Изменения формы управления мкд

Непосредственная форма управления многоквартирным домом

Изменения формы управления мкд

Все действия относительно управления многоквартирным домом осуществляются на собрании собственников. Владельцы могут выбирать их, изменять и отменять. По итогам составляется постановление, распространяющееся на всех владельцев помещений.

Статья 44 ЖК РФ.

Чтобы использовать самостоятельную форму управления, в доме должно числиться более тридцати квартир.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется на основании статей ЖК РФ.

В соответствии с нормативными документами владельцы могут заключать и расторгать договора по представлению ремонтных работ и иного типа услуг по содержанию общей территории только на основании общего решения.

Такие договоры могут заключаться только в случае, если большинство собственников проали на общем собрании за одобрение идеи.

Алгоритм смены формы

Для перехода на самостоятельное управление домом потребуется следовать алгоритму:

Утверждение основной группы жильцов-активистов
  1. На этом этапе определяются владельцы, которые будут проявлять главную инициативу для ведения дела. Лучше всего, если наберется хотя бы по одному представителю из каждого подъезда, каждый из которых смог бы взять на себя ответственность за определенную часть жильцов.
  2. Первое, что должна будет сделать группа активистов – составить список собственников. Каждому жильцу потребуется объяснить, что такое самостоятельное управление МКД, и почему его стоит выбрать взамен другим формам.
  3. После оповещения должен быть передано уведомление о проведении первого сбора. Для этого отправляются соответствующие письма, где указывается вся необходимая информация.
Проведение первого собрания
  1. На этом совещании должно быть принято решение о форме управления МКД. Каждое последующее принятое решение распространяется на каждого владельца.
  2. Если для встречи используется простая очная форма, то необходимо заранее подготовить место для проведения мероприятия. Чаще всего этим местом является придомовая территория.
  3. На собрании путем ания решаются различные вопросы. Проблемой может стать только высокий процент неявки жильцов.
  4. В случае, если большинство собственников не может явиться лично, то лучше проводить собрание по заочной форме. Если на созыв откликнулось больше половины жильцов, то собрание считается состоявшимся.
Определение организации, являющейся ответственной за обслуживаниеНеобходимость заключения отдельного договора для каждого жильца с обслуживающими компаниями устанавливается статьей 164 ЖК РФ. Заключение от лица одного гражданина доступно только в случае, если владельцы оформили доверенность для проведения подобных действий.

Обязанности совета МКД

В ЖК РФ сказано, что любой многоквартирный дом, в котором насчитывается более четырех квартир, должно быть товарищество собственников, жилищный кооператив или совет дома. Состав формирования зависит от председателя, который выбирается на общем собрании.

При создании самоуправления МКД, его регистрация не требуется в государственных органах. Собрание совета допускается только одно на каждый дом.

Все владельцы становятся ответственными за организационную деятельность относительно вопросов эксплуатации и содержания дома и придомовой территории. Все имеющиеся идеи по улучшению должны быть представлены для общего рассмотрения.

Для координации работы выбирается уполномоченное лицо, которым чаще всего становится председатель совета.

Если потребуется сбор комиссии собственников, которая будет ответственна за различную помощь для уполномоченного лица, то избрание должно будет проходить также на общем собрании.

Способы управления многоквартирным домом

Председатель

Подобный статус обязывает лицо не только руководить советом и составлять отчетность, но и:

  • вести переговоры с компаниями по предоставлению выгодных условий для ремонта и содержания имущества, которые позже будут вынесены на рассмотрение общему собранию жильцов;
  • вести переговоры с поставщиками коммунальных услуг, после чего каждый из собственников должен будет заключить индивидуальный договор с компанией;
  • заключать договора и выполнять прием услуг и работ на основании доверенности, переданной каждым жильцом МКД;
  • контролировать процесс предоставления услуг и выполнения всех пунктов договоров компаниями;
  • представлять интересы собственников в судебном заседании;
  • составлять акты по нарушениям.

Общее собрание хозяев

Независимо от выбранного способа управления МКД, законодательство определяет общая встреча собственников, как главный орган управления. Жильцы имеют право решать все организационные моменты по управлению и эксплуатации дома.

Читайте  На каком расстоянии от забора по закону можно строить дом

Законодательством определены формы, при помощи которых владельцам на общем собрании принимаются решения:

Очное аниеОбязательно личное присутствие каждого из жильцов.
ЗаочноеПроводится опрос в письменной или электронной форме, результаты которого передаются администратору собрания.
Очно-заочноеОбъединение двух форм ания.

Решение жителей дома считается правомочным только в случае, если в ании приняло участие более половины зарегистрированных.

На первом собрании рассматриваются следующие вопросы:

  • принятие самостоятельной формы управления домом;
  • избрание жителя или третьего лица, которое будет представлять интересы собственников;
  • заключение договоров с обслуживающими компаниями.

О каждой проводимой встрече владельцы должны уведомляться за 10 дней.

Вместе с этим объявляются:

  • адрес подачи решений (при заочной или очно-заочной форме);
  • данные инициатора собрания;
  • точное время проведения;
  • причина созыва;
  • способы ознакомления с материалами вопроса;
  • форма проведения (может измениться).

Законодательство устанавливает минимальное количество собраний в год – одно. Но жители имеют право проводить внеочередные созывы неограниченное количество раз.

Правила финансирования

Если управление МКД осуществляется самими собственниками, то каждый из них должен заключить индивидуальный контракт с подрядчиками и компаниями, предоставляющими ресурсы.

Индивидуальные договора необходимо заключать, чтобы избежать ситуации, когда к ответственности привлекается весь коллектив, а не отдельные жильцы. А общее коммунальное потребление остается безответным.

Все средства, определенные в общее пользование владельцами жилья, распределяются самими жильцами на советах. Здесь же осуществляется выбор подрядчиков, слежение за качеством представляемых услуг и работ.

Заключение договора

Определены соглашения двух типов:

РесурсоснабжающиеЭто предоставление газа, воды, электричества и других ресурсов. Оформляется индивидуально каждым жителем. Ответственность компания, предоставляющая ресурсы, будет нести перед каждым клиентом в отдельности на основании заключенного договора.
Ремонтно-экплуатационные Сюда включена уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов и инженерных сетей.Ответственные за них указываются в соответствующем договоре, они берут на себя обязанности по слежению за их исправным состоянием. Наружные сети должны обслуживаться ресурсоснабжающими компаниями, но когда они переходят во внутренние сети, то ответственными становятся жители дома.

Плюсы и минусы

ПреимуществаСюда можно отнести:
  • управление полностью осуществляется только собственниками квартир, которые напрямую заинтересованы в качестве получаемого результата, а все решения могут быть приняты только при согласии более половины жильцов;
  • средства дома используются только для нужд этого здания;
  • с каждым жителем составляется отдельный договор на предоставление услуг от соответствующих компаний, что позволяет использовать средства каждого из плательщиков только в его интересах;
  • если услуга предоставляется некачественно или не в полном объеме, то каждый житель может требовать перерасчета без посторонних посредников;
  • не требуется уплачивать деньги за пользование услугами управляющей компании.
НедостаткиСюда можно отнести:
  • не в каждом доме можно реализовать такой способ управления (домам с большим количеством квартир будет неудобно проводить советы и ания);
  • из городского и регионального бюджетов не будут выделяться средства для ремонта дома.

Читайте  Как оформить межевание дачного участка бесплатно

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://rusfinancist.net/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-izmenenija.html

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019г

Изменения формы управления мкд

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.  Деньги владельцев квартир направляются на:

  • комфорт;
  • поддержание чистоты;
  • исключение порчи имущества;
  • коммунальные задачи;
  • ремонт;
  • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
  • соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем ания сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2019г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

  • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
  • земля под домом;
  • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
  • пространство крыши;
  • придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

  1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
  2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
  3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Важные изменения в законодательстве 2019 года

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
  2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
  3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

  • определяет план дальнейших действий;
  • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
  • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
  • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

  1. Непосредственно по вопросу перехода.
  2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
  3. По поводу Совета дома и его председателя.
  4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит ание, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

  • решение жильцов, оформленное протоколом;
  • документы ответственного лица;
  • технические документы: паспорт, план;
  • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих  собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Все способы управления МКД. Общие сведения | МосТСЖ

Изменения формы управления мкд

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Изменения формы управления мкд

Изменения формы управления мкд

На это законом отводится год.

Принятие решения о выборе той или иной формы управления МКД зависит от множества факторов. Сколько квартир в доме, в каком он состоянии, насколько платежеспособны жильцы и к каким социальным группам они относятся.

Оказывают влияние даже регион и соответствующий рынок жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим в небольших городах и поселках, где преобладают малоквартиные и малоэтажные строения, больше распространен непосредственный способ управления.

Для крупных городов, напротив, характерно управление ТСЖ и УК.

Возникают ситуации, когда решение, принятое собственниками, оказалось ошибочными – выбранная форма управления не отвечает их интересам, – либо оно нелегитимно.

К счастью, в статье 161 Жилищного Кодекса РФ прямо зафиксировано, что способ управления МКД «может быть выбран и изменен в любое время». Это подтверждается и судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11).

Для этого необходимо вновь созвать общее собрание. Внеочередное собрание может быть собрано по инициативе любого из собственников. При этом рекомендуется очное обсуждение вопросов и принятие решения.

Чтобы изменить форму управления МКД, нужно получить более 50% участвующих в собрании.

Изменение формы управления многоквартирным домом

Решения могут приниматься при помощи заочного или очного ания.

При такой форме управления каждый владелец жилья имеет право заключать соглашение на предоставление коммунальных услуг лично с уполномоченной организацией. Также на собрании собственников можно выбирать доверенное лицо, которое будет представлять интересы большинства жильцов.

Управление многоквартирным домом ТСЖ, которое является самостоятельным юридическим лицом

Согласно нормам российского жилищного законодательства разрешается создание одного ТСЖ как на одно здание, так и на несколько жилых домов или даже целого квартала. Такая форма управления подходит и для индивидуальной застройки.

Все решения при таком способе управления принимаются на коллективном собрании всех членов ТСЖ во главе с председателем.

Товарищество имеет право поручить выполнять работы по благоустройству или ремонту владельцам жилья или нанимать рабочих по трудовому соглашению. Также согласно законодательным актам разрешается привлекать для этих целей подрядные организации. ТСЖ имеет право заключать договоры, которые касаются обслуживания здания.

Управление многоквартирным домом при помощи потребительского кооператива

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом.
Такая организация является самостоятельным юридическим лицом. В состав жилищного кооператива входит председатель и все владельцы помещений в доме.

К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома.

Собранием проводится ание о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % .

Совет дома обязан:

  • обеспечивать выполнение решений собрания;
  • вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;
  • представлять предложения по управлению;
  • представлять свое заключение по проектным договорам;
  • контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста.
Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей.

Изменения формы управления мкд 2018

Если их более 50%, то кворум для выбора способа управления есть — значит, можно провести собрание и принять легитимное решение; если же их число менее 50%, придется обратиться к заочной форме.

Рассмотрим, как подготовить и провести каждую из указанных форм общего собрания.

1. Подготовка к собранию

Собственников необходимо уведомить о собрании за 10 дней до его проведения. Для подтверждения легитимности мероприятия уведомлять их нужно в письменном виде.

ЖК предусматривает три способа уведомления:

  • почтой (заказным письмом с уведомлением);
  • лично под подпись;
  • путем размещения информации на стенде соответствующего многоквартирного дома.

Желательно сочетать данные способы уведомления (например, пройтись по квартирам, раздавая информацию о собрании и собирая подписи, а потом еще и разместить объявление).

Уведомление о проведении собрания должно содержать информацию:

  • о времени и месте его проведения;
  • повестке;
  • инициаторе;
  • возможности ознакомиться со справочными материалами (с указанием времени и места ознакомления);
  • форме собрания.

Кроме того, способ уведомления может быть узаконен на проводившемся ранее общем собрании собственников.

Изменения формы управления мкд 2019

Важно Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом.

В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома.

Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации.

Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива.

Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом — это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

  • управляющей организацией;
  • собственниками жилых помещений;
  • жилищными или специализированными кооперативами;
  • товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья.

3. Управляющие организации. В этом случае собственники заключают с управляющими компаниями договор возмездного оказания услуг. В нем указывается перечень общего имущества, работы, которые они должны выполнять, их стоимость и другие моменты.

Каждый из указанных способов управления МКД имеет свои плюсы и минусы.

Так, жильцы домов с непосредственным управлением не вправе рассчитывать на государственное софинансирование капремонта их жилища. Управляющие компании же нередко недобросовестно выполняют свои обязанности и преследует цель не сохранить общедомое имущество, а лишь заработать. В случае ТСЖ для многих существенным недостатком является обязанность его членов вносить членские взносы.

Важно не ошибиться в выборе способа управления.

Внимание Соответствующее решение принимается на общем собрании жильцов. При этом сделать выбор – это обязанность собственников. Если они не исполнят ее, то за них это сделают органы местного самоуправления, которые проведут открытый конкурс и таким образом выберут управляющую организацию для дома.

О том, как правильно провести собрание собственников, мы уже писали.

Отметим лишь, что граждане должны не только принять решение, но и реализовать его (выбрать УК, учредить ТСЖ, заключить договора и т.д.).

Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.

  • Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст.

161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо.

Выбирается тот метод, который собрал большее количество .

Согласно жилищному законодательству определены следующие способы управления:

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство МКД управляющей организацией;
  • управление МКД товариществом или кооперативом.

Каждая из форм имеет свои преимущества и недостатки. Выбор организации – это ответственный шаг, требуется обращать внимание только на тех, которым стоит доверить ремонт и содержание МКД. Если же способ управления не выбран, то этим вопросом займутся местные власти.

Обзор договоров

Договоры управления МКД содержит в себе:

  • одной стороной являются все собственники или их большинство;
  • договор оказания услуг подразумевает обязательство за определенную плату выполнить работы по содержанию или ремонту дома;
  • договор на обращение с отходами, водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение и газоснабжения заключается каждым собственником отдельно;
  • при заключении многочисленных договоров с каждым собственником в отдельности можно оформить соглашение с одним лицом, если на того остальные оформят соответствующую доверенность.

Статья 186 ГК РФ.

ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

  • нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;
  • отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;
  • назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст.

Источник: http://37zpp.ru/izmeneniya-formy-upravleniya-mkd

Юрист ответит
Добавить комментарий