Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

О расторжении договора купли продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

Смотрите здесь апелляционное определение по настоящему спору.

Дело № 2-23/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Камбарка                                                                                             

11 января 2012 года

Камбарский районный  суд Удмуртской Республики  в  составе:

председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

при секретаре Сафиуллиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли продажи квартиры и земельного участка, возвращении в собственность истца квартиры и земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями:

1. Расторгнуть договор купли – продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххххх, заключенный от хх.хх.хххх года между истцом и ответчиками;

2. Возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххххх.

Иск мотивирован тем, что хх.хх.хххх года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххххх, по которому ответчики по 1/2 доли каждый у неё купили двухкомнатную квартиру за ххх ххх рублей и земельный участок по цене хххх рублей. В соответствии с п.

4 данного договора денежные средства по данной сделке она должна получить после подписании настоящего договора за счет средств, предоставляемого Покупателем (не указанного каким именно) займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору целевого займа № хх от хх.хх.хххх года.

Цена сделки в указанном договоре является существенным условием договора. Данный договор был зарегистрирован хх.хх.хххх года в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

Ответчикам были выданы свидетельства о регистрации права собственности на указанную двухкомнатную квартиру и земельный участок по ½ доле каждому. Она, как продавец, выполнила все обязательства по данному договору, то есть передала двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх, о чем был составлен передаточный акт от хх.хх.

хххх года. Однако, в свою очередь ответчики условия по оплате, оговоренные п.

4 указанного договора не исполнили, что привело к существенному нарушению условий договора купли-продажи со стороны ответчиков, то есть она передала в собственность ответчиков двухкомнатную квартиру и земельный участок, а ответчики не произвели с ней расчет по оплате стоимости двухкомнатной квартиры, а также по оплате стоимости земельного участка.

Несмотря на её устные предупреждения ответчиков о необходимости произвести оплату по сделке или вернуть ей квартиру с земельным участком ответчики проигнорировали. На её уведомление от хх.хх.хххх года, которое ответчики получили хх.хх.

хххх года о необходимости произвести с ней окончательный расчет или прийти к соглашению о расторжении указанного договора, ответчики ответили бездействием. Мало того, на день подачи данного иска ООО «К», предоставившее целевой займ, сняло залог в связи с погашением кредита ответчиками с указанной квартиры и земельного участка.

В данное время новая сделка по передаче данной квартиры и земельного участка в пользу других лиц находится для проведения регистрации в Камбарском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В связи с чем она вынуждена с соблюдением требований п. 2 ст. 452 ГК РФ обратиться в суд с иском, так как в соответствии со ст. 450 ГК РФ имеет право требовать расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, то есть ответчиками, по отсутствию оплаты двухкомнатной квартиры и земельного участка.

В судебном заседании истец К.Л.Н. поддержала исковые требования в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении. Суду дополнительно пояснила, что проживает по адресу: хххххххххххххххх, с Г. Её дочь К.А.С. проживает в с. Ххххх у мужа. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора.

Они сейчас не рассматривают оснований препятствования кого-либо проживанию в спорной квартире. Считает, что цена по договору является существенным условием договора. К.Д.С. – её сын, К.О.В. – сноха. К.Д.С. и К.О.В. в браке, у них имеется общий ребёнок, на которого выдан материнский капитал.

Денег она от них не получала и никакую расписку не писала, поэтому требует расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка. 

Представитель истца адвокат Г.Л.Ф., действующая на основании ордера (л.д.27), исковые требования К.Л.Н. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик К.О.В. в судебное заседание не явилась о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без её участия, с участием представителя Х.А.М., о чем имеется соответствующее заявление (л.д.36).

Ответчик К.Д.С. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, о чем имеется соответствующее заявление (л.д.37).

Представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М., действующий на основании доверенности (л.д.25), исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление следующего содержания:

1. Оплата квартиры ответчиками произведена, но в силу близких родственных отношений  между сторонами (ответчики являются соответственно сыном и снохой истице К.Л.Н.) расписка или иной документ подтверждающий оплату не составлялись.

2. Без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных ст. 450 ГК РФ, невыплата в срок покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвёл оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 – 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры и земельного участка условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества, не содержит.

Что касается доводов истца о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом возросла, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст.

450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представила суду каких-либо доказательств, причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиками приобретенного имущества.

Источник: http://xn----7sbabhcklittg8bxcj.xn--p1ai/o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Дело № не определено

Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Уйское “Дата”

Уйский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Неежлевой Л.С., при секретаре Иксановой Р.

А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богдан Алеси Салимулловны к Крыласовой Светлане Александровне и ее малолетним детям Крыласову Андрею Алексеевичу, Крыласовой Наталье Алексеевне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возвращении недвижимого имущества,

установил:

Богдан А.С. обратилась в суд с иском к Крыласовой С.А. о расторжении договора купли –продажи квартиры по адресу: “Адрес”, заключенного между сторонами “Дата”, и отмене государственной регистрации за ними права собственности на данное жилое помещение и земельный участок под ним, зарегистрированных в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № “Адрес”.

В обоснование иска указала, что “Дата” она заключила договор купли-продажи принадлежащего ей жилого дома и земельного участка под домовладением по адресу: д. Вандышевка, “Адрес”-28/2 ФИО5 “Адрес”, с Крыласовой С.А. и ее малолетними детьми К.у А.А., К.й Н.Н.

Согласно договора ответчица должна была уплатить 338000 рублей за счет средств материнского(семейного) капитала по государственному сертификату серии МК-1 №, выданного ей ГУ УПФ РФ в Уйском районе. Согласно п.4 договора купли-продажи срок перечисления денег на ее расчетный счет от продажи дома определен “Дата”. В соответствии с требованиями ГУ УПФ РФ в Уйском районе Крыласова С.А.

оформила дом и земельный участок на себя и своих малолетних детей, о чем “Дата” в Россреестре произведена регистрационная запись и выданы свидетельства госрегистрации права собственности. Однако, до настоящего времени деньги ей не выплачены ответчицей и ГУ УПФ РФ в ФИО5 “Адрес”. Считает, что Крыласова С.А. как покупатель, не выполнила требования гл.

29 ГК РФ, нарушила условия договора, данные нарушения являются для нее существенными, поскольку она лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении сделки.

Истица Богдан А.С. в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске(л.д.

4-5), уточнила, просила расторгнуть договор купли-продажи от “Дата” и возвратить ей квартиру и земельный участок под ней, дополнив, суду пояснила, что оплата по договору была предусмотрена в рассрочку за счет средств материнского капитала, однако, со стороны ответчика оплата по договору купли-продажи до настоящего времени не произведена, что является для нее существенным нарушением условий договора, ей причинен ущерб, она лишилась и квартиры и денег, которые рассчитывала получить при совершении сделки. В момент заключения договора решения ГУ УПФ РФ в ФИО5 “Адрес” о даче разрешения Крыласовой С.А. использовать материнский капитал для оплаты по сделке не было. Не может пояснить, почему включили условие об оплате по сделке за счет средств материнского капитала. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от “Дата” они с ответчиком предусмотрели, что в случае неоплаты по договору он может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в судебном порядке. Просила расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей недвижимость в собственность.

Ответчик Крыласова С.А., действующая за себя и своих малолетних детей исковые требования признала полностью, понимает последствия признания иска, что иск Богдан А.С.

будет удовлетворен и договор купли-продажи будет расторгнут, что стороны должны будут возвратить все полученное по сделке, подала также письменное заявление о признании иска, которое просила приобщить к материалам дела, суду пояснила, что оплата по договору предполагалась за счет средств материнского капитала, которым она имеет право воспользоваться, однако, с заявлением в Пенсионный фонд о распоряжении материнским капиталом она не обращалась, поэтому никакого решения Пенсионным фондом о перечислении средств материнского капитала в счет уплаты по сделке не принималось. Обратилась лишь в октябре 2011 года в порядке консультации, какие документы для этого нужно представить. Сделка купли-продажи от “Дата” была зарегистрирована в Россреестре, она и ее дети получили свидетельства о праве долевой собственности, но пока еще не вселились в данную квартиру, так как до настоящего времени она не рассчиталась с Богдан А.С. за квартиру, денег у нее нет, чтобы рассчитаться. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от “Дата” они с истицей предусмотрели, что в случае неоплаты договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, поэтому она не возражает расторгнуть договор и вернуть квартиру истицу, она с детьми будет проживать в прежней квартире.

Представитель третьего лица ГУ УПФ РФ в Уйском районе Р.а Л.А., действующая на основании доверенности, против иска не возражала, сослалась на доводы, изложенные в отзыве(л.д.28-29), дополнив суду пояснила, что Крыласова С.А.

с заявлением о распоряжении материнским капиталом на улучшение жилищных условий не обращалась, в связи с этим никакого решения по ней о перечислении средств материнского капитала в счет уплаты по сделке купли-продажи жилого помещения ГУ УПФ РФ в Уйском районе не принималось.

ФИО5 муниципального района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения уведомлены надлежащим образом(л.д.47-48). С учетом мнения сторон суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие, о чем вынес определение.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, Суд считает, что исковые требования Богдан А.С. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450, ст.451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Если же покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец на основании ч.4 ст.486 вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п.

17 постановления Правительства РФ от “Дата” № «О правилах направления средств материнского (семейного) капитала на улучшении жилищных условий» в случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд Российской Федерации (территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого или строящегося жилого помещения в течение 15 дней со дня зачисления средств на счет Пенсионного фонда Российской Федерации, но не ранее первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года, либо первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.

В судебном заседании установлено, что между истцом Богдан А.С. и ответчиком Крыласовой С.А., действующей от своего имени, от имени и в интересах малолетних детей: К.у А.А. и Наталье Б., был заключен “Дата” договор купли-продажи недвижимости, трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,8 кв.м.

, и земельного участка под ней, общей площадью 821 кв.м., стоимостью 340000 (триста сорок тысяч) рублей(л.д.8). Согласно свидетельств о государственной регистрации права(л.д.9-12), выписки из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним(л.д.

22-24), сделка купли-продажи от “Дата” и переход права собственности на квартиру и земельный участок под ней по адресу: д. “Адрес” зарегистрированы в Россреестре “Дата” в общую долевую собственность Крыласовой С.А., К.у А.А., К.й Н.Н.

в 1/3 доле за каждым, сделана запись регистрации № и 74-74-22/009/2011-308, квартира обременена ипотекой в силу закона в пользу истицы Богдан А.С. Согласно п.

4 данного договора купли-продажи земельный участок продан за 2000 рублей, которые уплачены покупателем до подписания настоящего договора, трехкомнатная квартира продана за 338000 рублей, которые будут перечислены в срок до “Дата” на счет истца Богдан А.С. в соответствии с государственным сертификатом на материнский(семейный) капитал серии МК-1 №, выданный “Дата” на основании решения ГУ УПФ РФ в Уйском районе от “Дата” №.

Таким образом, договор предусматривал отсрочку оплаты квартиры, оплата должна производится за счет средств Государственного сертификата материнского (семейного) капитала МК-1 №(л.д.36) на сумму 338000 рублей, путем перечисления денежных средств на счет продавца Богдан А.С.

Договор всеми участниками выполняется в соответствии с условиями договора и в соответствии с другими нормативно-правовыми актами об использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем, установлено, что ответчик с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала в ГУ УПФ РФ не обращалась, все необходимые документы для последующего перечисления средств материнского капитала в Пенсионный фонд РФ в Уйском районе не передавала, решение Пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на счет продавца Богдан А.С. в установленные сроки не принималось, оплату по договору купли-продажи не произвела, зарегистрировала сделку и переход права собственности на квартиру, однако, в спорную квартиру, расположенную в “Адрес”, вместе с детьми не вселялась, что подтверждается показаниями сторон в судебном заседании, показаниями представителя третьего лица ГУ УПФ РФ в Уйском районе Р.а Л.А., выпиской из похозяйственной книги МО «Вандышевское сельское поселение(л.д.31). Таким образом, установлено, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, которые могли бы быть основаниями для его расторжения.

Суд считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, сама ответчик Крыласова С.А.

не возражает против расторжения договора купли продажи и возвращении всего полученного по сделке, о чем свидетельствует также ее письменное заявление о признании иска, что в соответствии со ст.

173 ГПК РФ является основанием для удовлетворения требований истца.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что дополнительным соглашением к договору купли-продажи от “Дата”, зарегистрированном в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за №(л.д.

52) стороны предусмотрели в п.12 договора, что в случае неисполнения сторонами п.

4 настоящего договора-неуплаты денег за жилой дом и земельный участок, договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, невыплата ответчиком (покупателем) стоимости квартиры истцу (продавцу), определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – получении денежных средств.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от “Дата” “Адрес”, заключенный между сторонами по делу, подлежит расторжению, а спорная квартира – возврату истцу Богдан А.С.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи “Адрес” общей площадью 65,2 квадратных метров, и земельного участка, общей площадью 821 квадратных метров, расположенных в “Адрес”(двадцать восемь) ФИО5 “Адрес”, заключенный “Дата” между Богдан Алесей Салимулловной и Крыласовой Светланой Александровной и ее детьми Крыласовым Андреем Алексеевичем, Крыласовой Натальей Алексеевной, и возвратить квартиру “Адрес” Богдан А.С.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Крыласовой Светланы Александровны, К.у А.А., К.й Н.А.

на “Адрес”(два), общей площадью 65,8 квадратных метров, и земельного участка, общей площадью 821 квадратных метров, расположенных по “Адрес”, и государственной регистрации права собственности на квартиру №№ общей площадью 65,8 квадратных метров, и земельный участок, общей площадью 821 квадратных метров, расположенных по “Адрес”, за Богдан Алесей Салимулловной.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме, через Уйский районный суд.

Председательствующий :___________________Неежлева Л.С.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/3386805

Материнский капитал – нет оплаты – что делать продавцу

Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

Продажа дома или квартиры за материнский капитал – дело непростое и более длительное, чем при расчете за наличные или с использованием кредита, полученного в банке.

Даже если собственные документы мамы (получателя материнского капитала) и документы по сделке оформлены верно, могут возникнуть иные трудности, связанные не с бумагами, а с особенностями личности участников сделки.

 

После заключения договора купли-продажи, оплачиваемого с использованием средств материнского капитала (МСК), стороны сделки, обычно,  оказываются в следующем положении:

  • Покупатель (или покупатели) получает право собственности, но не может распоряжаться жильем (продать, например) до окончательного расчета по договору. Потому что на объект недвижимости наложен залог/ипотека в силу закона в пользу Продавцв (по причине неполного расчета Покупателя с Продавцом).
  • Продавец утрачивает свое право собственности на квартиру/дом, получает часть цены этого жилья (если оно дороже суммы МСК), и в его пользу наложено обременение на проданный объект (без продавца покупатель не может отчуждать его).

Трудности при продаже-покупке с оплатой материнским капиталом

Многое в ходе исполнения договора зависит не столько он юридической части процесса, сколько от личности участников сделки. Не обязательным, забывчивым, ленивым или даже злонамеренным может оказаться как Покупатель, как и Продавец.

Поэтому, старайтесь выбрать не только жилье по душе, но и человека, с которым предстоит заключать сделку. Если он вам неприятен, даже если вы не можете объяснить себе, почему, если вы не можете спокойно и продуктивно общаться с ним, если вы не уверены в Покупателе, лучше даже не начинать, толку не будет.

Старайтесь иметь дело только с теми, кто вам понятен, кто выполняет свои обещания, держит слово, ведет себя логично  и адекватно.

Проблемы покупателя

У Покупателя могут возникнуть проблемы по снятию обременения с квартиры (ипотеки/залога в силу закона в пользу продавца) после полного расчета. Если Продавец уехал, исчез, умер, просто не хочет идти в МФЦ снимать это обременение, у покупателя есть только 1 выход – обращаться в суд за снятием залога.

Проблемы продавца


Отсутствие обременения
. Иногда в договорах есть пункт о том, что “стороны договорились, что залог в силу закона не возникает”.

Тем самым, ослабляются позиции продавца по сделке с материнским капиталом (но есть случаи, когда без этого не обойтись, например, при оплате с кредитными средствами, где залог возникает в пользу банка).

Получается, что денег Продавец не получил, а право собственности отдал полностью.

У Продавца уже нет ничего, а у Покупателя – и право на квартиру, и право распорядиться средствами МСК.  И тогда у нерадивого Покупателя нет причин торопиться с оплатой, у него полностью развязаны руки, он может делать с квартирой все, что угодно (без согласия Продавца).

Это серьезный риск для Продавца (за исключением случаев, когда вместо залога в пользу Продавца, возникает залог в пользу банка-кредитора, оплачивающего покупку).  

Другая проблема – отсутствие оплаты в части средств МСК. Это может быть вызвано либо тем, что проданное жилье не пригодно для проживания, либо тем, что документы оформлены неправильно (или подан неполный их комплект), или тем, что Покупатель ведет себя неправильно.

Варианты развития событий по сделке

Если вы продали свой дом или квартиру с оплатой средствами материнского капитала (МСК) и так не получили денег в срок, предусмотренный договором купли-продажи, необходимо:

  • либо побудить Покупателя срочно расплатиться (если это не отказ ПФР, а задержка по срокам оплаты) и довести сделку до конца;
  • либо – расторгнуть договор купли-продажи. И вернуть себе проданное обратно.

Почему нет оплаты

Проблема с оплатой средствами материнского капитала, при полном комплекте необходимых документов и отсутствии к ним претензий со стороны ПФР,  могут возникнуть по следующим причинам:

  • Отказал в оплате от ПФР (например, жилье признано непригодным для проживания). И покупатель не может оплатить средствами МСК.
  • Документы вообще не предоставлены в ПФР покупателем или предоставлены с опозданием, поэтому покупатель не укладывается в срок, установленный в договоре для оплаты.
  • Документы предоставлены в ПФР, но не на ваше жилье (покупатель решил купить другой объект недвижимости). Это совсем редкий вариант и тут уже нельзя сказать, что покупатели просто передумали, они злоупотребили, воспользовались вашим доверием, и тогда это уже повод для обращение в компетентные органы.

Следует учитывать, что нормальный срок оплаты с даты предоставления документов в Пенсионный фонд – это период от 1 мес 10 дней до 2 мес. Более длительные сроки могут быть связаны с нехваткой какого-то документа (надо донести) или с необходимостью исправить ошибки в договоре купли-продажи (дополнительным соглашением или иным путем).

Нет оплаты – что делать продавцу

Необходимо письменно обратиться к Покупателю:

  • С требованием об устранении допущенных им нарушений в ходе исполнения договора. То есть, потребовать от покупателя, чтобы он сделал то, что обязан, например, подал документы в ПФР;
  • Либо – с предложением расторжении договора.

При этом, нужно ограничить Покупателя сроком, в который он должен выполнить требование Продавца. Иначе, это будет тянуться бесконечно долго. Например, в не позднее 1 месяца с даты, в которую вы пишете письмо (и дойти по почте успеет, и останется время для выполнения ваших требований).

Все документы необходимо направить Покупателю заказным письмом с уведомлением с описью вложения Почтой России. Почтовые документы, подтверждающие отправку, ваш экземпляр описи вложения и самого требования станут подтверждением пытки досудебного урегулирования спора (без этого суд не примет ваше исковое заявление).

И только после получения отказа (выраженного в виде молчания – отсутствия ответа на письмо,  или письменного ответа с отказом) можно обратиться в суд.

Кроме того, требование о выполнении Покупателем своих обязательств или предложение расторгнуть договор может напугать и растормошить Покупателя, который купить-то хотел, но, будучи безответственным, просто ленился и откладывал хождение по инстанциям для оплаты средствами МСК.  Такое тоже бывает.

Однако, не всегда все зависит от желания Покупателя. Бывают случаи, когда Покупатель хочет купить и прикладывает для этого все необходимые усилия, но ваш дом или квартира не годятся для проживания (требуется капитальный ремонт, нет удобств, дом под снос).

И тогда такая покупка не может быть признана улучшением жилищных условий семьи и ПФР не одобрит такую сделку, выдав получателю МСК отказ – Уведомление об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского семейного капитала.

Если покупатель согласен расторгнуть договор

Соглашением о расторжении можно расторгнуть только нотариально заверенный договор купли-продажи (соглашение так же удостоверяется у нотариуса). Более дешевый путь для расторжения нотариально удостоверенного договора – расторжение в суде, он же подходит и для договоров, заключенных в простой письменной форме.

Для этого необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. А потом обратиться в суд с исковым заявлением и приложением всех необходимых документов + оплатить госпошлину.

Расторжение договора купли-прдажи с оплатой средствами МСК в суде

Если вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи, в связи с невыплатой вам средств материнского капитала покупателем или отказа ПФР в оплате по вашему договору купли-продажи, мы поможем вам подготовить документы по досудебному урегулированию (написать письмо покупателю) и подготовить иск в суд для расторжения договора.

В каком регионе вы находитесь, не имеет значения.

Буквально вчера суд вынес решение по аналогичному делу, к которому мы готовили документы, договор расторгнут, а право собственности после обращения в Росреестр вернется к продавцу.

  

Если вы еще не заключали договор купли-продажи с использованием матернского капитала – образец ДКП простой письменной формы (когда 1 собственник) с советами и появлениями.

Однако, помните, что небольшие ошибки в договоре, даже не имеющие юридического значения и допустимые для регитсрации в Росреестре, будут непреодолимым препятствием для Пенсионного фонда. Поэтому, лучше, когда договор составляет тот, кто это умеет.

Источник: http://orel57.ru/matjerinskij-kapital---njet-oplaty---chto-djelat-prodavcu/

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала? / Sibdom.ru

Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

Очень важно правильно составить договор купли-продажи при сделке, в которой при расчете за квартиру покупатель использует материнский капитал. Полный расчет в таком случае происходит уже после регистрации в Росреестре, ждать своих денег продавцу придется больше месяца, и получит он их или нет, зависит от того, какое решение примет Пенсионный фонд.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года.

Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней.

30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца.

На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната.

Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания.

Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта.

Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи.

А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем.

Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке.

Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала.

Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел.

Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной.

Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет.

Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда.

В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав.

На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение.

После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке.

Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1790/

Материнский капитал и признание сделки ничтожной – блоги риэлторов | ЦИАН

Как расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал?

Выражаясь образно, каждый раз читая судебную практику, у меня волосы становятся дыбом. Покупать недвижимость в нашей стране рискованно. А термин «добросовестный приобретатель» как показывает судебная практика неприменим.

Одно из моих любимых увлечений – это знакомиться с законодательством, постановлениями, разъяснительными письмами, судебной практикой и т.д. В общем всё, что связано с риэлторской деятельностью. Интересно и необходимо. Мне в этом плане наверное повезло. Но в то же время это заставляет сильно нервничать, ведь чем больше знаешь, тем хуже спишь.

В этой статье я хотел бы затронуть тему про «мину замедленного действия» – материнский (семейный) капитал, т.к. в очередной раз прочитал определение Верховного суда, в котором сделка была признана ничтожной.

За этот вечер я прочитал два аналогичных решения по разным делам. Кому интересно, вот одно из них – «Верховный Суд Республики Татарстан Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016».

На другое решение ссылку не размещаю, т.к. прочитал и закрыл.

Текст определения ВС сюда не поместился, а читать придётся много, поэтому для тех кто не хочет этого делать, напишу вкратце. Кому интересно в подробностях ознакомиться с законом, может прочитать непосредственно закон о маткапитале, он не очень объёмный – «Федеральный Закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Из определения суда:

Женщина купила дом по ипотеке. У неё двое детей и она воспользовалась материнским капиталом, чтобы погасить ипотеку. Закон это позволяет сделать при условии, что супруг и дети будут наделены собственностью в таком объекте. Она дала обязательство пенсионному фонду, что после погашения ипотеки обязуется в течение шести месяцев сделать это. Ипотеку погасила, но доли не выделила и продала дом. 

Человек купивший этот дом, быстро перепродал его другой женщине. Прокуратура подала иск в суд о том, что ранее были нарушены права детей – им не были выделены доли и их мать действовала без разрешения органов опеки на продажу дома. 

В общем всё закончилось плохо. Верховный суд определил, что все сделки незаконны и вернул всё вспять. Собственность вернулась к женщине не наделившей детей собственностью, которая выплачивала ипотеку. Конец истории.

Делаем в очередной раз вывод – в нашей стране термин «добросовестный приобретатель» ничего не значит. 

Человек, который планирует покупку недвижимости с использованием материнского капитала, даёт пенсионному фонду обязательство, что наделит супруга и детей долями. Пишу кратко, без подробностей из законодательства.

После сделки в ПФР нужно будет предоставить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности и в котором должен быть пункт, что этот объект приобретается с использованием маткапитала. Тогда ПФР после регистрации перехода права собственности перечисляет средства на счёт продавца.

В таком случае покупка по маткапиталу отслеживается по этому договору купли-продажи и вопросов нет. 

Но возможна другая ситуация. Человек может воспользоваться маткапиталом уже после покупки недвижимости и воспользоваться им для погашения ипотеки. 

Поэтому при проверке истории квартиры стоит учитывать множество нюансов. Сведения о выдаче/невыдачи маткапитала не являются публичными. Эти сведения содержатся в государственном регистре, ведение которого осуществляет ПФР.

Информация о лицах, содержащаяся в регистре, предоставляется Пенсионным фондом и его территориальными органами по межведомственным запросам органов, предоставляющих государственные услуги, или органов, предоставляющих муниципальные услуги, с соблюдением требований 152-ФЗ «О персональных данных».

Банки, которые выдают кредиты (ипотеку), тоже не распространяют информацию о том, что кредит погашался средствами маткапитала. 

К сожалению всё проверить нельзя, но можно минимизировать риски. При проверке нужно смотреть, не отслеживаются ли где-нибудь несовершеннолетние дети на момент приобретения объекта продавцом.

Если отслеживаются, то нужно состыковывать полученную информацию вместе и выяснять каков их возраст; когда приобретался объект; каким образом приобретался и с привлечением каких средств. Например согласно ст.

3 256-ФЗ, право на получение маткапитала возникает у женщин родивших (усыновивших) второго, третьего или последующих детей с 1 января 2007 г. и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Но согласно ч.6.1 ст.

7 256-ФЗ, заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) маткапитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, по кредитному договору (договору займа). Если известно, что есть дети, то хоть как-то можно попытаться получить информацию об использовании/неиспользовании маткапитала. Продавца нужно попросить предоставить справку из территориального отделения ПФР об остатке средств.

Есть и другой нюанс из-за которого невозможно узнать есть ли дети. В паспорте продавца могут не содержаться сведения о детях. Так же могут не содержаться сведения о заключенном браке.

Но, если он к примеру состоит в браке, но штамп в паспорте отсутствует, то это соответственно не даёт возможности заглянуть в паспорт супруги и убедиться не содержатся ли в этом случае в её паспорте сведения о наличии детей.

 Но стоит учитывать, что даже если вы загляните в паспорт супруги, то не факт, что и в нём не будут отсутствовать сведения о детях.

В настоящий момент нет механизмов проверки использования материнского капитала. Это можно выяснить только до покупки квартиры у продавцов или случайно. Если недвижимость приобреталась по ипотеке, то нужно попросить предоставить из банка выписку по ипотечному счёту.

Если всё таки продавец предоставил справку из ПФР, то необходимо убедиться, что средства не использовались полностью или частично, а именно сравнить соответствует ли сумма остатка размеру маткапитала на момент приобретения недвижимости. Размер маткапитала меняется ежегодно.

Если остаток меньше установленного законодательством, то от покупки наверное лучше отказаться. При этом никакие нотариальные заявления от продавца, покупателю не помогут. 

Источник: Портал Рината Мангушева

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-istorija-kvartiry-mozhet-skazatsja-na-pokupke-275704/

Юрист ответит
Добавить комментарий