Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

— Стороны будущего Основного договора;— Срок заключения Основного договора;— Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);

— Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны.

Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

— О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
— Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

— Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора.

Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);— Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;— В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);— Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);

— Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора.

Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры

Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: КМ Консалтинг

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи?

Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля). Дополнительно может быть оформлена расписка, касающаяся передачи денег продавцу. Детали ее оформления можно найти в статье по ссылке.

В документе регламентируют следующие условия:

  • дата и место заключения предварительного договора купли-продажи;
  • идентификационные сведения соучастников сделки;
  • объект договора и его подробные характеристики;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок и сроки уплаты;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность соучастников;
  • дополнительные условия предварительного акта.

Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452. Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
  • если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции здесь.

Порядок действий

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
  • изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
  • проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
  • определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Если не была внесена существенная предоплата

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты реализовывается по соглашению сторон. В этом случае, расходы по оформлению возврату не подлежат, если иное не предусмотрено самим договором.

Если предварительное соглашение заверялось в нотариальной конторе, акт о его расторжении также должен быть официально заверен у нотариуса. При аннулировании сделки по причине несоблюдения оговоренных сроков, инициатор вправе потребовать возместить ему неустойку или же вынудить заключить финальный договор купли-продажи недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалась внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон можно:

  • если после внесения предоплаты между сторонами была оформлена расписка о получении определенной суммы. Важно, чтобы был указан настоящий платеж, так как именно соответствующая сумма будет подлежать возврату, если делопроизводство будет разрешаться в судебном порядке. В расписке должен быть указан тот факт, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, указанная сумма возвращается покупателю;
  • если продавец отказывается возвращать денежные средства, потерпевшая сторона отправляет в суд по месту регистрации ответчика исковое заявление, к которому прикладывает ксерокопию расписки, доказывающую факт передачи денег;
  • если же расписка оформлена не была, возможно подать иск с содержанием о незаконном обогащении продавца. Доказательной базой может выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

Особенности процесса

Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.

Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:

  • если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
  • как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
  • при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.

Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении сделки — юридический документ, с помощью которого осуществляется одностороннее расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • полное наименование и дату составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
  • если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Важным моментом в отправки уведомления считается фиксация времени отправки документа, так как именно эта дата будет являться главным доказательством, в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

Соглашение

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон. Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

  • если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
  • подделка документации;
  • приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
  • обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
  • появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
  • наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
  • наличие незаконной реконструкции.

Источник: https://nedvizinform.com/kak-rastorgnut-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi/

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?

Предварительный договор – это своеобразный подготовительный этап к заключению полноценной сделки. Предварительное соглашение должно отражать все условия договора, который стороны планируют подписать в будущем.

У неискушенного в правовых вопросах человека может возникнуть резонный вопрос – а для чего вообще подобное соглашение заключается, да еще с аналогичными условиями, если все равно будет подписываться еще один договор?

Предварительное соглашение составляется в тех случаях, когда стороны готовы к основной сделке, но по ряду объективных причин не могут ее в настоящий момент заключить. Например, у покупателя нет на руках всей необходимой суммы, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость.

В этом случае предварительное соглашение закрепляет договоренности продавца и покупателя заключать полноценную сделку совершить в будущем с оговоренными условиями, которые каждую из сторон сделки удовлетворяют.

Кроме того, в предварительном соглашении можно также предусмотреть условие о задатке – способе исполнения обязательств, либо об авансовом платеже.

Однако ситуации в жизни могут случаться разные, и предварительный договор становится необходимо расторгнуть. Это возможно, как и для любой другой двухсторонней сделки.

Предварительный договор не требует, в отличие от основной сделки, сдачи его в органы Росреестра. Также не требуется и нотариальное удостоверение.

Такое соглашение нужно составить в простой письменной форме.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Каковы причины для расторжения предварительной сделки? Самая очевидная – стороны раздумали заключать договор купли-продажи недвижимости в принципе, либо на оговоренных условиях.

Как бы то ни было, а расторжение всегда будет возможно по одному из следующих сценариев:

  • Стороны взаимно не против расторжения сделки и готовы подписать двухстороннее соглашение о расторжении;
  • Одна сторона желает исполнить договор, а вторая – его расторгнуть.

В первом случае стороны просто подписывают документ о расторжении сделки, на чем их правоотношения и заканчиваются. Как правило, в договор, в т.ч. и предварительный, вносятся условия о расторжении сделки.

С ними нужно предварительно ознакомиться. Это особенно важно при уплате авансового платежа по договору. Есть риск, что аванс не будет возвращен, если в тексте соглашения не будет оговорены условия об этом.

Если есть сомнения относительно рисков расторжения предварительного соглашения, то лучше всего заблаговременно проконсультироваться с юристом.

Если же «в товарищах согласия нет», и стороны не могут договориться о расторжении сделки, остается только вариант с обращением в суд.

Однако сделку не так просто расторгнуть по желанию только одной из сторон – нужно будет доказать, что имели место существенные нарушения в ходе исполнения обязательств, допущенные второй стороной.

Как правило, подобные нарушения сводятся к нарушению сроков или несвоевременному внесению авансовых платежей, если в договоре подобное условие содержалось.

Причины расторжения из категории «просто расхотелось» или «не нравится физиономия второй стороны по договору» судом во внимание приняты, конечно же, не будут. Нужны исключительно веские правовые аргументы.

Если предварительное соглашение не предусматривало внесение предварительной оплаты в счет оплаты обязательства, то основной причиной расторжения договора может служить нарушение сроков.

Главные оговоренные сроки предварительного соглашение – сроки заключения основной сделки, ради которой предварительный договор и был заключен.

В предварительном соглашении данные сроки должны быть приписаны, если же этого срок не указан, он считается равным одному году с момента заключения соглашения.

В том случае, если в предварительном договоре будет условие об авансовом платеже, который нужно уплатить в оговоренные сроки в счет возникающего обязательства, то нарушение сроков такой оплаты также будет считаться существенным нарушением достигнутых договоренностей.

Соответственно, при нарушении данных договоренностей, суд вправе расторгнуть договор по инициативе продавца, который так и не увидел причитающихся ему денежных средств.

Чрезвычайно важный момент – уже уплаченный аванс при расторжении договора (по соглашению или в судебном порядке), автоматически покупателю не возвращается. Чтобы подобный возврат осуществить, нужно, чтобы в предварительном соглашении были прописаны условия, что в случае расторжения стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

Это правило установлено в ст.453 ГК РФ – о нем нужно помнить.

Кроме того, если стороны договорились о задатке, а не об авансовом платеже, то будет уже совершенно иное правовое регулирование.

Задаток, как инструмент для обеспечения обязательства, играйте двоякую роль. Во-первых, уплаченный покупателем задаток включается в исполнение его денежных обязанностей, во-вторых, обеспечивает исполнение обязательств сторонами.

При составлении предварительных договоров нужно различать эти понятия – аванс и задаток.

Источник: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Тдп – московский юридический портал

Как составить предварительный договор купли продажи и каковы варианты его расторжения?
29.05.2019

Оформление договора купли-продажи дома с земельным участком проходит, согласно тем же стандартам, которые предъявлены любому виду договора купли-продажи.

Основная разница заключается в том, что при заключении подобного договора купли-продажи объектов будет два: непосредственно дом и участок, на котором он находится.

Все о том, как составить договор купли-продажи участка с домом и куда обращаться за помощью юриста по недвижимости, вы узнаете в этой статье.

Если вы нуждаетесь в помощи квалифицированного юриста по недвижимости для того, чтобы составить договор купли-продажи участка с домом, мы рекомендуем воспользоваться услугами наших специалистов: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133

Хотите воспользоваться помощью юристов онлайн? Для этого достаточно задать интересующий вас вопрос в чате на нашем сайте или оставить заявку. Наши юристы незамедлительно вам ответят.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ?

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ

КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ?

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВАРИАНТЫ СДЕЛКИ

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ?

ПОМОЩЬ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ?

Среди основных документов, которые могут понадобится при составлении и заключении договора купли-продажи участка с домом, можно выделить следующие:

– паспорт сторон договора: покупателя и продавца, а также их ксерокопии

– справка о присвоении индивидуального налогового номера

– разрешение супруга на продажу недвижимости в письменном виде

– если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить разрешение от опекуна

– документы, устанавливающие права на дом и на участок

– техпаспорт

– кадастровый паспорт

– план земельного участка

– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

– выписка из домовой книги

Стоит отметить, что стороны договора могут составить предварительный договор купли-продажи, если возникнет такая необходимость. Если вам нуждаетесь в помощи юриста для того, чтобы собрать все необходимые документы для составления договора купли-продажи участка с домом, то мы рекомендуем связаться с нашими специалистами: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ

В документе важно обозначить позиции обеих сторон.

Необходимо ясно и подробно описать предмет договора: сведения о земельном участке и доме; его состояние на момент продажи, какие материалы были использованы для строительства, местонахождение дома и участка, категория земли и т.д. Чтобы договор вступил в силу, необходимо приложить к нему акт приема-передачи – он устанавливает права нового владельца на недвижимость.

КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ?

Среди обязательных условий заключения договора купли-продажи участка с домом можно выделить наличие предмета сделки и его цены. Заключение такого договора подразумевает переход прав собственности и отчуждение одновременно двух объектов – дома и участка, на котором он находится.

Что касается дома, то в договоре купли-продажи указывается следующая информация:

– почтовый адрес

– кадастровый номер

– техническая характеристика: общая и жилая площадь, количество этажей и т.д.

– кто является собственником – лично продавец или это объект долевой собственности

Необходимо также указать данные из ЕГРН, а именно:

– почтовый адрес земельного надела

– кадастровый или условный номер земельного участка

– техническая характеристика участка: общая площадь, назначение, категория земли и т.д

– дата получения прав продавца на собственность

Цена сделки может быть разной: на каждый конкретный объект или за оба объекта вместе. В качестве дополнительных условий можно выделить следующие:

– порядок передачи дома с участком от продавца к новому владельцу

– сроки передачи объекта

– распределение расходов, которые связаны с заключением и оформление договора купли-продажи дома с участком

Если вы нуждаетесь в помощи квалифицированного юриста по недвижимости для того, чтобы оформить договор купли-продажи участка с домом, то мы рекомендуем вам воспользоваться услугами наших специалистов: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВАРИАНТЫ СДЕЛКИ

Перед тем, как продавать объект недвижимости, необходимо понять, какова ее реальная стоимость. На ее размер влияют следующие факторы:

– где расположен участок, насколько он отдален от центра, каково расстояние до вокзала, аэропорта и т.д

– из каких строительных материалов был построен дом

– есть ли в доме газоснабжения, водопровод, канализация, электроснабжение и т.д

– в каком году был построен дом

– в каком состоянии находится дом сейчас

– характеристика земли, на которой расположен дом

Кем бы ни была оформлена сделка, она в любом случае должна быть внесена в Росреестр.

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ?

Согласно действующему законодательству, договор купли-продажи участка с домом может быть расторгнут. Основанием для расторжения может быть:

– нарушения основных условий договора: одна из сторон предоставила неверные сведения о себе, об участке или доме

– были нарушены сроки по оплате или допущены ошибки при оплате

– во время заключения сделки были предоставлены поддельные документы

– договор расторгается по обоюдному желанию

ПОМОЩЬ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ УЧАСТКА С ДОМОМ

Если вы нуждаетесь в помощи при составлении договора купли-продажи участка с домом, то мы предлагаем посетить бесплатную консультацию с нашими профессиональными юристами по недвижимости.

Наши специалисты имеют огромный опыт в урегулировании конфликтов, связанных с недвижимостью. Мы ответим на все ваши вопросы, а также предложим различные варианты решения ваших проблем.

Связаться с нами вы можете по телефону: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133

Источник: https://tdp-moskva.ru/articles/nedvizhimost/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-uchastka-s-domom/

Юрист ответит
Добавить комментарий