Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Перевод жилого помещения в нежилое

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество , с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Шаблоны:

объявление о собрании собственников;

письмо собственнику

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Голоса

Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ , или 75%.

На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% . У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.

Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 «за» от кворума, среди которых 50%+1 от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.

Придется собрать 100% собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.

Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.

Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:

  • владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
  • уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.

Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.

Судебное дело

Шаблоны:

протокол собрания собственников;

решение собственника

Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги ания.

Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.

Согласие ближайших соседей. Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • адрес помещения в собственности;
  • номер и дату свидетельства собственности;
  • согласие на перевод помещения;
  • дату и подпись.

Согласие может выглядеть так:

Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей

Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.

Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление

Перевод жилого помещения в нежилое — на Госуслугах

Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства.

Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска.

Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».

Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:

  • получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
  • номер и дата выдачи свидетельства собственности;
  • цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
  • указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.

Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги

Шаблон заявления о переводе в нежилой фонд

Заказать выписку из Росреестра

Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:

  • свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
  • техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
  • протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
  • согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.

Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.

Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.

Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.

Шаг 4.Зарегистрировать изменения в Росреестре

Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.

После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.

Источник: https://delo.modulbank.ru/construction/hostel

Квартира в нежилом фонде что это значит?

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Приобретение недвижимости на сегодняшний день является наиболее безопасным видом инвестирования.

Высокая ликвидность, возможность получения дохода от сдачи квартир или офисов в аренду, а также устойчивый рост цен, который позволяет защитить вложенные деньги от инфляционных процессов, определяет широкую популярность инвестиций в недвижимость среди частных лиц и корпоративных.

Темой данной статьи является возможность повышения доходов для владельцев недвижимости, которые сдают в аренду имеющиеся квадратные метры. Специалисты портала RealtyPress.ru решили выяснить, будет ли более выгодным вывести квартиру из жилого фонда и сдавать площадь как объект коммерческого назначения.

Стоимость аренды квартиры (особенно это относится к мегаполисам) позволяет ее владельцу рассчитывать на получение стабильного дохода в виде арендной платы.

В то же время, стоимость аренды коммерческих (торговых, офисных) площадей в разы выше, чем стоимость аренды жилья.

Напрашивается вывод – может быть, будет разумным перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и сдавать ее под магазин, аптеку, офис или в качестве площади, необходимой для работы торговых или сервисных предприятий?

Уровень востребованности жилой и коммерческой недвижимости

Однако не все так однозначно.

Во-первых, такая возможность имеется исключительно у владельцев квартир на нижних этажах, во-вторых, есть определенные ограничения, которые являются препятствием для перевода квартиры в нежилой фонд.

В-третьих, смена статуса недвижимости может быть невыгодна, площади окажутся невостребованными и будут пустовать, в то время, как владелец мог бы получать стабильный доход от сдачи в аренду квартиры.

Жилье являлось и остается более востребованным, чем коммерческая недвижимость, особенно в свете последних событий, связанных с обвалом рубля, которые отразились падением спроса на коммерческую недвижимость.

Если процесс нахождения квартирантов, как правило, редко занимает более одной-двух недель (при условии адекватной цены и состояния квартиры), то арендаторов площади с отдельным входом, расположенной в жилом доме, еще придется поискать, и время поиска является однозначно потерянным в плане получения дохода.

Расходы при подготовке площадей

Перевод жилой недвижимости в нежилую требует определенных вложений, еще больше денег придется потратить для того, чтобы привести нежилую недвижимость в состояние, пригодное для эксплуатации.

А именно – для работы любого предприятия необходимо обустройство отдельного входа (не через подъезд, предназначенный для входа жильцов), что является отнюдь не дешевым удовольствием, соответственно – необходимо также облагородить площадь, которая является примыкающей. Отсутствие места для парковки автомобилей неблагоприятно отражается на работе любого предприятия, поэтому владельцу недвижимости придется подумать о наличии парковочных мест, а также о том, чтобы эти места занимали только клиенты арендаторов, а не жильцы дома.

Кое-что поменять…

Кроме того, для успешной и выгодной сдачи помещения в аренду необходимо поменять планировку, так как арендатору, вне зависимости от направленности его деятельности, мало подойдет стандартная планировка жилой квартиры. Во время создания проекта владельцу придется его согласовать, изменения не должны противоречить строительным нормами правилам (а также исключать опасность разрушения несущих конструкций) и после узаконить все изменения.

Помимо внутренней планировки владельцу необходимо озаботиться параметрами освещения — стандартных окон явно маловато для полноценного дневного освещения, а использование искусственных источников освещения в дневное время чревато дополнительными расходами, что явно не понравится будущим арендаторам.

Естественно, что работа абсолютно любого предприятия связана с интенсивным (или не очень) потоком посетителей, и арендуемая площадь должна соответствовать требованиям удобства и противопожарной безопасности.

То есть – потребуется организовать качественную вентиляцию и кондиционирование, причем приборы, которые демонстрируют производительность в бытовых условиях, с большой вероятностью окажутся неподходящими.

Соответствие помещения нормам и правилам

Кроме того, владельцу коммерческой недвижимости придется познакомиться с такими аспектами предоставления площадей в аренду, как соответствие противопожарной безопасности, экологическим и санитарным нормам.

Уже на стадии подготовки проекта все положенные нормы должны быть учтены, поскольку при начале работы предприятия нагрянут с проверкой соответствующие службы, и при обнаружении несоответствий владельцу придется их устранять.

Налоги – их придется платить

Очередная сторона дела, о которой задумываются не все новоиспеченные владельцы нежилой недвижимости – налогообложение. Как и в любой стране, получение дохода от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом, что вполне справедливо.

В то же время, нельзя сказать, что абсолютно все владельцы квартир, которые сдаются в аренду, аккуратно платят налоги, которые, все же, являются достаточно существенной суммой.

Так происходит по причине неспособности налоговых служб отследить неплательщиков и доказать, что доход был получен, а налог – не уплачен.

Отсутствие механизмов выявления неплательщиков, а также, в сущности, небольшие штрафы при обнаружении подобных случаев представляют собой хорошую возможность, которой охотно пользуются владельцы квартир.

В случае с арендой коммерческой недвижимости такой номер не пройдет, поскольку владелец недвижимости обязан заключить договор с арендатором, в котором фигурирует сумма оплаты.

Отчеты, которые ежемесячно сдает арендатор в налоговую инспекцию, содержат информацию об арендуемом объекте, что является основанием для проверки владельца объекта налоговиками.

То есть – все положенные налоги придется платить, и сумма этих налогов составит, как минимум, 13% от полученного в качестве арендной платы дохода, что весьма немало.

Другими словами – для того, чтобы перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и привести помещение в соответствие потребностям арендаторов, а также в соответствие нормам и правилам, потребуется понести определенные расходы, и эти расходы весьма немалые.

Востребованность коммерческой недвижимости

Интерес к переводу жилой недвижимости в нежилую испытывают, по большей части, владельцы квартир, расположенных на первых этажах жилых домов.

Такие квартиры являются малопривлекательными в качестве жилой недвижимости (безопасность, обзорность, а также близость к парковке автомобилей), а вот для офиса, магазина или аптеки – в самый раз.

Реже такой возможностью интересуются владельцы вторых этажей, поскольку одно из требований при переводе недвижимости в статус нежилой – нахождение на первом этаже также нежилых помещений.

Однако одно дело — поменять статус недвижимости и организовать подходящие условия (пусть даже ценой значительных вложений), и совершенно другое – сделать так, чтобы коммерческие площади были востребованными, приносили стабильный и немаленький (вложенные средства должны как можно быстрее окупиться) доход. Как уже отмечалось, сдавать жилую квартиру значительно проще – арендатор находится в течение пары недель, нет нужды ничего вкладывать, кроме того, при определенных условиях можно избежать оплаты налога.

А вот для того, чтобы предложить коммерческую недвижимость потенциальным арендаторам, необходимо не только приложить немалые усилия, но и предварительно провести оценку будущего потенциала недвижимости в случае ее перевода в статус нежилой.

То есть, необходимо оценить, насколько оживленным является месторасположение, какие сервисные предприятия и торговые организации функционируют по соседству, а также качественный потенциал района – насколько услуги компании, которая гипотетически могла бы их предлагать в арендованном помещении, будут востребованными жителями этого района, соответствует ли платежеспособность жителей предлагаемым услугам.

Если речь идет о центральной части города или района и окна (в будущем — входная группа) квартиры выходит на оживленную центральную улицу, тогда практически наверняка недвижимость будет востребована и найдет своих арендаторов.

Источник: https://advokat144.com/kvartira-v-nezhilom-fonde-chto-eto-znachit/

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридическая справочная служба онлайн

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://mosurkonsult.webservis.ru/index-76.htm

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она изучила спор чиновников Краснодара и некого гражданина, который купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и перестроил ее.

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти – узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Верховный суд объяснил, как снизить квартплату

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое “творчество” найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но – с учетом градостроительного законодательства.

Верховный суд разъяснил, как получить компенсацию за бесконтактную аварию

В следующей статье Жилищного кодекса – 23-й – сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов – исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, – для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил “крыльцо в виде пристройки” на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил – уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

ВС РФ разъяснил порядок решения споров из-за затопленных квартир

Есть еще одна статья того же кодекса – 40-я.

Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

– Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования.

В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения – крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении.

Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Источник: https://rg.ru/2017/07/17/verhovnyj-sud-raziasnil-kogda-kvartiru-mozhno-sdelat-magazinom.html

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если вход будет со двора?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Юрист ответит
Добавить комментарий