Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?

Дарение долгов

Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?

Договор дарения заключается в нашей стране достаточно часто. В некоторых случаях вместе с подарком к одаряемому переходит не только право собственности на дар, но и обязанность выплаты долгов, связанных в подарком.

Важно

Дарение долгов — нарушение прав одаряемого, потому как любые задолженности по содержанию преподносимого в качестве подарка имущества, возникшие до момента дарения, даритель обязан погасить за счет собственных средств.

В то же время, по дарственной одно лицо может погасить долг одаряемого перед третьим лицом либо простить долг одаряемого в рамках установленного законом права дарителя освободить одаряемого от той или иной имущественной обязанности перед собой или перед иным лицом.

Это совершенно иная форма дарения долгов, которую следует признать вполне правомерной.

Переходят ли долги при дарении имущества

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в случае приобретения любого имущества по договору (в том числе и по договору дарения), право собственности у приобретателя возникает с того момента, когда вещь ему передается.

В то же время, если для отчуждения определенного имущества необходимо проходить процедуру государственной регистрации (к примеру, при дарении квартиры или автомобиля), то право собственности у нового владельца возникнет толькос момента завершения необходимой регистрации.

Как следует из ст. 210 ГК РФ, на собственника возлагается бремя содержания того имущества, которое ему принадлежит (хотя законом или договором могут быть предусмотрены исключения).

На основании анализа указанных статей можно сделать вывод о том, что с момента возникновения права собственности на подарок у одаряемого возникает обязанность содержать вещь, подаренную ему дарителем.

Только после момента возникновения права собственности новый владелец обязан уплачивать все долги, возникшие в период его пребывания в собственности. В то же время все долги, возникшие до этого (то есть долги дарителя) должен погашать сам даритель как лицо, на которое было возложено бремя содержания вещи до передачи ее в дар.

Долги при дарении квартиры

Выше уже были описаны основные правила определения того лица, которое обязано погашать долги при дарении вещи. Применительно к дарению недвижимости (квартиры, в том числе) следует отметить, что одаряемый вступает в право собственности только после прохождения государственной регистрации передачи данного права по договору дарения.

И именно с этих пор он несет обязанность оплаты коммунальных услуг и прочих платежей, связанных с содержанием подаренной ему недвижимости.

Если же квартиру до передачи в дар, предыдущий собственник содержал недобросовестно (к примеру, накопил задолженность по оплате услуг ЖКХ), то соответствующие сформировавшиеся до дарения долги обязан погасить именно даритель, но не получатель подарка.

Важно отметить, что стороны договора дарения вправе самостоятельно решить и прописать в договоре условия погашения тех долгов, которые сформировались до передачи недвижимости в дар. Такая возможность прямо следует из принципа свободы договора, закреплённого в ст. 421 ГК РФ.

Пример

Петров купил в кредит квартиру для вселения в нее своего родственника Сидорова, оказавшегося в трудной жизненной ситуации. Сидоров был прописан и проживал в квартире со дня получения Петровым свидетельства о праве собственности на нее.

За время своего проживания Сидоров не оплачивал услуги управляющей компании, накопив тем самым большую задолженность, которую управляющая компания взыскивала в Петрова как собственника. Позже Петров подарил квартиру Сидорову.

В дарственном соглашении стороны прописали условие о том, что квартира переходит в дар вместе с долгами по коммунальным платежам.

Погашение долга одаряемого перед третьим лицом как форма дарения

Согласно ст. 572 ГК РФ, одно лицо имеет право погасить долг другого лица перед третьим лицом (кредитором). Такое волеизъявление может быть оформлено в конструкции договора дарения. При этом даритель может также пообещать погасить долг одаряемого в будущем, с условием, что:

  • обещание сделано в надлежащей форме (согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ, обязательной является письменная форма такого соглашения);
  • обещание ясно выражает намерение дарителя.

Внимание

Согласно ст. 581 ГК РФ, в случае смерти дарителя, обещавшего погасить долг одаряемого, данная обязанность должна быть выполнена наследниками дарителя (за исключением тех случаев, когда в договоре прямо предусмотрено иное). В свою очередь, наследники получателя такого подарка не вправе требовать исполнения обещания в случае смерти одаряемого.

Как следует из п. 4 ст.

576 ГК РФ, а также из п. 1 ст. 313 ГК РФ, кредитор одаряемого обязан принять исполнение, которое предложено за одаряемого-должника третьим лицом (дарителем), если должник возложил обязанность исполнения на такое третье лицо, соглашаясь принять такой подарок. Как известно, получатель подарка должен изъявить согласие на его принятие, иначе дарение не является правомерным.

Однако, кредитор может не принять исполнение за должника того обязательства, которое по закону, по условиям договора или по существу обязательства должно быть выполнено лично должником.

Кроме того, если даритель погасит долг одаряемого, не являющийся денежным (к примеру, выполнит определенную работу или окажет услугу), то он несет перед кредитором ответственность за любые недостатки такого исполнения.

Прощение долга одаряемого

Предметом дарения может являться освобождение получателя подарка от долга перед дарителем (являющимся кредитором). Именно так реализуется прощение долга одаряемого. Оно может быть названо правомерным при наличии следующих условий:

  • если даритель, освобождая одаряемого от той или иной обязанности, не нарушает прав иных лиц в отношении своего имущества;
  • если одаряемый не возражает против прощения своего долга.

Отношения, связанные с прощением долга, регламентируются нормами ст. 415 ГК РФ. Однако необходимо, чтобы были четко выражены и элементы договора дарения, а именно, безвозмездность и намерение освободить иное лицо от возложенной на него обязанности. Нужно, чтобы при прощении долга кредитор не имел имущественной выгоды, то есть не получал никакого встречного представления.

Прощение долга может иметь место и в отношениях между юридическими лицами. При этом важно помнить, что, согласно п. 1 ст. 575 ГК РФ, дарение между коммерческими хозяйствующими субъектами запрещено — такой договор может заключаться только между юридическими лицами, не преследующими цели извлечения материальной выгоды в ходе своей деятельности.

Перевод на себя долга одаряемого перед третьим лицом как форма дарения

В ст. 576 ГК РФ указано, что одно лицо, желающее преподнести подарок другому лицу, может перевести на себя долг одаряемого перед кредитором. При этом должны быть соблюдены правила, закреплённые в ст. 391 ГК РФ и ст. 392 ГК РФ для перевода долга. Рассмотрим данные правила:

  1. Для перевода долга необходимо согласие получателя дара (должника) и кредитора (если нет согласия данной стороны обязательства, то дарственная считается ничтожной).
  2. Если долг существует в рамках обязательств по ведению предпринимательской деятельности, то соглашение о его переводе на новое лицо может быть заключено между кредитором и новым исполнителем (при этом даритель берет на себя обязательство первоначального должника). В таких обязательствах даритель и одаряемый солидарно ответственны перед кредитором, если в дарственной, содержащей условие о переводе долга, не предусмотрена субсидиарная ответственность изначального должника или первоначальный должник не освобождён от исполнения. В то же время получатель подарка может отказаться от освобождения от исполнения своего долга.
  3. Если кредитор дал лишь предварительное согласие на перемену исполнителя, то считается, что даритель перевел на себя долг с момента получения кредитором соответствующего уведомления.

Согласно ст. 392 ГК РФ, даритель имеет право выдвигать возражения против требований кредитора, если такие требования основаны на отношениях между одаряемым, как первоначальным должником, и кредитором, однако не может реализовывать в отношении кредитора право зачета встречного требования, принадлежащего одаряемому.

Итак, дарение как правовая конструкция является более широкой, чем кажется на первый взгляд. Подарить можно не только вещь, но и долг, исполнив его за получателя дара, переведя обязательство на себя, либо простив долг.

Важно уведомить кредитора о том, что исполнение обязательства будет произведено новым лицом.

В отдельных случаях требуется его согласие на такую перемену лиц в обязательстве. Все описанные выше действия могут быть осуществлены по доверенности представителем дарителя (в соответствующем документе в обязательном порядке должен быть указан одаряемый и предмет дарения, в противном случае доверенность ничтожна).

Консультация юриста

Вопрос

Я взял кредит в банке, но не смог его вернуть. По решению суда меня обязали выплатить задолженность, чего я также сделать не смог. Через год из банка пришло письмо, в котором говорилось, что мне прощают долг, однако мне нужно заплатить подоходный налог. Может ли банк простить долг?

Ответ

Необходимо уточнить в банке, имело ли место отправление такого письма. Как правило, банки таких писем не присылают. Важно обезопасить себя от мошенничества.

Вопрос

Может ли предприниматель простить долг другому предпринимателю?

Ответ

В настоящее время в ст. 575 ГК РФ закреплен запрет на дарение между коммерческими организациями, поэтому, должно иметь место какое-либо встречное предоставление. К примеру, можно простить часть долга, а оставшуюся долю должник все-таки должен будет заплатить в определенный срок.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/chto-darit/prava-i-obyazannosti/dolgi/

Что делать, если у купленной вами квартиры от старых хозяев остался долг по коммунальным платежам

Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?

Оказывается, продажа недвижимости с долгами по коммунальным услугам далеко не редкость в наши дни. Об этом свидетельствует количество связанных с этой темой вопросов, по которым граждане консультируются с нотариусами Гомельской областной нотариальной палаты.

И ведь действительно, что делать, если квартира, за которую отдано всё, что нажито непосильным трудом, вдруг оказывается с неприятным сюрпризом? Обязан ли новый владелец, вместо того, чтобы вкладывать деньги в ремонт, оплачивать коммунальные счета предыдущих хозяев? Разобраться в непростом вопросе помогает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Потребность продать квартиру или дом нередко связана с различными нестандартными жизненными ситуациями.

Например, раздел общего имущества с неблагополучным родственником либо внезапно ухудшившееся финансовое положение, когда других вариантов для его улучшения нет. Есть и другие причины, связанные с тяжёлыми жизненными ситуациями.

Впрочем, даже если у продавца всё благополучно, его недвижимый товар может оказаться с долгами по коммунальным платежам.

– Практика показывает, что не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет вам о том, что на недвижимости «висит» немалый долг, – говорит Светлана Кучинская. – Такая информация скрывается в надежде, что покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдёт к нему. 

Вдруг никто не узнает 

В то же время наличие такой задолженности легко проверить. Во-первых, при реализации жилья продавец должен предоставить покупателю справку о том, что все услуги оплачены. Её выдаёт расчётно-справочный центр по месту нахождения недвижимости, председатель ЖСПК или товарищества собственников.

Во-вторых, необходимо поинтересоваться у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учёта расхода воды; уточнить, есть ли договор с водоканалом; сверить фактические показания счётчиков учёта света, газа и прочего с показаниями в последней жировке.

Бывает, что недобросовестные граждане намеренно занижают показания приборов учёта, и в обслуживающую организацию предоставляется недостоверная информация. 

Предположим, жизненные обстоятельства продавца жилья сложились таким образом, что долги по услугам есть, а возможность их уплатить отсутствует. 

– В этом случае, – уверяет нотариус, – крайне важно при продаже квартиры не пытаться скрыть от потенциального покупателя наличие долгов. Вероятность того, что эта информация станет известна, крайне высока, а её сокрытие может вызвать недоверие и стать причиной срыва сделки. 

В моей практике был случай, когда при покупке квартиры представителем продавца, действующим на основании доверенности, была предоставлена справка об отсутствии какой-либо задолженности по коммунальным услугам.

Однако после звонка в энергоснабжающую организацию выяснилось, что у собственника задолженность по пене составляла примерно пятьсот долларов США.

Поводом позвонить стало то, что представитель продавца вёл себя довольно нервно, на вопросы отвечал уклончиво, и такое поведение вызвало определённые подозрения. В результате долг послужил основанием для уменьшения покупной цены.

Долги не продаются

Покупатели недвижимости с долгами по «коммуналке» попадают в неприятные ситуации из-за собственной невнимательности. Ведь, как уже отмечалось, способы проверить квартиру вторичного рынка на предмет задолженности есть. 

Но если это всё-таки произошло, и вы – новоиспечённый счастливый владелец квадратных метров – вдруг узнаёте, что только-только купленный дом весь в долгах как в шелках, не паникуйте. Попав в такую ситуацию, главное, что вам следует знать: никто не вправе обязать вас платить долги предыдущего собственника. 

– Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги, – аргументирует Светлана Кучинская.

– Коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твёрдых коммунальных отходов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения. 

Справка «ГВ»: Договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и другое), подлежат государственной регистрации. Именно государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. 

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключённой с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). 

Таким образом, при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несут: собственник жилого помещения, член организации застройщиков – до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение (пункт 6 статьи 29 ЖК). 

– Из изложенного следует вывод, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике, – заключает Светлана Кучинская. – Поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец. 

Соответственно, с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным услугам к нему не переходят, а остаются за предыдущим собственником. 

Не проверил и купил. Что делать?

Тем, кто всё-таки совершил покупку недвижимости с долгами, нотариус Гомельского нотариального округа советует поступить следующим образом: 

– Первое, что необходимо сделать, – письменно уведомить все обслуживающие организации о смене собственника недвижимости и переоформить все лицевые счета и договоры.

В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить: копию договора купли-продажи недвижимости; свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности; показания счётчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости, и квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета. 

Если и после этого на вас оказывают давление в надежде, что вы пойдёте на уступки и оплатите долги предыдущего собственника (например, угрожают отключить свет, воду, не предоставляют какие-либо справки, отказывают в регистрации по месту жительства), в этом случае вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных интересов.

Автор фото: из интернета

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://newsgomel.by/news/society/15654-chto-delat-esli-u-kuplennoy-vami-kvartiry-ot-staryh-hozyaev-ostalsya-dolg-po-kommunal-nym-platezham.html

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?
Статья обновлена: 4 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой.

Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст.

158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

С тебя причитается: как не влезть в чужие коммунальные долги

Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?

Коммунальные долги — тема болезненная, особенно если эти долги достались вам “в нагрузку” при покупке квартиры или образовались в процессе аренды жилья. Сайт “РИА Недвижимость” выяснил, как не стать “счастливым” обладателем чужих долгов по ЖКХ.

Любой человек не застрахован от покупки квартиры с сюрпризом в виде долгов предыдущих владельцев за коммуналку или капремонт, предупреждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор.

“Действующее законодательство обязывает оплачивать счета лишь с момента возникновения права собственности, и долг “висит” на человеке, а не на квартире, поэтому старые долги не должны переходить к новому владельцу. Однако на практике чаще всего именно таки происходит”, — указывает Моор.

А бывает наоборот, когда старому хозяину приписываются долги новых жильцов, так как договор с ресурсоснабжающей организацией не перезаключили после сделки, продолжает эксперт. “Нам известны случаи, когда старому собственнику принесли решение суда о взыскании долга через два года после продажи квартиры”, — вспоминает эксперт.

Адвокат компании “Бородин и Партнеры” Дмитрий Степанов предупреждает, что обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущего собственника может появиться у нового собственника только в случае совершения сделки-перевода. Но перевод долга, в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ, может быть осуществлен только с согласия нового собственника.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательно просмотреть его условия, чтобы не допустить перевода долга, советует юрист. В договоре и акте приема-передачи он рекомендует всегда указывать, что задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги к покупателю не переходит.

Погашение задолженности может происходить следующим образом: покупатель вносит в качестве аванса нужную сумму, которой продавец расплачивается за коммунальные услуги, руководитель офиса “Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлия Антясова. В дальнейшем сделка происходит как обычно.

Если новый собственник выясняет, что у предыдущего владельца жилого помещения имеется задолженность, то он может обратиться с претензиями к бывшему собственнику, который должен оплатить долг по ЖКХ, говорит адвокат Тимур Баязитов.

Если предыдущий собственник отказывается от оплаты своего долга, то новый хозяин квартиры может обратиться в суд для взыскания задолженности, в случае оплаты задолженности предыдущего жильца.

Если он это не сделал, то он может обратиться в управляющую компанию и просить заключить с ним договор на обслуживание и, соответственно, с этого момента оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

“Также необходимо приложить копию договора купли-продажи или договора дарения данного помещения и, соответственно, с этого момента новый собственник должен оплачивать свое жилье. Все иные долги он оплачивать не обязан. При этом УК может в судебном обратиться к предыдущему владельцу и взыскать с него долг по жилищно-коммунальным услугам”, — объясняет Баязитов.

А вот что при покупке квартиры нужно проверить отдельно, так это взносы на капитальный ремонт. В законе прописано, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе и задолженность по оплате таких взносов, отмечает Степанов.

Самый простой способ обезопасить себя от долга за капитальный ремонт предыдущего собственника — это запросить у продавца квитанции и подтверждение их оплаты, советует юрист.

Если продавец отказывается предоставлять такую информацию, необходимо через интернет-систему “Реформа ЖКХ” выяснить, куда собираются взносы за капитальный ремонт с жильцов этого многоквартирного дома (на специальный счет ТСЖ/управляющей компании или на специальный счет регионального оператора) и обратиться в эту организацию с запросом о наличии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обычному гражданину могут и не предоставить такую информацию со ссылкой на наличие в ней персональных данных. В таком случае следует обратиться за профессиональной помощью к адвокату, который будет вправе направить в такие организации адвокатский запрос.

С проблемой коммунальных долгов сталкиваются и собственники долей в недвижимости, когда один собственник платит, а другой — нет. В этом случае следует разделить счета, советует управляющий партнер коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимир Старинский. Для этого подается заявление в ТСЖ или управляющую компанию.

К нему прикладывается соглашение о разделе счетов от собственников. При отказе в разделении или при отсутствии согласия от других собственников можно разделить их в судебном порядке. К этому способу прибегают, например, в том случае, когда один из собственников систематически не оплачивает услуги и отказывается от раздела счетов.

Нередко собственники многоквартирных домов попадают в ситуацию, когда управляющая компания накопила долги. В этом случае надо разбираться в их причинах и размерах.

Если долги связаны с неоплатой собственниками услуг (на практике это часто встречается), то самим жильцам делать ничего не нужно, говорит Старинский.

Как правило, в этой ситуации применяется реструктуризация задолженности: долг делится между неплательщиками и разбивается на маленькие ежемесячные платежи (хотя формально такой процедуры не установлено, ее широко применяют).

Другой вариант — выбрать другую управляющую компанию или поменять форму управления домом, перейдя, например, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилья.

В случае перехода на прямые расчеты с поставщиками добросовестные плательщики коммунальных услуг будут застрахованы от случаев, когда, допустим, из-за долгов управляющей компании приостанавливается подача ресурсов, например, горячей воды, на весь дом, или несвоевременно подается тепло.

Вообще отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией регулируются правовыми нормами, указывает Антясова. Но если такая проблема возникла, это решается посредством судебного разбирательства.

Конфликтные ситуации, связанные с коммунальными долгами, нередко возникают между арендатором и хозяином квартиры. Например, распространенная ситуация: когда ни арендатор, ни собственник не передавали показания по счетчикам, и из-за этого накопился долг. В этом случае платит тот, кто виноват, разъясняет владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

“Если был заключен договор, и было прописано, что наниматель платит согласно приборам учета, то долг придется выплачивать арендатору.

Собственник должен каждый месяц проверять, передал ли наниматель показания в управляющую компанию. Если арендатор забыл передать показания, то собственник имеет право взыскать плату по нормативам.

Грубо говоря, если наниматель не передал показания счетчиков, то пусть он платит по полной”, — говорит риелтор.

В том случае, если условия оплаты коммунальных платежей в договоре не прописываются, то долги придется закрывать самому собственнику.

Источник: https://realty.ria.ru/20181115/1532857022.html

Нотариальная палата объяснила, как правильно подарить квартиру родне

Можно ли сделать договор дарения, если есть долг по ком услугам?

Например, граждане часто задумываются, как лучше поступить со своей квартирой: завещать или подарить? Рано или поздно такие мысли приходят к каждому, у кого есть свой дом. Теперь сайт “Советы нотариуса” разложил все по полочкам.

Данные о нотариальных доверенностях выложат в интернет

“Дарение является одним из самых популярных способов передачи имущества, – объясняют в Федеральной нотариальной палате.

– Чаще всего граждане заключают договор дарения, когда хотят безвозмездно передать недвижимость – дом или квартиру, а завещание, по каким-то причинам, составлять не хотят.

Например, в случаях, когда у собственника имеются родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве, которым они эту самую долю передавать не желают”.

Завещание, подчеркивают нотариусы, – это распоряжение на случай смерти. Наследник становится собственником завещанного ему имущества только после смерти наследодателя. Подарок же, как правило, подразумевает немедленное вручение. Впрочем, здесь – как уж договорятся близкие люди. Проблема в том, что некоторые родственники, получив дорогой дар, тут же перестают соблюдать свою часть договора.

В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной бедолага, лишившийся права жить в своей квартире, так как она была им подарена, и новый собственник выселил его, хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось.

Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях заключения договора дарения.

– Если вы подарили родственнику квартиру, а он вас выселяет, по закону он имеет на это полное право, – поясняют в Федеральной нотариальной палате.

В России создадут фонд для компенсации ошибок нотариусов

Конечно же, многие из тех, кто переписывает, как дар, единственную свою квартиру родственникам, уверены в их порядочности. Но огромное количество трагических историй об оказавшихся на улице стариках доказывает, что доверие зачастую оказывается напрасным.

Нередко безоблачные отношения между родственниками резко портятся именно после подписания договора дарения.

Особенно часто такие истории происходят при заключении сделки дарения в простой письменной форме, как правило, обманутые таким образом старики вообще не понимают суть договора, не знают о последствиях и даже не догадываются о том, что не смогут больше жить в своих квартирах.

– Собираясь заключить договор дарения, лучше несколько раз подумать, – говорят эксперты, – а еще обратиться за консультацией к нотариусу.

Нотариус разъяснит все подробности сделки, расскажет, какие последствия могут наступить после ее заключения.

Если после этого уверенность в необходимости заключения договора дарения исчезнет, он поможет выбрать другие варианты передачи недвижимости. Ими могут быть и завещание, и сделка купли-продажи, и т.п.

А теперь – ответы на некоторые практические вопросы.

Что удобнее и выгоднее сделать – дарственную или завещание на квартиру таким образом, чтобы она принадлежала только моей внучке и в случае развода муж не претендовал на долю в этой квартире?

Ответ: Полученное супругом в дар и по наследству имущество является собственностью этого супруга, и второй супруг не имеет на нее права. Это единственное одинаковое последствие этих сделок.

Разница же в следующем: по дарению имущество переходит к одаряемому сразу, т.е. при жизни дарителя. В этом случае стороны заключают договор дарения, который необходимо подать в орган по регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации перехода права.

Завещание составляется на случай смерти, и имущество переходит к наследнику после смерти завещателя. Завещание составляет завещатель, для этого нужен завещатель, его паспорт, данные наследника.

Документы на имущество не требуются, однако можно к нотариусу взять и их.

Н. Артемьева, нотариус. Чита.

Изменения в законодательстве помогут быстро оформить квартиру

Я пенсионерка , хочу перевести свою долю в квартире на сына. С чего мне начинать? Желательно с минимумом затрат.

Ответ: Начать следует с того, чтобы уяснить, каким образом, на каких условиях вы желаете передать свою долю в квартире сыну. Это может быть передача по наследству (если он не единственный ваш наследник, то нужно сделать на него соответствующее завещание) либо передача по договору, если вам нужно сделать это при жизни.

Если вам желательно передать ему долю квартиры безвозмездно, то это договор дарения. Такой договор несет для вас некоторые риски, в частности, вы не сможете закрепить за собой право проживать в квартире – это не означает, что вы должны оттуда выселиться, но если в будущем ваш сын того захочет, то он имеет право выселить вас из подаренной квартиры и принудительно.

Если вы хотите больше гарантий, то это может быть возмездный договор, например купли-продажи с дополнительным условием о предоставлении вам возможности безвозмездно пожизненно проживать в квартире; договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (надо иметь в виду, что формально рента и содержание рассматриваются как доход, и в случае выявления таких доходов налоговым органом вам может быть начислен налог).

Каждый из этих вариантов имеет те или иные преимущества и недостатки, и лучше их выяснять уже в личной консультации с нотариусом. Я бы рекомендовал вам оформлять договор в нотариальной форме, тем более что для близких родственников действуют сниженные ставки нотариального тарифа.

Чаще всего нотариус сможет также провести и регистрацию права собственности в ЕГРП. Исключение – ситуации, когда право ранее не регистрировалось или имеются ошибки в записи ЕГРП (устаревший паспорт или иные неактуальные данные собственника).

И. Радченко, нотариус. Москва.

Можно ли подарить комнату в коммунальной квартире с долгами за коммунальные услуги? Дарственная будет оформляться на сына.

Ответ: Наличие задолженности по оплате коммунальных платежей не может служить препятствием для дарения комнаты. Следует также отметить, что обязанность по оплате долгов остается на дарителе.

Т. Арчугова, нотариус. Санкт-Петербург.

Источник: https://rg.ru/2015/11/12/palata.html

Юрист ответит
Добавить комментарий