Как правильно переподписать договор аренды?

Как правильно подписать договор найма, чтобы Вас не выгнали из квартиры

Как правильно переподписать договор аренды?
Заключение договора найма квартиры, на первый взгляд, дело несложное, но в нем есть несколько тонкостей, с которыми может столкнуться любой из нас. Тем, кто собирается переехать в съемную квартиру, и тем, кто уже арендует жилье, обязательно следует обратить на них внимание. Незнание этих нюансов от ответственности не освободит, а нервотрепки может добавить.

Обычно наших клиентов интересует три основных вопроса:— что должно быть указано в договоре найма жилого помещения?— когда собственник квартиры вправе поднимать арендную плату?— и как быть, если он вдруг решит выгнать жильцов, несмотря на то, что они исправно платят, не шумят и не портят мебель.Все эти вопросы можно и нужно обозначить заранее.

Итак, самые важные моменты в договоре аренды жилого помещения:

Во-первых, нужно отметить, что договор найма должен заключаться в ЖЭСе в присутствии обеих сторон: нанимателя и собственника квартиры. Кстати, теперь, согласно последним изменениям законодательства, сотрудники ЖЭСа самостоятельно отправляют договор в налоговую инспекцию.

Обычно, это один год. В любом случае срок договора нужно определить его и записать в договор, чтобы понимать, как долго будут длится ваши отношения с собственником квартирыОговорить и записать нужно не только размер арендной платы, но и как она будет изменяться. Иногда проницательные арендодатели пользуются тем, что в договоре не указано «данная месячная арендная ставка действует на весь срок договора», и пытаются ее повысить, а некоторые — и по несколько раз.Можно указать предельный рост аренды: в процентах по отношению к предыдущему месяцу — например, плюс 5% каждый месяц, или определить какую-то точную сумму. Конечно, в период кризиса рост арендной платы — вопрос не самый актуальный. Но когда цены начнут восстанавливаться, многие собственники могут об этом вспомнить. Многие игнорируют это пункт договора и машут на него рукой, говоря: «А что там ценного?». Всегда лучше проявить осторожность и скрупулезно описать все вещи, которые находятся в вашей будущей квартире, а также их видимые изъяны: скажем, что на платяном шкафу большими буквами нацарапано «Твоя столица рулит». Такое внимание к деталям — в общих интересах собственника и арендатора. В случае конфликта, вы всегда сможете вернуться к этому пункту договора и установить, например, что шкаф разукрасил предыдущий жилец.
Помимо жировки, которая приходит ежемесячно, отдельно могут оплачиваться вода, электричество, газ, телефон, интернет — все, где установлены счетчики и отдельные тарифы. Когда в договоре указывают, что собственник оплачивает коммунальные платежи, обычно имеются в виду именно постоянные расходы. Затраты, которые зависят от жильцов — электричество, телефон, интернет — оплачиваются самим арендатором.

В любом случае, в договоре нужно определить все виды платежей и кто их будет оплачивать.

Теперь один из самых болезненных вопросов: расторжение договора.

Ситуации здесь бывают совершенно разные, но есть два важных общих принципа:

  1. До тех пор, пока действует срок договора найма, просто так выселить арендатора нельзя.
  2. Расторгнуть договор найма можно только в случае, если арендатор не платит аренду, нарушает правопорядок, портит имущество, мешает жить соседям и т.п., но делает это систематически.

Если факта систематических нарушений договора нет, и сам договор все еще в действии, собственник квартиры не имеет оснований выселить Вас, как сильно бы ему этого ни хотелось. Он может угрожать сменить замки, вызвать милицию, выбросить вещи и кричать, что это его квартира и он имеет право ею распоряжаться — но все это пустые разговоры и вы имеете право их даже не слушать.Помните, что при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке собственник обязан предупредить Вас заранее. Как правило, это 3-месячный срок. Даже если Вы систематически нарушаете условия договора, собственник должен предупредить Вас заранее о том, что хочет разорвать отношения и указать мотивы расторжения договора.Самая неблагоприятная ситуация для жильцов – если собственник решил продать квартиру, которую Вы у него сняли. В этой ситуации Вас реально могут выселить, но опять же – соблюдая процедуру. А если Вы заключили договор найма и зарегистрированы в съемной квартире, то этот факт будет отражен в нотариальном договоре купли-продаже, где будет указано, что квартира обременена жильцами, имеющими право пользования жилым помещением.В жизни бывают разные ситуации, и довольно часто они решаются полюбовно. Например, к нам иногда обращаются собственники с просьбой подобрать их жильцам другую квартиру, потому что им срочно понадобилась расторгнуть договор аренды. Ну, например, сын внезапно решился на свадьбу, или родственники объявились — нужна квартира и приходится выселять жильцов. В таких случаях оплату услуг агентства собственники квартиры могут взять на себя.

Но возможны и другие компромиссные решения. Как вариант: Вы можете предложить хозяину Вашей квартиры поучаствовать в расходах, которые вызовет внезапный переезд, не брать или уменьшить аренду на время поиска новой квартиры, особенно если Вы переехали недавно.

Как мы поступаем, если нашего клиента выгоняют из арендованной квартиры через месяц после заселения?

«Твоя столица» в исключительных случаях идет навстречу своим клиентам и бесплатно их переселяет. Обычно мы внимательно обсуждаем нюансы договора с обеими сторонами и заселяем клиентов, когда полностью уверены, что соглашение достигнуто.

Источник: https://tvoya-stolica.livejournal.com/5853.html

Аренда магазина: как заключить безопасный договор — Эльба

Как правильно переподписать договор аренды?

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Статья об аренде в торговом центре.

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если  помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендатора и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет  — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.  

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин.

Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев.

За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право  — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

Настаивайте на исключении удержания из договора.

Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.  

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 17.06.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1354/rent_shop

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

Как правильно переподписать договор аренды?

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma

Что нужно помнить, подписывая договор аренды жилья

Как правильно переподписать договор аренды?

После многих часов, проведенных в поисках квартиры, в конце концов, попало отличное предложение, а владелец готов сдать Вам квартиру? Есть от чего порадоваться! Однако, прежде чем пойдете на осмотр, подумайте о нескольких важных вопросах, касающихся аренды жилья. Наши советы позволят Вам сделать правильный выбор, позаботиться о защите собственных прав и избежать проблем в будущем.

Помните, что у Вас есть право потребовать от арендодателя предоставления акта на право собственности на квартиру и выписки из земельной книги.

Арендатор может проверить, является ли человек, который выдает себя за владельца помещения с помощью земельного кадастра, доступ к которому проще всего получить через интернет. Проверить, все ли данные, содержащиеся в них совпадают с удостоверением личности владельца.

Необходимо, наконец, знать, от кого Вы арендуете квартиру. Отказ от предоставления этих данных должно вызвать Ваши подозрения.

Что делать, если в ответ на вопрос о свидетельстве на право собственности Вы услышите, например, что квартира принадлежит тете? Попросите предъявить доверенность в письменной форме. Тетя – если она действительно существует, – должна также обеспечить предоставление акта собственности.

2. Выберите форму договора

Договор Вы можете подписать в обычной форме или аренды периодической. В отличие от традиционного договора сдача в аренду физическим лицам позволяет владельцу проще избавиться от квартиры арендатора, который не выполняет подписанного договора (не платит, опустошая помещение или является невыносимым для соседей).

3. Определите условия оплаты

Получите от владельца подробный расчет суммы ежемесячных платежей вместе с указанием каждого элемента. Договоритесь также о форме оплаты. Позаботьтесь также о том, чтобы в договоре оказался удобный для обеих сторон срок оплаты.

Если каждый месяц Вы получаете зарплату гораздо позже, чем 10-то, спросите у хозяина, возможен ли режим предоплаты за каждый последующий месяц.
Не забудьте также поговорить о возможных повышениях арендной платы в будущем и их исполнение.

Все эти определения обязательно должны быть в договоре аренды.

4. Сложите расходы

Чтобы в будущем не было лишних недоразумений, обязательно нужно обсудить расходы, которые в будущем будет покрывать арендатор.

Хорошей практикой является представление точного расчета потенциальной стоимости аренды, например, для одного человека или семьи уже в объявлении о готовности сдачи в аренду.

Таким образом, владельцу не придется тратить время на показ квартиры тем лицам, которые имеют ложное представление в отношении ежемесячных затрат.

5. Попросите перечень счетов

Получите от владельца список регулируемых  (если таковые имеются) и не урегулированных сборов в последние месяцы. Таким образом, Вы избежите необходимости платить по счетам предыдущего арендатора.

6. Определите размер залога

Неотъемлемой частью договора аренды является также залог, который вносится арендатором. По умолчанию используется сумма, соответствующая размеру одного месяца арендной платы. Цель залога защитить владельца от возможных повреждений помещения или его оборудования.

В договоре стоит также затронуть вопрос расчетов в случае, если арендатор сдаст помещение в не ухудшенном состоянии, но покинет его раньше, чем это вытекало бы из договора – например, через 6 месяцев, несмотря на то, что договор был подписан на год.

Часто происходит, потому что в такой ситуации спор между владельцем и арендатором, который, оставив недвижимость в не ухудшенном состоянии, требует возврата залога.

Владелец по причине того, что он чувствует себя потерпевшим, в связи с более коротким, чем положено периодом аренды, хочет сохранить залог.

7. Внимательно прочитайте договор, позаботьтесь о бытовых вопросах

После установления этих ключевых условий можно приступить к подписанию договора. В интернете существует множество лучших или худших образцов, которые можно использовать, а также многие владельцы квартир или квартиросъемщиков хотели бы изменить суть формулировки. Поэтому нет единого универсального содержания, который можно было бы посоветовать.

Каждый должен такой договор очень внимательно прочитать, чтобы знать, каковы его права и обязанности и, если записи слишком далеко идущие — переговоры должны иметь место. Нужно помнить, что это только договор, обе стороны будут иметь возможность обжаловать в случае любого конфликта. Таким образом, Вы не можете подписать этот документ поспешно.

Пример? В договоре должна стоять запись, на каких условиях владелец может посещать недвижимость. В связи с этим, права арендатора будут защищены так же, как и право на собственность (ст. 690 Гражданского Кодекса).

Владелец, отдавая квартиру арендатору для свободного пользования, не может нарушать его личную жизнь, придя в помещение без предварительного предупреждения.

Владелец, который хочет контролировать состояние квартиры во время действия договора должен обеспечить себе такое право расписав это в договоре, но должен помнить, что мало какой квартиросъемщик согласится на визит без предупреждения.

Стандартом является запись в договоре, которая позволяет владельцу заранее согласовать о визите с арендатором помещения, например, не чаще, чем, кстати, получение ежемесячной арендной платы. Помните, что, хотя он имеет право иметь вторую пару ключей, не должен входить в квартиру в Ваше отсутствие.

Такие несогласованные визиты вторжения и нарушения домашнего очага ссылаются на  ст. 193 уголовного кодекса. Хотя, казалось бы, это может показаться странным, стоит позаботиться об установлении с владельцем таких деталей, как правила приема гостей, держать животных, можно ли принять родственников и друзей на ночь. Это должны описать в договоре, чтобы в дальнейшем избежать проблем и недоразумений, связанных с бытовыми вопросами.

Кроме того, если арендатор хочет передавать в субаренду часть помещения другим лицам, должен позаботиться об этом праве в договоре. Если он этого не сделает, должен учитывать о возможности немедленного расторжения договора со стороны владельца.

8. Определите кто за что отвечает

Обязанность арендодателя возвратить арендатору помещение пригодное для проживания. Поэтому все коммуникации (сантехника, вентиляция, электропроводка) должны быть безопасными и эффективными – хорошо, если стороны не договорились об ином. Так же и с оборудованием, которым арендодатель обеспечивает арендатора.

Так что, если в течение срока действия договора дойдет до серьезной аварии какой-то установки, и не будет по вине арендатора, владелец должен как можно скорее за свой счет устранить аварию. Аналогичным образом, в случае холодильника, стиральной машины, микроволновой печи, кухонной плиты, которые владелец оставляет в помещении, как оборудование.

Если дело дойдет до их аварии, расходы покрывает владелец, ну, а если неправильно применяли оборудование — арендатор.

Арендатор также обязан заботиться о самом помещение. Он должен помнить, что право обязывает его сдавать помещение в не ухудшенном состоянии после окончания срока аренды.

Таким образом, если арендатор не позаботился о сохранении стен в хорошем состоянии (например, в течение нескольких лет их не покрасил), он должен это сделать до конца действия договора или стоимость покраски владелец сможет вычесть из залога – если, конечно, договор не говорит иначе.

Аналогично, если арендатор повредил пол или плитку в ванной комнате, тогда же арендатор может взыскать за счет ремонта. Аналогично ситуация выглядит и в случае уборки. Если арендатор вернул владельцу квартиру в худшем состоянии, чем получил, дополнительные затраты на очистку могут быть вычтены из залога.

Кто платит за ремонты и замену в арендуемой квартире?

Обязанности арендатора:

— поддержание помещения в надлежащем техническом состоянии и санитарно-гигиеническом;
— защита от повреждений или разрушений здания, предназначенных для общего пользования (например, лифт, лестничная клетка подсобные помещения и т. д.);

-ремонт и техническое обслуживание полов и напольных покрытий;

— ремонт и техническое обслуживание плитки и кафеля;— ремонт и техническое обслуживание дверей и окон;— ремонт и техническое обслуживание стен, потолков и штукатурки;— ремонт и обслуживание мебели, кухонного оборудования, БЫТОВОЙ техники и оборудования ванной комнаты (кранов, смесителей, клапанов и другого сантехнического оборудования);— ремонт и техническое обслуживание предохранителей, розеток и выключателей;— ремонт и техническое обслуживание печей и центрального отопления;

— уход за проходимость труб и ремонт канализации.

Обязанности арендодателя:

— замена окон и дверей,— замена напольных покрытий и ковров,— замена штукатурки,— замена обогревателей,

— ремонт сантехники, газа, воды, электричества и отопления.

9. Определите, что делать с корреспонденцией

Получателем может быть владелец или кто-то из предыдущих жильцов. Стоит определить, что в такой ситуации делать, чтобы каждый раз, арендатор не должен был звонить владельцу.

Может быть полезно будет переслать их адресами электронной почты, через которую арендатор мог бы информировать владельца о корреспонденции, которая для него или других лиц, пришла. Такая ситуация не должна быть частой.

Это хорошая практика, чтобы владелец взял на себя обязанность информировать отправителей об изменении адреса места жительства получателей, а также передал им корреспонденцию.

10. Подготовить четкий акт сдачи — приемки

После прохождения через все формальности, связанные с подписанием договора арендатор и арендодатель не должны расставаться с чувством хорошо выполненной работы, но все-таки приступить к кропотливой подготовке акта сдачи — приемки.

В нем должны быть не только показания всех счетчиков (что необходимо, чтобы правильно передать в будущем), но и в акте нужно обязательно указать элементы оборудования квартиры, которые оставляет владелец (стиральная машина, холодильник, духовка, пылесос).

Это также хороший момент, чтобы владелец коротко описал, как правильно использовать эти устройства.

Существенным элементом акта сдачи — приемки также является подробное описание каждой комнаты по отдельности с указанием всех элементов отделки (дверные рамы, двери, окна, оконные рамы, подоконники, стены, потолки, полы, плинтуса, выключатели, розетки, мебель) с описанием, в каком они состоянии. Добросовестно подготовлен акт сдачи — приемки должен предотвратить конфликт, связанный с урегулированием залога после окончания действия договора.

11. Не забудьте о фотографиях

Дополнением вышеуказанного акта сдачи — приемки могут быть фотографии квартиры с дня передачи ключей арендатору. Это еще один способ избежать конфликтов и развеять какие-либо неясности при возврате залога. Бесспорным плюсом этого решения является то, что сделать несколько фотографий займет существенно меньше времени, чем тщательное составление акта приема передачи.

12. Договориться о сроке, в случае отказа от договора

Благодаря этому Вы получите возможность отказаться от договора, если в ходе Ваших первых дней в новой квартире Вы откроете для себя какие-то серьезные неисправности. К сожалению, владельцы редко соглашаются на такое решение.

Как правило, они боятся, что быстро потеряют арендатора и дальше придется искать желающих на аренду квартиры. Попробуйте, однако, договориться о сроке  отказаться от договора, вместе с подробным описанием проблемы, при которых применяется (например, грибок, неисправности конкретных устройств, вредители).

Таким образом, Вы дадите хозяину уверенность, что не разрываете договор по малейшему поводу.

13. Никогда не арендуйте квартиру без договора

Договор, заключенный между владельцем и арендатором должен быть основой любой аренды квартиры. Это единственная гарантия соблюдения сложных по обе стороны декларации, без которой в будущем могут возникнуть серьезные проблемы. Владелец не хочет подписывать договор? Если квартира действительно Вам нравится, и Вы не хотите лишить себя своих прав, попробуйте поговорить с ним.

Объясните, что договор об аренде квартиры-это не только основание для уплаты налогов, но также защита обеих сторон.

Благодаря ей владелец не влечет за собой на финансовые проблемы – может, в конце концов, взыскать задолженность по оплате арендной платы и покрытия расходов, чтобы покрыть стоимость любого ущерба и будет эффективным инструментом для урегулирования всех недоразумений.

Безопасная аренда квартиры-это сотрудничество между двумя сторонами. Без договора в письменной форме это сотрудничество находится под угрозой, поэтому никогда не нанимайте без его подписания – даже тогда, когда Вы попали в квартиру Вашей мечты по выгодной цене.

Помните: перед подписанием договора Вы не обязаны платить каких-либо денег.

Вы можете поделиться со своими друзьями данной информацией, кликнув на кнопки социальных сетей. Спасибо.

Источник: https://lifepoland.com.ua/chto-nuzhno-pomnit-podpisyvaya-dogovor-arendy-zhilya/

Договор аренды. На какие требования обратить внимание? – CRE

Как правильно переподписать договор аренды?

Советы юристов

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность.

Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже – далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора,  его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана  стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора.

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.

614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя  подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие.

Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке.

А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.

В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды; 

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/54454

Юрист ответит
Добавить комментарий