Как оформить покупку квартиры по бартеру?

�деальный бартер: квартира на дом

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

Проблема

Обмен жилья получил свое массовое распространение в 80-90х годах прошлого века.

Этот пик пришелся на годы перестройки, но и сейчас не потерял своей актуальности.

В условиях ухудшающейся экологии все больше людей мечтают совершить обмен своей квартиры на загородный дом.

Пошаговая стратегия

1. Поменять квартиру на дом можно с помощью специальных агентств по продаже недвижимости или самостоятельно.

Если обращаться к риелторам, то нужно просто представить необходимые документы, специалисты внесут сведения в базу данных и останется только ждать подходящий вариант, а потом с их помощью можно оформить сделку. 

2.

Если вы решили найти вариант обмена самостоятельно, можете начать с поиска в �нтернете, расклеить объявления по городу, сделать то же самое в газетах и по телевидению. Помимо этого к поиску можно привлечь знакомых, родственников, коллег. 

3.

Когда подходящий вариант найдется, обязательно посмотрите дом лично, его удаленность от остановок, магазинов, каков метраж комнат и общая площадь, состояние дома, год его постройки. При обмене нужно учитывать все мелочи и задавать вопросы. После устной договоренности с другим собственником следует приступать к документальному оформлению сделки. 

4.

Вам необходимо предоставить в агентство недвижимости перечень документов на собственное жилье, справки из домоуправления об отсутствии коммунальной задолженности, справки о состоянии лицевого счета. Договор обмена скрепляется подписями обеих сторон и регистрируется в регистрационной палате. Затем сторонам договора вручается его копия и акт приема-передачи жилья. 

5.

Наиболее частый вариант переехать из квартиры в дом это совершить обмен, но бывает это сложно осуществить и тогда вам придется прибегнуть к продаже собственной квартиры и покупке дома. Получается, придется совершить две сделки, которые требуют времени. Лучше всего такую схему провести, воспользовавшись услугами агентств, которые смогут осуществить заключение договоров в короткий срок и найти подходящий именно вам вариант среди множества предложений на рынке покупки и продажи недвижимости. 

6. Самое главное во время оформления документов обратите внимание на их содержание, внимательно читайте справки, и копии документов которые предоставляет собственник другого жилья.

Совет

Если у вас нет времени на самостоятельное переселение или переезд в другой город, то рекомендуем обратиться за помощью к специалисту.

Риэлторы объяснят вам особенности обмена приватизированных и муниципальных квартир, помогут минимизировать расходы при размене с доплатой, помогут купить квартиру в Москве, если вы переселяетесь из другого города

via kakprosto.ru

Источник: http://7budget.ru/news/idealnyy_barter_kvartira_na_dom/

Что такое квартиры «по бартеру» и безопасно ли их покупать?

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

Novostroy.su: В настоящее время компания «Гранд Фамилия» реализует квартиры в жилых комплексах от застройщика «МАВИС». Какова предыстория их «перехода» в вашу компанию?

М.П.: Сделка состоялась в декабре 2017 года. ООО «Гранд Фамилия» еще в статусе застройщика, продала компаниям, входящим в ИСГ «МАВИС», два земельных участка в Мурино.

За участки холдинг «МАВИС» частично расплатился правами на квартиры в строящихся ЖК «Форвард» и ЖК «Цвета Радуги», и ООО «Гранд Фамилия» достались практически все квартиры во вторых корпусах данных комплексов – это популярные у покупателей студии и однокомнатные квартиры.

Холдинг «МАВИС» является одним из крупнейших застройщиков в Мурино, знаком со спецификой рынка и успешно реализовал уже несколько объектов с хорошей концепцией, высоким качеством и оптимальным уровнем цен.

У холдинга есть долгосрочные планы развития и пополнение земельного банка еще двумя земельными участками в стратегически важной локации позволило еще больше упрочить его позиции на рынке.

А с учетом высокой степени готовности домов, права на квартиры в которых были переданы ООО «Гранд Фамилия», данная сделка стала взаимовыгодной для обеих сторон.

N.SU.: Покупатели могут выбрать среди в Ваших квартирах отделку?

Квартиры от застройщиков с акциями

М.П.: Квартиры будут сдаваться без отделки. Но наши покупатели могут дозаказать отделку у нас. Расходы на ремонт включаются в договор уступки и могут быть оплачены ипотекой. Ещё мы можем помочь дольщику принять квартиру.

N.SU.: Каковы юридические основы данной сделки?

М.П.: Застройщик передал нам квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) и они застрахованы в соответствии с 214-ФЗ, а также оплачены нами в полном объеме, т.е. для покупателей квартир по договору уступки не существует никаких финансовых рисков и сохраняются все условия, предусмотренные 214-ФЗ.

N.SU.: В каком формате происходит продажа квартир будущим собственникам?

М.П.: Продажа осуществляется по стандартным условиям – заключается трехсторонний договор уступки, сторонами по сделке выступают «МАВИС», ООО «Гранд Фамилия» и покупатель.

Единственной особенностью трехстороннего договора является контроль процесса уступки со стороны застройщика, поскольку «МАВИС» в итоге будет передавать квартиру новому дольщику.

N.SU.: Предусматривает ли трёхсторонний договор дополнительные расходы для дольщика?

М.П.: Касательно расходов – как и в случае заключения ДДУ, покупателю придется оплатить госпошлину в размере 175 руб., а также расходы на открытие аккредитива.

N.SU.: Что является гарантом безопасности покупки квартиры у третьего лица, юрлица в данном случае? Как может правоприобретатель проверить чистоту сделки?

М.П.: Сделка между ООО «Гранд Фамилия» и «МАВИС» прошла регистрацию в Росреестре, так что эта информация в открытом доступе. При необходимости, мы готовы предоставить все интересующие покупателя документы.

Что касается заключения договора уступки – она также проходит регистрацию в Росреестре, по итогу покупатель получает на руки полный пакет документов: оригинал зарегистрированного Договора долевого участия между ООО «Гранд Фамилия» и «МАВИС», полис страхования и акт сверки к данному договору, подтверждающий полную оплату с нашей стороны, а также зарегистрированный Договор уступки прав.

Все сделки совершаются через открытие аккредитива или безопасного счета расчетов – т.е. покупатель открывает в банке аккредитив и условием его раскрытия и перечисления средств на счет ГФ является государственная регистрации договора уступки. Данный процесс полностью регулируется банком.

N.SU.: На чем может выиграть покупатель в случае приобретения квартиры у вашей компании, а не напрямую у застройщика?

М.П.: Что касается ценовой политики – мы придерживаемся условий рынка, при этом готовы сохранить небольшой, но осязаемый люфт для покупателей, который может составлять порядка 5%. А для региональных покупателей мы планируем давать дополнительный бонус – частичную компенсацию за расходы на авиа- или ж/д билеты.

N.SU.: Можно ли получить ипотеку на покупку квартиры по переуступке? Предоставляет ли строительная компания «Гранд Фамилия» рассрочку?

М.П.: В некоторых случаях мы сами даем небольшую рассрочку — до конца строительства, т.е. в данных условиях это до конца текущего года, ставки сопоставимы с процентом по ипотеке.

В случае оплаты квартиры ипотекой все происходит так же, как при покупке квартиры у застройщика.

Объекты и ООО «Гранд Фамилия» получили аккредитацию в ведущих банках России — «Сбербанк», «Россельхозбанк», «ДельтаКредит», «Банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», «Райффайзен», поэтому проблем с получением кредита на квартиры нет.

К тому же, благодаря широкой партнерской программе, мы можем предложить лучшие условия по действующим банковским продуктам – снижение % ставки, ипотека по двум документам, семейная ипотека, недавно прошла сделка с выдачей ипотеки гражданам в статусе беженцев.

Дополнительным плюсом для дольщика может быть система электронной регистрации договоров. Это новый продукт Сбербанка, позволяющий зарегистрировать договор в Росреестре в течение 2-х дней без посещения МФЦ или УФРС.

Кроме того, электронно-цифровая подпись (или ЭЦП), которую получает покупатель в рамках проведения сделки, действует в течение одного года и позволяет пользоваться ею во многих программах Госуслуг. Второе новшество – это замена традиционного аккредитива на альтернативный продукт Сбербанка – расчеты с использованием безопасного счета.

Эта услуга дешевле и обладает еще одним преимуществом – банк перечислит средства в пользу ООО «Гранд Фамилия» автоматически, самостоятельно получив сведения о регистрации напрямую из УФРС, а это очень экономит всем сторонам время.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/chto-takoe-kvartiry-po-barteru-i-bezopasno-li-ikh-pokupat/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

Количество сделок по переуступке квартир, когда недвижимость перепродается еще на стадии строительства, за прошедший год удвоилось. Как говорят эксперты, львиная доля таких сделок — продажа подрядчиками квадратных метров, полученных по бартеру за выполненные работы, и сброс жилья, купленного у проблемных застройщиков.

От инвестора к банкроту

Продаж по переуступке много, при этом изменился их характер. Раньше в основном избавлялись от инвестиционных квартир.

“Люди дожидались окончания строительства и продавали жилье, стараясь сделать это сразу после сдачи объекта, но до оформления квартиры в собственность, чтобы сэкономить на уплате налогов.

Сейчас случаев переуступки инвестиционных квартир почти нет”, — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

По оценкам экспертов, на рынке новостроек порядка 5–10% продаваемых квартир — это недвижимость подрядчиков. “В первую очередь количество бартера увеличивается у мелких застройщиков.

В отличие от крупных компаний, у которых есть стабильный поток средств, у мелких застройщиков он нерегулярен. Они не всегда могут рассчитываться с подрядчиком живыми деньгами. Вдобавок спрос на жилье почти не растет.

Поэтому на проблемных объектах доля бартера достигает практически 100%. Чем проект благополучнее, тем меньше случаев бартерных отношений”, — говорит Сергей Бобашев.

С этим согласен Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы “Переезжаем в Петербург”.

“Сейчас настоящий бум с переуступками, особенно в самом низком ценовом сегменте и у предбанкротных застройщиков.

Расчеты с подрядчиками квартирами приобрели там массовый характер, а подрядчики выставляют на рынок достаточно интересные предложения с дисконтом, чтобы вернуть свои деньги”, — говорит он.

Рост бартера в расчетах с подрядчиками может быть вызван отсутствием ликвидности у застройщика.

“При этом если у застройщика нет денег, а их может не быть из–за падения спроса и, соответственно, падения продаж, то передача квартиры подрядчику не означает автоматического появления у него денег.

Обычно подрядчик начинает снижать цены на квартиры, чтобы быстрее вытащить деньги, тем самым создавая внутреннюю конкуренцию предложениям застройщика. Поэтому у нас нет такой практики бартера”, — говорит директор по маркетингу ЖК “Новоселье: городские кварталы” Алексей Муравьев.

Переход на бартерные схемы — это стандартная практика застройщиков при наступлении кризиса, говорят эксперты. Удлиняются сроки оплаты выполненных контрактов, в итоге часть расчетов идет по бартеру. Ничего хорошего в этом нет.

Подрядчику, взявшему квартиру, надо продать ее быстрее, а значит — дешевле. Так что застройщик, расплачиваясь жильем, зачастую сам себе ухудшает продажи.

Впрочем, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990–х — начале 2000–х годов. В кризис 2008–2009 годов доля бартерных работ достигала 80%.

Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивали живыми деньгами, остальное — квартирами.

На чужой беде

Что плохо для одних — возможность заработать для других. Очевидная выгода в приобретении квартир по переуступке заключается именно в цене.

Об этом говорит директор компании “Мобильный регистратор” Евгения Клавкина.

По словам эксперта, если рассмотреть строящийся объект, то разница с ценой застройщика может составить до 20%: квартира от застройщика с ценой, например, 2,5 млн рублей по переуступке будет стоить 2,2 млн рублей.

“Такую квартиру удобно продавать через агентство недвижимости. У них большая база покупателей и подкованность в документально–юридических вопросах”, — подчеркивает Евгения Клавкина.

Услуги риелтора на рынке оцениваются всего в 100–130 тыс. рублей, однако покупатель все равно получает денежную выгоду, причем без дополнительных затрат времени и сил.

Сейчас в Петербурге и Ленобласти официально считаются обманутыми менее 2,5 тыс. дольщиков. При этом проблемных объектов, находящихся на контроле властей, — 78, а жилье в них ожидают более 25 тыс. дольщиков.

Еще один способ приобрести квартиру с дисконтом — взять жилье у собственников земли. “На вторичном рынке так же продаются единичные проекты с пакетами квартир, полученные собственниками земельных участков в качестве платы за землю”, — говорит Олег Пашин, генеральный директор компании “Петербургская недвижимость”.

Осторожность превыше всего

Впрочем, надо понимать, что покупка квартиры у девелопера, который балансирует на грани банкротства, — большой риск. “Конечно, случаев, когда человек вообще не получал квартиры, практически нет. Но можно ждать долго.

Это в итоге нивелирует возможную прибыль от покупки недорогого жилья. Входя в подобную историю, нужно четко понимать риски или воспользоваться услугами эксперта”, — говорит Владимир Гаврильчук, гендиректор АН “Адвекс”.

С ним согласен руководитель отдела продаж новостроек АН “Экотон” Михаил Бизимов. “Теоретически в приобретение рискованных квартир можно вкладывать средства.

Экономия по сравнению со среднерыночной ценой может составить несколько сотен тысяч рублей, но, правда, и гарантии, что комплексы будут достроены вовремя или с небольшой задержкой, нет”, — говорит он.

При этом, по словам эксперта, надо помнить, что недостаток денег неизбежно скажется на качестве таких квартир.

“Люди рассказывают жутковатые вещи про наследие разорившихся застройщиков: лужи на полу, затопленные паркинги, дыры в стенах. Иными словами, вы не выгадаете при покупке дешевой квартиры, если у нее такие потери в качестве”, — рассказывает Михаил Бизимов.

Впрочем, в ближайшее время подобная возможность может исчезнуть. Дело в том, что с 1 июля власти получили право останавливать продажи у тех застройщиков, которые задерживают сдачу объекта на полгода и больше. Более того, сейчас готовятся новые поправки в 214–ФЗ, которые предлагают приравнять шестимесячную задержку к банкротству.

Как застройщики мы никогда не практиковали бартерные схемы. Мы всегда были и остаемся их принципиальными противниками. Деньги на строительство объекта всегда можно найти. Но бартерные схемы — это, по сути, создание самим же себе конкуренции по выводу на рынок собственных квартир, в своих же домах, но по более низкой цене. Никогда не понимал, зачем в этом участвовать.

Сергей Терентьев

директор департамента недвижимости ГК “ЦДС”

Количество переуступок в последнее время выросло. Причин этому несколько. Во–первых, более доступной стала ипотека, но при этом в популярных локациях практически не осталось интересных предложений от застройщиков.

Еще один фактор: покупатели боятся будущего роста цен, поэтому стараются успеть приобрести жилье по более низкой цене. А продавцы выходят из инвестквартир, которые были приобретены на старте, с прибылью 15–20%.

Юрий Сергеев

генеральный директор АН “Динас”

Какие–то компании на подрядном рынке согласны были работать только за квартиры, какие–то брались за проект исключительно за деньги.

Часто возможность работы по бартеру помогает выиграть и получить подряд, что важно для компании.

При этом в некоторых случаях мы теряли деньги: квартиры брались по рыночной цене, а продавались с небольшой скидкой. Но ряд застройщиков были готовы идти на уступки.

Дмитрий Дорин

Генеральный Директор компании “Европроф”

В нашей компании изначально была выстроена политика исключительно денежных расчетов с подрядчиками. В первую очередь это позволяет сформировать честные, открытые и контролируемые отношения на всех этапах строительства.

Во–вторых, это снижает риски банкротств контрагентов, так как дает им необходимые оборотные средства для закупки материалов и своевременной выдачи зарплат своим рабочим. И все это в сумме влияет на качество работ.

В–третьих, мы следуем единой ценовой политике на объекте, что улучшает продажи.

Роман Мирошников

исполнительный директор СК “Ойкумена”

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/10/03/Uvlechennie_barterom

Почему выгодно покупать бартерные квартиры | Rusbase

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

“Зачетные” квартиры в новостройках предлагают как минимум по нижней планке рыночной цены

Почему выгодно покупать бартерные квартиры В кризисные времена на рынок новостроек вернулся бартер. У девелоперов, жалующихся на слабые продажи, не всегда хватает денег, чтобы расплатиться с поставщиками и подрядчиками. Последние иногда получают оплату квартирами. Впоследствии это жилье выходит на рынок ниже рыночной цены – строителям и поставщикам тоже нужны деньги. В итоге конечный покупатель при покупке “зачетных” квартир может сэкономить неплохую сумму. Как и любое явление бартерной экономики, зачет квартирами в новостройках особо никто не афиширует, хотя иногда новости о сделках такого рода доходят до общественности. Одна из самых известных из ставших публичных бартерных сделок состоялась между группой ПИК и компанией Strabag, с которой девелопер рассчитался за работы квартирами в жилом комплексе на улице Заповедной. Участники рынка предполагают, что к разного рода бартерным вариантам зачастую склоняется ДСК-1.

Бартер новостроек как явление существует не только в Москве, но по своему организационному развитию наибольшее развитие получил на рынке новостроек Северной столицы.

В Санкт-Петербурге для желающих сэкономить на приобретении квартиры созданы специальные интернет-площадки (пример можно посмотреть здесь), которые представляют собой что-то среднее между биржей подержанного товара и интерактивной доской объявлений, на которой организации, получающие за работу жилье, могут обмениваться им в зависимости от наличия покупателей на какую-то конкретную площадь. К сожалению, в Москве и Подмосковье ничего подобного обнаружить не удалось. Практика в столице оказалась совершенно иной.

Как определить бартерный товар?

Как правило, никто из продавцов вам не признается сразу, что выбранная вами квартира – бартерная. Среди них обнаружилась прямо-таки тотальная боязнь озвучивать подобную информацию – все говорят, что работают “от застройщика”.

В какой-то мере это действительно так, просто уже в ходе работы с бумагами при оформлении сделки выяснится, что между застройщиком и конечным покупателем есть некая промежуточная организация. Характерно, что с наплывом бартера появились целые агентства, у которых он стал важной частью заработка. Они начали приобретать широкую известность примерно с осени прошлого года.

Это небольшие компании, изначально предлагающие традиционный спектр услуг на вторичном рынке, в сфере загородной недвижимости, аренды офисов и т.п. Но главным для них является продажа новостроек.

Небольшой опрос представителей риэлтерского мира дал обобщающий ответ: многие организации получили во время кризиса жилье вместо денег и запасов для реализации таких квартир хватит еще на какое-то время, как минимум на ближайший год.

Квартиры от “зачетников” обычно распознаются по ряду признаков, и потребитель легко сможет обнаружить бартерный товар, просто воспользовавшись поиском в интернете по той или иной новостройке или строящемуся микрорайону. Как правило, бартер часто появляется по адресам, которые рекламировались как известные новостройки пару лет назад, а то и больше.

Иначе говоря, если вы видите возникший вдруг в продаже набор квартир (именно набор, а не единичные вторичные предложения от частников) где-нибудь в микрорайоне Кожухово, давно построенном и проданном, с большой долей вероятности это будет зачетная недвижимость.

Кроме того, такое жилье выдает себя ценами продаж – квартиры от подрядчиков и поставщиков обычно дешевле, чем при вторичных продажах. “Обычное” физлицо в большинстве случаев все равно будет ждать своего покупателя, если даже готово торговаться. Организация вынуждена платить за аренду помещений, ей нужны деньги на заработную плату и т.д.

Поэтому неудивительно, что чем тяжелее период на рынке, тем больше появляется зачетных квартир, и тем дешевле они продаются. По отзывам брокеров “Миэля”, в непростые месяцы 2009 года доля бартерных новостроек в общем объеме предложения доходила до 20%, а дисконт до 35% от уровня рыночных цен.

Однако даже при более или менее стабильной ситуации зачетные квартиры – по банальной причине потребности в текущем финансировании – продают по крайней мере по нижней планке рынка.

К примеру, в строящихся корпусах 7-11 микрорайона новостроек “Катюшки” (Лобня) цена трешек в настоящее время варьируется от 3,4 до 3,8 млн рублей, предложения по зачету обычно идут по нижней планке рынка, то есть примерно по 3,4 млн. Таким образом можно сэкономить порядка 10%.

В целом в предложениях от агентств есть она очень четкая особенность, отличающая бартерный ассортимент. В нем практически нет маркетинговой логики. Так, рядом с эконом-классом ближнего Подмосковья могут предлагаться квартиры бизнес-класса в Москве, а полным контрастом к тем и другим служат обычно варианты из листинга топ-недвижимости. Например, Кожухово, “Заповедный уголок” (Медведково), “Катюшки” (Лобня) и жилье в доме “Остоженка парк палас” (причем с назидательным уточнением, что объект находится в 5 минутах пешком от метро “Кропоткинская”, будто покупатели подобной недвижимости озабочены близостью подземного транспорта). Типичный образец бартера, хотя, и без ликвидной недвижимости топ-класса, приведен здесь.

Современная бартерная мода

По мере выхода из кризиса многие организации, ведущие те или иные работы или поставляющие на стройки материалы и комплектующие, несколько улучшили свое финансовое положение. А заодно выяснили для себя, что бартерных квартир им больше не хочется.

Во-первых, продать не так уж просто даже с дисконтом, во-вторых, строители в качестве хорошего объекта рискуют получить неликвид.

Поэтому последней тенденцией на рынке стали предложения со стороны девелоперов забирать квартиры за стройматериалы. Среди таких вариантов появляются и публичные.

Так, в январе этого года московский девелопер “Грейс-Сити”, работающий над несколькими проектами на территории большого Сочи, публично предложил всем желающим квартиры в обмен на поставки.

Можно предположить, что поскольку ситуация с реализацией недвижимости на курортах сейчас тяжелая, превратить метры в деньги, даже полученные с хорошим дисконтом от докризисного уровня цен, будет очень непросто.

Еще один пример – новостройка в подмосковном Подольске, где с середины 2000-х годов ведется строительство жилого дома по улице Молодежной, вл. 6. Ранее срок сдачи объекта был намечен на 2007 год.

В настоящее время достройкой дома занимается некоммерческое партнерство “Защита прав соинвесторов “Молодежная”.

В доме есть свободные квартиры, но поскольку он относится к проблемным, строители охотно рассматривают варианты приобретения нужных материалов в обмен на будущую жилплощадь.

И наконец, еще небольшое дополнение.

Дело в том, что работающим на рынке компаниям также бывает трудно продать за деньги нужные на стройке материалы. Квартирами они получать оплату хотят далеко не все, при этом за деньги готовы предоставлять хорошие скидки. Поэтому, зачастую и здесь не обходится без еще одного персонажа – бартерного перекупщика.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://rb.ru/article/pochemu-vygodno-pokupat-barternye-kvartiry/6312807.html

ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру.

Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры».

Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
 

Что такое «подрядная квартира»?
 

Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
 

–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы.

То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком.

Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
 

Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена.

По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами.

Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
 

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
 

«Продам недорого подрядную квартиру»
 

Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
 

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
 

–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
 

ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
 

Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
 

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
 

–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
 

То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
 

Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
 

– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона.

Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив.

Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
 

Доля риска
 

У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
 

–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
 

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
 

–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
 

Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много.

Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема.

А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
 

Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
 

–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств.

Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику.

У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе.

Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
 

Чаще всего такие квартиры – это первичка.

Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить.

Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
 

О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:
 

–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски.

Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир.

Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
 

Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком.

Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.

 

Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
 

Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
 

Перспективы подрядных квартир
 

Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
 

–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике.

Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к.

данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
 

Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
 

–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос.

Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть.

Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
 

Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
 

––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
 

Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.

Источник: https://www.cian.ru/stati-podrjadnye-kvartiry-kto-ne-riskuet-tot-pereplachivaet-218340/

Как правильно обменять квартиру?

Как оформить покупку квартиры по бартеру?

Столкнуться с потребностью в обмене квартиры может абсолютно любой человек.

Различные жизненные обстоятельства могут послужить весомой причиной для этого – переезд в другой район или даже город, улучшение условий жилья, новое место учебы или работы.

Не стоит бояться обмена квартиры как очень сложной сделки, требующей длительного времени и денежных средств. Серьезный и внимательный подход к делу обеспечит быстрое и удачное предприятие.

Обменять квартиру можно, даже если она взята в ипотеку, в таком случае придется соглашаться на условия банка.

Мена

При оформлении договора мены владельцы жилья должны передать во владение свою недвижимость, получив взамен помещение, заявленное в договоре. Если в договоре не обозначена стоимость квартир, то они считаются равноценными.

Отрицательной стороной мены считается сложность в том, чтобы найти именно то жилье, которое устроит обе стороны сделки. Из-за этого такой обмен имущества зачастую затягивается и кажется сложным.

Выгодным преимуществом мены является возможность улучшить жилищные условия не прибегая к большим затратам. Покупка новой квартиры, как правило, обходится в разы дороже. А обмен с небольшой доплатой – отличная альтернатива, которая может помочь сэкономить семейный бюджет.

Обмен с помощью купли-продажи

Эта сделка проводится в 2 этапа: Сначала происходит отчуждение имущества собственника, затем проводится покупка нового жилья. Этапы должны быть сделаны одновременно.

Владелец жилья имеет право потребовать задаток от покупателя, это поможет ему обрести уверенность в осуществляемой сделке.[/предупреждающий]

Минусом такого бартера является необходимость в оформлении сразу 2 сделок: сперва – продажа, после – покупка. К тому же придется 2 раза оплачивать государственную пошлину. И опасность в резкой повышении цены на покупаемую квартиру тоже присутствует, поэтому нужно проявлять максимальную осторожность.

Обмен квартиры через сделку купли-продажи имеет существенное преимущество перед меной, ведь найти покупателя гораздо проще, чем найти замену, которая устроит обе стороны. И бартер такого плана проходит гораздо быстрее, поэтому многих людей привлекает этот способ.

Трейд-ин

Улучшение условий жизни с помощью бартера старой квартиры на жилье в новостройке возможно с привлечением риэлтерских услуг или компаний застройщиков. Это необходимо из-за того, что требуется провести сразу 2 независимые сделки.

В первую очередь заключается договор между собственником и риелтором на реализацию жилья вторичного рынка. Далее бронируется квартира в новостройке, по цене, которая фиксируется в этот период. За обговоренный срок риэлтор продает недвижимость, и денежные средства перечисляются в счет нового жилья.

К рискам этого способа можно отнести неуверенность в совершении продажи вторичного жилья за время, которое отведено, ведь цена нового помещения зафиксирована только на определенный период. За риэлтерские услуги необходимо платить.

К сожалению, новостройки не всегда сдают в эксплуатацию в срок. И могут возникнуть сложности с продажей старого жилья по желаемой стоимости, иногда приходится существенно занижать ее, чтобы продать как можно быстрее.

Затраты на риелтора окупаются временем, которое получается сэкономить. Владельцу помещения нет необходимости постоянно участвовать в поиске, нужно лишь посещение фирмы в первый раз, последующие операции могут проводиться дистанционно. Плюсом также является то, что цена на квартиру в новом доме не поменяется.

Равноценный обмен

Если бартер происходит на абсолютно равных условиях, важно соблюсти следующие правила:

  • Запрос подтверждения собственности необходим из Единого государственного реестра.
  • Справка подтверждающая отсутствие долга за коммунальные услуги.
  • Понадобятся копии лицевых счетов, которые нужны для того, чтобы удостовериться в отсутствии граждан, прописанных в помещении.
  • Выписка из кадастрового учета.
  • Письменное подтверждение обеих сторон договора, говорящее о том, что недвижимость полностью устраивает их.
  • Оформление договора с указанием данных собственников, условия, сроки сделки и их стоимость.
  • Все документы нужно направить в специализированный орган. На сегодняшний день большинство подобных сделок проводятся в МФЦ. Если все сделано верно, будет совершена регистрация.
  • Когда все операции будут проведены, необходимо получить выписку из ЕГРН.

Обмен жилья с доплатой

Существуют обстоятельства, по которым обмен недвижимости возможен только с внесением доплаты одной из сторон:

  • Бартер квартиры с меньшей площадью на большую.
  • Обмен старого жилья на квартиру в новостройке.
  • Мена помещения, которое располагается в пригородном районе, на квартиру в центре города.
  • Замена площади, находящейся в аварийном состоянии на новую квартиру.

Сумма доплачиваемых средств зависит от:

  • Качества недвижимости и условий жизни в нём: состояние сантехнического оборудования и электроприборов, водоснабжение и газ, а также проводимые работы по ремонту.
  • Инфраструктура квартиры: близость к школам и детским садам, отдаленность от остановок общественного транспорта, близость магазинов и торговых центров.
  • Доход, который сложился из продажи квартиры. Чем дороже удалось продать жилье, тем меньше понадобится доплата.

Обмен с доплатой очень схож с меной, есть лишь 3 пункта, которые дополнительно прописываются в договоре:

  1. Сумма доплаты.
  2. Каким образом будет осуществляться расчет.
  3. Период оплаты.

Что необходимо для обмена квартиры, которая находится в ипотеке?

Так как квартира в ипотеке находится в залоге у банка, предоставившего на неё кредит, в первую очередь для совершения сделки обмена необходимо согласие банка на эту процедуру.

У некоторых организаций есть свои правила на этот счет, только следования им позволят совершить бартер.

Дополнительно потребуется профессиональная оценка новой недвижимости, так как банк должен иметь представление о стоимости и качестве жилья, которое окажется у него в залоге.

Порядок обмена квартиры, находящейся в ипотеке, выглядит так:

  1. Потребуются два договора: первый на продажу имущества, второй на покупку.
  2. Оформление банком обременения на новую квартиру.
  3. Необходимо получить согласие кредитной организации на снятие залога с квартиры, на которую изначально была оформлена ипотека.
  4. Единственный способ совершения такой сделки – оформление купли-продажи.

Продажа или обмен квартиры – что выбрать?

Только собственник может решить какой вариант сделки ему выбрать. Чтобы решение было взвешенным, необходимо заострить внимание на сходства и различия этих сделок.
Сходства

  • Налог 13% (если недвижимость находится в собственности более 5 лет, оплачивать сбор не нужно).
  • Одним из важных аспектов является соблюдение прав несовершеннолетних и недееспособных граждан.
  • Жилье не должно находиться в залоге или аресте.
  • Без согласия супруга или супруги, предварительно заверенного у нотариуса, сделка невозможна.
  • Оплата государственной пошлины.
  • Есть возможность воспользоваться услугами риэлторов или представителей.

Отличия:

  • По договору социального найма возможен только обмен, продажа недопустима.
  • Продажа квартиры осуществляется путем получения одной из сторон денежных средств, при бартере достаточен взаимный обмен имуществом.
  • Если расторгнуть договор мены, возможно вернуть все на свои места. При отмене сделки купли-продаже не всегда удается вернуть назад ту же сумму денежных средств, которая была оплачена.
  • Процедура бартера жилья обычно затягивается, продажа же наоборот оформляется быстро.

Итог

Владелец жилья должен самостоятельно решить как поступить со своим имуществом: продать его или обменять. Для того чтобы данные процедуры не затянулись и не показались слишком хлопотными необходимо обратиться к специалистам.

На помощь к собственникам могут прийти нотариусы, юристы, риэлторы и специалисты в этой области. Лишняя трата денежных средств не самое страшное, что может произойти, гораздо опаснее допустить ошибки в документах и превратить сделку в недействительную.

Грамотный, внимательный и ответственный подход к такому важному вопросу обеспечит быстрое и удачное завершение дела.

Loading…

Источник: https://vozvrat-tehniki.ru/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru.html

Юрист ответит
Добавить комментарий