Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

Объединение нескольких помещений в один объект

Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

1. Отразите данную операцию как выбытие объектов недвижимости и создание нового объекта после объединения.

При объединении они перестают существовать как объекты права собственности. Вместо них возникает новый объект – объединенный объект.

По вопросу отражения в бухучете

Объединяемые помещения спишите с учета как выбывшие объекты (п.29 БУ 6/01). Выбытие отразите по остаточной стоимости на дату составления акта о выбытии основного средства.

Списание помещений нужно оформить первичным документом. Для этих целей можно использовать унифицированную форму ОС-4. Акт на списание составьте на основании приказа об объединении помещения. На основании акта внесите записи в инвентарные карточки по форме ОС-6 каждого объекта.

В бухучете операции по выбытию каждого помещения отразите проводками:

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– отражена сумма амортизации, начисленной за период эксплуатации помещений;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– отражена первоначальная стоимость выбывшего помещений;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– списана остаточная стоимость помещений (на основании акта о списании);

Дебет 10 Кредит 91-1– учтена стоимость списанного основного средства в составе материалов.

Начислять амортизацию по каждому из помещений прекратите с месяца, следующего за месяцем, когда их списали (п.22 ПБУ 6/01).

Вновь же созданный объект учтите как новый объект основного средства. В его первоначальную стоимость включите: остаточную стоимость всех помещений, которые были объединены в одно; стоимость работ по объединению помещений; расходы, связанные с госрегистрацией (если она была проведена до принятия основного средства к учету).

В бухучете сделайте проводки:
Дебет 08 Кредит 10– отражена первоначальная стоимость объекта (в сумме остаточной стоимости выбывших помещений);

Дебет 08 Кредит 60– учтены расходы на работы по объединению помещений;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»– учтены расходы на госрегистрацию прав собственности.

Вновь созданный объект переведите в состав основных средств по мере того, как будут выполнены все условия для принятия актива в состав основных средств. При этом дата регистрации права собственности значения не имеет.

На вновь созданное основное средство оформите акт по форме ОС-1а и инвентарную карточку по форме ОС-6. Установите ему срок полезного использования исходя из ожидаемого периода эксплуатации. При этом тот факт, что каждое помещение было введено в эксплуатацию в разное время, значения не имеет, т.к.

например, в случае, если бы приобрели основное средства у другого собственника, который также мог бы объединить все помещения в один объект, Вы бы установили срок из ожидаемого периода эксплуатации, т.е. Вы бы не рассматривали каждое помещение по-отдельности.

С месяца, следующего за месяцем принятия нового объекта к учету, начните начислять амортизацию.

По вопросу налогообложения

Амортизацию по выбывшим помещениям прекратите начислять с месяца, следующего за месяцем, в котором данные объекты были списаны.

Остаточную стоимость выбывших помещений учтите в расходах и одновременно включите в доходы в виде стоимости материалов, полученных при списании помещений. Эта стоимость сформирует первоначальную стоимость вновь созданного объекта.

Кроме того, в первоначальную стоимость здания включите: расходы, связанные с объединением помещений; расходы на регистрацию права собственности (если они понесены до ввода объекта в эксплуатацию).

Срок полезного использования объекта определите самостоятельно в соответствии с амортизационной группой, к которой оно относится. Начислять амортизацию по вновь созданному объекту нужно с месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию. Такой порядок применяется независимо от факта подачи документов на госрегистрацию права собственности.

2. Официального разъяснения по вопросу, как учитывать площадь, которая ранее не входила в общую площадь при объединения помещений, нет. В данном случае, правильнее всего рыночную стоимость такой площади поставить на учет:

Дебет 10 Кредит 91 отражена площадь помещения по рыночной цене, которые ранее не были учтены;

Дебет 08 Кредит 10 рыночная стоимость включена в первоначальную стоимость нового объекта.

В налоговом учете рыночную стоимость неучтенной ранее площади включите в состав внереализационных доходов. При этом организации лучше за официальными разъяснениями обратиться в Минфин.

Обоснование

Из рекомендации
Андрея Кизимова, действительного государственного советника РФ 3-го класса, кандидата экономических наук

1.Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете объединение двух зданий в одно

Отразите данную операцию как выбытие двух объектов недвижимости и создание нового объекта после объединения зданий.

При объединении зданий они перестают существовать как объекты права собственности. Вместо них возникает новый объект – объединенное здание.

Бухучет

Объединяемые здания спишите с учета как выбывшие объекты (п. 29 ПБУ 6/01). Выбытие отразите по остаточной стоимости на дату составления акта о выбытии основного средства.

Такой порядок следует из пункта 29 ПБУ 6/01 и пункта 11 ПБУ 10/99.

Списание зданий нужно оформить первичным документом. Для этих целей можно использовать унифицированную форму ОС-4. Акт на списание составьте на основании приказа об объединении зданий. На основании акта внесите записи в инвентарные карточки по форме ОС-6 каждого объекта.

В бухучете операции по выбытию каждого здания отразите проводками:

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– отражена сумма амортизации, начисленной за период эксплуатации здания;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– отражена первоначальная стоимость выбывшего здания;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– списана остаточная стоимость здания (на основании акта о списании);

Дебет 10 Кредит 91-1
– учтена стоимость списанного основного средства в составе материалов.

Начислять амортизацию по каждому из зданий прекратите с месяца, следующего за месяцем, когда их списали (п. 22 ПБУ 6/01).

Вновь же созданное здание учтите как новый объект основного средства. В его первоначальную стоимость включите:

  • остаточную стоимость двух зданий, которые были объединены в одно;
  • стоимость работ по объединению зданий;
  • расходы, связанные с госрегистрацией (если она была проведена до принятия основного средства к учету).

Это следует из пункта 8 ПБУ 6/01.

В бухучете сделайте проводки:
Дебет 08 Кредит 10
– отражена первоначальная стоимость здания (в сумме остаточной стоимости выбывших двух зданий);

Дебет 08 Кредит 60
– учтены расходы на работы по объединению двух зданий;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– учтены расходы на госрегистрацию прав собственности.

Вновь созданное здание переведите в состав основных средств по мере того, как будут выполнены все условия для принятия актива в состав основных средств. При этом дата регистрации права собственности значения не имеет.

На вновь созданное основное средство оформите акт по форме ОС-1а и инвентарную карточку по форме ОС-6.

Установите ему срок полезного использования исходя из ожидаемого периода эксплуатации. С месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету, начните начислять амортизацию. Такой порядок установлен пунктами 20 и 21 ПБУ 6/01.

Налоговый учет

Амортизацию по выбывшим зданиям прекратите начислять с месяца, следующего за месяцем, в котором данные здания были списаны (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Остаточную стоимость выбывших зданий учтите в расходах и одновременно включите в доходы в виде стоимости материалов, полученных при списании зданий (подп. 8 п. 1 ст. 265, п. 13 ст. 250 НК РФ). Эта стоимость сформирует первоначальную стоимость вновь созданного здания.

Кроме того, в первоначальную стоимость здания включите:

  • расходы, связанные с объединением двух зданий;
  • расходы на регистрацию права собственности (если они понесены до ввода здания в эксплуатацию).

Это следует из пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ.

Срок полезного использования здания определите самостоятельно в соответствии с амортизационной группой, к которой оно относится (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Начислять амортизацию по вновь созданному зданию нужно с месяца, следующего за месяцем, в котором здание введено в эксплуатацию. Такой порядок применяется независимо от факта подачи документов на госрегистрацию права собственности.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении объединения двух зданий в одно*

ЗАО «Альфа» имело на балансе два здания: «Склад № 1» и «Склад № 2». В июле 2014 года «Альфа» объединило эти здания в одно – «Склад № 3». Расходы на работы по объединению зданий составили 590 000 руб. (в т.ч. НДС– 90 000 руб.).

В августе зарегистрировано право собственности на новое здание. В этом же месяце здание введено в эксплуатацию. До ввода здания в эксплуатацию (в июле) «Альфа» заплатила госпошлину за госрегистрацию права собственности в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Эту сумму бухгалтер учел в первоначальной стоимости здания.

Первоначальная стоимость зданий составила: – «Склад № 1» – 5 000 000 руб.;

– «Склад № 2» – 5 500 000 руб.

Зданиям был установлен срок полезного использования (8-я амортизационная группа): – «Склад № 1» – 20 лет (240 мес.);

– «Склад № 2» – 22 года (264 мес.).

Период эксплуатации здания составил: – «Склад № 1» – 40 мес.;

– «Склад № 2» – 48 мес.

Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации составила (по июль включительно):

– «Склад № 1» – 833 400 руб.;
– «Склад № 2» – 1 000 032 руб.

В июле в учете организации сделаны следующие записи:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– 5 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость «Склада № 1»;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 833 400 руб. – списана сумма амортизации, начисленная за время эксплуатации «Склада № 1»;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– 5 500 000 руб. – списана первоначальная стоимость «Склада № 2»;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 1 000 032 руб. – списана сумма амортизации, начисленная за время эксплуатации «Склада № 2»;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 4 166 600 руб. (5 000 000 руб. – 833 400 руб.) – списана остаточная стоимость выбывшего «Склада № 1»;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 4 499 968 руб. (5 500 000 руб. – 1 000 032 руб.) – списана остаточная стоимость выбывшего «Склада № 2»;

Дебет 10 Кредит 91-1
– 8 666 568 руб. – учтена остаточная стоимость списанных зданий в составе материалов;

Дебет 08 Кредит 10
– 8 666 568 руб. (4 166 600 руб. + 4 499 968 руб.) – учтена остаточная стоимость выбывших зданий в первоначальной стоимости вновь созданного здания;

Дебет 08 Кредит 60

– 500 000 руб. – отражены расходы на проведение работ по перепланировке здания;

Дебет 19 Кредит 60

– 90 000 руб. – отражен входной НДС со стоимости работ по перепланировке здания;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51

– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

В августе:

Дебет 01 Кредит 08

– 9 181 568 руб. (8 666 568 руб. + 500 000 руб. + 15 000 руб.) – введен в эксплуатацию «Склад № 3».

Руководитель установил своим приказом срок полезного использования по новому зданию 20 лет (240 мес.).

Начиная с сентября бухгалтер начал начислять амортизацию по вновь созданному зданию.

В налоговом учете бухгалтер учел в августе в составе амортизируемого имущества «Склад № 3» по первоначальной стоимости 9 181 568 руб. (8 666 568 руб. + 500 000 руб. + 15 000 руб.). Начиная с сентября бухгалтер начал начислять амортизацию.

Из рекомендации

СергеяРазгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

2.Как учесть излишки, выявленные в ходе проведения инвентаризации

Бухучет

В бухучете излишки, выявленные при проведении инвентаризации, отражайте на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета имущества.

Имущество учитывайте по рыночной цене, то есть по стоимости, которая может быть получена в результате продажи этого имущества (п. 29, 36 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п.

 29 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н). Сведения об уровне текущих рыночных цен должны быть подтверждены документально или путем проведения экспертизы. Это следует из пункта 10.

3 ПБУ 9/99.

На стоимость излишков, выявленных в ходе инвентаризации, сделайте проводку:

Дебет 01 (10, 40, 43, 50…) Кредит 91-1
– отражена стоимость излишков, выявленных при инвентаризации.

Это следует, в частности, из пункта 36 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, пункта 29 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н.*

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль излишки имущества, выявленные при инвентаризации, учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 20 ст. 250 НК РФ). Доход определяйте исходя из рыночной цены имущества (п. 6 ст. 274 НК РФ).*

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/199902-qqqm1y17-obedinenie-neskolkih-pomeshcheniy-v-odin-obekt

Новые правила предоставления участков под линейные объекты

Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон РФ N 171-ФЗ от 23.06.2014 г., согласно которому изменились  некоторые правила предоставления земельных участков для строительства линейных объектов.

Представляем вам 2  схемы оформления земельных участков: под линейные объекты и под линейные объекты федерального, регионального и местного значения. Схемы выполнены в удобной форме инфографики, картинки можно сохранить на вашем компютере, щелкнув по каждой правой кнопкой мыши.

В рамках изменений также возможен и упрощенный порядок получения земли – без предоставления земельных участков и установления сервитутов – для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ (статья 39.36). Перечень последних указан в Постановлении Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1300:

Объекты, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов:1.

Подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.2. Водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.3.

Линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.4. Элементы благоустройства территории.5.

Линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.6.

Нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.7. Тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.8.

Геодезические, межевые, предупреждающие и иные знаки, включая информационные табло (стелы) и флагштоки.9. Защитные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.10. Объекты, предназначенные для обеспечения пользования недрами, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.11. Линии и сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.12. Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.13. Пожарные водоемы и места сосредоточения средств пожаротушения.14. Пруды-испарители.

15. Отдельно стоящие ветроэнергетические установки и солнечные батареи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

  Но порядок и условия размещения указанных объектов должны устанавливаться нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Поэтому если вы хотите воспользоваться упрощенным порядком, то вам необходимо найти нормативно-правовой акт вашего субъекта и согласно ему подавать документы. Как правило, это схема на кадастровом плане территории и заявление.

  Данный порядок исключает необходимость проведения кадастровых работ и регистрацию прав на пользование земельным участком, что существенно ускоряет процесс оформления земельного участка. 

   Зарегистрировать право собственности на построенный объект, вы с таким Разрешением, сможете в силу п. 10  статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в случае строительства объекта, на который не требуется разрешение на строительство.  

  Если вам необходима помощь в оформлении прав на земельный участок под строительство линейного объекта, то всегда рады вас видет в нашем офисе. 

 Также на эту тему на нашем сайте можно прочитать:

Внимание! Вступает в силу земельная реформа

Как новые законы и постановления отразятся на строительной сфере (обзор изменений)

Как изменится порядок оформления недвижимости после 1.03.2015 г

  • Кадастровые карты — составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, 
  • Земельный кадастр — (от франц. cadastre) – систематизированный свод, перечень сведений, данных о земле как средстве производства, о земельных угодьях; ведется с древних времен. 

все термины

Источник: https://veles72.ru/novosti-2/item/267-novye-pravila-predostavleniya-uchastkov-pod-linejnye-ob-ekty

Строительство нескольких объектов, не связанных между собой, на одном участке приравнивают к единому недвижимому комплексу

Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

Многие знают, что когда на одном земельном участке планируется построить несколько объектов недвижимости, то при получении разрешения на строительство на все объекты сразу Администрация считает, что это комплекс и необходимо подавать документы как для комплекса, в том числе приложить экспертизу проекта.

На протяжении многих лет этот вопрос решался просто: пока идет стройка сначала один объект оформляется (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, собственность), потом второй, третий и т.д. И в даном случае каждый объект считался самостоятельным, менее 1500 кв.м, не более 2-х этажей и экспертиза не требовалась. Сейчас Администрация увидела принятую в 2013 году статью 133.

1 ГК о том, что является недвижимым комплексом и с лета 2016 года пишет:

“Согласно ст. 49 ГрК РФ содержит четкие правила в части технических параметров и характеристик объектов капитального строительства, проектная документация которых не требует проведения экспертизы, при этом положения ст.

49 применимы в отношении отдельно стоящего объекта в единственном числе на отдельном земельном участке.

Необходимо обратить внимание, что объекты, состоящие из нескольких зданий, сооружений, эксплуатация которых функционально связано между собой, где предполагается строительство по всей площади земельного участка сопутствующей инфраструктуры  (дороги, подъезды, стоянки, парки, очистные сооружения, открытые площадки и т.д) и инженерных сетей не оговорены положениями ст. 49 ГрК РФ, которые исключают проведение проектной документации по подобному объекту капитального строительства в состав которого входят несколько зданий и сооружений.

Согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железных дорог, линий электропередач, трубопроводов и др.

), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Согласно письму Администрации Приморского края от 23.07.

2015 года во исполнение положений градостроительного законодательства уполномоченным должностных лицам муниципальных образований, при выдаче разрешений на строительство на объект, который состоит из нескольких зданий, сооружений, эксплуатация которых функционально связана между собой, где предполагается строительство по всей площади земельного участка сопутствующей инфраструктуры (дороги, подъезды, стоянки, парковки, очистные сооружения, открытые площадки и т.д.) и инженерных сетей от заявителей необходимо требовать предоставление полного пакета проектной документации состав разделов которой установлен ст. 48 ГрК РФ и положительного заключения экспертизы в порядке ст. 49 ГрК РФ. “

Но как же быть с тем, что если объект является отдельностоящим (не на отдельном участке, а именно объект отдельностоящий), не превышает 1500 кв.м, не превышает 2 этажа и в соответствии со ст. 49 ГрК казалось бы очевидно, что не требуется экспертиза проекта.

Откуда появился вывод, что если объекты находятся на одном участке в несколько га, то либо необходимо предоставлять экспертизу проекта и вводить объекты как комплекс, чего совсем не хочется даже с точки зрения дальнейшей продажи каждого объекта.

Либо если хотите вводить как одельное здание, то под каждым объектом должен быть сформирован самостоятельный участок. Откуда вообще эти вывода? из какой нормы это следует? Или это очередное “желание” Администации. 

Что касается ст. 133.1 оно содержит понятие единого недвижимого комплекса, которое установлено совсем в иных целях. 

Из ст. 133.1 можно выделить два признака единого недвижимого комплекса:

1. Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.

2. Объекты расположены на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поэтому, исходя из первого признака, объекты должны быть едины, неделимы и неразрывно связаны физически и технологически между собой, что не относится к отдельностоящим объектам.

Что касается второго признака, то для того, чтобы объекты признавались единым недвижимым комплексом, они должны быть зарегистрированы в качестве таковых. При этом регистрация объектов в качестве единого недвижимого комплекса является не обязанностью, а правом субъекта.

В дополнении, необходимо отметить, что если нет регистрации объектов в качестве единого недвижимого комплекса, значит, и нет самого единого недвижимого комплекса.

Еще в устной беседе представители Администрации озвучивают “очень весомый” аргумент: ну в сумме-то у вас площадь всех объектов на одном участке более 1500 кв.м, значит нужна экспертиза. 

Получаем, что ни в одной норме не содержится требования, что чтобы объекты не были признаны комплексом их необходимо строить на разных земельных участках. 

Кто-нибудь уже сталкивался с подобной практикой? 

Источник: https://zakon.ru/Discussions/stroitelstvo_neskolkih_obektov_ne_svyazannyh_mezhdu_soboj_na_odnom_uchastke_priravnivayut_k_edinomu_/56531

Как узаконить два дома на одном неделимом земельном участке

Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

Если ваш земельный участок по идентификационному документу (госакту) неделим, то вы не сможете поделить такой участок на два участка.

Как быть если вы построили два жилых дома на одном неделимом земельном участке? Вы не можете оформить один из двух жилых домов, как быть? Вы хотите ввести в эксплуатацию и тем самым узаконить и второй дом?

Думаю, многие наши сограждане ломают голову, как быть с этой проблемой. Неудивительно, что многие граждане, так и не узаконив свои дома, живут и эксплуатируют их. Это нарушение Закона.

Знайте важную истину, если ваш земельный участок по идентификационному документу (госакту) неделим, то вы не сможете поделить такой участок на два участка.

Почему? Сегментация участка, который по функциональному режиму является неделимым, если не менять его целевое назначение, нарушает противопожарные, санитарные, экологические, строительные и иные обязательные нормы.

Поэтому если вы решили самостоятельно поделить неделимый участок и таким образом, попытались узаконить два дома, вы не сможете провести землеустроительные работы, вам не изготовят госакт, да и права на землю не сможете зарегистрировать.

На всех стадиях правового оформлениях земли и домостроения у вас будут требовать государственный акт на землю, где это ограничение (неделимость земельного участка) будет постоянно вас преследовать.

Поэтому следует понимать, что два дома узаконить можно следующим путем:

Первый вариант. Преобразование самостоятельного земельного участка в общедолевую собственность.

Необходимо преобразовать ваш земельный участок, находящийся в частной собственности в общедолевую собственность. Для этого требуется отчуждение доли в пользу третьего лица. Отчуждение доли осуществляется в порядке заключения гражданско-правового договора.

Учтите, согласно Земельному кодекса земельные доли в земельном участке, находящийся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей. Другими словами, вы обладаете субъективными правами, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться долей и несете обязанности по целевому и рациональному использованию земельного участка в рамках доли.

После преобразования земельного участка в общедолевую собственность, вы сможете узаконить каждое жилое домостроение, расположенное на одном участке в рамках доли земли.

Согласно Земельному кодекса, земельный участок и дом, расположенный на нем неотделимы друг от друга. Отчуждение (залог, аренда, купля-продажа) одного предусматривает отчуждение и другого. Отсюда вытекает, что каждая доля земли в общедолевой собственности привязана к единице жилого строения расположенная на нем.

При преобразовании участка в общедолевую собственность, каждое жилое строение привязывается к соответствующей доле земли и отчуждение этой доли приводит к отчуждению соответствующего строения расположенного на нем.

При этом, каждая доля земли не приобретает признаков самостоятельного земельного участка, две доли земли имеет один кадастровый номер и рассчитывается как один земельный участок.

При этом, необходимо заметить, что в общедолевой собственности есть свои минусы. Во-первых, вы не можете произвести отчуждение своей доли земли без соответствующего согласия другого участника долевой собственности. Если вы с ним враждуете, то это сделать, как правило, становиться проблематично.

Во-вторых, границы между вами устанавливает не НПЦзем, а вы с вашим соседом-дольщиком (другим участником общедолевой собственности). Когда не ладите и ссоритесь, то уверяю и в судебном порядке внутренние границы установить будет проблематично.

Суды, зачастую, не стараются влезать во внутренние распри между соседями и принимают нейтральное решение, которое на человеческом языке объясняет, чтобы вы пришли с соседом к единому решению и решили между собой эту проблему.

Поэтому, как правило, оба участника общедолевой собственности в нотариальном порядке заключают Соглашение и регистрируют в органах юстиции.

При этом, для полного узаконения жилых домов, необходимо провести техническое обследование объектов, подготовить либо обновить технические паспорта, ввести в эксплуатацию путем подписания Акта приемки объектов в эксплуатацию с последующей государственной регистрацией в органах юстиции.

На выходе вы получаете два самостоятельных государственных акта на отдельные доли, преобразованный земельный участок и узаконенные жилые строения на нем.

Второй вариант. Ввод в эксплуатацию одного строения в качестве жилого дома и второго строения в качестве «летней кухни», «холодной постройки», «гостевого дома», другими словами в качестве «времянки».

Думаю, этот вариант оптимален при условии, если основной жилой дом по требованиям Закона об архитектурной и градостроительной деятельности принят в эксплуатацию и зарегистрирован в органах юстиции и наличия совокупной требуемой площади земельного участка, где расположены строения.

При этом, если второй незаконно построенный вами жилой дом, неофициально вами используется (эксплуатируется), то на первых порах, домостроение может быть узаконено в качестве вспомогательного строения.

Для этого не обязательно преобразовывать земельный участок в общедолевую собственность с выделением доли, то целесообразно узаконить строение в форме вспомогательного строения, которое используется для обслуживания основного жилого строения (жилого дома).

При этом, как неудивительно, но незаконно построенный жилой дом должен соответствовать архитектурным, противопожарным, строительным требованиям, установленным Законом. Смешно говорить о качестве строительства и соответствии строения архитектурным требованиям.

Учтите, приемка в эксплуатацию строения возможна, если вы построили жилой дом как строение с необходимыми отступами от красных линий, от домостроений и хоз. построек смежных землепользователей по тем требованиям, установленные пунктами 4.3 и 4.4 СНиП РК 3.01-02-2001 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».

Если самовольное строение вами построено, то вы оплачиваете административный штраф в порядке статей 314, 319, 321, 323 КоАП Республики Казахстан. Это лучший для вас вариант.

В противном случае, согласно Земельному и Гражданскому кодексу, Закону об архитектурной и градостроительной деятельности, Закону о жилищных отношениях, вы несете суровую ответственность.

Ваше строение сносится вами, вашими руками, за ваш счет.

Учтите, государство оставляет за вами право узаконить самовольную постройку. Согласно пункту 3 статьи 244 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если уж дело ограничилось штрафами, то необходимо пройти техническое обследование, составить технический паспорт, разработать упрощенный эскизный проект, организовать авторский и технический надзор и ввести объект как вспомогательное строение в эксплуатацию самостоятельно.

Только после государственной регистрации Акта приемки в эксплуатации вы закрепляете вещные права на строение.

Главное знать, что на первой стадии, в процессе технического обследования необходимо определить основной характер и функционал узакониваемого строения, ведь результаты технического обследования лягут в основу не только технического паспорта, но и сведений в ГБД (государственная база данных). Кстати, согласно Инструкции от 13 февраля 2014 года № 57, технический паспорт не является правоустанавливающим документом и может быть изготовлен даже при наличии обременения и притязаний.

Позже, после того как вы завершите приемку вашего строения как вспомогательное, вы можете изменить хозяйственное назначение строения путем изменения целевого назначения земельного участка, либо выделить ту часть земельного участка, занятую данным строением в судебном порядке, основываясь на статью 52 Земельного кодекса.

Третий вариант. Превращение двух жилых домостроений в одно жилое домостроение, путем проектирования и строительства коридорных стен, соединяющих оба жилых строения.

Если преобразовать земельный участок в общедолевую собственность и узаконение второго жилого дома, как вспомогательное строение, для вас не вариант, то третий вариант требует недюжинной строительно-монтажной смекалки.

В частности, если промежуток между двумя жилыми строениями незначительный (учитывая тот факт, что один из них был построен без АПЗ, эскизного проекта, задания на проектирования), то проектирование и строительство сооружения коридорного типа, функционально соединяющий оба жилых строения, допускает возможность его последующей приемки как один (самостоятельный) жилой дом квартирного типа (таунхаус) с двумя выходами на улицу. В принципе Закон об архитектурной и градостроительной деятельности и действующие СниПы допускают такое.

Конечно, рисков узаконения жилых строений таким способом достаточно.

В частности, проектируемый коридор, как пристройка после согласования и выдачи АПЗ, тех условий, задания на проектирование и эскизного проекта, проходит государственную экспертизу.

Если он будет стыковаться с несущими конструкциями обеих жилых строений, то и в рамках технического надзора требуется смекалка, чтобы это прошло гладко.

Если вы затратились на проектные и разрешительные процедуры, но не получилось, обратитесь в судебном порядке.

В любом случае, надеюсь, что моя статья была полезна для вас и вы воспользуетесь ею при узаконении вашей недвижимости и земли.

kn.kz.

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4874222-kak-uzakonit-dva-doma-na-odnom.html

Объединения земельных участков в один | Как объединить два смежных участка – инструкция

Как ввести в экплуатацию здание, если для этого требуется объединить з/у?

13:20 08.12.17

Порядок объединения земельных участков в один, регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации, в котором описаны все процедуры, необходимые для постановки на кадастровый учет вновь образованного объекта. Как проводится объединение по законодательству, и какие предъявляют требования к смежным участкам рассмотрим ниже.

Объединение земельных участков — это создание одного участка из нескольких смежных, после чего исходные участки перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости и снимаются с кадастра, а новообразованный ставятся на учет и получает свой индивидуальный кадастровый номер и ставится на кадастровый учет.

Объединение земель – это один из видов кадастровых работ, требования, ход процедуры и другие параметры, которые регламентированы и описаны законом.

Требования к объединению земельных участков

Основным законом, регламентирующим процедуру, является Земельный кодекс РФ. Требования к объединяемым землям устанавливаются ст. 11.6, к ходу работ – ст. 11.2:

  • Для всех объединяемых участков ранее должно быть проведено определение границ. Если по какой-то причине вы не проводили межевание, с него необходимо начать, прежде чем инициировать объединение.
  • Объединять можно, только те земли, которые имеют общую границу и не разделены участками, находящимися в собственности у других владельцев или муниципалитета.
  • Собственник у земель должен быть один. Закон делает допущение в отношении участков в долевой собственности. Объединить их можно, но для этого нужно согласие всех владельцев, оформленное в письменном виде.
  • Можно объединять только земли, имеющие одну категорию и целевое назначение, а также расположенные на территории одного муниципального образования.

Если ваши участки не соответствуют требованиям Земельного кодекса, решение собственника об объединении земельных участков — будет отменено, до момента устанения ошибок.

Нюансы объединения

Выше речь шла об объединении объектов, находящихся в собственности, но это не единственное основание, дающее человеку право пользоваться и в той или иной степени распоряжаться землей. Землепользователь может получить ее и на других основаниях:

  • Бессрочное постоянное пользование.
  • Безвозмездное срочное пользование.
  • Пожизненное наследуемое владение.

В этом случае объединение тоже возможно, но при соблюдении определенных требований закона. Например, если вы владеете несколькими смежными участками на одинаковых правах, вы можете объединить их в один. После этого у вас возникнет право пользования на новый участок без изменения условий. Эта возможность закреплена в ст. 11.8 Земельного кодекса.

Еще один нюанс, который нужно учитывать, прежде чем приступить к процедуре объединения – наличие обременения. Приведем пример. Вы владеете несколькими участками, которые планируете объединить. Один из них находится в залоге.

В этом случае объединение возможно, если залогодержатель даст свое согласие, но нужно знать, что обременение будет распространяться на новый участок. Еще одним вариантом обременения является сдача одного из участков в аренду.

В этом случае вам потребуется получить согласие арендатора.

Есть сомнения в рациональности объединения? Обращайтесь в «Геомер групп». Наши специалисты проконсультируют вас, исходя из конкретных условий.

В этом случае вы сможете оценить все плюсы и минусы объединения и принять правильное решение.

Приняв решение объединять участки, вы сможете воспользоваться нашими услугами, а значит получить гарантию, что вся процедура будет проведена в соответствие с требованиями закона. 

Как объединить два участка в один? Какие нужны документы?

Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.

Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:

  • свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
  • техдокументация на объединяемые участки. 

Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.

В противном случае потребуется:

  1. Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
  2. Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).

После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.

Как проходит процедура межевания?

В большинстве случаев процедура межевания при объединении смежных участков проходит без споров, так как границы участков были установлены и согласованы ранее.

Если в процессе работ обнаруживаются несоответствия, кадастровый инженер составит свое заключение, в котором подробно опишет все выявленные ошибкии и даст свои рекомендации по их устранению. Прежде чем регистрировать объединенный участок в Кадастровой палате, необходимо решить выявленные проблемы.

Так как объединить можно только смежные участки, границы которых были установлены ранее, то уведомление соседей проводить не обязательно.

Объединение двух участков в один кадастровый номер

Последним шагом является регистрация нового участка в Кадастровой палате. Порядок постановки земли на кадастровый учет регламентируется ФЗ №221. Раньше нужно было сначала проходить регистрацию участка в кадастровой палате, а затем, после постановки на временный учет, оформлять право собственности. Сейчас процедура упрощена за счет того, что оба заявления подаются одновременно.

 Процедура достаточно проста, выполнить ее можно и самостоятельно, и с помощью наших специалистов:

  1. Через МФЦ необходимо подать два заявления – о постановке участка на кадастровый учет и о регистрации права собственности. К ним прилагается документация на исходные участки, межевое дело.
  2. После этого специалисты рассматривают документы и принимают по ним решение.
  3. При положительном решение земля ставится на Кадастр, оформляется право собственности.

После этого, новообразованному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, свидетельства на исходные участки аннулируются. В указанную дату новые документы на землю выдаются владельцу.

Сроки объединения земельных участков?

Для объединения земельных участков потребуется подготовить межевой плана, на что у кадастрового инженера уйдет около недели. Если во время выполнения работ будут обнаружены какие-либо несоответствия, то объединение участков может затянуться, так как потребуется их устранить.

Сроки оформления документации регламентируются законом.

С момента поступления заявления они составляют 10 рабочих дней, так как процедуры постановки на учет и регистрации права проводятся по принципу «одного окна» и документы подаются через МФЦ, необходимо учитывать, что срок увеличится примерно на 2 рабочих дня, иногда немного больше. Это связано с особенностями межведомственного взаимодействия.

Стоимость объединения земельных участков

Стоимость межевого плана для объединения участков в компании «Геомер групп» составит от 10 тыс. рублей, в зависимости от объема работ. Также мы предлагаем комплексную помощь в оформлении документов и постановке новообразованного участка на кадастровый учет, давая гарантии на выполнение работ и соблюдение сроков.

Узнать стоимость объединения ваших земельных участков и получить бесплатную консультацию конкретно в вашем случае можно позвонив по телефону: ☎ +7(495)481-49-21 в рабочее время, или оставив заявку в форме ниже.

Источник: https://geomergroup.ru/article/obedinenie-neskolkih-uchastkov-v-odin.html

Юрист ответит
Добавить комментарий