Какие в данном случае есть риски приобретения данной недвижимости?

Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке / Sibdom.ru

Какие в данном случае есть риски приобретения данной недвижимости?

Поскольку каждая сделка при покупке недвижимости уникальна, составить одну подходящую для всех случаев схему проверки юридической чистоты квартиры нереально, но можно постараться выделить наиболее распространенные риски.

1. Не наделили детей долей в собственности

На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.

Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети.

Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита.

Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает.

Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.

«Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко.

— Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить.

Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету.

Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».

2. В квартире есть лица, не участвовавшие в приватизации

Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию.

В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии.

Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением.

В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.

«Наличие в квартире такого человека можно проверить, для этого нужно заказать выписку из домовой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире, — советует юрист компании « Кром» Ролена Мепаришвили.

— Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, возникает закономерный вопрос: а почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно».

Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

3. Продавец может оказаться банкротом

Со вступлением в силу закона о личном банкротстве физических лиц в прошлом году появился еще один риск — купить квартиру банкрота.

Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем.

Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом.

Для того чтобы подстраховаться в такой ситуации, юристы советуют проверять, значится ли продавец на сайте арбитражного суда Красноярского края в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru). Ряд специалистов советуют дополнительно проверять на сайте службы судебных приставов Красноярского края, числится ли за человеком задолженность более 500 тысяч рублей (подать заявление о банкротстве можно, имея именно такую сумму долга).

«Но даже проведя такую проверку, получить абсолютную, стопроцентную уверенность, что продавец в ближайшее время не будет признан банкротом, невозможно, — объясняет Ролена Мепаришвили. — На момент сделки на сайте судебных приставов может не быть информации о долгах продавца, а буквально через неделю после продажи квартиры эти данные могут быть опубликованы.

В этой ситуации можно посоветовать покупателям включить в качестве одного из условий в договор купли-продажи пункт о том, что человек не объявил себя банкротом на сегодняшний день и не планирует делать этого в дальнейшем.

Кроме того, хранить распечатку с информацией с сайта судебных приставов, которая будет являться подтверждением, что в процессе подготовки к сделке покупатель постарался провести всю необходимую проверку. Тогда в случае возникновения проблем он может быть признан в суде добросовестным приобретателем.

В целом судебная практика по таким случаям еще не сложилась, пока нет разъяснений вышестоящих судов по таким искам, поэтому очень сложно сейчас сказать, каким образом лучше защититься от подобных ситуаций».

4. Ущемлены права наследников

Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены.

Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства (а это возможно, например, если они живут в разных городах с наследодателем), они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде.

Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.

5. Квартира слишком часто меняла собственников

Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения.

В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо.

Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее).

В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

6. Квартиры, продаваемые по доверенности

Встречаются случаи, когда арендаторы подделывают доверенности от собственника и продают квартиры.

Поэтому, если квартира продается по доверенности, необходимо установить, действительно ли собственник эту доверенность выдавал и по какой причине потребовалось участие представителя.

Особенно внимательно нужно подойти к проверке доверенности в тех случаях, когда доверитель живет в одном городе с тем, кто представляет его интересы при проведении сделки.

7. Продавец может быть признан недееспособным

Кроме того, велика вероятность возникновения проблем, если сделка была совершена недееспособным лицом. Рекомендуем прочитать статью Проверка дееспособности продавца

«В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относится сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ), — объясняет Юлия Михайлова. — К сожалению, на сто процентов убедиться в психическом здоровье второй стороны сделки невозможно, но попросить продавца предоставить на сделку справку из психоневрологического диспансера покупатель вправе».

При этом, подчеркивают эксперты, все перечисленное совсем не означает, что если в истории сделок с квартирой на каком-то этапе было наследство или дарение, то обязательно нужно отказаться от покупки этого объекта.

Работа специалистов агентства недвижимости состоит в том, чтобы при подготовке сделки анализировать ситуацию с конкретной квартирой, понять, существуют ли риски и насколько они в данном случае велики, и уже исходя из этого, выдавать рекомендации клиенту.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1626/

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Какие в данном случае есть риски приобретения данной недвижимости?

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Риски при покупке акций – юридическая экспертиза

Какие в данном случае есть риски приобретения данной недвижимости?

Собираетесь приобрести недвижимость по схеме покупки акций компании-«держателя»? Для начала предстоит проверить как сами объекты, так и юридическое лицо, на которое и они оформлены.

В настоящем заключении Правовым центром была проведена проверка и предложенной Заказчиком схемы по приобретению пакета акций организации. Фактической целью сделки была покупка зданий и земельных участков под ними, принадлежащих этой организации. Однако до недавнего времени организация вела активную хозяйственную деятельность, в связи с чем возникли вопросы кредиторской задолженности.

В том числе проведена поверка возможных рисков по оспариванию сделки, приобретения акций миноритариями, рисков, связанных с имуществом и хозяйственной деятельностью организации, финансовых последствий заключения сделки, а также предложены безопасна схема исполнения сделки, во избежание недобросовестных действий со стороны контрагента.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Заказчик намерен приобрести у ПАО «Ромашка» пакет акций акционерного общества «Тюльпан» (далее – АО «Тюльпан», Общество). Размер приобретаемого пакета – 78,69% от общего количества акций в т.ч. 9 357 обыкновенных (62,48% всего уставного капитала) и 2 550 привилегированных (16,7% всего уставного капитала).

Предварительно согласованная с продавцом схема продажи акций предусматривает:

  • приобретение Заказчиком (по договору уступки требований) задолженности АО «Тюльпан» в размере около 100 млн. руб. пред ПАО «Ромашка» и иными предприятиями группы Ромашка (ЗАО «Ромашка Полевая» и «Ромашка Проджект») с её оплатой в полном размере (по номиналу);
  • приобретение заказчиком акций по символической цене (10 000 руб.).

То есть достигнутая договорённость предполагает приобретение акций по стоимости имеющейся задолженности АО «Тюльпан» перед мажоритарным акционером.

Рассматриваемая задолженность основана на выданных АО «Тюльпан» векселях.

При этом АО «Тюльпан» в настоящее время деятельность практически не ведет. Соответственно, его ценность определяется в первую очередь принадлежащим организации недвижимым имуществом.

В состав недвижимости входят ряд зданий и сооружений на промышленной площадке (часть бывшего производственного комплекса) и объекты коммунальной инфраструктуры в.ч. инженерные сети.

При этом право на инженерные сети не зарегистрировано в ЕГРН.

Другая часть объектов, ранее входивших в производственный комплекс комбината, сейчас продана третьим лицам в связи с этим территория промышленной площадки в настоящее время разделена на значительное количество земельных участков, часть из которых также принадлежит третьим лицам. Земельные участки под объектами АО «Тюльпан» принадлежат обществу на праве собственности.

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

1. Устав АО «Тюльпан» содержит положения о преимущественном праве акционеров на приобретение продаваемых третьему лицу акций. Данные положения, вероятнее всего, не могут быть признаны противоречащими закону. Исключение данных положений из устава возможно только при единогласном ании всех акционеров (в т.ч. по привилегированным акциям), что на практике нереализуемо.

При этом преимущественное право покупки акций может быть реализовало акционером только в отношении всего предлагаемого к продаже пакета акций, правило о пропорциональном распределении акций межу акционерами применяется только если о реализации своего права заявит несколько акционеров.

Подробно – п.1 Заключения.

2. В уведомлении о предстоящей продаже акций третьему лицу кроме цены могут быть указаны и иные условия продажи.

В связи с этим целесообразно указать, что акции могут быть выкуплены акционером только при одновременном заключении с ПАО «Ромашка» договора уступки требований по указанной цене.

В таком случае вероятность покупки акций каким-либо миноритарным акционером представляется минимальной.

Подробно – п.1, п. 2.4. Заключения.

3. Предложенная схема с продажей акций по символической цене и отнесением практически всей их цены в счет оплаты уступаемых требований влечет риски:

  • использования миноритарными акционерами преимущественного права покупки акций практически бесплатно;
  • оспаривания сделки в случае банкротства ПАО «Ромашка» как совершенной с занижением цены;
  • оспаривания сделки по иным основаниям, так как в данном случае акции будут возвращены ПАО «Ромашка» в обмен только на полученную по договору купли-продажи акций символическую плату;
  • отказа продавца от завершения сделки после осуществления её первой части – уступки требований.

Подробно – п.2.1. Заключения.

4. Для исключения вышеуказанных рисков уступка требований и купля-продажа акций были должны быть оформлены как единая сделка. Необходимо исключить возможность их толкования как двух отдельных договоров.

Технически это наиболее целесообразно сделать путём заключения единого договора, включающего как куплю-продажу акций, так и уступку требований.

Также возможен вариант заключения двух договоров, исполнение которых будет взаимно поставлено под условие исполнения другого.

Подробно – п.2.2. Заключения.

5. В интересах покупателя произвести оплату уступаемых требований и акций только после поступления акций на лицевой счет покупателя и подписания акта о передаче требований. В то же время такой вариант, вероятнее всего, будет неприемлем для продавца.

В связи с этим целесообразно производить расчеты через аккредитив (или счет эскроу), средства на который вносятся покупателем сразу после заключения договора, но перечисляются продавцу только после передачи требований и зачисления акций на счёт покупателя.

Схема исполнения договора, упрощенно, будет следующей:

  • подписание договора;
  • внесение средств на аккредитив;
  • передача акций (передаточное распоряжение) и требований (двусторонний акт);
  • выплата средств с аккредитива поле поступления акций на счёт покупателя.

Договор уступки требований в таком случае заключается на условиях перехода требований в день подписания сторонами отдельного акта.

Подробно – п.4. Заключения.

6. Даже при реализации вышеуказанных рекомендаций представляется более целесообразным распределить общую цену покупки межу оплатой уступаемых прав и непосредственно покупкой акций в соизмеримых частях. Так уступку требований целесообразно осуществить по их рыночной стоимости в сходной ситуации, т.е. со значительным дисконтом. Покупку акций – по оставшейся части оговоренной цены.

Подробно – п.2.5. Заключения.

7. В договор целесообразно внести заверения продавца об обстоятельствах, имеющих существенное значение для практической ценности приобретаемых акций. В том числе:

  • о действительности прав продавца на акции;
  • об имуществе АО «Тюльпан» (перечень, наличие правоустанавливающих документов, отсутствие обременений, ранее заключённых договоров об отчуждении, судебных споров);
  • об отсутствии не учтенной кредиторской и налоговой задолженности, исков или претензий о взыскании, истребовании имущества или применении штрафных санкций.

За нарушение данных заверений целесообразно установить ответственность в виде неустойки, или, для случаев наиболее существенных нарушений, расторжения договора с возвратом всей уплаченной сумы и неустойкой. Причём данная ответственность будет наступать независимо от того, знал ли продавец о данных обстоятельствах.

Подробно – п.3.3. Заключения.

До заключения договора целесообразно произвести проверку приобретаемых акций и состояния дел АО «Тюльпан» по вопросам имущества и его обременений (в т.ч.

наличия правоустанавливающих документов на инженерные сети), достоверности указанной в бухгалтерском учёте кредиторской задолженности, риска претензий налоговых и иных контролирующих органов, а также по вопросам оформления земельно-правовых отношений.

Подробно – п.3.1, 3.2. Заключения.

ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ И ПОКУПКЕ АКЦИЙ

1. Подготовительный этап (п. 4.1. Заключения).

1.1. Проверка (на основании представленных продавцом документов и данных открытых источников) состояния дел АО «Тюльпан» и действительности прав продавца на акции. В том числе по вопросам:

  • действительности прав продавца на акции;
  • наличия у АО «Тюльпан» прав на недвижимое имущество, отсутствия обременений имущества, оформления земельно-правовых отношений (п. 3.1. Заключения);
  • достоверности сведений о кредиторской задолженности АО «Тюльпан» и судебных спорах, риска возможных претензий со стороны налоговых и иных контролирующих органов. (п. 3.2. Заключения);

1.2. Подготовка и согласование проекта договора (договоров).

1.3. Открытие лицевого счета покупателя в реестре акционеров АО «Тюльпан».

1.4. Выбор банка для расчетов по аккредитиву, предварительное согласование условий в части оплаты с банком.

Ориентировочный срок этапа 2-3 недели (зависит от продолжительности переговоров с продавцом).

2. Направление миноритарным акционерам сообщения о предстоящей сделке (п. 4.2 Заключения, выполняется параллельно с этапами 1.3-1.5.).

Акционерам через АО «Тюльпан» направляется предложение приобрести акции (строго весь продаваемый пакет) по цене планируемой продажи и с условием обязательного заключения договора уступки требований (в отношении всех планируемых к передаче требований ПАО «Ромашка») по указанной цене и на конкретных условиях. Для минимизации риска споров в будущем покупателю целесообразно контролировать весь процесс направления извещений акционерам.

Срок реализации преимущественного права – два месяца с момента направления уведомления продавцом в АО «Тюльпан».

3. Заключение договора и выставление аккредитива (п. 4.3. Заключения).

3.1. Заключение единого договора уступки требований и купли-продажи акций (либо одновременное заключение двух отдельных договоров).

3.2. Выставление покупателем аккредитива (или открытие счета эскроу) на сумму оплаты уступаемых прав (при продаже акций не по символической цене – также оплаты акций).

Ориентировочный срок этапа – 1 неделя.

4. Передача требований и акций (п. 4.4. Заключения).

4.1. Передача покупателю акций на основании распоряжения, направляемого держателю реестра. Получение выписки из реестра акционеров о зачислении акций на счет покупателя.

4.2. Передача требований (по двустороннему акту). Передача подтверждающих требования документов.

Ориентировочный срок этапа – 1 неделя.

5. Расчеты за уступленные требования и переданные акции.

На основании акта передачи уступленных требований и выписки о зачислении акций на лицевой счет покупателя осуществляется перечисление продавцу средств с аккредитива или со счета эскроу. Банк перечисляет средства после проверки соответствия переданных документов требованиям, указанным при открытии аккредитива.

Ориентировочный срок этапа до 8 рабочих дней с момента поступления всех документов в банк.

ОБОСНОВАНИЕ

1. Относительно преимущественного права покупки акций.

В соответствии с п. 8.2.5. Устава Общества акционер имеет право «отчуждать акции по возмездным сделкам третьим лицам при этом акционеры Общества имеют преимущественное право приобретения таких акций».

Таким образом, Устав Общества устанавливает преимущественное право акционеров на приобретение отчуждаемых третьим лицам акций. При этом в силу того же пункта согласие акционеров или самого общества на продажу акций третьим лицам не требуется.

Иных положений о преимущественном праве покупки акций и порядке его реализации Устав общества не устанавливает.

В соответствии с п. 3 ст.

7 ФЗ «Об акционерных обществах» уставом непубличного общества может быть предусмотрено преимущественное право приобретения его акционерами акций, отчуждаемых по возмездным сделкам другими акционерами, по цене предложения третьему лицу или по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества. В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества. Если иное не предусмотрено уставом общества, акционеры пользуются преимущественным правом приобретения отчуждаемых акций пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них.

Таким образом, установление в Уставе Общества права преимущественной покупки соответствует закону, если считать, что Общество правомерно приобрело статус непубличного.

Так согласно п. 3.1. Устава Общества оно является непубличным. В данном пункте указано «В соответствии с п.1 статьи 66.3 Гражданского кодекса Российской Федерации АО «Тюльпан» признается непубличным обществом».

При этом вопрос правомерности приобретения Обществом статуса непубличного (с учетом того, что оно создано в порядке приватизации в 1999 г. и изначально имело статус открытого), в рамках настоящего заключения не исследовался, поскольку соответствующие документы не представлены.

В то же время, поскольку устав АО «Тюльпан» в редакции, содержащей прямое указание на непубличный статус, зарегистрирован в 2015 г. (т.е. за пределами срока исковой давности) вопрос о том, что АО «Тюльпан» является именно непубличным можно считать закрытым.

Источник: https://www.2m.ru/analitika/obzor-zakonodatelstva/item/analiz-riskov-pri-pokupke-nedvizhimosti

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Какие в данном случае есть риски приобретения данной недвижимости?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Юрист ответит
Добавить комментарий