Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

Уговор дороже денег: может ли автосалон в одностороннем порядке изменить цену автомобиля?

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

wavebreakmedia / Shutterstock.com

Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел спор об одностороннем изменении продавцом цены автомобиля.

Покупатель, заключивший предварительный договор купли-продажи автомобиля, при получении долгожданной машины спустя четыре месяца узнал об увеличении автосалоном ее цены. Не согласившись с действиями продавца, он обратился в суд.

В выводах судов разобрался портал ГАРАНТ.РУ.

Гражданка Ж. (далее – истец) 20 ноября 2014 года заключила договор купли-продажи автомобиля с автосалоном ООО “Б” (далее – ответчик) на сумму 998 тыс. руб. и в этот же день произвела частичную оплату стоимости автомашины. Однако на момент заключения договора приобретаемого автомобиля в наличии не было, и покупательнице пришлось ожидать его поступления в распоряжение продавца.

На протяжении всего времени ожидания прибытия автомобиля Ж. вела переговоры с менеджером автосалона по поводу уточнения сроков передачи и цены автомобиля, при этом менеджер уверял, что автомобиль будет изготовлен в срок, и цена на автомобиль по договорам купли-продажи не изменится.

В середине марта 2015 года менеджер автосалона сообщил Ж. по телефону, что автомобиль доставлен в автосалон, и она может его забрать. Однако, приехав в автосалон, она узнала, что теперь автомобиль стоит на 20% дороже, то есть его цена выросла на 214 тыс. руб. При этом в обоснование изменения цены продавцом не было предоставлено какой-либо достоверной информации.

В итоге Ж. все-таки подписала новый договор купли-продажи автомашины, цена которой составляла уже 1,212 млн руб. В экземпляре договора она сделала отметку о своем несогласии с односторонним изменением автосалоном условия о цене покупки.

Одновременно она направила в адрес продавца претензию, в удовлетворении которой было отказано.

После этого собственник новой машины обратилась в Управление Роспотребнадзора по Республике Адыгея с жалобой на действия ООО “Б”, выразившиеся во включении в договор условий, ущемляющих права потребителя (ст. 14.8 КоАП).

Управление провело административное расследование, в результате которого были выявлены нарушения, и на генерального директора ООО “Б” был составлен протокол об административном правонарушении.

Между тем гражданка Ж. обратилась и в суд с исковым заявлением о признании условия договора купли-продажи, установленного п. 2.8 договора, недействительными. Так, этим пунктом, в частности, предусмотрено, что до полного исполнения сторонами условий договора цена автомобиля может быть увеличена в связи с увеличением дистрибьютором рекомендованной розничной цены.

Какие документы продавец обязан передать покупателю при передаче транспортного средства? Узнайте из материала “Договор купли-продажи автомобиля” в “Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

В обоснование своих возражений ООО “Б” в ходе судебного разбирательства указало, что ст.

 424 Гражданского кодекса предусматривает возможность изменения цены товара после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленный законом порядке.

Так, в период доставки автомобиля до склада продавца единственный дистрибьютор в России компания ООО “Т” увеличила рекомендованную розничную цену автомобиля до 1,212 млн руб. Таким образом, у автосалона имелись основания для увеличения цены договора.

По мнению суда первой инстанции, положения п. 2.8 указанного договора, позволяющие продавцу в одностороннем порядке увеличить цену товара, не противоречат закону, в частности ст. 424 ГК РФ. Суд также отметил, что в силу п. 3 ст.

485 ГК РФ, если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит пересмотру в зависимости от изменения показателей, обусловливающих ее размер (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара.

Таким образом, Майкопский городской суд Республики Адыгея решил, что продавец правомерно изменил стоимость товара и уведомил об этом покупателя, так как закон предусматривает возможность изменения цены на условиях, предусмотренных договором, и после его заключения (решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 8 сентября 2015 г. № 2-3343/2015).

 Кроме того, суд указал, что п. 2.9. договора была предусмотрена возможность покупателя отказаться от исполнения договора в случае увеличения цены.

Довод истицы о том, что ответчик был привлечен к административной ответственности за включение в договор п. 2.8, который ущемляет права потребителя и противоречит требованиям Закона РФ от 7 февраля 1992 г.

№ 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее –закон о защите прав потребителей), суд не принял во внимание.

По мнению судей, постановление по делу об административном правонарушении не носит преюдициальный характер и не является обязательным для суда.

Это решение Гражданка Ж. обжаловала в Верховном Суде Республики Адыгея. Апелляционным определением судебной коллегии которого решение суда первой инстанции было оставлено без изменений (апелляционное определение Верховного Суда Республики Адыгея от 30 октября 2015 № 33-1591/2015).

Однако постановлением президиума Верховного Суда Республики Адыгея от 23 июня 2016 г. состоявшиеся судебные постановления отменены и было принято новое решение. Суд указал, что пункт 2.

8 договора купли-продажи нарушает права истца как потребителя, поскольку создает для нее ухудшающие условия в виде увеличения цены товара.

Ответчик обжаловал постановление президиума в Верховном Суде Российской Федерации. С выводом нижестоящего суда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 16 мая 2017 № 24-КГ17-7).

Так, члены судебной коллегии отметили, что гражданское законодательство по общему правилу позволяет пересматривать цену товара на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В то же время исключение составляет случай, когда для одной из сторон обязательство не связано с предпринимательской деятельностью – одностороннее изменение обязательства при этом возможно лишь в силу указания закона (ст. 310, п. 2 ст.

424, п. 3 ст. 485 ГК РФ).

Суд также отметил, что в соответствии с п. 1 ст.

16 закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем, исполнителем или продавцом в полном объеме.

Более того, исходя из содержания указанной нормы Суд делает вывод о том, что условия договора, одной из сторон которого является потребитель, могут быть признаны недействительными и в том случае, если такие условия хотя и установлены законом или иными правовыми актами, однако в силу п. 3- 4 ст. 1 ГК РФ могут быть квалифицированы как ущемляющие права потребителя.

Так, к числу ущемляющих права потребителей, по мнению Суда, могут быть отнесены условия договора, согласно которым на потребителя возлагается несение бремени предпринимательских рисков, при том, что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Вместе с тем, в связи с допущенными процессуальными нарушениями постановление президиума Верховного Суда Республики Адыгея было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.

Источник: http://www.garant.ru/news/1117512/

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

Договор купли-продажи – обязательные пункты, механизм передачи квартиры

Время чтения: 7 минут

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1.Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2.Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3.Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте.

Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии.

Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4.Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно.

Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором.

В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон – второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади.

Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты – форма и сроки передачи денег.

Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ – передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1805-chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-a-chego-stoit-opasatsja

Чем рискует покупатель квартиры при заключении предварительного договора?

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

Как застраховаться от сюрпризов продавцов жилья?

Если вы собрались купить (продать) квартиру и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях сделки, остается только зафиксировать договоренность. Лучше всего для этого подходит предварительный договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор куплипродажи — это документ, в котором закрепляются намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном договоре (п. 1 ст. 399 ГК).

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент:

— отсутствие у продавца документов, необходимых для продажи квартиры (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, свидетельство о право на наследство и т.п.);

— необходимость собрать недостающую сумму (взять кредит в банке, оформить договор займа и т.п.);

— невозможность заключить договор купли-продажи в ближайшее время по другим причинам (отсутствие паспорта, грядущий отпуск и т.п.).

В предварительном договоре должны быть указаны (п. 3 ст. 399 ГК):

— точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК);

— стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);

— перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней остаются проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.

Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным. Потребовать в этом случае заключения основного договора нельзя (п. 1 ст. 402 ГК).

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными: порядок расчетов, распределение между сторонами расходов по государственной регистрации основного договора, срок заключения основного договора, ответственность сторон. Однако отсутствие этих условий в предварительном договоре не влечет его признания незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры имеет смысл указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Также к предварительному договору целесообразно приложить копии правоустанавливающих документов на квартиру.

Цена квартиры

Зафиксированную в предварительном договоре цену квартиры покупатель (продавец) не может изменить в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Изменить условия предварительного договора можно только по взаимному согласию (ч. 1 ст. 420 ГК). Для этого стороны заключают дополнительное соглашение к предварительному договору и указывают в нем новую стоимость квартиры.

Сколько действует предварительный договор?

Если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен 1 году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон предоставляет другой стороне право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи и возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК).

При этом суд вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые были прописаны в предварительном договоре (например, продать квартиру по указанной в предварительном договоре цене).

Если вы не заключили либо не направили предложение заключить договор купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре, то потребовать его заключения уже нельзя (п. 6 ст. 399 ГК).

Форма предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, но не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения. Однако по вашему желанию предварительный договор может быть составлен и удостоверен у нотариуса.

Чем рискует покупатель

Отсутствие гарантий получения квартиры. Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, у покупателя нет гарантий получения уже оплаченной им квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как предварительный договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то существует вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Риск двойной продажи квартиры. Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

Как правильно одолжить деньги и не потерять друга?Если вы потеряли паспорт

Источник: https://zautra.by/news/news-22007

Советы нотариуса: цена в договоре купли-продажи

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы обсудим цену в договоре купле-продажи недвижимости. Обязательно в договоре купли-продажи указывать цену продаваемой недвижимости?

Алексей Комаров: По общему правилу, когда мы говорим о любой сделке, в том числе о купле-продаже, то наш закон устанавливает набор условий, которые являются диспозитивными или императивными, которые установлены в законе.

Диспозитивные условия – условия, которые стороны вправе изменить по своему усмотрению: если условие, установленное в законе, не нравится, то мы можем его исключить из договора. Императивное условие исключить нельзя. Например, цена договора – условие, которое императивно должно быть указано в тексте договора купли-продажи.

Если оно не будет указано, то такая сделка будет считаться не заключенной. Ещё к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости закон относит идентификацию объекта недвижимости, это может быть либо описание либо кадастровый номер, индивидуальный для каждого объекта недвижимости.

Также стороны в договоре купле-продажи должны быть поименованы. Есть ещё одно условие, но я его касаться не буду, оно достаточно спорное, мы о нём отдельно поговорим.

В.: Как соотносятся понятия сумма договора и цена договора?

А.К.: Можно сказать, что у нас есть стоимость объекта, а можно сказать, что у нас есть цена договора. Например, если продаются две доли в квартире, принадлежащие двум разным лицам, а покупает их один покупатель, то получается, что если мы включаем в текст договора одну только стоимость, т.е.

оцениваем сразу две доли: и первого, и второго продавца, то можно сказать, что это цена договора, потому что цена договора объединяет в данном случае стоимость двух объектов недвижимости.

У нас здесь две доли, два самостоятельных объекта недвижимости, всё равно, что мы две квартиры в договор включили и указали общую стоимость для этих квартир. Для каждого объекта недвижимости своя должна быть цена, а цена договора – сумма, за которую совершается сделка по отношению ко всем объектам, которые в договор включены.

Поэтому, с моей точки зрения, здесь правильно говорить, что здесь смешанный договор в связи с тем, что у нас два объекта недвижимости, по сути самостоятельных, поскольку их приобретает одно лицо, поэтому его включили в один договор, а не разными сделками оформляют. Если мы расписываем здесь, что один объект продаётся за 5 млн.

, а другой за 3 млн., то 5 млн. и 3 млн. это цена каждого объекта, а не цена договора. Зачастую в текст договора включается одна цена договора. Т.к.

я доли часто оформляю, то стороны часто говорят, что не хотят дробить, если не указывать цену обеъктов, то по умолчанию доли признаются равными по стоимости в пропорции от цены договора, которая указана. Но мы всегда предлагаем, конечно, указывать и оценивать каждую конкретную долю. И так, и так возможно, но с точки зрения возможных последствий, лучше указывать стоимость каждого объекта права отдельно.

В.: Может ли договор купли-продажи содержать условие об изменении цены, например, в зависимости от инфляции?

А.К.: Может, конечно. Статья, регламентирующая цену в договоре купле-продажи, говорит, что цена должна быть выражена. Т.е. мы говорим о цене долга и о цене платежа, это немного разные вещи. Аналогичная ситуация происходит, когда стороны хотят указать цену платежа, эквивалентную долларам или евро.

Цена долга выражена здесь в валюте, а цена платежа должна быть выражена в рублёвом эквиваленте, поскольку у нас есть закон о валютном контроле, по которому практически все сделки на территории РФ осуществляются в рублях.

Например, стороны оценивают квартиру в 100 тысяч долларов США, но оплата будет происходить в пересчёте на курс Центрального банка, по курсу новостных лент, это надо договариваться.

То же касается суммы инфляции, мы с вами определили цену долга, но к тому моменту, когда платёж должен быть совершен должником в пользу кредитора, эта цена может быть индексирована на определённую величину, критерий которой мы однозначно установили в договоре, чтобы в дальнейшем не было споров о переплате/недоплате.

В.: Какие доказательства могут подтверждать оплату по договору купли-продажи?

А.К.: Классический документ, который принято оформлять в обороте для подтверждения получения денежных средств, – это расписка в получении денежных средств. Расписка желательно должна быть написана получателем денег, кредитором, лично, с указанием всех данных: ФИО, паспортных данных, реквизитов договора, суммы.

Иногда стороны прямо в тексте договора просят указать, что расчёт произведён до заключения настоящего договора. Конечно, можно включить такое условие в текст договора, но нужно ли в этом случае получать расписку от кредитора.

Анализируя судебную практику, нужно, поскольку судебная практика неустойчива и колеблется в зависимости от того, при каких обстоятельствах рассматривается дело. Бывает так, что суд ссылается на условия договора и говорит, что раз стороны зафиксировали, что оплата была произведена, значит расчёт произведён и в этом случае расписку оформлять не нужно.

Другой суд может сказать, что условия договора должны быть подтверждены чем-то, если они написали, что рассчитались, то должно быть этому подтверждение. С моей точки зрения, если стороны указали в договоре, что рассчитались, то какие-то другие документы требовать бессмысленно, потому что зачем тогда включать в текст договора какие-то условия о расчётах.

Поэтому при расчётах как до договора, так и после нужно брать расписку. Вы должны указывать в договоре ту сумму, которую вы передаёте, а это всегда должно быть так, без всяких занижений цены, на что стороны бывают падки в целях уменьшения налогов, это категорически делать нельзя, такая сделка будет очевидно признана мнимой.

Поэтому если в тексте договора цена стоит 1 млн. рублей, и вы получили 1 млн., то и в расписке должна быть цифра в 1 млн. руб., подпись на расписке можно заверить нотариально, это тоже не помешает.

В.: Если вмешивается в расчёты третья сторона, депозит нотариуса или банк, то это как-то улучшает качество сделки в плане подтверждающих документов?

А.К.: Улучшает, конечно. Расписка – это то, что нужно иметь, когда вы наличные деньги передаёте. С депозитом нотариуса или с банковским аккредитивом проще.

Там деньги переходят со счёта на счёт или в кассе выдаются, там везде выдаются письменные доказательства того, что лицо получило денежные средства: либо сам продавец, либо представитель по доверенности и т.

д. и т.п. Здесь в расписке нет необходимости.

В.: Спасибо за ответы! До новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/302_sovety_notariusa_cena_v_dogovore_kupliprodazhi/

Консультация юриста: договор купли-продажи квартиры в новостройке | Otau

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

7 февраля 9009

Покупка квартиры в новостройке сопряжена не только сложным процессом выбора, но и юридическими нюансами, разобраться в которых без сторонней профессиональной помощи, практически невозможно.

Самый важный документ, конечно, договор купли-продажи, в котором должны быть отображены ключевые условия сделки, а также важные моменты ответственности сторон.

Мы обратились в юридическую фирму «Артюшенко и партнеры» к партнеру Артюшенко Андрею и юристу Чагай Виктории за разъяснениями.

Право изучить проект договора заранее

Безусловно, у каждого лица, желающего приобрести квартиру в новостройке (да и в любом другом объекте) есть право ознакомиться с проектом договора заранее. Чаще всего у застройщиков уже разработаны свои типовые договора с примерными условиями.

По запросу потенциального покупателя, менеджеры по продажам или консультанты обычно предоставляют типовой договор для того, чтобы покупатель мог изучить основные условия, предложить свои изменения, корректировки, а также задать уточняющие вопросы.

Что обязательно должно быть в договоре

Согласно п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Объект покупки – квартира. Вышеуказанная норма устанавливает, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, характеристики, позволяющие точно идентифицировать недвижимое имущество. Это местонахождение квартиры, кадастровый номер, общая площадь недвижимого имущества, в том числе отдельно размер жилой площади.

Если мы говорим о договорах долевого участия, то указанных существенных условий недостаточно, т.к. долевое строительство регулируется отдельными положениями соответствующего Закона РК.

Если таких данных в уже подписанном договоре нет и невозможно идентифицировать недвижимое имущество, то стороны еще могут заключить дополнительное соглашение, в котором такие характеристики прописать.

Цена и дополнительные платежи. Цена договора также является существенным условием. Если стороны договора являются резидентами Казахстана, то цена должна быть указана в тенге. Если же хотя бы одной из сторон является нерезидент, то цену можно указать в иностранной валюте на усмотрение сторон.

Право собственности покупателя на квартиру по договору купли-продажи возникает только после государственной регистрации сделки в уполномоченном органе, поэтому в договоре купли-продажи следует указать, кто будет оплачивать регистрационный сбор.

Сроки. Следует также указать срок исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, а также условия и обязательства в случае изменения сроков.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.386 ГК РК).

Это означает, что с момента заключения договора положения, указанные в нем, становятся обязательными как для продавца, так и для покупателя.

Соответственно покупатель должен до подписания договора оценить все риски, связанные с заключением договора и предусмотреть главные и обязательные пункты для него.

При этом, если договор требует обязательной регистрации, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это относится к договорам купли-продажи любого недвижимого имущества, а также к договорам долевого участия в строительстве (п.1 ст.11 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»).

! Обратите внимание на порядок определения срока передачи квартиры покупателю.

Какие пункты договора могут быть спорными либо невыгодными покупателю?

Дополнительные платежи. В некоторые договоры продавцы включают обязанность покупателя оплатить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, хотя согласно действующему законодательству, бремя нести расходы по содержанию жилья несет владелец. Но если покупатель согласился с таким условием, то ему и придется оплачивать такие долги.

Перепланировка.

Также на практике встречаются договоры купли-продажи от застройщиков, которые реализовывают квартиру с одной жилой комнатой, а затем покупатель сам обязан возводить стены, делать перепланировку, осуществлять ремонтные работы и т.д.

, то есть это квартиры полностью в «черновой» отделке. Покупателю это может быть невыгодно, так как все эти затраты на перепланировку, ее согласование с государственными органами, изготовление нового техпаспорта, могут стоить немало денег.

Расчеты. Если используются какие-либо формулы (например, для расчета коммунальных расходов в местах общего пользования), то важно одинаково с продавцом понимать порядок и особенности применения формул.

Управляющая компания. Часто продавец навязывает свою управляющую (обслуживающую) компанию, отдельным договором.

При этом указывая, что основной договор купли-продажи может быть подписан только совместно с договором с управляющей компанией. Внимательно знакомьтесь с тарифами, порядком их изменения и другими финансовыми условиями.

Вы не обязаны соглашаться с навязыванием застройщиком своей управляющей компании. Это ваше право делать такой выбор или нет.

Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?

Зачастую все обнаруженные недостатки квартиры фиксируются сторонами в акте при осмотре квартиры до заключения договора. Если покупатель был согласен со всеми недостатками, оговоренными в акте и в договоре, то он не сможет в будущем требовать от продавца устранения недостатков.

Если после заключения договора купли-продажи окажется, что квартира имеет недостатки, которые не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать от продавца согласно п.1 ст.428 ГК РК:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4) замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору;

5) отказа от исполнения договора и возврата уплаченной денежной суммы.

Необходимо обратить внимание на то, что продавец отвечает за недостатки, которые возникли до передачи квартиры покупателю или по причинам, возникшим до этого момента даже тогда, когда продавец об этом не знал.

Следует отметить, что вышеуказанные требования, которые покупатель вправе предъявить продавцу могут быть не исполнены им во внесудебном порядке, продавец может быть не согласен с заявлениями покупателя и в этом случае покупателю ничего не останется, кроме как обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Важно отметить, что обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы обеими сторонами до передачи квартиры, либо в момент ее получения.

На практике продавец часто уклоняется от такой фиксации и придумывает различные схемы и увиливает от ответственности.

Можем посоветовать покупателю при подписании акта приемки-передачи прямо на обоих экземплярах акта указать имеющиеся претензии к качеству квартиры, от руки в свободной форме, даже если в форме акта нет соответствующих строк для фиксации замечаний.

Приобретение недвижимости – это дело достаточно затратное в материальном плане, требующее от потенциального покупателя большой осмотрительности.

Надо проверить полномочия представителя продавца, правоспособность продавца, наличие квартиры в собственности у продавца, документы на квартиру и еще много чего.

Привлечение квалифицированного юриста на стадии рассмотрения договора поможет покупателю снизить будущие риски, связанные с приобретением недвижимости и избежать многих затрат в будущем.

Источник: https://info.homsters.kz/konsultatsiya-yurista-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

Может ли продавец изменить стоимость в договоре купли продажи?

Анна Журавлева, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт»

ann5128@yandex.ru

Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя «за кадром» важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие «мелочи» впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери.

Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски.

Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

  • риск признания сделки недействительной;
  • риск признания договора незаключенным;
  • риск утраты права собственности;
  • риск расторжения договора;
  • риск истребования имущества;
  • риск несения непредвиденных расходов;
  • риск выявления скрытых недостатков.

По предмету:

  • титульные риски;
  • риски обременения;
  • риски, связанные с правами третьих лиц;
  • риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;
  • риски, связанные с объектом (предметом) сделки;
  • риски, связанные с расчетами по сделке;
  • риски, связанные с формой договора;
  • риски, связанные с содержанием договора;
  • риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;
  • риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки риски подразделяются на:

  • риски, связанные с заключением договора;
  • риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);
  • риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

Титульные риски

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение.

После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И.

представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П.

соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П.

на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.
Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18.01.2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.

ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года.

На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р.

на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий».

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

Риски обременения

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц.

К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения.

В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге.

К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении.

В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения.

От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим.

Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать.

Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?547

Юрист ответит
Добавить комментарий