Как через суд вернуть свою долю жилья, которую продали при моем заключении?

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Как через суд вернуть свою долю жилья,  которую продали при моем заключении?
Статья обновлена: 18 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Здесь я расскажу вам как я проверяю квартиру на юридическую чистоту для своих клиентов, на что нужно обращать внимание и какие документы изучить. Некоторые моменты позаимствовала у своих коллег риэлторов.

Инструкция подходит только для квартир на вторичном рынке. При покупки квартиры у застройщика другие совсем рекомендации, их я опишу в другой статье.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной).

Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры.

Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.

Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ.

Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту.

Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.

Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.

Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.

На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял.

Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.

Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права.

И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu

Продать квартиру за $220 000, получить только $40 000 и остаться должным покупателю $100 000 по курсу? Странная история из Боровлян – Недвижимость Onliner

Как через суд вернуть свою долю жилья,  которую продали при моем заключении?

Эта история может претендовать на звание одной из самых фантастических за последнее время. В ней есть все элементы остросюжетной драмы: шикарная квартира с потрясающим видом на лес, странная с точки зрения логики сделка, большие деньги и красивые женщины, за которыми стоят сильные мужчины.

Все это великолепие никак не может подобру-поздорову разойтись в разные стороны вот уже на протяжении почти семи лет. Многотомное дело о продаже 170-метровой квартиры в Боровлянах блуждает по кабинетам судов, проделывая путь снизу вверх и обратно. И что примечательно, конца и края этому не видно.

Любопытно, но по итогам рассмотрения ситуация может повернуться так, что продавец, получивший за свою элитную недвижимость всего $40 000 вместо $220 000, еще останется должен покупателям, которые не рассчитались с ним в оговоренный срок, порядка $100 000 в эквиваленте.

Как такое возможно, читайте в материале Onliner.

Фундамент запутанной и не укладывающейся в голове истории был заложен в далеком 2010 году. Тогда белорусы жили богато (сейчас те времена принято называть «медовыми» и мечтательно вздыхать о них). Бизнес бурлил, рос, и казалось, что финала у этого процветания никогда не будет.

Именно тогда Сергей Акифьев вместе с другом решили пустить в дело имеющийся у них участок в Боровлянах. На десяти с лишним сотках, расположенных в одном из самых удачных мест поселка, приятели задумали возвести дом на четыре просторные квартиры.

В первую очередь собирались жить там сами, а двое «лишних» апартаментов продать знакомым — так сказать, близким по духу людям, чтобы всем вместе жить в мире и согласии.

Масштабная стройка началась и, так как финансирование было достаточным, продвигалась довольно быстро. Незадолго до этого в личной жизни мужчины произошли перемены: он познакомился с прекрасной Верой.

И, как говорит, чтобы обозначить серьезность намерений, свою долю в недвижимости (1/2 земли и 1/2 законсервированного строения) переписал на девушку, с которой пока еще не был в браке (переход права собственности оформили через сделку купли-продажи).

Уже через два года солидный особняк был сдан в эксплуатацию. Пара признается: пока шла стройка, они мечтали и фантазировали, как переедут в новую квартиру. Вместе с дизайнерами продумывали интерьер, составляя подробный проект на все — от черновой электрики до обустройства санузлов.

Однако, когда строительная точка все-таки была поставлена, финансовые обстоятельства сильно изменились и неженатая пара, недавно ставшая молодыми родителями, осознала: на ремонт 170 метров у них просто нет денег. И не предвидится.

Тогда, по словам Веры и Сергея, им скрепя сердце пришлось принять мысль: с квартирой придется расстаться.

— Техпаспорт мы получили в январе 2012-го, — вспоминает Серей. — Долго пытались выкрутиться из ситуации, примерялись и так и эдак, но в августе поняли: не потянем, все-таки придется квартиру продавать.

Тем более что с маленьким ребенком надо было решать жилищный вопрос здесь и сейчас, а не ждать, когда появятся деньги и будет возможность начать ремонт. На съеме жить надоело, хотелось уже своего угла, пусть и не такого комфортного, как в Боровлянах.

Помню, что внутренне очень не принимал эту продажу, можно сказать, всей душой сопротивлялся ей. Может, поэтому так все и вышло: мысленно я эту квартиру не отпускал…

Продать нельзя оставить

Мужчина рассказывает, что потенциальные покупатели приходили и уходили. $220 000 по курсу хоть и не были запредельной суммой для недвижимости такого уровня, но человека с живыми деньгами не находилось. Одни предлагали обмен на квартиру плюс небольшую доплату, другие хотели меняться на голый участок. Но все эти варианты паре не подходили.

— В момент продажи квартира была готова под финишную отделку: все стены выровнены, электрика и сантехника разведены по проекту Веры.

В стяжке уже был спрятан теплый водяной пол, счетчики стояли на своих местах.

Понимаете, это жилье мы делали для себя, поэтому не экономили — посмотрите, стяжка настолько ровная, что прямо на нее потом клеили паркетную доску, выравнивать и доливать ничего не надо было.

Стены были оштукатурены идеально. Вот образец: это место было зашито гипсокартоном, и теперь, когда его сняли, видно качество. Да что говорить, на два этажа заложено три добротных монолитных пояса! Оставалось, по сути, шпаклевать-красить-облицовывать. Но, учитывая немалые площади, было понятно, что в текущей ситуации мы не сможем сделать даже это, — признается Сергей.

И вот в череде «просмотрщиков» появился Николай Бобко — серьезный человек, бизнесмен, внушающий доверие по всем фронтам. Как говорят супруги, Николай примерялся к квартире не раз, подъезжал сам, привозил 6-летнюю дочку, жену и даже тещу. В итоге было сформулировано предложение: куплю, но всю сумму отдам не сразу, а по частям за полгода.

Уверены, никто из наших комментаторов, узнав условия сделки, на нее не согласился бы. Не можем понять этого шага и мы, но, видимо, обстоятельства поджимали пару, и они поверили покупателю.

Ближайшее будущее выглядело так: $40 000 по курсу передается в день сделки (это даже не половина от стоимости), остальные $180 000 — до мая 2013 года, необязательно равными долями — как получится.

Право собственности переходит супруге Николая Наталье (именно она выступала покупателем) в день заключения договора и передачи $40 000.

— Договор на продажу с агентством не заключали, но нас вели и постоянно консультировали знакомый риелтор и директор одного из агентств.

Они в один голос твердили, что такие растянутые во времени сделки — это норма и расторгнуть договор, если что-то пойдет не так, не составит никакого труда.

Мол, просто все откатится назад: мы вернем покупателю деньги, он нам — квартиру. И все, разойдемся миром.

В то, что сделка может обернуться большими проблемами, не верилось: Николай говорил все четко и по делу.

Честно объяснил, почему не может сразу отдать все деньги: мол, бизнес-партнеры подводят, но, когда они перед самым Новым годом начнут сливать деньги, я рассчитаюсь. Кто занимается бизнесом, тот знает, что это так и есть.

Более того, он пообещал, что до конца января обязательно переведет еще $100 000, а окончательный расчет — железно в мае 2013-го. Это все похоже на правду и вполне реально, — говорит Сергей.

— К тому же нас проконсультировал его юрист (теперь мы понимаем, какую ошибку сделали, допустив параллельную работу одного специалиста), — дополняет Вера Дубровская.

— С его слов все звучало логично: нам — предоплата, а им — переход права собственности, чтобы тоже быть уверенными, что их не кинули, как-никак сумма немаленькая. Якобы это подстраховка для обеих сторон.

Кстати, были мы и у других юристов, и все они подтвердили слова своих предшественников о том, что договор можно расторгнуть, правда, ни один не сказал, сколько это отнимет времени, сил, денег и сколько может быть подводных камней.

4 декабря 2012 года Вера Дубровская и Наталья Бобко заключили договор купли-продажи. В документе было указано, что из рук в руки передаются 1/4 доля в праве собственности на земельный участок площадью чуть более десяти соток, а также квартира №4 общей площадью 172,6 «квадрата» по СНБ.

Стоимость «лотов» приведена в белорусских рублях и долларовом эквиваленте — чтобы не погружать вас в темное миллионное и миллиардное прошлое, приведем цены в у. е. Так, часть участка была оценена в $6000. Квартира — в $184 000. По условиям сделки, $6000 за участок передавались продавцу сразу, за квартиру — всего $4000, вся остальная сумма должна была быть выплачена до мая 2013 года.

До окончания расчета квартира оставалась «в залоге» у Веры (в БРТИ было наложено обременение).

К основному документу прилагался странный дополнительный — договор без даты, написанный от руки.

Вера Дубровская говорит, что это была инициатива Бобко: якобы они не могут «задекларировать» всю сумму и поэтому просят занизить официальную стоимость квартиры, а разницу обеспечат этим допдокументом.

Тогда этот ход не показался настораживающим, но спустя годы и судебные заседания девушка уверена, что этот документ был составным элементом будущей аферы: мол, предполагалось, что его невозможно будет расторгнуть, а значит, и выселить не заплативших за жилье людей.

Рукописный договор «стоил» $30 000, которые сразу же передавались пока еще собственнице.

По нему продавались «неотделимые улучшения, а также объекты благоустройства, относящиеся к квартире №4, не вошедшие в состав стоимости данной квартиры согласно заключенному договору», а именно разводка электрики и отопления, система «теплый пол», газовый отопительный котел, ландшафтный дизайн, ливневая система, ограждение участка, подготовка под установку камина. Все это выглядит очень подозрительно, но тем не менее стороны пошли на такой шаг. Таким образом, в целом покупатели отдали Вере Дубровской $40 000.

— Договор заключили незадолго до моего дня рождения, я еще радовался: мол, закрыли сделку. Да и Николай меня уже по-приятельски поздравил, — говорит Сергей. — Мы им даже дизайн-проект подарили: самим-то уже не нужно. Они им не воспользовались, правда, но это дело хозяйское.

Первые звоночки

Вскоре после заключения сделки в просторной и необжитой квартире появились зарегистрированные: Наталья с маленькой дочкой и ее родная сестра с малолетним сыном — всего четыре человека. Вопросов нет, тут все по закону. Жизнь пошла своим чередом. Бобко взялись за ремонт, а Акифьевы-Дубровские принялись ждать деньги.

Правда, эйфория от закрытой сделки улетучилась довольно быстро: месяцы шли, а в карманах было пусто. Январь, который должен был принести сразу $100 000, на практике оказался безденежным, а ремонт меж тем продолжал набирать обороты.

Тогда, по рассказам пары, Сергей попросил остановить ремонт и рассчитаться. Но безрезультатно. «Голодными» также стали февраль, март, апрель и даже май.

Не получив в итоге ни копейки, молодые родители перестали воспринимать серьезно любые просьбы войти в положение.

— Ситуация какая: люди не отдают нам деньги, при этом в квартире начинается ремонт, — возмущен Сергей. — И не так, что тут чуток подмазали, там своими силами подклеили. Нет, все масштабно и с наемным трудом. Я звоню Николаю (все вопросы решал он, как глава семьи): мол, как так? А он: да я тут выкраиваю по сто долларов буквально, тебя эти деньги не спасут.

Как только я услышал про ремонт «на последние сто долларов», понял, что дело плохо. Но договор есть договор, и мы честно выждали до конца прописанного для расчета срока.

Глупо, но до последнего надеялись, что человек просто тянет, чтобы еще прокрутить деньги, а в мае разом рассчитаться. На всякий случай предупредил Николая: не будет $180 000 — расторгнем договор.

Думал, это хоть как-то повлияет.

После того как и 31-дневный май истек, а в кошельке не потяжелело, Вера Дубровская написала заявление о мошенничестве в милицию, СК и прокуратуру. Мол, Наталья взяла на себя обязательства, заранее не имея возможности (и намерения) их исполнить. Но органы отправили стороны разбираться с их вопросом в суд: это гражданско-правовые отношения, а не криминал.

Суд, который все решит

После этого продавцы, все еще надеясь решить дело без привлечения суда, направили покупателям нотариально заверенное письмо о том, что будут расторгать договор, поскольку деньги ($180 000) так и не были переданы в условленный срок. Говорят, ответ от Бобко не получили и в сентябре 2013-го все-таки обратились в суд.

— Очень важно понимать, почему мы подали иск именно о расторжении сделки, — объясняет Сергей. — Да, можно было требовать, чтобы Бобко выплатили нам деньги, как и было предусмотрено договором.

Наверное, это было бы самое легкое дело, и суд буквально за одно заседание принял бы решение: раз должны, пусть выплачивают. А дальше что? Как взыскать деньги с людей? Это же самое сложное.

Даже у вас на сайте сколько было историй: человек всем должен шальные деньги, но не отдает, и сделать ему ничего не могут.

Уже позже, во время многочисленных судов мы выяснили, что на семье Бобко ничего нет: ни квартиры, ни машины, — а зарплаты минимальные.

Как бы они возвращали эти $180 000? А вот как: судебные исполнители завели бы дело и принудили бы их выплачивать нам примерно по $20 в месяц всю жизнь.

Предвидя такой вариант развития событий, мы и решили расторгнуть сделку, чтобы у нас на руках осталось хоть что-то материальное.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Вера и Сергей признаются, что втайне лелеяли надежду: сам факт суда подстегнет покупателей расплатиться.

— Мы рассчитывали, что они заплатят, а они, видимо, рассчитывали, что суд в социально ориентированном государстве женщин с несовершеннолетними детьми из единственного жилья не выселит…

Началась судебная канитель. Дело рассматривали бесконечно долго, ответчики зачастую не получали повестки, регулярно не являлись в суд (по уважительным причинам), переносили заседание.

В ход шло все: болезни всех членов семьи, командировки, любые отговорки. Не являлась в суд и сестра Натальи Бобко, которая также была прописана в спорной квартире.

Причина ее отсутствия — невозможность купить авиабилеты из Турции, где она временно проживала, в Беларусь.

Наконец мы все собрались в суде. Кажется: если у тебя были намерения купить квартиру и рассчитаться, сделай это сейчас, прямо на глазах судьи. У нас будут деньги, у тебя — метры, и все хорошо, вопрос исчерпан.

Но нет, дальше устных обещаний (произнесенных дважды) на судебных заседаниях дело расплаты не шло.

Мы же не могли понять: зачем было все это затевать, если ты не можешь позволить себе такую квартиру? — недоумевает Сергей Акифьев.

С иском в суд Дубровская обратилась примерно в ноябре 2013 года. Решение по кажущемуся очевидным делу было вынесено только в июне 2014-го. За все это время покупатели так и не «всучили» деньги продавцам.

Вердикт судьи, рассматривавшего это дело, был однозначен: «Суд приходит к выводу, что ответчица Бобко Н. В.

не предоставила доказательств, что как на момент заключения спорного договора купли-продажи, так и на момент наступления срока его исполнения имела возможность выполнить свои обязательства в части передачи Дубровской В. С. денежных средств в размере, эквивалентном $180 000».

Источник: https://realt.onliner.by/2019/04/25/kvart-173

Квартира с сюрпризом

Как через суд вернуть свою долю жилья,  которую продали при моем заключении?

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Как через суд вернуть свою долю жилья,  которую продали при моем заключении?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Юрист ответит
Добавить комментарий