Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утв. приказом Минкомхоза РСФСР от 09.01.1967 N 12) | ГАРАНТ

Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Инструкцияо порядке обмена жилых помещений

(утв. приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12)

1. Наниматель жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, а также в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, имеет право обменять занимаемое им помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем, со взаимной передачей прав и обязанностей по договорам найма.

Член жилищно-строительного кооператива имеет право произвести с разрешения исполкома местного Совета депутатов трудящихся обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение как с членом кооператива в домах жилищно-строительных кооперативов, так и с нанимателями жилых помещений в домах местных Советов, государственных, кооперативных, общественных организаций и в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

2. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

3. Предметом обмена в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.

Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена.

4. Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

5. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь (ст.306, 308 Гражданского кодекса РСФСР).

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответственно органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения.

6. Для оформления обмена наниматель жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся подает в исполком местного Совета депутатов трудящихся, а наниматель жилого помещения в доме государственной, кооперативной и общественной организации для получения разрешения подает руководителю предприятия, учреждения, организации заявление по установленной форме (приложение N 1).

В случае необходимости жилищные условия обменивающихся сторон проверяются бюро по обмену жилыми помещениями, а там, где они не организованы, – жилищно-коммунальными органами исполкомов местных Советов или предприятиями, учреждениями, организациями, в домах которых находится обмениваемое жилое помещение.

7.

Обмен жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся оформляется исполкомами местных Советов или по их поручению соответственно управлениями (отделами) учета и распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам при исполкоме районного (городского), поселкового Совета депутатов трудящихся, а в гг. Москве и Ленинграде комиссиями при бюро по обмену жилыми помещениями.

Обмен жилых помещений разрешается:

а) в домах государственных, кооперативных и общественных организаций – руководством соответствующей организации;

б) в домах жилищно-строительных кооперативов – исполнительным комитетом местного Совета депутатов трудящихся по месту нахождения кооперативной площади при наличии решения общего собрания членов кооператива о приеме в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, с соблюдением требований, предъявляемых Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143, для приема граждан, вновь вступающих в члены жилищно-строительного кооператива, кроме требования о постоянном проживании в данной местности;

в) в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, – собственником дома.

Отказ в оформлении обмена жилого помещения в домах местных Советов депутатов трудящихся, отказ в согласии на обмен жилого помещения в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также отказ исполкома местного Совета депутатов трудящихся в разрешении на обмен жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов может быть обжалован в судебном порядке. Отказ в обмене жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в судебном порядке не оспаривается.

8. Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилыми помещениями по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в одной квартире, то им выдается один ордер и с ними заключается один договор найма жилого помещения, полученного по обмену.

Если наниматель и совершеннолетние члены его семьи, имеющие самостоятельный источник средств к существованию, проживающие по одному договору найма, желают проживать раздельно по отдельным договорам найма и в результате обмена получают два или более жилых помещения, отвечающие требованиям ст. 300 Гражданского кодекса РСФСР, то им выдаются отдельные ордера и заключаются отдельные договоры найма.

9. Обмен жилого помещения не допускается:

а) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

б) если обмен носит спекулятивный или фиктивный характер;

в) если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия или учреждения, включенного по постановлению Совета Министров СССР или Совета Министров РСФСР в списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади (ст. 334 Гражданского кодекса РСФСР), а наниматель другого обмениваемого помещения не состоит с этим предприятием или учреждением в трудовых отношениях, кроме случаев, когда наниматель не может быть выселен из помещения предприятия или учреждения без предоставления другой жилой площади.

Не может быть отказано в обмене гражданам, указанным в части второй ст. 334 Гражданского кодекса РСФСР, а также гражданам, получившим жилую площадь в домах этих предприятий и организаций не в связи с трудовыми отношениями с этими предприятиями и учреждениями;

г) если дом грозит обвалом или подлежит сносу.

Угроза обвалом или аварийность дома подтверждается заключением бюро технической инвентаризации, утвержденным исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, а необходимость сноса – решением исполкома о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей;

д) если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

10.

Обмен жилых помещений (независимо от их ведомственной принадлежности) оформляется обменным ордером исполкома местного Совета депутатов трудящихся, выдаваемым по его поручению соответственно управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищного хозяйства, отделом коммунального хозяйства, бюро по обмену (приложение N 2), замена которого на другой ордер не допускается.

Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом исполкома местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений, по выбору нанимателей.

При иногороднем обмене, в результате которого граждане получают по обмену жилое помещение в гг. Москве, Ленинграде и курортных зонах, обменные ордера выдаются только в этих городах в соответствии с правилами прописки граждан в гг. Москве, Ленинграде и курортных зонах.

Услуги бюро по обмену (подбор и обследование объектов обмена и др.) оплачиваются сторонами по месту нахождения обмениваемых помещений по тарифам, установленным Советами Министров АССР, край(обл)исполкомами, Мосгорисполкомом и Ленгорисполкомом.

11. Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Признание обменных ордеров недействительными допускается только в судебном порядке.

12. Обменивающиеся стороны до их фактического переселения обязаны передать соответствующим домоуправлениям (ЖЭК) под расписку обменные ордера, которые являются единственным законным основанием для занятия полученных по обмену помещений.

Управления домами (ЖЭК) обязаны сделать на договорах найма обмениваемых жилых помещений надписи о передаче обменивающимися всех прав и принятии на себя всех обязанностей, вытекающих из этих договоров.

Граждане, произведшие обмен занимаемых ими жилых помещений самовольно без обменных ордеров, в соответствии со ст. 338 Гражданского кодекса РСФСР, подлежат выселению из этих помещений в административном порядке с санкции прокурора.

13. Поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены при соблюдении условий, предусмотренных ст. 322 Гражданского кодекса РСФСР.

Временные жильцы, не освободившие помещение, в связи с производимым обменом, могут быть выселены в порядке, предусмотренном ст. 323 Гражданского кодекса РСФСР.

Источник: http://base.garant.ru/10106016/

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают в муниципальном жилье, собственниками которого выступают государственные или территориальные органы.

Сдается оно по договору соцнайма, а передача муниципального жилья во владение регламентируется 60-й статьей Жилкодекса Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма производится согласно положениям 72-й статьи того же кодекса, при этом основную работу нанимателю приходится выполнять самостоятельно, так как агентства недвижимости за это не берутся, в виду сложности процесса.

Кто может обменять муниципальное жилье

Юридическая практика показывает, что обмен жилья, находящегося в собственности государства или муниципалитета, и предоставленного по договору соцнайма, является стандартной процедурой, но с некоторыми особенностями. Обменять такое жилое помещение можно только на аналогичное неприватизированное. В этом и есть основная сложность, учитывая тот факт, что количество муниципального жилья постоянно сокращается.

Бесплатная консультация юриста по обмену жилыми помещениями >>

Сложности возникают также в случае, если один из членов семьи высказывает несогласие относительно планируемой рокировки – в этом случае спорные моменты решаются только через суд.

Возникают спорные моменты также, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние или лица, не способные отвечать за свои действия. В этом случае требуется разрешение органов опеки.

К тому же для совершения сделки потребуется согласие собственника, а госорганы и муниципалитет не всегда дают разрешение на обмен.

Важно! Согласно 5-го пункта ст.72 ЖК РФ подбирать варианты для размена можно в разных регионах России, главное, чтобы собственник пользовался им по договору соцнайма

Обмен муниципального жилья: пошаговая инструкция

В случае если с разменом жилья, находящегося в собственности государства или территориальных органов власти не возникает проблем, а все задействованные в процессе стороны выразили свое согласие, можно приступать к процедуре обмена. Делается это в определенной последовательности, при этом придется совершить несколько обязательных действий:

  • найти подходящий вариант, а выше было сказано, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы такие сделки игнорируют
  • заключить договор обмена, под которым должны стоять подписи всех задействованных сторон – совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (в случае необходимости)
  • расторжение старого договора соцнайма с параллельным заключением аналогичного договора по новому адресу

Несмотря на то, что найти равноценное жилье, находящееся в муниципальной или госсобственности, сложно, юристы рекомендуют обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), где есть база таких объектов. Помочь найти интересующий вариант поможет объявление в СМИ и анализ предложений на специализированных сайтах, представленных в большом многообразии в Сети.

Какие органы занимаются оформлением договоров обмена

В МФЦ можно уточнить информацию о том, какие органы в конкретном регионе или муниципалитете отвечают за оформление договоров обмена жилья, предоставленного по договору социального найма. Это могут быть департамент жилфонда, администрация муниципалитета, другие органы власти. К слову, жилье, право владения которым предусмотрено договором соцнайма, не надо регистрировать в Росреестре.

Какие документы понадобятся

Любая операция с недвижимостью требует большой бумажной волокиты и сбора целого пакета документов, не является исключением и процедура обмена неприватизированных жилых объектов. Полный список необходимых документов можно получить непосредственно в органах, занимающихся оформлением подобных договоров. В этот перечень стандартно входят:

  • личные документы всех прописанных жильцов (паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних)
  • документ, подтверждающий права на владение жилым помещением, а это может быть ордер, договор соцнайма, другой документ
  • согласие от всех сторон, задействованных в процессе (заверяется нотариусом)
  • собственно договор, заверенный подписями сторон
  • разрешение органов опеки, в случае если на обмениваемой территории проживают дети или люди, не способные самостоятельно принимать решения
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
  • заявление установленной формы

Собранные документы, а проверить комплектность лучше юристам, подаются в территориальные органы самоуправления или в МФЦ, если обмениваемый объект расположен в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом госпошлина не может превышать 300 руб.

Тонкости заключения договора обмена

Договор обмена муниципального жилья подписывают все участники с обоих сторон, при этом стоит понимать, что впоследствии на его основе будут заключаться новые договора, поэтому к составлению документа надо подойти крайне внимательно.

Поэтому важно правильно указать личные данные подписантов, указать реальные характеристики обмениваемых объектов, прописать права и обязанности сторон с указанием штрафных санкций в случае обнаружения нарушений.

Получив разрешение на обмен, оба нанимателя должны расторгнуть старый и заключить новый договор соцнайма. Сделать это можно в МФЦ или муниципалитете.

В каких случаях могут отказать в обмене

Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории.

Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде.

Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.

Не подлежит обмену квартира или комната, расположенная на объекте, находящемся в стадии капремонта с перепланировкой.

Сложности возникнут, если в квартиру планирует переселиться человек, которому поставлен диагноз одного из опасных заболеваний, список которых представлен в 1-й части ст.51 ЖК РФ.

Отказ может быть получен, если в жилищные условия для несовершеннолетних и инвалидов после обмена станут хуже.

Принудительный обмен

Помимо добровольных случаев обмена муниципального жилья, существует практика принудительного обмена через суд. Это касается случаев развода, когда бывшие супруги не могут проживать на одной территории.

Практикуется такая процедура и тогда, когда один из жильцов ведет аморальный образ жизни или страдает опасным заболеванием, которое несет угрозу здоровью других жильцов.

Подавая исковое заявление в суд, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Помощь юристов при обмене жилыми помещениями по договору социального найма

Как правильно составить исковое заявление и собрать пакет документов? Ответить на эти и другие вопросы могут наши дежурные специалисты. Заполните форму ниже и наш юрист свяжется с Вами в ближайшее время для бесплатной консультации.

(25 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/obmen-zhilymi-pomescheniyami-po-dogovoru-sotsialnogo-nayma

Обмен жилыми помещениями возможен между

Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости.В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами.Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости: Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде.Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости.

При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Обмен жилыми помещениями. Виды

Следует заметить, что обмен квартирами подобным образом может принести родственникам существенные финансовые затраты.

Если жилое помещение находилось в собственности граждан менее 3 полных лет либо стоило более миллиона рублей, участники сделки должны заплатить налог в размере 13% от полной стоимости квартиры (если граждане не являются налоговыми резидентами страны, размер налога увеличивается до 30%).

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей.

Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.После этого муниципальные власти расторгают прежние договоры социального найма, переселяют граждан в оговоренные квартиры и заключают новые договоры.Разрешение на обмен должно быть оформлено письменно и отправлено нанимателям не позднее 10 дней с момента заключения сделки.

СТ 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями

В течение этого же срока муниципалитет обязан заключить с лицами новые договоры.: Договор мены квартиры.Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу: Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки.Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя.

В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся: Для оформления взаимного обмена гражданам придётся дважды составить договор дарения.

Единственными затратами будут являться оплата пошлин за изготовление нового свидетельства о праве собственности на жильё, выдаваемого в ЕГРП (для квартиры данная сумма равняется 2 тысячам рублей, в соответствии с 22 пунктом 1 части 333.33 статьи НК РФ).

: Какие документы нужны для оформления квартиры?Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения.

С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги: Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой.При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу.

Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин. ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА 1.1 История регулирования обмены жилых помещений 1.2 Понятие жилого помещения ГЛАВА 2. Однако следует признать, что это высказывание не совсем следовало требованиям закона.

142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения — сдать его в надлежащем состоянии.ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 2.1 Обмен жилыми помещениями 2.2 Отличие обмена от замены жилых помещений 2.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений ГЛАВА 3.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под «освобождением» жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади — как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ 3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве 3.

2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями — это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту.

Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма5. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма.Обмен жилыми помещениями сделка широко распространенная в советские времена.

В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным.Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее.

Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права. В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Обмен жилых помещений — достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали.Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения — его право на обмен.

К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п.Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения.

Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их «передача» в смысле ст. Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности.Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев.

В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим.Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

В этой связи правильно отмечалось, что «по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения.Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье.

Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.

к…При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом. зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена»7.Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п.При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов. Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как С.

Кроме того, как отмечалось в литературе, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется8.

Следовательно, жилое помещение должно быть отремонтировано наймодателем, который вправе был требовать производства ремонта от выбывшего нанимателя, но не имеет этого права по отношению к новому нанимателю.

Если исходить из того, что обмен помещениями — это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя. Указанное же состояние предполагает полную пригодность имущества для его использования.

(5 , в среднем: 17)

Рассылка выходит раз в сутки и содержит список программ из Кодексы перешедших в категорию бесплатные за последние 24 часа.

Источник: http://teploviz.spb.ru/obmen-zhilymi-pomescheniyami-vozmozhen-mezhdu.html

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья – Юридический ликбез

Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Покупка и продажа считаются наиболее популярными операциями с недвижимостью, но иногда обмен становится оптимальным вариантом для обеих сторон.

Когда человек хочет получить схожее по параметрам жильё в другом районе или городе, договор мены помогает быстро решить вопрос без выполнения лишних действий.

У этой операции есть свои особенности, требующие соблюдения для соответствия документа нормам законов.

Основные характеристики обмена

Договор мены жилого помещения применяется для обмена жилья между собственниками. Этот вид соглашения закреплён соответствующим законом. Особенностью операции считается выступление каждой стороны в роли продавца и покупателя одновременно. Гражданский кодекс наделяет владельцев правами и обязанностями по передаче и принятию объектов.

Важно знать! Обмен жилья определяется 567 статьёй ГК РФ, основные правила изложены в 31 главе.

По сравнению с куплей-продажей помещений правила несколько отличаются. Сторонам нужно соблюдать все правила покупки и продажи, которые не противоречат сути мены, это правило отдельно оговаривается в статье для предотвращения спорных ситуаций. Регулирование вопросов выполняется по законодательному акту, в нём подробно описывается принцип осуществления сделки.

Поиск равноценного жилья не всегда даёт результат, обмен может быть двух видов:

  • без доплаты, если оба объекта недвижимости имеют равные параметры;
  • с доплатой, если квартиры или дома имеют разную цену.

Требования к форме и содержанию

Договор мены жилого помещения оформляется в свободном виде, возможно написание от руки или набор текста на компьютере. На договоре должны присутствовать подписи обеих сторон. Заверение у нотариуса не является обязательным требованием, однако может быть выполнено по желанию.

К услугам нотариуса прибегают, когда хотят убедиться в правильности составления и заверения. После постановки подписей сторон договор вступает в законную силу.

Привлечение специалиста поможет избежать ошибок, однако простота составления договора позволяет каждому справиться с его заполнением.

В документе содержится следующая информация:

  • сведения о собственниках, прибегнувших к обмену жильём (ФИО, данные паспорта, фактическое место проживания);
  • предмет договора (сведения о жилых помещениях, квартирах или домах, участвующих в операции);права и обязанности сторон договора;
  • дата совершения мены;
  • порядок действий при возникновении сложных ситуаций, в том числе, форс-мажора;
  • порядок выполнения доплаты (если она требуется);
  • подписи сторон соглашения.

В качестве доплаты можно использовать материнский капитал, обмен с улучшением жилищных условий (например, увеличением числа комнат) отвечает правилам оказания государственной поддержки семьям, в которых появился второй ребёнок. Требуется точное внесение данных в договор, чтобы у контролирующих органов не было повода придраться к оформлению.

Важно! Без однозначного описания объекта недвижимости договор становится ничтожным, теряет юридическую силу.

Права и обязанности сторон

Процесс перехода прав осуществляется мгновенно после постановки подписей. Участвующие в обмене лица должны передать объект в оговоренные сроки в том виде, какой описан в договоре. Если эти требования нарушены или отсутствует поступление установленной доплаты, сторона имеет право требовать отмены соглашения.

Договор аннулируется, если один из объектов изъят третьими лицами по залогу или другим обязательствам, имеющимся у владельца недвижимости.

В гражданском кодексе оговаривается возможность обмена квартиры, находящейся в ипотеке. Переехать в другой ЖК получится, однако обязательства перед банком сохранятся в полном объёме. В договоре могут быть прописаны различия между правами и обязанностями сторон.

Эти различия будут действительны, если не содержат противоречий действующим нормативным актам.

Особенности проведения операции

Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.

Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:

  • отсутствие дееспособности у одной из сторон;
  • отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
  • ошибочное описание одного из объектов;
  • мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.

Важно знать! Если стороны не готовы выполнить обмен сейчас, но планируют сделать это в будущем, заключается предварительное соглашение. Такой договор становится защитой от внезапного отказа или требований дополнительной оплаты.

Если в сделке принимает участие несовершеннолетний собственник, подписи от его имени ставит законный представитель.

За правомерностью действий, связанных с деятельностью лиц, не достигших 18 лет, контролирующие органы следят с особым вниманием.

Обмен возможен между любыми типами собственности, в том числе, оформленными по договору социального найма. В таком случае оба объекта недвижимости не должны быть приватизированными, иначе закон запрещает оформлять договор мены.

Обмен позволяет быстро решить жилищный вопрос. Он оформляется быстрее, чем продажа квартиры, поиск новой и оформление её покупки.

Договор мены экономит время и деньги, при планировании переезда такой вариант операции с недвижимости становится предпочтительным по целому ряду причин.

Источник: https://okommunalke.ru/dokumenty/dogovor-obmena

Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Источник: https://pravolikbez.com/dogovor-obmena-zhilymi-pomescheniyami-mezhdu-sobstvennikami-zhilya/

Как правильно заключить договор обмена квартиры, комнаты, части квартиры, части жилого дома, жилого дома

Как правильно совершить обмен жилыми помещениями?

Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.

Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:

  • комната,
  • часть квартиры,
  • квартира,
  • часть жилого дома,
  • жилой дом.

В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости – обязательная регистрация сделки.

Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.

Право на обмен социальным жильем

Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ.

Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.

https://www.youtube.com/watch?v=zSxME-Ag-bA

В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств.

При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

  • обязать наймодателя дать согласие на обмен социального жилья;
  • обязать нанимателя заключить договор обмена жилым помещением на условиях членов семьи;
  • отказать в сделке;
  • признать положения договора обмена жилыми помещениями недействительными.

Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.

Особенности обмена социальным жильем

Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства.

Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья – крайне важные для одобрения документы.

Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:

  • Этажность помещения. Инвалиду, прикованному к коляске, переезд с первого этажа на более высокий, ограничивает выход на улицу.
  • Планировка квартиры. Проходная комната не позволит несовершеннолетнему полноценно развиваться.
  • Расположение социального жилья. Здесь причин в отказе может быть много: удаленность от школы, плохая экология, слаборазвитая инфраструктура.

Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило – защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.

Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде.

Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно.

Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.

Обстоятельства, запрещающие обмен социальным жильем

Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:

  • Предъявление в судебные органы к нанимателю жилого помещения иска об изменении договора социального найма либо расторжении. Подобное возможно в случае объединения проживающих в одной квартире граждан по договору социального найма в одну семью, смерти нанимателя, выезда, невнесения оплаты за пользование жилым помещением, намеренным разрушением либо повреждением его и прочее. Полный перечень таких оснований содержится в ст.ст.82 и 83 ЖК РФ.
  • В суде оспаривается законность права пользования жильем. Социальное жилье предоставляется при наличии определенных показаний к этому у конкретной семьи либо гражданина. Если помещение нанимателем получено в результате злого умысла с его стороны, нарушения установленных правил, заинтересованные органы могут обратиться в суд с оспариванием решения о выделении социального жилья.
  • Обмениваемое жилье в установленном порядке признано непригодным для проживания. Данная норма направлена на защиту стороны сделки, заблуждавшейся относительно качества помещения.
  • Имеется решение о сносе соответствующего здания, помещения которого ранее использовались как объекты социального жилья. Предупредить мошеннические действия с подобными помещениями – основное назначение данной нормы закона.
  • Утверждено решение о капитальном ремонте здания, перепланировка или переустройство жилых помещений дома. Наниматели такого жилья, естественно, будут определенное время лишены привычных удобств и привязанностей, пережидая окончание работ в подменном фонде. Совершенно неправильным будет решение возникшей проблемы за счет обмена с наивными нанимателями социального жилья из других домов.
  • В коммунальную квартиру в результате обмена происходит вселение гражданина, страдающего тяжелой формой заболевания, подпадающего под положение п.4 ч.1 ст.51 ЖК РФ.

Оформление договора обмена жилыми помещениями

Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней.

Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор.

Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.

Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным.

В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения.

Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.

Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности. Благодарим Народный СоветникЪ за информацию.

Источник: http://volguzov.ru/kak-pravilno-zaclyuchit-dogovor-obmena-kvartirami/

Юрист ответит
Добавить комментарий