями обеих сторон. Дополнительно оформляем фотоприложение состояния квартиры и недостатков.

Далее нужно составить смету-расчет ущерба. Проверьте по условиям договора, в какой срок она должна быть предоставлена.

В сделать это и направить ее для согласования рекомендуется как можно скорее. Каждую цифру нужно подтвердить документально — заключением мастера-эксперта о причине поломки, чеками на ремонт сломанного имущества, сметой на восстановление имущества в первоначальном состоянии, чеки на покупку нового имущества и т. п.

Ведите переписку с другой стороной.Если переговоры и обмен письмами в течение 2−3 месяцев не помогают согласовать сумму ущерба, рекомендуется привлечь независимого оценщика для оценки ущерба и причин его возникновения. Такой отчет стоит недешево, поэтому договором рекомендуется предусмотреть распределение расходов на услуги оценщика.

Когда не получается согласовать сумму ущерба, приходится идти в суд.

Если обеспечительный платеж находится во владении собственника, арендатор подает в суд иск о взыскании суммы страхового депозита (частично или полностью в зависимости от того, с наличием какого ущерба он согласен).

Если оплата обеспечительного платежа не предусмотрена условиями договора, то собственник обращается в суд с требованием возместить ущерб, причиненный его имуществу.

Помните о том, что бесспорным доказательством являются те недостатки, которые не были оговорены на момент передачи жилья в аренду и подтверждены к моменту его возврата.

Истории из жизни

В нашей практике был случай, когдахозяин элитной квартиры заключил договор аренды, по окончании которого стороны зафиксировали недостатки — по мнению собственника, очень значительные.

Одна из музыкальных колонок, приобретенная по просьбе арендатора, была неисправна, в ванной комнате появился сложно выводимый желтый налёт, а также было испорчено дорогое кресло, обивка которого не подлежала замене, по причине чего было приобретено новое.

Арендатор не был согласен с суммой ущерба и обратился в суд с требованием о взыскании суммы обеспечительного платежа.

Суд, рассмотрев все доказательства (акты, фотографии, чеки), посчитал, что ущербом является только испорченная колонка, так как, по заключению специалиста, ее поломка вызвана внешним воздействием и имеются механические повреждения.

Кроме того, данная поломка была установлена соглашением сторон при продлении договора. Что касается кресла, его приобретателем по документам было указано другое лицо, а не собственник, так что факт приобретения не был подтвержден.

Также хозяин квартиры не представил доказательств очистки ванной комнаты и ее необходимости, а также вины арендатора.

А вот другая поучительная история. По окончании срока договора найма хозяин квартиры не был удовлетворен состоянием большого обеденного стола в гостиной и считал, что ему был нанесен ущерб.

Наниматель был с этим совершенно не согласен и считал, что речь идет о естественном износе.

По закону наймодатель вправе требовать возврата имущества в первоначальном состоянии, с учетом нормального износа.

В этом случае сторонам удалось договориться, самостоятельно оценить сумму ущерба и оплатить ее 50 на 50.

В третьем случае из нашей практики в арендованной квартире вышел из строя кондиционер. Арендатор был убежден, что причины поломки «однозначно не установлены».

Однако заключение вызванного независимого эксперта было однозначным и не оставляло сомнений в том, что произошло: «Повреждение трубы и утечка фреона вследствие неправильной эксплуатации. Включение на тепло зимой».

Это могло произойти только из-за неправильных действий проживающих в квартире лиц или их гостей, за действия которых ответственность несет арендатор. Причинно-следственная связь была установлена, и арендатор был вынужден выплатить сумму ущерба хозяину квартиры, не прибегая к суду.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2018/08/02/yserb-v-arendovannoi-kvartire--cto-vajno-znat/

Приключения арендатора в Москве – личный опыт

Должен ли арендатор оплачивать износ или замену сантехники в квартире арендодателя?

Прежде чем купить жилье в Москве я, как и многие «понаехавшие», помыкалась по арендуемым квартирам.

У меня на это ушло целых 15 лет, причем арендовать жилье приходилось в суровые годы дефицита предложения и обилия спроса со стороны потенциальных квартиросъемщиков.

Это сейчас хозяева шелковые и сговорчивые, а в начале 2000-х вы почувствовали бы себя бедным родственником, которому с барского плеча и за немалую сумму милостиво дозволяется пожить в халупе на окраине Москвы.

Времена изменились, но человеческая натура остается прежней. И никто не застрахован от того, чтобы не попасть в те ситуации, в которые за долгие годы «съема» попадали я и мои знакомые. Надеюсь, мой опыт окажется кому-то полезен. Итак, перечисляю проблемы по пунктам.

1. «Убитые» квартиры и завышенные цены

Почему-то это характерно именно для Москвы. Поверьте, я сравнивала: у меня много друзей, которые живут в других городах и снимают квартиры с хорошим ремонтом. В Москве же вы можете обойти, скажем, 10 квартир, и только две из них окажутся пригодными для комфортной жизни.

Причем вряд ли у вас получится эти квартиры снять – они, скорее всего, «уйдут» после первого же просмотра.

Почему так? Потому что, возможно, в провинции люди более трепетно относятся к обстановке на своих квадратных метрах. И более уважительно – к арендаторам.

Все-таки региональный рынок не такой насыщенный, как столичный. В Москве подавляющее большинство сдаваемых квартир не доставались хозяевам «с потом и кровью».

Они их получали в наследство от бабушек, поэтому там такая спартанская обстановка и такая старая мебель.

Как ни печально, но состояние квартиры в Москве мало влияет на цену аренды. Зачем заморачиваться ремонтом и закупкой новой мебели, если все равно снимут? Неважно, что ремонт не делался «со дня смерти Сталина». По своему опыту сужу: 80% того, что я видела на просмотрах, мало походило на жилье. При этом цена запрашивалась вполне себе среднерыночная.

В итоге последние пять лет перед покупкой своей квартиры я жила в такой вот убогой «однушке» за 28 тысяч рублей в месяц. Там не было ни ремонта, ни мебели (пришлось докупать с рук). Кроме кухонного стола. Самое обидное – потом моя «сменщица» потребовала, чтобы хозяева и ремонт сделали, и сантехнику заменили, и стиральную машину поставили.

И они легко пошли на ее условия.

Отсюда совет: требуйте, не стесняясь, улучшения состояния квартиры. Или прописывайте в договоре, что вы сделаете косметический ремонт в счет арендной платы.

2. Чрезмерная подозрительность хозяев

Это выражается в их неадекватных требованиях, как то: «двум девушкам не сдадим, потому что мужиков будете водить»; «я не понимаю, что у вас за работа такая, за что на ней платят, подозреваю, что платят нерегулярно, раз вы в коммерческую структуру устроились»; «а расскажите, кто ваши родители – хотим послушать, насколько приличная семья»; «молодые – значит, детей нарожаете и будете с ними тут жить, а мы не сдаем с детьми»… И так далее.

Совет всего один: если вас так пытают еще на этапе предварительных переговоров, представьте, что будет после того, как вы снимете эту квартиру. Оно вам надо?

 3. Нарушение личного пространства

Третье из зол. С этим можно столкнуться и при аренде комнаты (в гораздо большей степени), и квартиры. Первое мое жилье было комнатой, в квартире также проживали хозяйка с дочерью. Поначалу все шло более-менее гладко, а потом начались проблемы бытового и психологического плана.

То хозяйка жаждет общения и отнимает у тебя весь вечер после работы. А куда ты денешься, пока готовишь ужин, ведь кухня общая? Ну а потом уже просто неудобно уйти к себе, поскольку это нескончаемое словоизвержение прервать никак не получается, да и невежливо.

То хозяйская дочь приносит в дом бездомную кошку, которая по утрам часов в пять предпочитает носиться по общему коридору и периодически выбивает лбом дверь в арендуемой мною комнате (да-да, комната еще и не запирается, к слову).

Потом, кстати, хозяева вообще повадились, уезжая в отпуск, оставлять кошку на мое попечение. При всей моей любви к животным я считаю, что нелишним было бы хотя бы заручиться моим согласием.

Потом хозяйка начинает «стрелять» деньги в долг каждый месяц, поскольку, как оказалось, она зависима от игровых автоматов (тогда этот бизнес процветал). Когда ты однажды ей отказываешь, она запрещает пользоваться стиральной машиной. Око за око, зуб за зуб.

В один прекрасный момент ты приходишь домой и обнаруживаешь: зарплата, которую ты хранила в словаре иностранной лексики, пропала. Деньги, разумеется, никто не нашел, но после визита участкового меня попытались выселить одним днем в 20-градусные морозы. 

Постарайтесь не снимать комнату, если в квартире проживают хозяева. Если вы ограничены в средствах, лучше рассмотрите вариант с подселением к таким же арендаторам. На рынке их немало. И конечно, ставьте замок и не храните деньги наличкой дома.

4. Нарушение условий договора

Я здесь немного изменю себе и сразу начну с совета.

Никогда – слышите – НИКОГДА не снимайте жилье у безобидных с виду старушек!

После пропажи денег мне пришлось искать новое жилье. Я умудрилась за пару дней найти соседку, хотя в то время это было нелегко.

И мы через агентов, которые решили «полевачить» и сдать квартиру, которой не было в базе, сняли на первый взгляд приличный вариант (приличный – не в плане внутреннего антуража, а близкий к метро). Да и хозяйка нам сначала приглянулась.

Она была на удивление любезна, на все согласна, поила чаем с вареньем и рассказывала о своем бурном прошлом. И было ей лет 70.

Мы въехали с радостью. Старушка пообещала нас не беспокоить, благо жила большую часть времени у дочери в Питере. Это нас и подкупило. По факту сняли комнату в 2-комнатной квартире, только без хозяйки.

Но в договоре прописали, что как бы сняли квартиру, и цена стояла как за квартиру, а не комнату. Вторую комнату мы не заселяли – там размещались хозяйские вещи. Рано радовались.

Первый тревожный звоночек прозвенел через пару недель, когда утром повернулся ключ в замке двери, а на пороге нарисовалась хозяйка с чемоданами. И сказала, что с недельку поживет во второй комнате. Вы понимаете, да? Платим как за квартиру, но живем с хозяйкой.

Прекрасный расклад! Выгнать ее у нас не хватило духу в силу природной интеллигентности (читай между строк – глупой безотказности), впрочем, нашего согласия никто и не спрашивал. 

Хозяйка нам действительно не особо докучала, правда, почему-то считала нормальным заходить в комнату в наше отсутствие, чтобы навести там порядок. Да – мне «везло» на комнаты без замков.

К слову, это очень частая проблема, когда люди, сдавая жилье, продолжают им распоряжаться, хотя по закону, оставаясь собственниками, они передают его в полное и безраздельное пользование арендаторам на время действия договора.

Через пять дней «безобидная» пенсионерка завела разговор о том, что планирует поднять арендную плату – с аргументацией, что «все на базаре очень подорожало».

Видимо, из этого вытекало, что работодатели нам автоматически подняли зарплаты.

На резонное замечание, что договор не предусматривает повышения платы в течение года, нам было заявлено: «Ну тогда и катитесь отсюда, я завтра замки поменяю».

Мы пообещали обратиться в суд, но хозяйка заявила, что у нее племянник – юрист, и ничего нам не светит, к тому же – какой спрос с пенсионерки? Последний довод удивил нас своей нелогичностью, но в глазах хозяйки была, как писали Ильф и Петров, «такая мартовская синева и пустота», что мы наконец поняли, что имеем дело с неадекватным человеком.

Агенты, которые сдали нам эту чудо-квартиру, разумеется, умыли руки и от всего открестились. Возможно, с хозяйкой они были в сговоре, и арендаторы там менялись каждый месяц, чтобы стабильно шли проценты. Кто знает?

К слову, еще одно неприятное воспоминание связано у меня с той квартирой. Район был не из лучших – по крайней мере, в те годы.

Возле дома и в подъезде обосновались гигантские крысы, и в подъезд я вечерами откровенно боялась заходить, потому что они чувствовали себя там хозяевами жизни.

Резонный вопрос: как про это узнать на стадии поиска квартиры, если, к примеру, крысы куда-то удалились и не попались вам на глаза? Только по косвенным признакам. Рядом с домом располагался полулегальный продуктовый рынок, антисанитария удручающая.

Поэтому совет – не принимайте решение с бухты-барахты, благо, повторюсь, выбор сейчас есть. Походите по району, посмотрите инфраструктуру вокруг, понаблюдайте за людьми: вам с ними жить по соседству. Лицезреть каждое утро мужиков с похмелья, которые у вас будут стрелять мелочь, – не самый приятный расклад.

Следующий вариант оказался одним из самых удачных в моей съемной карьере. Хотя бы потому, что хозяев мы видели крайне редко.

Да и квартира была хоть и не с евроремонтом, без мебели и техники (представляете, до какой степени я стала невзыскательной после первых двух вариантов?), но относительно «неубитая» и в пяти минутах от метро.

Минус там был всего один – пьющий хозяин, который тщательно скрывал свое пристрастие при первой встрече.

Спустя какое-то время, он часто звонил мне и рассказывал, какая у него скверная дочь, что он переедет жить к нам и квартиру мне отпишет. Периодически он предлагал мне стать его любовницей под предлогом того, что я ему снилась, а это – судьба.

В принципе, на это приходилось закрывать глаза, потому что в целом нас квартира устраивала, но я находилась в постоянном психологическом напряжении, потому что он вполне мог в невменяемом состоянии приехать и открыть дверь своим ключом.

Потом хозяина доконал этот нездоровый образ жизни. После его смерти мы стали иметь дело со «скверной» дочерью, которая по факту оказалась прекрасным человеком и совершенно не докучала. Немного подняла арендную плату разве что, но к тому моменту и так цены подросли. Съехать пришлось по причине того, что хозяйка вышла замуж, и ей самой понадобилось жилье.

Ну и наконец последний вариант перед покупкой собственного жилья. Квартира была откровенно «убитая». Хозяева были не против ее улучшения, но сами ничего не хотели делать. Предложили нам – в счет аренды. Что я могу сказать? На мой взгляд, арендное жилье должно быть полностью приспособленным под нужды арендатора.

А в итоге нам пришлось менять практически все – батареи, окна, ставить более надежную входную дверь, обновлять кое-какую сантехнику. Да, мы не тратили на это собственные средства, но потраченное время, когда приходилось, к примеру, бегать по магазинам и отпрашиваться с работы в ожидании мастера – тоже немало.

И это был далеко не полный ремонт: мы не трогали стены со страшными обоями и потолки с потеками, а также удручающую синюю плиточку на кухне, которая имела тенденцию осыпаться с ужасающим грохотом преимущественно по ночам. А ведь это был последний этаж панельного дома, и зимой мы люто мерзли, а летом не знали, куда деваться от жары.

Видимо, из-за крыши, которая то замерзала, то нагревалась. 

На такой убитый вариант имеет смысл соглашаться, если только вам его сдают по цене ниже рыночной. Но в Москве это тогда было редкостью, вот и нам не повезло. Пошли на него только потому, что вариант был найден через соцсети напрямую от хозяев, а платить еще одну сумму агентам мы не хотели.

Что в итоге?

Повторюсь: рынок уже не тот. Хозяева больше не диктуют свои условия безапелляционным тоном. Арендаторы стали куда более требовательными и взыскательными. Они не хотят сами делать ремонт, закупать мебель и технику. Но я прекрасно понимаю, что арендаторы тоже бывают разными и могут доставлять хозяевам не меньше головной боли. Давайте искать компромиссы, ведь нам друг без друга нельзя.   

Источник: https://www.cian.ru/stati-prikljuchenija-arendatora-v-moskve-lichnyj-opyt-292558/

Пустил на свою голову. 6 вопросов о сложностях с арендой квартир :: Жилье :: РБК Недвижимость

Должен ли арендатор оплачивать износ или замену сантехники в квартире арендодателя?

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт

Лев Федосеев/ТАСС

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных.

Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании.

Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст.

450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов.

Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей.

Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность.

Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды.

В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи.

Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд.

Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника.

В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности.

Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов.

Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок.

Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб.

В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника.

После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России.

Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту.

Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п.

14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу.

При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств.

Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5943bba49a7947b036fd48de

Юрист ответит
Добавить комментарий