Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

Продажа доли в квартире в 2018 году пошаговая инструкция

Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

В отличие от юридических операций с обычной квартирой продажа доли имеет довольно много существенных отличий. Поэтому собственникам необходимо тщательно разобраться с нюансами законодательства, чтобы впоследствии ни у одной из сторон не возникло обоснованных претензий. Пошаговая инструкция и анализ наиболее распространенных практических ситуаций – все это можно найти в статье.

Советуем так же ознакомиться с процедурой продажи комнаты в коммунальной квартире

Доля выделенная и идеальная

Прежде всего, собственник должен понимать, что продажа доли начинается с четкого определения той части квартиры, которой он владеет. Существует 2 вида доли:

  1. Идеальная представляет собой формальное значение (цифру), которое отражает часть от целого. Например, в свидетельстве о собственности указано, что владелец имеет 1/3 доли в 3-комнатной квартире площадью 90 м2. Имеется в виду, что это не 1 комната, а именно третья часть площади, т.е. в данном случае ровно 30,0 м2. Очевидно, что в 1-комнатной квартире любая доля может быть только идеальной.
  2. Выделенная – это реальная часть квартиры, которая имеет четкие физические границы. Например, собственнику принадлежит одна или две комнаты в 4-комнатной квартире.

Выделение доли в натуре (т.е. фактическое) представляет собой последовательность юридических действий, когда 2 и более собственников договариваются и подписываются соответствующее соглашение. В таком случае продажа осуществляется легче, поскольку для покупателя более привлекательна перспектива владения конкретной, а не абстрактной, «идеальной» частью помещения.

Подробная информация про разницу между совместной и долевой собственностью тут.

Пошаговая инструкция по продаже

Существенные особенности операции по продаже (дарению, мене и т.п.) состоят в следующем:

  1. Квартирой владеет сразу несколько собственников-дольщиков (2 и более).
  2. Каждый из этих собственников имеет так называемое право преимущественной покупки. Имеется в виду, что если один владелец пожелал продать свою часть, он должен учесть, что сначала необходимо обратиться в другому собственнику.

Шаг 1. Уведомление всех остальных собственников

Для этого направляют официальные письменные уведомления, которые можно составить в произвольном виде – например, по такому образцу.

Эти документы следует направить только по Почте Россиизаказным письмом, даже если речь идет о том, что фактически конверт «перейдет» из комнаты в комнату.

Даже если между собственниками сложились доверительные отношения, эту формальность лучше выполнить: тогда на руках остается по крайней мере уведомление о доставке (в идеале – о личном вручении).

Документ служит основным доказательством того, что все заинтересованные лица действительно были поставлены в известность заблаговременно.

Письма рассылаются по адресам владельцев всех остальных долей. Также могут быть и исключения:

  1. Если собственником какой-либо части официально является несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, уведомление отправляют не его родителям или опекунам, а в местный отдел органа опеки.
  2. Если же какой-то долей владеет местная Администрация и предоставляет ее жильцу по социальному найму (чаще всего это встречается в коммунальной квартире), письмо следует направить именно в департамент жилищной политики.

ЕСЛИ О СОСЕДЕ НИЧЕГО НЕИЗВЕСТНО. В этом случае необходимо предпринять все возможные меры по получению контактных данных: обратиться на работу, к родственникам, в полицию. В крайнем случае обращаются в суд, чтобы признать человека безвестно отсутствующим. Это наиболее сложный случай, поскольку придется ожидать 1 год после судебного решения.

Шаг 2. Получение их решения

После того, как разосланы уведомления, следует дождаться официального решения заинтересованных сторон. Каждый собственник обязан выбрать из 2 вариантов:

  1. Дать согласие и приобрести часть на указанных условиях.
  2. Дать отказ, после чего продавец сможет осуществить продажу доли в квартире любому другому человеку.

Срок принятия решения составляет 30 календарных дней. Отсчет начинается со дня, который следует за днем доставки письма и вручения соответствующего уведомления. В данном случае молчание (игнорирование) приравнивается к отказу. Если же владельцы намерены выразить отказ в письменном виде, они составляют документ произвольного образца, например, такой.

Отказы можно передать лично в руки, без пересылки письмом. Нотариального заверения они не требуют (однако при желании можно обратиться и к нотариусу). Если получены отказы от всех сторон, гражданин может незамедлительно приступить к продаже доли в квартире, до истечения предельного срока в 30 дней.

ЕСЛИ СОСЕД В ДРУГОМ РЕГИОНЕ. Тогда порядок действий будет точно таким же, однако владелец обязан отправить уведомление, которое в обязательном порядке заверяется нотариально. Обратный ответ тоже должен быть заверен нотариусом – придется компенсировать эти издержки.

Шаг 3. Сбор необходимых документов для продажи

Одновременно с этим собственник должен позаботиться и собрать все документы, необходимые для подписания договора купли-продажи:

  • паспорт;
  • уведомления;
  • письменные отказы;
  • уведомления о доставке;
  • договор купли-продажи;
  • документы на долю (свидетельство о собственности, технический паспорт, квитанции об оплате всех коммунальных услуг).

СДЕЛКИ БЕЗ НОТАРИУСА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ. С июня 2016 года все сделки с долями обязательно заверяются нотариально. Оплату услуг производит заинтересованная сторона.

Шаг 4. Продажа и регистрация сделки в Росреестре

После того, как найден покупатель (сособственник или другое лицо), необходимо совершить сделку купли-продажи. На ней присутствуют все стороны, а также все владельцы долей. После подписания договора осуществляется государственная регистрация права в органах Росреестра. Опять же должны присутствовать все соседи – т.е. лучше совершить обе операции в один и тот же день.

Со стороны владельцев других частей квартиры понадобится принести только свои паспорта. Каждая сторона при этом может действовать и через своего представителя, который обязан показать нотариально заверенную доверенность.

После подачи документов в Росреестр проходит до 7 рабочих дней, в результате чего новому собственнику выдается на руки выписка из ЕГРН. В настоящий момент она заменяет свидетельство о собственности, которое больше не выдается.

РАЗМЕР ГОСПОШЛИНЫ. Для регистрации права собственности в обязательном порядке оплачивается госпошлина, которая в общем случае равна 2000 рублям. Однако если речь идет о доле, пошлина пересчитывается пропорционально размеру части: например, за продажу ½ доли платят 1000 рублей. К тому же при подаче заявления через портал Госуслуги владелец получает скидку 30%.

Советуем посмотреть и скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Продажа доли: 6 распространенных случаев

Далее рассматриваются конкретные ситуации, которые возникают на практике. В целом последовательность действий будет точно такой же, однако в каждом случае есть свои нюансы, на которые нужно обязательно обратить внимание.

Продать без согласия собственников

Этот вариант также возможен, однако собственник обязан направить письменные уведомления и получить отказ (или по крайней мере дождаться истечения положенного срока 30 календарных дней). Если не выполнить эту формальность, возникает существенный риск: Росреестр не сможет зарегистрировать сделку, т.е. новый владелец не получит права собственности.

При этом каждый дольщик впоследствии может обратиться в суд, чтобы признать сделку незаконной. Если никаких уведомлений действительно не поступало, есть высокая вероятность того, что суд примет именно его сторону: тогда договор будет расторгнут со всеми вытекающими последствиями.

Квартира по долям одному покупателю

Все дольщики могут объединить свои усилия и продать свои части одном покупателю. В этом случае последовательность действий будет точно такой же – придется формально уведомлять о своем решении друг друга и оформить письменный отказ, чтобы ускорить процедуру.

Однако важно учесть, что составляется ровно столько договоров купли-продажи, сколько частей реализуется. То есть невозможно подписать соглашение о продаже квартиры в целом – только по долям.

Если дольщик несовершеннолетний

Процедура продажи доли несовершеннолетнего в квартире отличается тем, что гражданин обязан направить уведомление о своем намерении продавать комнату в местный орган опеки. После этого орган выдает разрешение, и тогда можно приступать к сделке. Если же опека отказывает, необходимо потребовать письменное обоснование отказа, после чего можно обращаться в суд для отмены решения.

Продажа доли в проблемной квартире

К проблемным объектам относят ту недвижимость, которая обременена залогом (ипотечный кредит) или арестом. В последнем случае необходимо дождаться судебного решения о снятии ареста, после чего можно заниматься продажей квартиры в долевой собственности по обычной инструкции.

Если же речь идет о залоге, может быть 2 варианта:

  1. Квартира вся куплена в ипотеку, после чего с согласия банка были выделены доли. Тогда и все операции с долями также проводятся по согласованию с банком – обычно это подробно прописано в соответствующем договоре или дополнительном соглашении к нему.
  2. Один из дольщиков приобрел комнату в ипотеку. Тогда порядок действий точно такой же, поскольку другой дольщик владеет своей частью полноправно (залога нет).

Если доля получена по наследству

В этом случае следует дождаться 6 месяцев со дня смерти покойного, после чего гражданин полноправно вступает в наследство. Когда он оформит на себя часть помещения и получит соответствующие документы, можно будет продавать эту долю. Таким образом, в любом случае сторонам придется ожидать не менее 6 месяцев.

Продать долю после развода

В этом случае бывшие супруги должны составить соответствующее соглашение о разделе имущества, которое заверяется нотариально. Если же они не смогли договориться мирно, придется решать разногласия в судебном порядке.

По общему правилу любое имущество, приобретенное за время официального брака, является совместным (по ½ доли). Однако вопрос о том, как продать часть квартиры в долевой собственности, в данном случае может иметь разные решения – вероятнее всего, понадобится консультация профессионального юриста.

ПРИЗНАТЬ ПРОДАЖУ ДОЛИ НЕЗАКОННОЙ

Это также возможно – например, если уведомления не были отправлены, а гражданин продал постороннему лицу свою часть помещения. Однако в любом случае признание возможно только в судебном порядке. Истец должен сам позаботиться о доказательной базе и собрать все необходимые документы

ссылкой:

Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Проклятая доля: как приватизация жилья сделала тысячи россиян несчастными

Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

Начало расследования о том, как злоумышленники правовыми методами отнимают у россиян жилье, читайте в статье «Черные риелторы в законе: как отбирают квартиры на законных основаниях».

Долевая проблема проявилась в нашей стране сравнительно недавно, четверть века назад. В эпоху исторического материализма, когда все жилье было муниципальным, вопрос деления квартир на куски не стоял.

С приходом капитализма в Россию у людей появилась частная собственность, и ситуация кардинально изменилась.

Квадратные метры стали не только достойным вложением капитала, но и удобным способом заработка для разномастных мошенников.

Найти в Интернете предложение о продаже доли в квартире, что два байта переслать. Сайты, специализирующиеся на объявлениях по сделкам с недвижимостью, предлагают на выбор сотни вариантов. Значительная часть из них — «честные» комнаты в коммуналках, однако, многие продаваемые в Интернете доли, что называется, с душком.

Например, те объявления, которые предлагают купить часть квартиры без предосмотра. «Владелец может продавать недвижимость без предосмотра по двум основным причинам, — говорит риелтор Илья Кобзарь.

— Во-первых, это может означать, что у него нет доступа в квартиру: семейные дрязги, экс-супруг не пускает бывшую жену в квартиру и так далее.

Второй момент — собственник доли не хочет, чтобы владелец оставшейся части квартиры знал о готовящейся продаже».

Кто покупает эти доли? Самые разные люди. Часть покупателей никогда не планирует жить в коммуналке и покупку комнаты рассматривает как капиталовложение: сдавать, потом продать.

Из-за сложной экономической обстановки многие не могут себе позволить покупку квартиры и довольствуются комнатой: свой угол все же много лучше, чем ничего.

Наконец, доли активно скупают квартирные рейдеры, так как на таких сделках можно заработать капиталец.

«Доля стоит в среднем на 40% дешевле, чем кусок в натуре», — говорит юрист Дмитрий Лило. Иными словами, если продавать квартиру целиком, то владелец, например, ½ «двушки», получит денег значительно больше, чем если продавать отдельно комнату. 

На такое развитие событий и рассчитывали господа Кузнецов со Ждановым, когда купили у бывшей жены Владимира П-ва ½ доли в однокомнатной квартире. По нашим данным, кусок квартиры П-ва обошелся им около 300 тысяч рублей. В договоре, конечно, прописана иная сумма — 2 миллиона.

Делая жизнь Владимира невыносимой, они играют сразу на два поля. Во-первых, можно вынудить П-ва продать квартиру. В этом случае в карман «черным риелторам» уйдет половина от вырученной суммы: 2,5 — 3 миллиона рублей. Во-вторых, можно пробовать убедить его выкупить их долю по рыночной цене.

Здесь прибыль будет несколько ниже, но тоже вполне себе ничего.

2

На этом коллаже изображена доля, принадлежащая Жданову в квартире Евгении П-й. На такой площади крупногабаритному человеку разместиться весьма непросто

© Коллаж/Ridus

Законодатели пытаются усложнить жизнь таким дельцам, однако в этом они не сильно преуспели. Так, если бы Владимир влип в эту историю в нынешнем году, ему было бы много проще. С 1 января 2016 года делить квартиры, в которых нельзя в натуре выделить долю в виде отдельной комнаты, больше нельзя.

Однако закон обратной силы не имеет, и П-ву остается уповать на то, что судья примет во внимание нарушения прав его ребенка (который, как сообщали в предыдущей части расследования, также владеет долей) и некоторые другие нарушения бюрократических процедур, то есть сделку признают недействительной.

Узаконили и принудительный выкуп микродолей, то есть купить 89 квадратных сантиметров и въехать для проживания больше не получится. C 1 января все долевые сделки должны заверяться нотариально. 

По мнению авторов законопроекта, этот шаг защитит собственников от рейдерского захвата. Нотариусы, получающие за заверение сделок деньги, конечно, видят здесь только плюсы. 

Юристы оценивают это нововведение не столь однозначно.

«Нотариус — это, безусловно, лучше, потому что это уже не простая письменная форма, а обязательное нотариальное заверение, а нотариус — это гарантия все же того, что он следит за соблюдением закона при подписании любого договора. Однако, как правило, у всей этой сволочи, которая оформляет квартирные доли, есть „свои“ нотариусы», — говорит адвокат Дмитрий Лило. 

Есть и другие нюансы. Во-первых, нотариальное сопровождение таких сделок фактически дублирует функции регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Во-вторых, в случае наличия несовершеннолетнего сособственника, нотариат дублирует функции опеки.

За все это платят покупатели и продавцы из своего кармана. Наконец, сделки по дарению никто не отменял, каждый ведь вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

Такие сделки нотариальному заверению не подлежат, а значит, владелец комнаты может подарить ее кому угодно, а потом получить ответный подарок — определенную сумму денег.

3

Здесь изображена цепочка владельцев комнаты в квартире Евгении П-й. Изначально нам показалось, что «черные риелторы» продумали сложную схему покупки, ибо в суд пришлось пригласить каждого собственника. Однако позднее выяснилось, что до покупки доли Ждановым и Кузнецовым комнатой владели честные люди, которые к рейдерству не имеют никакого отношения. Обратите внимание, что часть доли дарится, а часть – продается. Это сделано для того, чтобы у нового владельца было преимущественное право выкупа.

© Ridus

Впрочем, долевые проблемы рейдерами не ограничиваются, и произошедшие изменения в законодательстве их вообще никак не затрагивают. Это касается, например, совладельца жилья.

Случай Владимира П-ва — отличная иллюстрация. Выживать из квартиры, создавая невыносимые условия, конечно, нехорошо и аморально. Однако не стоит забывать и о правах бывшей супруги Владимира П-ва — Лидии Андреевны. После развода ей досталась половина «однушки», в которой она не проживает.

Имеет она право на долю в квартире? Имеет. Вот только пользоваться ей она не может, там же бывший муж с ребенком и новой женой. Выплатить же ей полную стоимость за долю Владимир, по его же собственным словам, не имеет возможности.

«Предлагал ей, вот есть у меня триста тысяч, дам сразу, а потом буду выплачивать несколько лет по пять-десять тысяч в месяц, но она сказала, что нужны деньги сразу», — сказал Владимир П-в. По нашим данным, полной стоимости от Кузнецова со Ждановым Лидия Андреевна не получила, вместо этого она удовольствовалась тем, что бывший и сам там теперь проживать не может. 

Не по-людски? Возможно. Однако таких случаев, когда один не может жить, а второй — заплатить, пруд пруди. 

Эту проблему, вероятно, могла бы решить принудительная продажа жилья с последующим расселением, однако, если в квартире сособственником является несовершеннолетний ребенок, то его права при разделе имущества будут нарушены в любом случае. Как ни крути, продажа квартиры с последующим разделом финансов приведет к ухудшению жилищных условий и переезду. Не выйдет, продав одну «однушку», купить две в том же районе.

4

© Денис Гришкин/РИА Новости

Еще один печальный итог долевого владения — создание коммунальных квартир. Коммунисты старательно пытались бороться с этим пережитком и в свое время запретили создание новых коммуналок. Долевое владение обнулило все их успехи, в «общежития» превратилась масса квартир после раздела на доли, и надписи у дверей «Сидоровым звонить три раза» стали опять актуальными. 

Причем проживающим в «старых» коммуналках повезло много больше, чем обладателям доли в квартире. Дело в том, что суд не признает квартиру, находящуюся в долевой собственности, коммунальной: лицевые счета не делятся, статус квартиры не меняется. Под программу расселения коммунального жилья такие собственники никогда не попадут.

Наконец, долями успешно пользуются создатели «резиновых» квартир. Регистрировать приезжих в «родном» жилье никто не спешит, а вот прикупить пару квадратных метров под это дело — вполне себе выгодный и законный бизнес. «У нас было в одной квартире прописано 28 „кавказцев“.

В „однушке“. Так пользуют виртуальные куски. Вот принадлежит мне в этой квартире 5 метров. Квартира — 42, а мои — 5 метров, маленький кусочек, чисто на бумаге.

А регистрировать юрлицо или по месту пребывания наших трудовых мигрантов — это за ради бога», — рассказывает Дмитрий Лило.

Сейчас в Госдуме готовится закон, который несколько снизит количество дольщиков в стране — обяжет продавать жилье, доставшееся в наследство нескольким собственникам. Согласно законопроекту, наследники будут обязаны продать доли в течение трех месяцев.

Впрочем, этот срок может быть продлен еще на три месяца, если никто из собственников не выскажется против увеличения сроков продажи.

«После этого квартира выставляется на аукцион и продается как во всем мире: в Америке, Европе — везде такая процедура», — заявил автор проекта депутат Госдумы Андрей Свинцов, пояснив, что все вырученные деньги делятся между наследниками в соответствии с их долями.

Однако данный закон, в случае его принятия, решит лишь вопрос с наследством. Развода супругов он не коснется, как и существующих уже коммуналок. По мнению многих аналитиков, проблему решить можно лишь в случае запрета продажи долей в тех квартирах, где нельзя выделить долю в натуре с отдельным выходом. Нельзя делить неделимое.

Источник: https://www.ridus.ru/news/218473

Что делать с долей в квартире? Варианты: продажа, сдача в аренду

Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

  • Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
  • Сдача комнаты в аренду
  • Устранение препятствий для проживания в квартире

Если Вам принадлежит доля в праве собственности на квартиру, но никакой реальной выгоды Вы от этого не имеете, можно рассмотреть различные варианты, как такую выгоду извлечь. Первый шаг – это обращение в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Распространенной является ситуация, при которой квартира находится в общей собственности нескольких лиц, то есть каждому принадлежит идеальная доля в праве собственности (например, 1/2, 1/3).

  Если между сособственниками складываются конфликтные отношения, как это зачастую бывает между бывшими супругами, иногда между наследниками, то интересы одного или нескольких участников общей собственности могут быть существенно нарушены.

Собственник может не иметь никакой выгоды от обладания долей в праве собственности, но при этом никто не освобождает его от бремени содержания этой собственности: от уплаты налогов, от внесения платы за содержание общего имущества, за отопление. Такие долги могут быть взысканы налоговыми органами, управляющей компанией и в судебном порядке. То, что собственник в квартире не проживает, на решение суда не повлияет.

Самым простым и эффективным способом решения проблем, связанных с общей собственностью, является продажа квартиры целиком и раздел вырученной денежной суммы между всеми продавцами.

Но при отсутствии согласия всех собственников, по общему правилу, продать квартиру не удастся, даже если обратиться с соответствующим требованием в суд.

Можно продать только долю в праве собственности, но получить за нее реальную цену, как правило, не просто.

Теоретически проблему можно было бы решить через закрепление права собственности на отдельные комнаты в квартире, однако действующее законодательство этого сделать не позволяет.

К типичным ситуациям нарушения прав можно отнести следующие:

  • создаются препятствия для проживания в квартире одного из собственников со стороны других сособственников;
  • оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется без учета фактического порядка пользования (один собственник платит больше, а занимает комнату меньшей площади);
  • один из собственников не намерен проживать в квартире, но хочет извлекать выгоду от сдачи комнаты в аренду.

Рассмотрим пути решения этих проблем по отдельности.

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру

Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры.

У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты.

Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли.

Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования.

Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.

Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.

Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.

Сдача комнаты в аренду

Если по решению суда одна или несколько комнат выделены в единоличное пользование одному из сособственников, то такую комнату можно сдать в аренду без согласия других собственников.

Если Вы просто хотите сдавать комнату в аренду, нужно получить решение суда, указанное выше.

Устранение препятствий для проживания в квартире

В случае, когда собственник лишен доступа в квартиру, обращение в полицию не даст никакого результата: в компетенцию полицейских не входит вселение в квартиру.

Необходимо обращение в районный суд с требованием о вселении в квартиру.

Помимо доказательства наличия права собственности (что сделать легко, так как этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), нужно доказать, что есть препятствия к пользованию квартирой.

Правом на вселение обладают судебные приставы-исполнители. Только они могут проводить эту процедуру принудительно на основании исполнительного листа, выданного судом.

Возможно объединение двух требований: о вселении и об определении порядка пользования жилыми помещениями. Такой спор подсуден районному суду, а не мировому судье.

Перерасчет платы за содержание и текущий ремонт, за отопление в зависимости от фактически занимаемой жилой площади.

Закрепить сложившийся порядок пользования в судебном порядке имеет смысл и для того, чтобы платить за фактически занимаемую жилую площадь.

Допустим, один собственник имеет долю в праве собственности в размере 2/3, но фактически занимает меньшую по площади комнату. Плату он вносит из расчета 2/3 от общей площади квартиры.

Если же предъявить в управляющую компанию или ТСЖ решение суда об определении порядка пользования квартирой, то собственнику обязаны будут начислять плату согласно решению суда. 

Решение суда об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, находящейся в общей долевой собственности, позволит:

  1. Увеличить шансы продажи доли по реальной цене;
  2. Сдать выделенную комнату в аренду и получать арендную плату без согласия других сособственников
  3. Оплачивать услуги по содержанию общего имущества, за отопление исходя не из идеальной доли в праве собственности, а с учетом фактически выделенной в пользование площади.

Источник: http://pravozakon.net/realty/109/

Продажа коммунальных квартир: как не прогадать?

Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

Не верьте утверждениям, что коммуналки уходят в прошлое и что спроса на немногочисленные оставшиеся уже нет.

Несмотря на разработанную московским правительством программу расселения коммунального жилья, активные усилия риелторов и самих жильцов, в столице по-прежнему еще достаточно «коммунальных метров». Не помогает и запрет на разделение лицевых счетов, который, в соответствии со ст.

 82 Жилищного кодекса РФ, действует с марта 2005 года. Специалисты говорят, что коммуналки как явление окончательно исчезнут не скоро: оказывается, есть люди, и их не так уж мало, которым такой тип жилья очень удобен.

Комнаты в Москве приобретают люди, которым необходима московская прописка, а также пожилые или одинокие, – объясняет Анна Зверева, эксперт агентства «Кутузовский проспект».

 – В условиях ограниченного бюджета семья, состоящая из нескольких человек, предпочтет купить отдельную квартиру в Подмосковье». На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс.

комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.

Жизнь в коммуне

Руководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства.

В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата.

Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены. Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается.

Однако объем квартир, разделенных на доли между собственниками, сохраняется стабильным или даже несколько увеличивается. Неформально их также можно отнести к коммуналкам».

В каких московских районах остались коммуналки и сколько стоит квадратный метр этого наследия социализма? «Больше всего их в центре города, а также в сложившихся спальных районах с преобладанием старого 5 – 9-этажного жилого фонда, – оценивает Александра Кадченко. – К таким районам можно отнести Алексеевский, Соколиную Гору, Чертаново, Перово. Коммунальные квартиры там сохранились с советских времен и продолжают пользоваться стабильным спросом до сих пор».

Анна Зверева подтверждает, что в основном это ЦАО и прилегающие к нему районы города со старой жилой застройкой. Встретить коммуналки на окраинах города, где возраст домов менее 20 лет, практически невозможно.

Средняя стоимость квадратного метра для комнат в коммунальных квартирах находится в пределах $5000 – 5500.Итак, с масштабом проблемы и ценой на коммуналки мы познакомились.

Теперь нужно понять, как грамотно продать эту собственность.

Вместе или раздельно?

На наш вопрос, что выгоднее продавать: свою долю в коммуналке или, объединившись с другими владельцами, целую квартиру, эксперты единодушно ответили: лучше продавать квартиру целиком. Почему?

Наталия Торгашева, директор юридического департамента Colliers International FM отвечает: «При продаже доли в квартире стоимость формируется по рыночной цене. К примеру, в квартире два собственника. Стоимость квартиры – 3 млн руб.

Но половина доли в этой квартире будет стоить значительно меньше полутора миллионов, поскольку за такую сумму никто долю (комнату) в квартире покупать не станет. Поэтому вариант продажи квартиры целиком, а потом раздел всей полученной суммы между сособственниками значительно выгоднее, чем продажа доли (комнаты) по отдельности».

Рынок недвижимости в московском регионе устроен так, что комната или доля в квартире продается по стоимости меньшей, чем в случае, когда продается квартира полностью, а дальше деньги делятся между всеми собственниками пропорционально долям в этой квартире. «Причем доля оценивается немного дешевле, чем отдельно выделенная комната.

Так, например, комната в 3-комнатной квартире общей площадью 86 кв. м на «Авиамоторной» предлагается к продаже по стоимости 2,9 млн руб., а полностью 3-комнатная квартира такой же площадью в этом же доме оценивается в 11 млн руб., – рассказывает Анна Зверева.

 – Следовательно, при продаже комнаты или доли в коммунальной квартире гораздо выгоднее объединиться с другими собственниками». Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty: «Выгоднее продавать целую квартиру, поскольку так цена квадратного метра получается примерно на 30% выше.

Это связано с тем, что долю не всегда возможно выделить в виде отдельной комнаты. Пример: двухкомнатная квартира с комнатами площадью 20 и 10 квадратных метров.

В каждой из них физически проживает по собственнику половины доли, то есть на каждого из них должно приходится примерно по 15 квадратных метров жилой площади, если делить арифметически (я не учитываю нежилые помещения, кухню, балконы и т. д.). Но на практике – совсем другая картина: каждый занимает исключительно свою комнату. И абсолютно логично, что при продаже доли человеком, проживающим реально в меньшей комнате, доля будет стоить меньше. Пропорции могут быть совершенно разные и зависеть от различных дополнительных факторов».

Пишите письма

Как показывает практика, вариант объединения собственников и продажи всей квартиры целиком не всегда возможен. Кого-то из владельцев устраивает их вариант, и они не собираются переезжать. Бывает, на долю квартиры есть неучтенные наследники или владельца комнаты невозможно найти: например, он уехал на постоянное место жительства за границу.

И главное – далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого.

А если местоположение неучтенных наследников неизвестно, продажа квартиры целиком становится практически невозможна.

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Но до покупателей со стороны еще нужно дойти – по закону собственник в первую очередь обязан предложить свою долю соседям-совладельцам.

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», – цитирует Гражданский кодекс Анна Зверева.

«Чтобы предложить свою долю другим владельцам, нужно направить им уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других существенных условий продажи, – консультирует Наталия Торгашева.

– Если другие владельцы откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят, или не приобретут долю в течение месяца, продавец по истечение 30 дней вправе продать свою долю кому захочет – по цене, указанной в уведомлении. Уведомление предпочтительно оформить у нотариуса».

Если одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить муниципалитет о предстоящей продаже.

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже.

Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Куплю-продажу коммунальной квартиры специалисты считают самым сложным видом риелторских сделок, поэтому ими занимаются далеко не во всех агентствах недвижимости.

Самые «лакомые» и выгодные для агентств и агентов коммунальные квартиры были расселены в 90-х и начале 2000-х, сейчас чаще встречаются варианты с «осложнениями».

И подвохов тут может быть множество: от враждебности сособственников и невозможности найти соседей до крючкотворства в приватизации.

Источник: https://iz.ru/news/508208

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

Как объединить в квартиру доли и выделенную комнату?

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные.

В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы.

Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Цена

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров.

Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.  

Подводные камни

1. Неопределённость

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Как обезопаситься

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания.

Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор.

То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Как обезопаситься

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос.

Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире.

Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Как обезопаситься

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб.

Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам.

Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

Как обезопаситься

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Ольга Карасёва для Сравни.ру, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/2/19/novye-kommunalki-stoit-li-pokupat-dolju-v-kvartire/

Юрист ответит
Добавить комментарий