Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

Отказ в обратной приемке помещения Арендодателем – возможен? Возможное изменение единообразной судебной практики ФАСов

Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

Ситуация:

Истек срок аренды

Арендатор возвращает имущество

Имущество имеет недостатки за которые отвечает арендатор

Арендодатель отказыватся принять имущество до устранения недостатков

Арендатор устраняет недостатки

Арендодатель принимает имущество

Вопросы:

1.       Имеет ли право Арендодатель требовать плату за использование имущества после даты отказа от принятия имущества?

2.       Имеет ли право Арендодатель отказываться от приемки имущества при наличии обоснованных замечаний к его состоянию.

До прошлой недели был уверен в единообразии судебной практики по этим вопросам.

Вывод был один: Арендодатель не имеет право отказаться от приемки возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды вне зависимости от состояния такого имущества.

Основой для наличия такой уверенности выступили приведенные в конце сообщения  судебные акты ФАСов нескольких округов.

Доводы в пользы такого вывода кратко:

1.      Ст. 655 ГК РФ предусмотривает обязанность Арендодателя принять помещения от Арендатора после прекращения договора.

2.      Ни закон (ст. 622 ГК РФ и ст. 655 ГК РФ) ни положения заключенного договора аренды не содержат права Арендодателя на отказ от приемки помещений при прекращении договора, даже при возврате помещений в состоянии не соответствующем требованиям закона и/или договора.

3.      Отказ Арендодателя от предлагаемой приёмки имущества есть просрочка кредитора, влекущая невозможность считать должника просрочившим и, следовательно, невозможность применения ст. 622 ГК РФ в части возложения обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.

Однако, в постановлении ФАС СКО по делу № А32-42877/2011 от 15.11.2012 г. столкнулся с противоположной точкой зрения.

1.       Арендатор (должник) предложил Арендодателю (кредитору) ненадлежащее исполнение.

2.       Просрочка Арендодателя (кредитора) имеет место при предложении Арендатором (должником) надлежащего исполнения.

3.       Основания считать Арендатора (должника) не просрочившим отсутствуют (ч. 3 ст. 405 ГК РФ) – Арендатор обязан в силу ст. 622 ГК РФ внести плату за нарушение срока возврата имущества.

ссылка на текст постановления (последние 5-6 абзацев): http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ed60940c-08c4-4075-8a88-bca97c927d9a/A32-42877-2011_20121115_Postanovlenie%20kassacii.pdf

Мои выводы:

Формальные выводы:

Кредитор считается просрочившим в нескольких случаях:

1  отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение

2 не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором …  до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства

В описанном изначально случае, говорить о наличии просрочки кредитора по первому основанию действительно не приходится,

В рассматриваемом  постановлении  суд просто проигнорировал наличие второго основания.

Закон (ст. 655 ГК РФ) предписывает Арендодателю принять возвращаемое Арендатором имущество, без предоставления права на отказ от исполнения такой обязанности.

Выводы с точки зрения поиска общего справедливого правила для данной ситуации:

Единственной адекватной и справедливой мерой ответсвенности Арендатора является возмещение убытков Арендодателю, причиненнных ненадлежащим исполнением обязанности по возврату имущества в надлежащем сосотоянии.

Ситуация при которой Арендодатель:

– имеет право отказаться от приемки возвращаемого имущества

– имеет право потребовать оплаты за пользование имуществом за период после своего отказа от приемки

недопустима, поскольку создает возможность при которой Арендатор не смотря на допущенное нарушение,  оплатит, сумму превышающую фактически понесенные Арендодателем убытки.

Прошу коллег поделится своими мнением по данной ситуации. 

Практика:

– Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011

«…Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Источник: https://zakon.ru/Discussions/otkaz_v_obratnoj_priemke_pomescheniya_arendodatelem__vozmozhen__vozmozhnoe_izmenenie_edinoobraznoj_s/4726

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Договор аренды будущей недвижимой вещи и многое другое

Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

На сайте ВАС размещен проект постановления Пленума ВАС, которым вносятся дополнения в постановление по аренде (ППВАС 73). Я хотел бы кратко прокомментировать основные идеи проекта (как с целью их популяризации, так и с прицелом на получение критики или предложений по тексту).

4.1. В этом пункте решаются проблемы, которые были обнаружены в практике применения новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции.

Законодатель изменил положения этой статьи, отойдя от приоритета торгов как способа заключения договора аренды в пользу защиты интересов арендатора, который добросовестно пользовался вещью на основании договора аренды, предоставив ему право на заключение договора на новый срок.

Правда, при этом должна быть пересмотрена арендная плата (она должна быть актуальной рыночной). Однако возник  вопрос: как применяется 621 ГК в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит. В проект предлагается исходить из применения ст.

621 Кодекса, а не прекращении аренды, как предлагали некоторые коллеги. Кроме того, в этом пункте решаются некоторые проблемы преддоговорных споров по 17.1 и споров о переводе прав и обязанностей по договору аренды на арендатора.

9. Решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренды крыши или фасада, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.п.), “сидящей” в ст. 607 ГК, которая вроде бы устанавливает, что в аренду можно отдать только вещь в целом.

Понятно, что есть положеняи специального законодательства об аренде части вещи, но это само по себе никак не опровергает буквального толкования ст. 607 ГК.

В практике ВАС заметен переход от идеи о том, что “аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в ГК договор” (Обзор по аренде № 66) к тому, что “к договору о пользовании частью вещи подлежат применению по аналогии правила об аренде” (ППВАС 64).

В проекте делается еще более решительный шаг в сторону квалификации этих отношений именно как аренды. Кроме того, в проекте не поддерживается практика некоторых регистрирующих органов, которые требуют составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается в аренду.

Проблема регистрации такой аренды решается через идею о том, что пользование частью вещи обременяет всю вещь в целом, поэтому такой договор аренды регистрируется в разделе ЕГРП, который соответствует той вещи, часть которой передается в пользование.

10. Аренда будущей вещи. Проблема связана с буквальным толкованием ст. 608 ГК РФ, которая устанавливает, что “право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику”. В проекте эта норма толкуется как устанавливающая правило о том, что в момент исполнения договора арендодатель должен быть собственником вещи, переданной в аренду.

Но в момент заключения договора ему собственность не нужна. Судебная практика применения ст. 608 ГК, на мой взгляд, ужасна: суды практически в автоматическом режиме признают договоры аренды, заключенные несобственниками, ничтожными.

Причем ссылка на ничтожность всегда делается арендатором, который не хочет, чтобы с него взыскали арендную плату по договору и договорную неустойку.

11. Продолжение толкования ст. 608 ГК.

Можно ли лицу, которое является законным владельцем вещи, но не является собственником (или обладателем вещного права), сдавать ее в аренду? Например, здание введено в эксплуатацию, но не зарегистрировано за застройщиком? Или покупатель получил владение купленной недвижимостью, но переход не зарегистрирован? Пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие законного владения арендодателя. Собственно, в этом и заключается обязанность арендодателя – обеспечить спокойное владение арендатора. Кроме того, здесь же решается проблема аренды объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию которого в момент заключения договора аренды отсутствует, это обстоятельство не является основанием для признания договора аренды недействительным.

12. Это абстрактная правовая позиция, “извлеченная” из дела общества “Рамирент”: в делах об исполнении договоров аренды арендатор, получивший исполнение от арендодателя и сам не исполнивший обязанность по уплате арендной платы, не может возражать против иска арендодателя, ссылаясь на то, что в аренду ему имущество отдал не собственник.

13. Вопрос “двойной” аренды (когда есть два договора аренды одной и той же вещи) – оба договора действительны, вторую аренду нельзя признать недействительной, споры между собственником и арендаторами разрешаются на базе ст. 398 ГК.

14. Проблема “незарегистрированной” аренды. Если аренда должна быть зарегистрирована, но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная плата платилась.

Основной текст исходит из того, что обязательства сторон в силе, аренда просто не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК не применяются).

Вариант исходит из того, что договора нет, но обязательства вследствие неосновательного обогащения “связаны” с договоренностью сторон о размере арендной платы и иных правах и обязанностях.

15. Вопросы регулируемой арендной платы в отношении договоров аренды госимущества, заключенных до вступления в силу нормативных актов, регулирующих соответствующие ставки арендной платы.

16. Переход имущества от частного собственника к публичному не означает, что арендная плата по нему подчиняется режиму государственного регулирования ставок.

17.  Вопрос соотношения регулируемой арендной платы и заключения договора аренды госимущества на торгах.

18. Изменение регулируемой арендной платы не требует внесения изменений в договор.

19. Установление положений о порядке сдаче в аренду госимущества в ситуации, когда арендная плата не является регулируемой и договор.

20. Старая-престарая проблема, что же диспозитивно в ст. 614. Эта норма полностью вся норма диспозитивна. 

21. Одностороннее изменение арендной платы (если такое право предусмотрено договором аренды) должно соответствовать принципу разумности. 

Источник: https://zakon.ru/Blogs/dogovor_arendy_buduschej_nedvizhimoj_veschi_i_mnogoe_drugoe/3628

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы – Top Boss

Могу ли я отказаться от увеличения арендной платы и какие будут последствия?

Анна Пилюгина, финансовый директор группы компаний LPP S.A. в России, Генеральный Директор компании «Фэшн Поинт», Москва

  • Почему арендную плату с оборота лучше платить раз в квартал, а не раз в месяц.
  • На какие эксплуатационные расходы стоит обратить особое внимание, чтобы не оплачивать дважды одни и те же услуги.
  • Почему в обеспечение договора аренды не стоит давать деньги и что можно предложить арендодателю вместо этого.

Одна из причин споров, связанных с арендой, – слабая проработка договоров.

Конечно, в большинстве случаев текст договора предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения.

Его аргументы: правила аренды в этом торговом (или офисном) центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно. Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок.

Разберемся, каких ошибок в договоре аренды следует избегать.

Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем

Как начать переговоры с собственником помещения? Прежде всего нужно подготовить краткую презентацию Вашей компании: ее опыт, ключевые клиенты и т. п. Обязательно упомяните об отсутствии темных пятен в кредитной истории, укажите на перспективы роста.

Это даст понять, что в будущем Вы сможете взять в аренду дополнительные площади, а также снизит риски арендодателя при работе с Вами, так как в некоторой степени гарантирует, что Вы будете вовремя платить за аренду и собственнику не придется обращаться в суд.

Если Вы убедите собственника в своей надежности, то сможете повлиять на размер ставки. Стоит обсудить с ним ее пошаговое увеличение. Например, при начальной ставке 500 долл. США в год за 1 кв. м можно договориться о таком варианте: 400 долл. в первый год аренды, 450 – во второй, а с третьего года применяется базовая ставка – 500 долл.

Ошибка 2. Слабо проработан протокол о намерениях

Цель переговоров – согласовать условия будущей аренды и письменно закрепить договоренности. Как правило, стороны подписывают протокол о намерениях (англ. business terms sheet, BTS). К сожалению, в этом документе будущий арендатор обычно проверяет лишь указанную площадь помещения и ставки, совсем не обращая внимания на другие детали.

Это происходит, в частности, потому, что арендодатель торопит с подписанием протокола, ссылаясь на «очередь из желающих» арендовать Ваше помещение. Однако не стоит идти у него на поводу. Вам надо обязательно включить принципиальные моменты в протокол о намерениях.

Что имеется в виду? Во-первых, информация о состоянии помещения до передачи его арендатору и сроки проведения им отделочных работ (если таковые предусмотрены). Во-вторых, обязательства по страхованию в период аренды. В-третьих, вид и сроки внесения обеспечения по договору. В-четвертых, порядок расчета и возмещения коммунальных платежей.

Все это может показаться излишним, но позднее, на этапе согласования договора аренды, Ваши риски будут существенно снижены: Вы сможете ссылаться на протокол о намерениях.

  • Поиск помещений в аренду: 5 советов, как сэкономить нервы и деньги

Ошибка 3. Не определен порядок взимания платы

Ставка арендной платы может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы (ее определение обычно приводится в начале договора).

Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около 1000 кв. м и выше, может быть на 30% меньше ставки аренды помещения площадью 400 кв. м в том же здании.

Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, Вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки.

Для торговых фирм иногда предусматривают еще так называемую плату с оборота – взимается положительная разница между предусмотренным процентом товарооборота (часто это 8–15%) и базовой арендной платой за тот же период.

Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период.

Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год.

Пример из практики. В договоре закреплено, что, помимо арендных платежей, компания платит разницу между 10% розничного оборота (продажи товара в арендуемом помещении) и базовой арендной платой. В июле 2012 года выручка от реализации составила 340 тыс.

долл. США, в августе – 320 тыс., а в сентябре – 350 тыс. Площадь помещения – 1000 кв. м, ставка аренды – 400 долл. за кв. м в год (или 33,33 долл. в месяц). Отчетный период для исчисления платы с оборота – календарный квартал.

Плата с оборота составит:

(340 000 долл. + 320 000 долл. + 350 000 долл.) ×10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м × 3 мес. = 101 000 долл. − 99 990 долл. = 1010 долл. США.

Если бы плата с оборота рассчитывалась ежемесячно, то суммы были бы такими:

  • за июль – 670 долл. (340 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м);
  • за август платить ничего не надо, так как сумма с оборота оказалась ниже базовой ставки аренды: 320 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м = −1330 долл.;
  • за сентябрь – 1670 долл. (350 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м).

Итого при ежемесячном расчете арендатор доплатил бы за III квартал 2340 долл. США.

Ошибка 4. Не установлены правила индексации платы

Условия об индексации обычно коррелируют с валютой договора. Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата. Эта позиция спорная, поскольку прямой связи ставки аренды с изменением стоимости потребительской корзины нет, однако такое условие все чаще встречается в договорах.

Как вариант дополнительной оптимизации расходов по аренде можно включить в договор такое условие: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».

Это позволит Вам избежать неопределенности, а Ваша финансовая служба сможет точнее планировать бюджет.

Если ставка указана в иностранной валюте, обратите внимание на порядок ее конвертации при внесении арендных платежей.

Наиболее популярное условие – по курсу ЦБ РФ, но и здесь есть тонкости: арендодатель во избежание рисков часто устанавливает ограничение нижнего порога курса валюты, например: «…по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не менее 31 рубля за 1 долл. США».

Ссылаясь на возможные курсовые риски, Вы, как арендатор, тоже можете потребовать установить верхний порог курса валюты. Например, укажите: «…и не более 33 руб. за 1 долл. США». Если ставки зафиксированы в долларах США, то для индексации платежей лучше применять CPI США, а для евро – HICP еврозоны.

  • Договор аренды помещения под офис: 8 пунктов, требующих особого внимания

Ошибка 5. Не расписаны эксплуатационные расходы

Часто вопрос, что подразумевается под эксплуатационными расходами, стороны обсуждают второпях или принимают эти расходы по умолчанию как вторую часть арендной платы.

Однако перечень дополнительных услуг, оплачиваемых в составе эксплуатационных расходов, лучше включить в соглашение; перечислите их, например, в приложении к договору. Рекомендую уточнить, что в ставке учтены и расходы на вывоз мусора.

Соглашение может содержать такую фразу: «Право собственности на отходы, образующиеся в том числе в результате деятельности арендатора в помещении, принадлежит арендодателю.

Обратите внимание, не предлагают ли Вам оплачивать одни и те же услуги дважды. Например, если затраты на освещение, тепло- и водоснабжение мест общего пользования уже включены в эксплуатационные расходы арендодателя, то их следует исключить из формулы расчета возмещения затрат на коммунальные услуги.

И еще совет: если до начала аренды Ваша компания занимается отделкой помещения, в то время как собственник завершает отделку здания (например, торговая компания готовит помещение, устанавливает оборудование и открывает свой магазин одновременно с торговым центром), есть смысл обсудить с арендодателем скидку к базовой ставке за эксплуатацию на период отделки.

Теперь рассмотрим коммунальные платежи. Они могут быть включены в состав так называемой переменной части арендной платы или выделены в договоре как самостоятельный платеж. С точки зрения налогового учета более безопасный способ – включение таких расходов в состав переменной части арендной платы.

В любом случае установите счетчики электроэнергии и воды и поручите сотрудникам ежемесячно снимать показания. Это сделает расчеты более прозрачными: расход по счетчику и тарифы будут известны Вашей финансовой службе, что позволит контролировать затраты.

Часть платежей может рассчитываться пропорционально доле занимаемой Вами площади по отношению к площади здания (это касается распределения коммунальных расходов на содержание мест общего пользования). При возникновении сомнений в таких расчетах письменно запросите у арендодателя расшифровки к счету на оплату.

То же самое можно сделать, если в какой-либо период платежи сильно вырастут относительно среднемесячного уровня.

Пример из практики. Арендодатель предложил установить ежегодную ставку индексации в размере ИПЦ по данным Росстата, но не менее 5%.

Основным аргументом собственника был ежегодный рост расходов на эксплуатационное обслуживание здания и прилежащей территории (в том числе на оплату труда персонала). Увеличение – не менее уровня инфляции. Арендатора такой подход не устроил.

В результате после переговоров с собственником были согласованы ставки индексации для двух видов платежей:

  • в размере ИПЦ для эксплуатационных расходов;
  • в размере 5% для базовой аренды.

Такой подход оказался приемлемым для обеих сторон. Индексация коммунальных платежей рассчитывалась исходя из фактического роста тарифов в соответствующем расчетном периоде.

Ошибка 6. Арендатор обеспечивает договор наличными

Обеспечительный платеж по договору аренды, как правило, составляет от одной до трех месячных арендных плат. Размер достаточно велик.

Но вызвано это не только тем, что арендодатель желает подстраховаться на случай невнесения Вами очередного платежа, – такой депозит часто еще и привязан к размеру штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя. Тем не менее о размере обеспечения также можно договариваться.

Вполне реально в ходе переговоров снизить депозит, например, с трех- до двухмесячной арендной платы. Если же договориться о снижении обеспечительного платежа не удалось, предложите заменить его банковской гарантией. Приведите такой аргумент: Вы не хотели бы замораживать деньги на весь срок аренды и стремитесь к более современному способу обеспечения исполнения обязательств.

Если Вы договариваетесь с арендодателем о депозите в форме банковской гарантии, в текст договора нужно включить пункты об условиях и сроках ее предоставления, порядке увеличения в связи с индексацией арендной платы в последующие годы аренды, а также о возврате оригинала банковской гарантии по истечении срока аренды.

Ошибка 7. Не уделено внимание прочим условиям договора

Часто арендатору предлагают застраховать имущество (от всех рисков), а также свою гражданскую ответственность за ущерб третьим лицам при ведении деятельности в арендуемом помещении.

Это нормально, но, подписывая договор страхования, не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в него условие об отказе от суброгации (лишив таким образом страховую компанию права требовать с арендодателя компенсацию, даже если он виноват).

В целом практика показывает, что арендодатели редко включают обязательства по страхованию со своей стороны, хотя право собственности на здание влечет несение рисков. Поэтому рекомендую Вам еще проконтролировать, есть ли у арендодателя обязательства по страхованию имущества.

С 1 января 2013 года будет установлена ответственность собственника здания за ущерб, причиненный третьим лицам в результате разрушения или повреждения здания, а также в результате нарушения требований по безопасной эксплуатации здания (Федеральный закон от 28.11.2011 №337-ФЗ).

Вот на что еще надо обратить внимание.

Есть ли в договоре условие, что вы имеете преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. Это особенно актуально, если помещение вам подходит и вы вложили в его отделку немало денег.

Может ли арендодатель обязать вас переехать из одного помещения в другое (например, магазин может быть перенесен в новое помещение в границах одного торгового центра).

Если исключить такое право арендодателя не удастся, нужно оговорить хотя бы условия частичной компенсации неотделимых улучшений и предоставления нового помещения, по техническим характеристикам и коммерческой привлекательности не уступающего предыдущему.

  • Как избежать аренды «проблемного» офиса

Источник: https://lab-automat.ru/avtomatizatsiya/7-oshibok-v-dogovore-arendy-kotorye-vedut-k-rostu-arendnoj-platy.html

Юрист ответит
Добавить комментарий