Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

Гарантии застройщика после сдачи дома

Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

  • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
  • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
  • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
  • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

  • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
  • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
  • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
  • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
  • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.Устранения всех недостатков девелопером.
2. Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Источник: https://contract37.com/garantii-zastroyschika-posle-sdachi-doma/

Неисполнение Застройщиком гарантийных обязательств | Кузнецова и Партнеры

Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

Застройщик не исполняет гарантийные обязательства?

Запишитесь на консультацию

Вы получили долгожданную квартиру от застройщика, причем сразу остались довольны и ее состоянием, и ремонтом, словом, никаких претензий – казалось бы, можно радоваться. Однако через некоторое время в процессе эксплуатации недвижимости стали проявляться недостатки, которые явно возникли по вине застройщика.

Однако при обращении в строительную компанию на просьбу устранить возникшие проблемы вы получили отказ, хотя гарантия на квартиру еще действует. Насколько он правомерен? Как поступать в ситуациях, когда застройщик не исполняет гарантийные обязательства?

Разберемся в этом в данной статье.

Квартира является технически сложным инженерным объектом, потому на нее должна распространяться гарантия.

Нормативная база, предусматривающая гарантийные обязательства на недвижимость, приобретаемую по договору долевого участия, прописана в Законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно этому документу, сроки гарантии на квартиру предусматриваются в ДДУ и должны составлять не менее 5 лет – на конструкцию недвижимости и не менее 3лет – на техническое оборудование.

Однако по договоренности эти сроки могут быть увеличены. Кроме того, приобретение квартиры подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», который подразумевает безвозмездное устранение выявленных недостатков производителем или продавцом (в данном случае застройщиком).

Что же представляет собой гарантийный ремонт застройщика? Если в период действия гарантийных обязательств покупатель выявит недостатки, которые стали следствием некачественного строительства, отделки, других работ и возникли по вине застройщика, он должен их устранить в разумные сроки и безвозмездно. При этом по договоренности с другой стороной возможна компенсация стоимости ремонта, проведенного силами собственника недвижимости или третьей стороной. Сроки устранения недостатков по гарантии обычно прописываются в договоре долевого участия или могут обсуждаться в каждом конкретном случае. Но владельцу квартиры следует помнить, что задержки при проведении гарантийного ремонта – такое же нарушение ДДУ, как и отказ его выполнять, а значит, может быть основанием для предъявления претензий.

Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?

Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости

При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.

Неправильная установка или использование бытовых приборов

Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.

Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика

стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.

В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования

Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.

Естественный износ материалов и конструкций

наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.

Если не удалось добиться от застройщика выполнения гарантийных обязательств, то есть, безвозмездного ремонта, защитить свои права все равно возможно. Порядок действий в этом случае следующий:

Подготовить и направить официальную претензию застройщику по ремонту

В тексте претензии необходимо указать, что гарантийный срок еще не вышел, выявленные недостатки являются следствием недоработок во время строительства и не являются причиной неправильной эксплуатации или других исключений.

Также в претензии указывается требование – устранить недостатки бесплатно и в разумные сроки или компенсировать стоимость ремонта, если он будет выполнен жильцами за их счет.

Претензия передается лично представителю застройщика или направляется по почте заказным письмом;

Если претензия проигнорирована строительной компанией

или не был предложен подходящий вариант разрешения спора, защитить права собственнику недвижимости можно только в суде.

Для этого готовится исковое заявление, в котором указываются все обстоятельства дела: когда был подписан договор долевого участия, когда передана квартира от застройщика дольщику, сколько составляет гарантийный срок, какие недостатки были выявлены.

Также указываются исковые требования – понудить застройщика провести ремонт за свой счет или компенсировать затраты владельца дома. Также можно потребовать компенсацию морального вреда, нанесенного действиями (бездействием) строительной компании. Иск направляет в суд общей юрисдикции по месту регистрации строительной компании или по месту нахождения квартиры.

Во время судебного заседания необходимо доказать, что недостатки действительно возникли по вине застройщика, и на них распространяются гарантийные обязательства. При наличии необходимых доказательств решение суда в большинстве случаев будет положительным.

Помочь защитить ваши права может юрист по спорам с застройщиками, который подготовит необходимые документы и будет представлять ваши интересы во время процесса.

Опытный специалист сможет собрать доказательства того, что причиной возникшей ситуации являются именно действия застройщика, а именно – некачественно проведенные работы, а значит, случай подпадает под категорию гарантийных, и все недостатки должны быть оперативно устранены.

Заключение

Если в процессе эксплуатации новой квартиры от застройщика выявлены недоделки или другие недостатки, не спешите расстраиваться – в большинстве случаев их можно устранить бесплатно по гарантии.

Даже если строительная компания отказывается выполнять гарантийный ремонт, ее можно заставить это сделать с помощью иска в суд. Поможет в этом грамотный адвокат по спорам с застройщиками.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/zastroyshhik-ne-ispolnyaet-garantiynye-obyazatelstva/

Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт? | Otau

Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

21 ноября 4326

Бытует мнение, что все обязательства застройщика заканчиваются в момент подписания дольщиком или его представителем акта приема-передачи квартиры. Это мнение в корне ошибочно. Подписи под актом никоим образом не освобождают строительную организацию от ответственности за недоделки, которые проявятся в ходе эксплуатации здания или отдельной квартиры.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится понятие гарантийного срока на объекты строительства.

Согласно этому закону, таким сроком считается время, на протяжении которого организация-застройщик гарантирует полное соответствие показателей качества объекта (не только жилой площади), которые указаны в проектной документации, и возможность нормальной эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок – два года. Он может быть увеличен по желанию застройщика и должен быть обязательно указан в договоре о долевом участии.

Гарантийный срок продлевается на время, которое понадобилось для устранения выявленных недостатков, если в этот период эксплуатация объекта недвижимости была невозможна.

На какие недостатки распространяется гарантия?

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

  • видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
  • неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
  • некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

  • трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
  • протекание крыши, проблемы с водостоками;
  • неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
  • поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
  • недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Как потребовать устранения недостатков, и в какие сроки застройщик должен все сделать?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд.

В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства.

Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Вместо резюме

Одним из способов минимизировать возможные проблемы из-за низкого качества работы строительной компании является тщательный выбор надежного застройщика. Анализируйте информацию, имеющуюся о компании в Интернете и СМИ.

Обратите внимание на публичность фирмы: чем больше она открыта, тем меньше вероятность халтурной работы.

Пообщайтесь с жильцами уже сданных компанией объектов – их отзывы могут дать больше информации, чем самые обширные пресс-релизы.

Если же вам все же довелось столкнуться с явными гарантийными дефектами, не отчаивайтесь и добивайтесь от застройщика устранения недостатков через суд. В подавляющем большинстве случаев судьи становятся на сторону собственника квартиры.

Источник: https://info.homsters.kz/garantiya-na-novostrojku-kogda-zastrojshhik-dolzhen-sdelat-remont/

Гарантийный случай. Как заставить застройщика убрать все недостатки в новостройке

Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

При приеме квартиры в новостройке покупатели в первую очередь осматривают саму квартиру: все ли в порядке с окнами, хорошо ли уложен ламинат, работают ли розетки и канализация.

Однако практически никто не проверяет места общего пользования – лифтовые холлы, лестничные марши, общие балконы; более того, покупатели не могут осмотреть подвалы, чердаки, электрощитовые, потому что допуск к ним, как правило, имеют только строители и представители управляющей компании.

— В седьмой статье 214 ФЗ прописано, что жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. В соответствии с ними застройщик не может сдавать объект, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

Однако в новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре.

На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак.

Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы — не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.

Что должна делать УК

Если какие-то дефекты в квартирах могут обнаружить сами хозяева, то брак в местах общего пользования и ограниченного допуска должна выявлять организация, обслуживающая дом. Поэтому очень важно, чтобы управляющая компания добросовестно и своевременно работала с этим.

Зачастую домом управляет УК, формально не аффилированная с застройщиком, но на деле — ему подконтрольная.

С одной стороны, она может быстро решать какие-то проблемы в доме и конфликтные ситуации, проводить мелкий ремонт, но с другой — не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ: вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. И такая УК, по сути, контролирует действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.

Сергей Логинов для 66.RU

Если же домом управляет независимая УК, то она старается выявлять недостатки и заставлять застройщика устранять их, пока действует гарантийный срок, иначе по его истечении ей придется все решать за свой счет, следовательно — и за счет жильцов.

Не секрет, что некоторые застройщики могут специально затягивать сроки устранения каких-то дефектов, чтобы в будущем переложить ответственность за избавление от брака на плечи управляющих компаний. Чтобы этого не произошло, УК вынуждены обращаться в суд.

В Екатеринбурге такой прецедент создала «Уральская жилищная компания», в управление которой перешли несколько домов на Широкой Речке после того, как предыдущая УК обанкротилась. Как рассказали 66.

RU в УЖК, дома были введены в эксплуатацию в 2014 году, а компания выиграла конкурс на обслуживание одного дома (впоследствии после ания собственников под их управление перешли другие дома) в 2016-м, когда сроки истечения гарантии уже были близки к концу.

При этом бывшие управленцы халатно относились к необходимости устранения недостатков и глобальных вопросов перед застройщиком домов не ставили, отметили в УЖК.

Владимир Мухарлямов, главный инженер «Уральской жилищной компании»:

— Наши специалисты после обследования обнаружили некоторые строительные недостатки, которые предъявили застройщику. Компания недостатки устраняла, но не все, на которые мы указывали, и не так быстро, как бы этого хотелось.

Поэтому мы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к застройщику микрорайона об утеплении подвалов, ремонте фасадов, восстановлению отмостки и других видов работ. Сейчас в производстве находятся судебные иски по 14 многоквартирным домам.

Уже вынесено решение об удовлетворении заявленных требований по шести искам.

По словам Владимира Мухарлямова, по другим делам проводятся строительно-технические экспертизы. Они установят, возникли ли обнаруженные недостатки в результате некачественного выполнения работ при строительстве или в ходе эксплуатации объекта, в том числе в результате естественного износа.

Как УК должна заставить застройщика исправлять недостатки

Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, УК должна составить письменную претензию к нему (с актом обследования выявленных недостатков).

Отметим, что для того, чтобы УК могла обратиться в суд от имени жильцов, ее нужно наделить этими полномочиями. Для этого нужно провести собрание собственников и включить в повестку вопрос «О наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков».

Интересно, что в 214 ФЗ прописано, что застройщик должен выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный в претензии: то есть он просто не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим, ведь на деле невозможно определить, сколько времени может понадобиться для устранения конкретного недостатка. Поэтому срок переделки мест общего пользования устанавливает УК. Если он не указан, то в действие вступает закон о защите потребителей, по которому конечный срок для исправления недочетов не может превышать 45 дней.

Ольга Яволова для 66.RU

Читайте нас в соцсетях:

Источник: https://66.ru/realty/news/208556/

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов

Как заставить застройщика выполнять гарантийные обязательства

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов бывают двух видов — по отношению к технологическому оборудованию и инженерным конструкциям.

Проблема в том, что новоиспеченный владелец не всегда знает свои права и умеет их отстоять перед девелопером. Ниже рассмотрим, какие виды гарантийных обязательств бывают, сколько они действуют, и что не входят в перечень.

Также разберемся, как подавать претензию и защищать свои права с наибольшей эффективностью.

Какие существуют гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов?

Законодательством установлено, что дольщик, выступающий в роли покупателя жилья, вправе рассчитывать на устранение дефектов и проблем, связанных с оборудованием и конструкциями строительного объекта, в течение определенного промежутка времени. В общий список систем, которые находятся на гарантии, входят следующие элементы:

  • Вентиляционное оборудование и шахты.
  • Общедомовая система отопления.
  • Лифты и сопутствующее оборудование.
  • Системы ЖКХ — устройства, которые обеспечивают подачу в дом электричества, газа и воды.

Стоит знать, что застройщик несет ответственность за системы, находящиеся внутри здания. Это актуально, если иное не прописано в договоре. Следовательно, при наличии проблем с подачей газа или выявлении других недостатков дольщик вынужден доказывать вину девелопера.

Как только здание введено в эксплуатацию, у владельца имеется пять лет для подачи претензии при выявлении дефекта и требования устранения недостатков (особенности, если они влияют на конструктивную надежность сооружения). К этой категории относятся следующие проблемы:

  • Повреждение стен снаружи и внутри здания.
  • Проблемы с общей территорией (подъездами).
  • Дефекты фасадов дома. Сюда можно отнести низкое качество применяемых материалов, отпадание облицовки, постоянную влагу на стене и другие проблемы.
  • Претензии к несущим элементам сооружения. Чаще всего встречаются дефекты, связанные с потолочной плиткой, а также ее провисанием в квартире.
  • Деформации во вновь смонтированных стеклопакетах, а также проблемы с металлическими дверьми.

Особенности гарантийных обязательств застройщика можно найти в ФЗ №214. Так, в статье под номером 8 указано, что покупатель недвижимости вправе требовать от девелопера подписи в акте несоответствия передаваемого сооружения действующим строительным нормам и требованиям (ФЗ №214 — части 1 и 2). В такой ситуации дольщик может отказаться ставить подпись в передаточном акте.

  Бег без барьеров

Если представитель строительной компании уверяет, что выполнит обязательства по договору, но сделает это позже, стоит отказываться от принятия квартиры. С большой вероятностью ничего делаться не будет.

В такой ситуации суду будет проще установить вину застройщика и защитить интересы дольщика.

Если гарантия возникла уже после сдачи объекта недвижимости, здесь также нет проблем — просто придется дольше доказывать свою правоту.

Что не входит в гарантию застройщика?

Несмотря на наличие определенных прав, дольщик не со всеми проблемами может обратиться к застройщику. Гарантийное обязательство не касается следующих аспектов:

  • Естественной амортизации сооружения во время эксплуатации готового сооружения.
  • Ухудшение эксплуатационных качеств.
  • Невыполнение правил установки сантехники и соответствующего оборудования.
  • Нарушение норм применения жилого объекта.
  • Повреждение оборудования, которое было установлено застройщиком (в ситуации, когда проверки показали его исправность).
  • Нарушение работоспособности оборудования внутри помещения или отделочной части из-за самих владельцев.
  • Форс-мажорные ситуации, которые привели к сбоям в работе отопительной системы, водопровода, канализации, вентиляции и стока воды.

Как только здание передано в эксплуатацию застройщиком, ответственность перекладывается на управляющую компанию. Именно на ее «плечи» ложится ответственность за функционирование основного оборудования. Если после сдачи объекта проявится одна из перечисленных выше проблем, устранять их будет именно УК, а не застройщик.

Интересно, что ответственность за кровельное покрытие несет именно девелопер, а период гарантии составляет от 10 лет и более. Окончательный гарантийный срок на сооружение, встроенные элементы и крышу отражается в акте приема и передачи, технических документах и соглашении между сторонами.

Сроки выполнения застройщиком гарантийных обязательств

По законодательству объект и его системы должны соответствовать заявленным нормам, а гарантийный срок имеет две величины:

  • Общедомовые конструкции — 5 лет.
  • Инженерное оборудование — 5 лет.
  • Кровля — 10 лет.

Если дольщик выявил проблему, а строительная компания согласилась устранить недостатки, с учетом ФЗ 214 девелопер должен убрать имеющиеся минусы в «разумный» период. Сложность в том, что законодательно четко не установлены гарантийные сроки устранения дефектов. В каждом случае этот период устанавливается в индивидуальном порядке — чаще всего месяц, но может быть и больше.

Чтобы выяснить срок устранения проблемы в каждом случае, специалисты проводят анализ таких же услуг, оказываемых на рынке. Также они ориентируются на средний срок, за который другие компании берутся сделать работу.

Когда дается ответ?

Ответ от застройщика, как правило, дается в течение 10 суток. Чтобы избежать задержек, необходимо отметить этот срок в письме и сослаться на Закон о защите прав потребителей. Стоит учесть, что строительная компания часто просит дать больше времени на проверку дефекта и ссылается на ГК РФ.

Такая просьба логична, ведь застройщику необходимо убедиться в том, что именно он ответственен за дефект. Часто строительная компания пытается переложить проблему на управляющую организацию. Чтобы избежать проволочек по времени, необходимо сразу обратиться в УК и получить ее ответ, после чего приложить его к своему письму-претензии.

При взаимодействии с застройщиком дольщик должен составить акт, где будут указаны все недоработки, имеющие место при возведении объекта.

Возможны ситуации, когда представитель строительной компании отказывается ставить подпись. Это не страшно.

В такой ситуации необходимо сделать пару копий, поставить подпись в одной из них, после чего отправить застройщику почтой. При этом обязательно сохраните квитанцию.

  Какие документы нужны для получения ГПЗУ?

Помните, что с учетом ФЗ №214 вы вправе требовать:

  • Устранения недоработок, которые были допущены девелопером.
  • Снижения стоимость квартиры с учетом имеющихся недостатков объекта недвижимости.
  • Покрытия расходов владельца жилья. Эти моменты находят отражение в Законе, защищающем права потребителей — статьях 28 и 15.
  • Возмещения материального ущерба, который мог причинить девелопер определенными действиями.

Как заставить застройщика устранить недостатки?

Если строительная компания отказывается от претензий и не соглашается устранять имеющиеся минусы, единственным выходом является обращение в судебный орган.

Кроме прав, указанных выше, дольщик может требовать от застройщика выплаты неустойки. По законодательству (ФЗ №214) дольщикам положена пеня за срыв сроков возведения объектов.

Но эту рекомендацию не  нужно путать с Законом о защите потребительских прав за невыполнение работ по гарантии.

В Законе, который защищает интересы потребителей, дольщику интересна статья 28, пункт 5. В ней описано, что покупатель может требовать покрытия убытков при отклонении от сроков возведения объекта в срок больше 45 суток с момента оформления претензии.

При этом взыскание пени производится за каждый день, а ее величина должна определяться с учетом стоимости выполнения услуги. Как правило, в исках устанавливается 3% от полной стоимости, умноженной на 1/300 от процента рефинансирования Центробанка.

В этом случае можно не пытаться схитрить, ведь судья все равно будет действовать по закону и вычислит неустойку с учетом конкретно взятого случая.

В судебной практике известны ситуации, когда жильцы обращались за независимой экспертизой. В этом случае целью проверки является доказательство непорядочности строительной компании и факта несоответствия объекта заявленным требованиям. Если владельцам квартир удается выиграть суд, они вправе рассчитывать на деньги, которые потратили для найма таких экспертов, а также других издержек на суд.

Что делать в ситуации, если девелопер обанкротился? В таком случае все зависит от момента рассмотрения письма-претензии.

Если здание передано во владение дольщику, помочь в вопросе устранения проблемы поможет компенсационный фонд СРО.

Если здание еще не передано в эксплуатацию, придется принять объект вместе с землей, собрать ЖСК или выполнить другие мероприятия для запуска процесса возведения объекта.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-po-ustraneniyu-defektov/

Юрист ответит
Добавить комментарий