Как в данном случае можно составить договор купли продажи?

Договор купли продажи квартиры

Как в данном случае можно составить договор купли продажи?

Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.

Оформление договора купли продажи квартиры

Оформление ДКП – обязательное условие совершения сделки с имуществом. Без него продать квартиру не получится. При оформлении необходимо знать тонкости заполнения ДКП.

Важные нюансы

При оформлении договора купли-продажи квартиры в жилом доме необходимо учитывать следующие нюансы:

  • после того, как сделка осуществлена, покупатель обязан зарегистрировать свои права в Росреестре. До момента регистрации у него права пользоваться новым имуществом по закону не возникает.
  • в период продажи квартиры, с момента ее передачи новому собственнику, продавец не имеет законных оснований для пользования объектом сделки даже до регистрации прав нового владельца.
  • В период исполнения покупателем обязательств по договору, он осуществляет обеспечительный платеж, который обычно оставляется в ячейке банка до востребования. За пользование услугами банка платят стороны в соответствии с заранее оговоренными условиями: чаще всего оплату вносит покупатель недвижимого имущества.

Важным аспектом отношений купли-продажи квартиры является договор о том, где будут храниться ключи от продаваемого жилого помещения и ключи доступа к ячейке в банке с обеспечительным платежом. По общему правилу, они остаются у продавца до момента полного исполнения обязательств перед ним со стороны покупателя.

Скачать договор купли продажи квартиры

Чтобы избежать ошибок при оформлении договора, рекомендуется скачать его проект.

Скачать бланк договора

Бланк договора можно скачать по ссылке.

Скачать образец 2019

Образец договора за 2019 г. можно скачать здесь.

Скачать пример заполнения (за наличный расчет)

Образец ДКП с примером заполнения можно скачать здесь.

Какие документы нужны для оформления договора

В перечень официальных бумаг, которые потребуются для юридически верного оформления договора купли-продажи, входят:

  • удостоверение личности продавца и покупателя – паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении, если собственнику жилья нет 14 лет;
  • договор, который планируется заключить между сторонами – в 3 экземплярах;
  • документы о праве собственника на квартиру –договор покупки недвижимости, получения в дар, наследования, а также документы на приобретение готового жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • ЕГРН;
  • в случае, если недвижимость продают супруги, необходимо получить согласие того, кто не является владельцем жилья. Согласие предоставляется в письменной форме;
  • в случае, если собственник в силу особенностей своего здоровья или по возрасту не обладает полной дееспособностью необходимо прикрепить разрешение из соответствующих органов;
  • доверенности и справки по запросу.

Исчерпывающий перечень документации не существует: он меняется в зависимости от конкретного случая.

В случае приобретения квартиры через банк его сотрудники запрашивают справку о доходах, выписку со счета покупателя, проверяют кредитную историю и документы о получении материнского капитала для многодетных семей.

На данном этапе рекомендуется воспользоваться услугами узкоспециализированных специалистов:

  • юриста по недвижимости;
  • агенту по сделкам с недвижимостью – риелтору.

Разновидности договора купли-продажи квартиры

Существует более 5 разновидностей ДКП. Самые распространенные из них представлены ниже.

Купля-продажа по доверенности

Наиболее рисковым вариантом покупки квартиры является купля-продажи по доверенности. Данный вид сделки подходит только при полном доверии к продавцу жилья.

Существует 3 вида доверенностей на покупку:

  • одноразовые – этот тип оформляется для совершения доверенным лицом лишь того действия, которое изначально указано в нотариально заверенном документе;
  • специальные – данный вид предполагает, что представитель совершает задокументированные виды действий от лица его доверителя. В данном случае фиксируются сроки действия документа;
  • генеральные – такой вид доверенности дает ее владельцу простор действий от лица доверителя. Оформляется только на людей, к которым высока степень доверия.

Самым распространенным вариантом одноразовой доверенности является предоставление функций продавца, который от имени собственника реализует квартиру третьим лицам.

Это заключение договора с риэлтерской конторой. Приоритет отдается специалистам со стажем и известным компаниям.

После того, как риелтор найден, все полномочия по сделке передаются ему, а владельцу недвижимого имущества остается только ждать результатов.

Требование со стороны риелтора оформить генеральную доверенность неправомерны. По такой доверенности он имеет полное право распорядиться деньгами, вырученными от продажи квартиры, в личных целях.

Сама процедура оформления доверенности происходит у нотариуса, которому собственник должен предоставить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающую документацию.

Сам проект договора купли-продажи составляется как самостоятельно, так и прибегнув к помощи нотариуса.

В доверенности должен быть обязательно указан срок ее действия. Данный пункт позволит исключить злоупотребления со стороны доверенного лица и является гарантом удачного исполнения обязательств по сделке.

Чтобы не возникло проблем, покупатель квартиры должен:

  • удостовериться в том, что собственник, от имени которого действует доверитель, жив, и в квартире нет иных собственников, а также зарегистрированных граждан. Это легко может быть подтверждено справкой из Росреестра.
  • найти в доверенности пункт об ее нотариальном удостоверении до момента подписания договора;
  • подробно изучить все пункты, основания, перечень действий и права доверенного лица по доверенности;
  • убедиться, что у доверенности ограничен период до 3 лет.

Важно учитывать следующие основания, при наличии любого и которых сделка купли-продажи будет признана не действительной. К ним относятся:

  • истечения периода действия документа;
  • отзыв доверенности доверителем;
  • отказ доверенного лица по сделке, от своих обязанностей;
  • смерть, пропажа, недееспособность, либо частичная дееспособность собственника квартиры;
  • завершение сделки;
  • оспаривание документа в судебном порядке.

Помимо доверенности, для совершения данного вида сделки потребуются:

  • личные данные доверителя, доверенного;
  • его права;
  • дата выдачи доверенности и срок ее исполнения;
  • исчерпывающий перечень действий лица по доверенности.
  • стандартный перечень документации по сделке: паспорта, документы на недвижимость.

Комната в коммунальной квартире

Характерными особенностями коммунального жилья являются:

  • прописка в квартире нескольких семей, которые платят по счетам с собственных средств;
  • наличие мест для совместного пользования;
  • жильцы и собственники находятся на территории квартиры на различных основаниях (либо снимают комнату, либо являются владельцем и т.д.).

С 2016 г. договор купли-продажи комнаты в коммуналке в квартире оформляется исключительно в нотариальной форме. согласно ст. 24 п.1. ФЗ от 21 июля 1997 г. с учетом изменений.

Учитывается преимущественное право на совершение покупки. В первую очередь им обладают лица, проживающие в квартире. Данное право предполагает, что собственник комнаты обязан предложить ее сначала соседям по коммуналке, а только потом – третьим лицам.

Такое предложение оформляется только в письменном виде, после чего направляется письмом с уведомлением через почту России.

После того, как письмо отправлено, необходимо в письменном виде оформить один из вариантов:

  • отказ от соседей;
  • согласие от соседей;
  • отсутствие ответа в месячный срок.

В уведомлении об отказе фиксируются:

  • полные именные данные соседа;
  • уведомление о том, что он имеет преимущество при покупке;
  • цена сделки;
  • дата, подпись.

Согласие собственников на передачу прав собственности другим лицам не требуется, нужен только отказ.

В случае отказа или отсутствия ответа от соседей по коммунальной квартире, собственник имеет полное право продать имущество другим покупателям.

Требования можно обойти, заключив с покупателем договор дарения на какую-то часть комнаты. После того, как покупатель стал собственником доли в комнате, можно заключить договор купли-продажи либо подарить ему комнату целиком, при этом исключив пункт о передачи денежных средств.

Есть риск неоплаты со стороны покупателя, поэтому проводить сделку можно только с проверенными людьми. В случае обмана в суде доказать бывший собственник ничего не сможет.

Проблемы бывают следующие:

  • соседи поставили отказ на получение письма с уведомлением – отказное письмо передается собственником в Росреестр;
  • соседи забрали письмо и никак не реагировать – повторно направить уведомление, но уже при помощи нотариуса;
  • соседи продолжают игнорировать – нотариус составит свидетельство, которое нужно предоставить в регистрирующий орган.

Для оформления договора купли-продажи понадобятся:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • тех. паспорт и информация из КУИиЗО;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • извещение с отказом;
  • документ из БТИ.

Сделка будет признана действительной, если все пункты договора выполнены. Оформлять договоры дарения не безопасно: в случае, если информация станет известна правоохранительным органам, будет сложно избежать проблем.

Сделка с обременением

Перед тем, как заключать договор, необходимо проверить, состоит ли квартира под определенным обременением. Основными видами обременения являются:

  • залог;
  • наем;
  • наличие прописанных лиц;
  • ипотека.

В данном случае, к стандартному перечню документов необходимо приложить согласие собственников, кредитной организации, заемщиков и т.д., которые дадут свое официальное согласие на проведение сделки.

В данном случае оформляется 3 экземпляра ДКП для каждой стороны.

Расчет с ячейкой

Это самый популярный вариант оформления ДКП на вторичном рынке. В данном случае покупатель арендует ячейку в банке, на которую направляет денежные средства в счет погашения долга за квартиру. В стандартные условия договора вносится пункт о моменте передаче собственности и снятия с депозита денег продавцом. В данном случае факт продажи документируется.

Чтобы получить доступ к ячецке, нужны:

  • паспорт;
  • договор, заверенный Росреестром.

Как восстановить договор купли продажи квартиры

Для восстановления ДКП, оформленных до 1996 г., обращаются к нотариусу, у которого оформлялась сделка. В данном случае придется постараться, чтобы доказать свои права на квартиру и заплатить сумму за предоставление информации.

Для недвижимости, оформленной с 1996 по 1998 г.  — найти бывшего собственника квартиры и запросить у него договор. Если у него ДКП не сохранилось, то:

  • запросить справку из БТИ;
  • при продаже квартиры уплатить НДФЛ – в Налоговой будут сохранены сведения о сделке.

Информация о всей недвижимости, приобретенной после 1998 г. запрашивается гражданами из архива Росреестра.

Составить договор онлайн

Составить ДКП можно онлайн. Для этого достаточно скачать форму договора и заполнить ее, далее использовать по прямому назначению.

Чем грозит ошибка в договоре

Ошибка в договоре может повлечь за собой недействительность сделки. Поэтому рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса и оценщика.

Сколько стоит договор и кто платит

Цена оформления договора начинается от 2 тыс. руб. Оплачивает либо покупатель, либо продавец в зависимости от договоренности.

Где оформляется договор

Процедура оформления происходит через банк, либо через юриста. Кроме того, сделку реально оформить самостоятельно, но придется привлечь оценщика и нотариуса перед тем, как пройти регистрацию в Росреестре.

Если следовать механизму оформления договора купли-продажи, проблем с оформлением сделки не возникнет. Внимание нужно уделить пунктам, связанным со сроками оплаты, суммой договора, правами сторон. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки по ДКП, рекомендуется обратиться к юристу.

Источник: https://oformovich.ru/kvartira/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Что нужно знать про договор купли-продажи

Как в данном случае можно составить договор купли продажи?

Правильно оформленная сделка о продаже и приобретении того или иного товара – это гарантия ваших прав.

Юридически грамотно составленный документ защитит и продавца, и покупателя от возможных мошеннических действий другой стороны, неправомерных претензий, а также от потери денег или имущества. Ниже описано всё, что необходимо знать при заключении сделки.

Стороны договора купли-продажи

Продавать или покупать товары, согласно гражданскому кодексу, могут как частные лица, так и компании. Обязательным условием для первых является дееспособность, для вторых – правоспособность.

Дети до 14 лет дееспособными не являются.

А вот подростки с 14 до 18 лет признаются законом как «частично дееспособные», поэтому могут выступать в роли продавцов, но только с письменного согласия их родителей или опекунов.

Основное требование к продающей стороне – это право собственности на предмет торговли.

Товар

Заключать договор купли-продажи можно на вещи, животных, объекты интеллектуальной собственности, землю, жильё, транспортные средства и т.д. Даже если сам объект сделкипока только в проекте.

Существуют ограничения на оборот некоторых товаров (драгоценности, оружие, лекарственные препараты). Для торговли ими понадобится специальное разрешение.

Форма договора купли-продажи

Есть ли необходимость в подписании бумаг, зачастую решают сами участники сделки. Закон обязывает заключать договор купли-продажи на бумаге только в трёх случаях:

  1. Если гражданин продаёт другому гражданину имущество стоимостью более 10 000 рублей.
  2. Если одной или обеими сторонами сделки являются юридические лица.
  3. Если речь идёт о продаже недвижимости.

И даже здесь есть исключения. Так, подписывать документы не нужно, если сделка исполняется в момент её заключения (при торговле в розницу).

Виды договоров купли-продажи

Согласно ГК РФ, существует семь видов контрактов о приобретении и продаже имущества.

  1. Договор продажи недвижимости.
  2. Договор продажи предприятия.
  3. Договор розничной купли-продажи.
  4. Договор поставки.
  5. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  6. Договор энергоснабжения.
  7. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).

Каждый из перечисленных документов имеет свои нюансы в составлении. Наиболее часто происходят сделки с передачей квартир, домови автомобилей.

Договор купли-продажи транспортного средства (автомобиля)

Договор купли-продажи квартиры (расчет с Продавцом производится до подписания договора)

Договор купли-продажи автотехники помимо основного своего предназначения выполняет роль передаточного акта. Но рациональнее составлять акт приёма-передачи отдельно.

Ведь право собственности передаётся вместе с транспортным средством. В акте необходимо подробно зафиксировать техническое состояние автомобиля.

Это позволит избежать споров из-за неполадок, обнаруженных после покупки.

При продаже квартиры нужно подготовить правоустанавливающие документы: выписку или ЕГРН (свидетельствует об отсутствии обременений и статусе собственников), предшествующий договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве. Рекомендуется также получить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ.

Основные пункты договора купли-продажи

Продавец и покупатель должны условиться о товаре, его характеристиках, цене и сроках исполнения контракта. Если у них нет единого мнения по одному или нескольким перечисленным пунктам, то и сделку заключить не представляется возможным.

Условия, которые важно уточнять при составлении договора купли-продажи
  • Наименование товара. Если покупатель приобретает согласно контракту партию телефонов фирмы «Apple» MRRN2RU/A восьмой модели в красном цвете, то продавец не может ему передать вместо них черные Samsung Galaxy A8.
  • Сроки. В контракте может прописываться условие: исполнить обязательства по передаче товара в конкретный срок. Если же точное время исполнения не указано, оно определяется согласно статье 314 ГК РФ. Продавец, выполняющий свои обязательства по договору купли-продажи раньше либо позже установленной даты, рискует потерять клиентов и деньги. Он вправе изменить временные рамки, но только с согласия покупающей стороны.
  • Количество товарных единиц также прописывается в условиях сделки. Оно должно исчисляться в конкретных системах измерения и быть чётко определено. Если точной информации о количестве поставляемого товара нет, контракт не является заключенным.
  • Ассортимент. Если речь в документе идёт не об одной вещи, а о продукции в ассортименте, то он (ассортимент) должен соответствовать поставленным условиям. При несоблюдении данного пункта покупатель вправе отказаться от всей партии. Либо от тех вещей, которые не соответствуют договоренности. И потребовать поменять на нужные или вернуть за них деньги.
  • Сопутствующие принадлежности. Их наличие может регламентироваться законом, самим договором купли-продажи или другими нормативными актами. Вместе с товаром передаются документация на него, инструкция, сертификаты и т.д.
  • Комплектность. Данный параметр может также определяться договором купли-продажи либо принятыми нормами делового товарооборота. Так, смартфоны зачастую поставляются в коробках, в комплекте с зарядными устройствами и адаптерами.
  • Качество. Даже если в документах о сделке отсутствует информация о должном качестве продаваемых вещей, то продающая сторона обязана предоставить эти вещи в состоянии, пригодном для их обычной эксплуатации. Стол со сломанной ножкой или пианино с нерабочими клавишами под данное определение не подойдут.
  • Гарантии. Помимо требований к качеству вещей при передаче их покупателю есть также требования к гарантийному качеству. Данное условие может быть прописано в договоре купли-продажи (в пункте о гарантийных обязательствах). Или, согласно статье 470 ГК РФ, вещь должна быть пригодна для её обычного использования в течение разумного отрезка времени.

Реализуя некачественный товар, продавец может попробовать договориться с покупателем об уценке.Узнав об изъянах приобретённого товара после окончания сделки, покупатель вправе потребовать

  • ремонта за счёт продавца,
  • снижения стоимости,
  • компенсации своих издержек на ремонт.

Если недостатки критичны (их нельзя устранить полностью, ремонт слишком дорог, вещь невозможно использовать по назначению), покупающая сторона может предъявить требование

  • о возврате затраченных денег,
  • об обмене на аналогичный исправный товар.

Важно! Покупатель может воспользоваться перечисленными правами, даже если он уже расписался в получении качественного товара, а поломку или брак обнаружил позднее. Но только в том случае, если продавец не приведёт доказательства, что поломка произошла уже после продажи.

  • Цена. Во избежание споров и разночтений, стоимость продаваемого имущества также должна быть отражена в условиях контракта. В некоторых случаях договор купли-продажи может предусматривать возможное изменение цены (из-за затрат на его производство или иных факторов).
  • Оплата. Если при передаче денег за купленную вещь предусматриваются рассрочка или кредит, это также должно быть отражено в документе. Иначе покупающая сторона обязана расплатиться полностью и единовременно.

Что ещё нужно учесть

  1. Число владельцев товара. Покупателю не лишне знать, сколько собственников у объекта сделки. Если продавец вовремя не известил о том, что некие люди или организации также претендуют на данное имущество, договор купли-продажи, может быть, расторгнут задним числом.

    Так, при покупке квартиры необходимо уведомлять о нескольких владельцах помещения, прописанных несовершеннолетних жильцах и т.д. В случае с приобретением кредитного автомобиля покупатель должен быть в курсе обязательств перед банком.

  2. Доставка.

    Очень важный вопрос, нередко вызывающий споры между сторонами договора купли-продажи: кто несёт ответственность за сохранность товара во время его транспортировки от продавца к покупателю. Здесь возможны варианты.

  • Самовывоз. Покупатель отвечает за приобретённую вещь не с момента её получения, а с того момента, когда получил уведомление о готовности к выдаче. Если вы в понедельник узнали, что телевизор ждёт вас в пункте выдачи, а приехали за ним лишь в воскресенье, то продавец не несёт ответственности за то, что произошло с техникой за последние шесть дней.
  • Доставку организовывает продавец. Пока объект сделки не доставлен по указанному адресу, все риски его транспортировки и хранения лежат на продавце. Даже если фактически доставку осуществляет другая организация. Так как логистическую компанию выбрала продающая сторона, то их разбирательства в случае поломки товара никоим образом покупателя не касаются.
  • Доставка сторонним перевозчиком. Если покупатель сам выбрал транспортную компанию, то ответственность продавца заканчивается в момент передачи вещей сотрудникам ТК. При повреждении купленного имущества курьером клиент может подать претензию службе доставки, но не продающей стороне.
  1. Упаковка. Продаваемые вещи должны быть упакованы обычным для них способом, обеспечивающим их сохранность. Требования к таре или упаковке могут быть также отражены в условиях сделки.

Как и где оформляется договор купли-продажи

Единой формы или бланка договора не существует – его можно заключать в свободной форме, заполнять от руки или на компьютере. Важно лишь уточнить детали сделки, описанные выше. Не обязательно все – только те, которые актуальны для конкретной ситуации.

Вы можете скачать образец в интернете, но непременно проверьте его полноту и соответствие вашим требованиям.

Место, где будет оформлен договор купли-продажи, не имеет значения. Присутствие нотариуса также необязательно. Исключение: купля-продажа квартиры, когда собственниками (или одним из них) являются несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Если при исполнении обязательств по контракту происходят изменения в его условиях, это должно быть отражено в дополнительных пунктах документа. Обе стороны должны заверить подписями эти пункты. Либо можно составить и заключить новый контракт.

Регистрация договора купли-продажи

Сама сделка не нуждается в регистрации. Но если речь идёт о приобретении квартиры или автомобиля, то необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость/транспортное средство. Для этого подписываются три экземпляра бумаг: для обеих сторон сделки и для регистрирующего органа.

Срок действия

Договоркупли-продажи действителен до момента передачи товара покупателю и оплаты продавцу. После этого контракт считается исполненным.

Оспаривание и расторжение

  1. Обе стороны согласны расторгнуть договорённость – в этом случае сделка отменяется.
  2. Продавец или покупатель хочет аннулировать сделку в связи с изменившимися обстоятельствами, но его контрагент против.

    В этом случае расторгнуть контракт можно, только выплатив компенсацию за понесённые убытки.

  3. Если покупатель не принимает товар или отказывается за него платить, продавец вправе разорвать договорённость и оставить (вернуть) товар себе.
  4. Расторжение возможно также в том случае, если продавец нарушил условия сделки или соответствующие статьи Гражданского Кодекса: просрочил исполнение контракта, предложил вещи ненадлежащего качества, не в том ассортименте, в неполном комплекте и т.д.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Исковое заявление о возврате продавцом уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи ввиду невозможности обмена товара надлежащего качества по причине отсутствия аналогичного товара в продаже

Заключение

Договор купли-продажи может существовать как в устной, так и в письменной форме. Подписание документов необходимо лишь в некоторых случаях.

Главным пунктом контракта является чёткое описание самого товара (наименование, точное количество). Если некоторые условия не указаны в составленном документе, то они выполняются согласно соответствующим статьям Гражданского Кодекса.

Подписав соглашение о сделке, стороны обязаны исполнять все его пункты. Но у них всегда есть возможность договориться о новых условиях либо расторгнуть договор купли-продажи.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/chto-nuzhno-znat-pro-dogovor-kupli-prodazhi

Портал «Информация для всех»

Как в данном случае можно составить договор купли продажи?

Доклад на II Всероссийской конференции «Право и Интернет: теория и практика»

Честнова Наталия Юрьевна, юридический факультет С.-Петербургского государственного университета

В последние годы широко обсуждается вопрос о проблемах электронной коммерции в России. Оставив в стороне проблему юрисдикции Сети, т.е.

проблему выбора права, регулирующего договор, осложненный иностранным элементом (по месту расположения покупателя, по месту расположения продавца, по месту расположения сервера, через который была проведена трансакция), я хотела бы обсудить саму возможность заключения договора посредством Сети в современной России.

В данной статье я хотела бы показать, что в России на данный момент вообще юридически некорректно говорить о «заключении договора в Сети».

Прежде всего нужно отметить некоторую, на мой взгляд, надуманность дискуссии о проблеме формы данных договоров.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ прямо рассматривает лишь две формы договора: устную и письменную, в ст.

434 прямо говорится о том, что договор в письменной форме может быть заключен «путем обмена документами посредством… электронной… связи». Проблематичность заключения договоров посредством Сети состоит не в этом.

Рассмотрим простейший пример: договор розничной купли-продажи, заключенный через один из существующих ныне интернет-магазинов, при условии, что и продавец, и покупатель, и торгующая организация находятся на территории России и заключение сделки регулируется российским правом.

На сайтах большинства интернет-магазинов (Dostaa.Ru, MegaShop, Wstore, Boomerang.ru и др.) представлена информация о наименовании предложенного товара, его виде и цене, обращенная к неопределенному кругу лиц с предложением приобрести этот товар. Поэтому, согласно ст.494 ГК РФ во всех указанных случаях данное предложение можно считать публичной офертой.

Покупатель, желающий приобрести данный товар, заполняет специальную форму, в которой оставляет свои координаты (адрес, телефон), по которым он желает получить товар.

Можно ли считать это действие акцептом, позволяющим говорить о заключении договора непосредственно в Сети? Многие авторы считают, что безусловно да, так как действия покупателя подпадают под действие ст.438 п.

3 ГК РФ и могут быть оценены как молчаливый акцепт данного договора. К сожалению, все не так просто.

Ст.434 п.2 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем «электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору».

Удовлетворяет ли этому условию рассмотренная выше ситуация? Если интернет-торговлю расценивать как продажу товаров по образцам» (ст.

497 ГК РФ), то каким образом продавец собирается доказывать факт нарушения своих прав в случае непринятия покупателем товара? Для этого, как минимум, необходимо точно определить личность того, кто заключил договор купли-продажи.

Можно ли это сделать в нашем случае? Конечно, нет, т.к.

используемые ныне в Интернете технологии позволяют достоверно установить дату и время отправленного сообщения, номер телефона, с которого заказчик вышел в Сеть, но не могут удостоверить личность пославшего сообщение.

Воспользоваться данным конкретным компьютером для отправки такого сообщения может кто угодно, например, ребенок, не обладающий необходимой для заключения договора купли-продажи правоспособностью.

Учитывая вышеизложенное, можно ли считать заключенным договор купли-продажи, если одна из сторон такого договора неизвестна и не поддается установлению? Мне представляется, что нет. Исходя из этого, заполнение покупателем электронного заказа можно считать лишь предложением заключить договор купли-продажи данного товара, но никак не акцептом уже предложенного договора.

Более того, ст.493 ГК РФ говорит, что договор розничной купли-продажи считается заключенным «с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, или иного документа, подтверждающего оплату товара».

В настоящее время в абсолютном большинстве интернет-магазинов выдача кассового или товарного чека (или их вместе) производится курьером в момент доставки товара. Тогда же производится оплата товара и передача его покупателю.

Таким образом, в данном случае фактическое заключение договора купли-продажи происходит лишь при личной встрече курьера интернет-магазина и клиента в простой устной форме с немедленным исполнением этого договора.

Поэтому с юридической точки зрения существующие ныне в российском Интернете «магазины» можно считать лишь своеобразной рекламой имеющихся у данных торговых предприятий товаров. О заключении договора непосредственно в Сети говорить пока преждевременно.

Поэтому я предложила бы авторам, пишущим об «Интернет-магазинах», говорить скорее об «Интернет-витринах» неких торгующих организаций.

Ситуация может измениться коренным образом после принятия закона «О электронной цифровой подписи».

Электронная цифровая подпись уже используется в Сети, но до принятия соответствующего закона электронная цифровая подпись не может служить однозначным доказательством личности подписавшего.

В случае же принятия необходимого закона электронная цифровая подпись сможет служить установлению личности стороны договора. Также через Интернет в этом случае может быть проведена оплата и выдан товарный чек.

К сожалению, если проект закона «О электронной цифровой подписи» уже рассматривается Думой, сама возможность платежа через Интернет также вызывает справедливые сомнения.

Во-первых, достаточно часто повторяющиеся случаи перехвата номеров и кодов банковских карт ставят под сомнение достоверность волеизъявления покупателя.

Во-вторых, существует серьезная проблема представления данных электронных платежных документов в суде. При рассмотрении спора, связанного с исполнением договора купли-продажи в суде в числе прочего должны быть представлены оригиналы платежных документов.

Встает вопрос: что можно считать оригиналом в случае расчетов через Интернет? Даже в случае самого короткого маршрута посланного через Сеть документа, он существует в виде нескольких копий:1) первоначальный электронный документ, составленный на компьютере покупателя;2) пакет данных, содержащий электронную копию документа, отображенный на компьютере провайдера покупателя;3) аналогичный пакет данных на компьютере провайдера продавца;

4) электронная копия документа, воспроизведенная непосредственно на компьютере продавца.

Какой из этих документов будет считаться оригиналом и в какой форме его можно представить в суд, если переписывание данного файла на дискету или лазерный диск (т.к. непосредственно в электронном виде восприятие документа невозможно) в любом случае уже не будет являться оригиналом, а всего лишь еще одной, пятой, копией?

Есть и другой путь. Инструктивные указания Госарбитража СССР от 29.06.

79 № И-1-4 «Об использовании в качестве доказательств документов, представленных с помощью электронно-вычислительной техники» в пункте 9 утверждают: «Данные, содержащиеся на техническом носителе (перфоленте, перфокарте, магнитной ленте, магнитном диске и т.п.), могут быть использованы в качестве доказательств по делу только в случаях, когда они преобразованы в форму, пригодную для обычного восприятия и хранения в деле».

Безусловно, файл можно распечатать на бумаге. Но будет ли графическое изображение на бумаге полностью и в точности соответствовать содержимому электронного файла? Думается, что нет.

Таким образом перед нами встает проблема обеспечения доказательств в нашем случае заключения договора купли-продажи посредством сети Интернет.

Очевидно, что в случае невозможности предоставления необходимых доказательств суду сам факт заключения данного договора можно считать весьма спорным.

Подводя итог изложенному, необходимо отметить, что лавинообразное развитие сети Интернет делает решение всех этих юридических проблем весьма и весьма актуальным. Компания IBM продала через Сеть своей продукции на $3.3 млрд.

за 1998 год и планирует, что в этом году цифра вырастет до $10-15 млрд.. В декабре 1998 года компания Dell ежедневно продавала в Сети на $38 млн. В концу 1998 года оборот Web-сайта Dell составлял уже $14 млн. в день.

Причем самая крупная единовременная одноразовая покупка была сделана на сумму $7 млн.

Стремительное развитие российских Интернет-магазинов и резкое увеличение количества сделок, проводимых с помощью их Интернет-витрин ставит перед российскими юристами необходимость безотлагательно разработать соответствующее правовое регулирование фактически имеющихся правоотношений.

В романе Булгакова «Мастер и Маргарита» есть забавная фраза, сказанная Воландом о Берлиозе: «Он чуть не свел меня с ума, доказывая мне, что меня нет».

Никакие юридические опусы не в состоянии доказать торгующим через интернет-сайты, что фактически то, что они делают, не может считаться торговлей посредством сети Интернет.

Думается, что более логичным будет проработка соответствующих вопросов на законодательном уровне, чтобы фактически существующие правоотношения могли опереться на соответствующую законодательную базу. Полагаю, в современной России для этого есть все необходимые условия.

Источник страницы: https://www.ifap.ru/pi/02/r10.htm

Источник: https://www.ifap.ru/pi/02/r10.htm

Как составить договор на покупку квартиры и не лохануться

Как в данном случае можно составить договор купли продажи?

Прошлая часть про покупку квартиры неплохо зашла населению, поэтому следующий пост решил сделать прямым продолжением. Разберем, как правильно составить договор купли-продажи квартиры/дома. Повторюсь – крайне не рекомендуется использовать типовой договор, предлагаемый риэлторами, потому что написаны они обычно криво и косо, что порождает неясности. А это таит в себе опасность.

Чтобы снизить уровень опасности, учтите следующее:

Шаг 1. Делаем начальное оформление: в шапке пишем «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ/ДОМА», указываем город, дату подписания. Ничего сложного и необычного.

Шаг 2.

Пишем участников сделки правильно: «Мы, такая-то такая-то, родившаяся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированная там-то и там-то, именуемая в дальнейшем продавец, и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то, именуемый в дальнейшем покупатель, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:…»

То есть: пишем полные ФИО, без сокращений, дату и место рождения, полные данные паспорта и полный адрес регистрации человека. Делается это с целью идентификации человека. Нормальный контрагент не станет протестовать против включения всех этих данных в договор.

Шаг 3. Далее можно и нужно каждый отдельный пункт договора нумеровать.

В первом пункте пишем само существо договора, вокруг чего собственно весь сыр-бор: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект такой-то [пишем весь адрес, метраж, кадастровый номер, этажность всего дома и на каком из этажей находится квартира, в случае покупки дома указываем все характеристики участка, на котором дом находится].

Шаг 4. Пишем, на основании чего у продавца имеется право собственности на объект.

Если договор купли-продажи, пишем дату и номер (если номер имеется), если судебный акт, то дату вынесения и вступления его в силу, а также суд. Короче, пишем все максимально подробно.

Также отмечаем, что право собственности подтверждается Свидетельством о гос регистрации (с серией и номером и датой), либо Выпиской из ЕГРН (с серией и номером и датой).

Примечание. Не так давно в закон были внесены изменения. Теперь свидетельств о праве собственности не выдают; хотя старые действуют. Теперь для подтверждения права собственности запрашиваются Выписки из ЕГРН.

Шаг 5. Пишем цену. В рублях. Если обговаривали цену в валюте, пишите по курсу этой валюты и отметьте, что стороны договорились использовать курс, установленный на определенный день. Все цифры дублируем прописью. Напишите, что цена изменению не подлежит. Если вносилась какая-то предоплата, тоже отражаем это, причем в числах. Не забываем дублировать прописью.

Шаг 6. Пишем порядок оплаты. Сюда включим положения о банковской ячейке или аккредитиве. Подробнее расписывал в прошлом посте. Пишем, что деньги продавец получит после регистрации права собственности. Если оформляемся через ячейку, то нужно прямо прописать в этом пункте адрес отделения банка, а также то, что ключ остается у нас.

Также здесь нужно соблюсти и интересы продавца, поэтому отметим в договоре, что деньги продавец получит не позднее следующего рабочего дня после получения документов о переходе права собственности на руки. То есть включаем в текст свое обязательство о передаче ключа.

Шаг 7. Отдельно пишем, что у продавца на Объект не возникает залога. Этим положением мы меняем общее правило, установленное законом на случай проведения сделки с отсроченными платежами. А наша отсрочка на один рабочий день уже подпадает (как меня бесит это слово) под эту норму. Так мы получаем дополнительную гарантию.

Шаг 8. Здесь устанавливаем правило о том, что стороны должны незамедлительно после подписания договора и заключения договора с банком (на ячейку или аккредитив) представить договор и сопутствующие документы для гос регистрации перехода права собственности.

Также не забываем о продавце и ставим свое обязательство явиться за готовыми документами о переходе права собственности… мм.. допустим, в течение 2х дней. Если вот таких ремарок не делать, договор просто откажутся заключать.

Шаг 9. Пишем, что все действия по договору совершаются в условиях личного присутствия сторон/представителей. Делается это в том числе для того, чтобы… (Шаг 10).

Шаг 10. Пишем, что изъятие денег из ячейки подтверждается распиской продавца. Фраза в расписке о том, что лицо претензий не имеет, отваживает это самое лицо от возможных возбуханий в будущем.

Шаг 11. Прописываем состояние квартиры. Полностью: ремонт, перечень мебели, розеток, техники, включая сантехнику. А то были прецеденты. Отмечаем, что стоимость этого имущества уже включена в общую стоимость квартиры/дома, указанную при Шаге 5.

Сюда же пишем о том, что продавец подтверждает, что никто не зарегистрирован, никто правом пользования не обладает, в том числе в будущем; что объект обременений никаких не имеет (что нет залога, нет ареста, нет договоров, нет завещательных отказов и иных обременений (окончание важно, потому что подразумевает открытый перечень, а не только поименованные обременения)).

Если появится через пару лет зэк, этим пунктом можно будет продавца наказать.

Можно также дополнительно отметить, что продавец обязауется не ухудшать состояние объекта до момента передачи ключей от объекта покупателю.

Шаг 12. Пишем, что нет никаких задолженностей за коммуналку, капремонт и иных, включая налоговую задолженность. На всякий случай.

Шаг 13. Пишем порядок действий на случай включения задней передачи. Если что-то пойдет не так по вине одной из сторон, если откажется от сделки, то что за это будет. Неустойка там, или же ничего.

И пишем, что будет в случае, если регистрации перехода права не произойдет по не зависящим от сторон причинам. Тут можно написать просто, что происходит возврат полученного в ходе исполнения сделки, либо срок исполнения обязательств по договору соразмерно увеличивается (например, документы можно забрать не позднее одного рабочего дня после того, как огромный потоп будет устранен).

Этот пункт также даст гарантию на случай, например, если квартира сгорит, пока документы будут в Росреестре. Тогда продавец деньги должен вернуть (или мы просто вытаскиваем их из ячейки по правилам банка).

Шаг 14. Пишем про то, что если у стороны есть супруг, то сторона предоставляет нотариальное согласие этого супруга на совершение сделки. Либо пишем, что сторона не находится в браке.

Шаг 15. Пишем, что продавец обязуется не совершать с объектом иных сделок, в том числе сдавать его в наем, в пользование и иное.

Шаг 16. Пишем о том, что все риски и бремя права собственности покупатель несет с момента фактической передачи объекта, то есть с момента передачи ключей. Вкупе с Шагом 13 это также дополнительная гарантия.

Тут же можно отметить, что и за коммуналку и капремонт покупатель начинает платить только с момента фактической передачи. Но тут как договоритесь.

Шаг 17. Пишем, что фактическая передача объекта должна быть совершена незамедлительно (или, по крайней мере, не позднее следующего рабочего дня) после получения на руки документов о переходе прав собственности. Акт приёма-передачи лучше в договоре не упоминать, повторюсь; хотя подписывать его обязательно при передаче ключей.

Шаг 18. Почти всё.

Пишем, что мы в здравом уме, обладаем полной дееспособностью, знаем содержание норм права, применяемым к фактически совершаемым нами действиям, а также то, что нет обстоятельств, которые вынуждают нас совершить эту сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Можем упомянуть статьи 166, 209-211, 454, 460, 549-558 Гражданского кодекса РФ, 34, 35, 36 Семейного кодекса РФ, 327 Уголовного кодекса РФ.

Шаг 19. Можем написать, что все споры стороны будут пытаться решить в досудебном порядке, но это если хотите. А так, пишем, что споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

Например, так: «При не достижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами».

Шаг 20. Пишем, что договор составлен в трех экземплярах, на стольки-то страницах каждый.

Шаг 21. Делаем финальное оформление. Ставим места для подписей на каждой странице, а также пишем маленькую бумажку «Прошито и пронумеровано, имя, подпись, дата», которую приклеим на задней стороне договора после его прошивания.

Пишем, что договор вступает в силу после его подписания сторонами.

В конце подписи с полной расшифровкой.

Все! Договор содержит, как видите, много условий «на всякий случай» (на случай спора). Но они являются полезными и потому, что предотвращают человека от совершения глупостей.

Также спасибо некоторым комментаторам, которые внесли хорошие дополнения к предыдущему посту.

Итак, было отмечено также:

1. Запрашивайте справки о состоянии зарегистрированных людей архивного типа, а также справки о том, кто съехал по некоторым особым основаниям (срочники, зэки). Это справки Формы 9 и Формы 12.

2. Проверяйте, не находится ли продавец в состоянии банкротства. Проверить можно тут: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx

3. ЕГРН выписки будут содержать больше и более достоверную информацию. Я в шоке, что на сайте Росреестра онлайн могут быть представлены не соответствующие реальности сведения.

4. Проверяем лицо на исполнительное производство здесь: http://fssprus.ru/

5. Берем справку на продавца из дурки и нарко-диспансера. Это дополнительная гарантия.

P.S.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_sostavit_dogovor_na_pokupku_kvartiryi_i_ne_lokhanutsya_5182382

Юрист ответит
Добавить комментарий