Можно ли снизить сумму выплаты при расторжении договора с агентством?

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Можно ли снизить сумму выплаты при расторжении договора с агентством?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Можно ли снизить сумму выплаты при расторжении договора с агентством?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Договор с агентством по недвижимости: заключать или нет?

Можно ли снизить сумму выплаты при расторжении договора с агентством?

Инна Пчелянская | www.elelmiszer.hu

В сегодняшней ситуации на рынке жилья, когда большинство покупателей отложило покупку квадратных метров из-за постоянно меняющего обменного курса валют, продавцы вынуждены всё чаще обращаться за помощью в агентства недвижимости (АН). Кроме того, не секрет, что многие объекты уже давно числятся в базе данных риэлторов, поэтому, чтобы найти квартиру или дом от хозяина, покупателю нужно сильно потрудиться.

Журналисты портала «Крыша» вместе с юристом по жилищному праву Бахытом Касымбековым, президентом Объединённой ассоциации риэлторов РК Еленой Грива, гендиректором регионального АН «Контакт», Сайлаубеком Ескалиевым разобрались в перипетиях соглашений с посредниками.

Имеющиеся на сегодняшний день типовые договоры содержат наименование сторон, предмет договора, согласно которому клиент поручает, а АН за свой счёт проводит работу по поиску покупателя или объекта недвижимого имущества. В них также указывается адрес недвижимости, её стоимость, обязательство клиента перед АН по уплате вознаграждения (порядок, сроки).

В обязанности АН входит: поиск и отбор покупателей, проведение с ними переговоров, получение находящейся в открытом доступе информации об объекте недвижимости и его характеристиках (через ЦОНы, БТИ, портал egov.kz).

В свою очередь клиент обязуется: не проводить самостоятельных встреч и переговоров с продавцами и покупателями, не разглашать суммы и порядок выплаты вознаграждения АН.

Далее, согласно условию о вознаграждении и порядке расчётов, клиент АН должен дать обязательство о выплате 50 % от суммы вознаграждения (так называемый аванс) при оформлении соглашения о задатке, а оставшуюся сумму выплатить в день подписания договора купли-продажи либо иного документа об отчуждении объекта.

Что касается ответственности сторон, то при просрочке уплаты вознаграждения клиент должен выплатить АН пеню в размере 1 % от общей суммы за каждый просроченный день.

Кроме того, клиент не вправе в течение года со дня подписания договора об оказании услуг с АН совершать сделку по отчуждению недвижимости с участием лиц, доступ к которым стал возможным в результате работы агентства.

В случае нарушения данного пункта и при отсутствии уплаты вознаграждения клиент должен выплатить штраф в размере 10 % от стоимости объекта в течение трёх дней с момента предъявления претензии со стороны АН.

Следующий подраздел «Срок действия, изменение, дополнение и расторжение договора» описывает срок вступления в законную силу договора и его окончания.

При этом в случае отчуждения лицу объекта, предложенного агентством, после окончания действия соглашения или его прекращении в одностороннем порядке клиент не освобождается от выплаты вознаграждения агентству.

Здесь есть любопытный пункт: если клиент после окончания срока действия договора не расторгает его в течение трёх дней, то он автоматически продлевается на повторный срок.

Согласно условиям о порядке рассмотрения споров, все разногласия, возникающие между сторонами по соглашению или в связи с ним, должны решаться путём переговоров. При невозможности такого исхода стороны могут обратиться в суд.

Глазами юриста

Некоторые пункты представленных типовых договоров вызвали удивление и нарекания у юристов. Так, Бахыт Касымбеков считает, что договор с АН должен включать не только понятие сторон, их юридические адреса, права, обязанности, а также их обоюдную ответственность:

1. Предметом документа должен быть конечный результат работы риэлтора, подразумевающий совершение сделки по недвижимости, а не просто поиск жилья.
2.

После окончания срока действия соглашения стороны завершают гражданско-правовые отношения и никакие санкции к клиенту по его истечении применяться не должны.
3.

В договоре должен быть указан окончательный срок его действия без автоматического продления.

В целом, по мнению Бахыта Касымбекова, тексты типовых договоров достаточно сырые, не до конца доработанные, в них в одностороннем порядке ущемлены права клиентов.

По словам Елены Грива, многие агентства Алматы и Астаны идут навстречу клиентам и вносят необходимые изменения, если они не противоречат требованиям законодательства РК. По словам эксперта, алматинцев, к примеру, чаще всего не устраивают условия по выплате штрафных санкций — обычно они просят уменьшить их вполовину: с 1 до 0.5 %.

А вот по мнению Сайлаубека Ескалиева, работающего не только в Алматы, но и в регионах, заключать подобные договоры с включением полного комплекса интересов компании — право любого агентства по недвижимости, поскольку на рынке много недобросовестных клиентов. При этом, по его словам, изменение условий по просьбе клиентов происходит часто.

Однако условие о штрафных санкциях, накладываемых на нарушивших договор клиентов, — это последнее, что может изменить агентство.

— Вводя штрафы за показ или продажу объекта без ведома агентства или риэлтора, посредники пытаются защититься от недобросовестных клиентов, которые иногда договариваются о поиске объекта или покупателя с несколькими компаниями сразу, — заметил Ескалиев.

В то же время многие агентства предлагают клиентам заключать эксклюзивные договоры, которые передают АН монопольные права по продаже объекта или поиску покупателя. То есть в этом случае продавец жилья не имеет права обращаться в другие агентства.

— Эксклюзивные договоры заключаются редко, по рекомендациям бывших клиентов, так как здесь всё зависит от высокого профессионализма риэлтора.

Ведь при заключении этого соглашения посредник берёт на себя обязательство найти или продать объект за достаточно короткий срок — от 3 до 7 дней, — пояснила Елена Грива.

К слову, цена вопроса риэлторских услуг на казахстанском рынке недвижимости представлена на сегодняшний день в следующем диапазоне:
— в Алматы и Астане за продажу или покупку объекта стоимостью менее 36 млн тенге (эквивалент прежних $100 000) — 360 000 тенге, за объект дороже 36 млн — 1 % от стоимости недвижимости;
— в регионах при стоимости объекта до 7 млн — 200 000 тенге, свыше 8 млн тенге — 250 000 тенге.

Взамен продавец может рассчитывать на целый комплекс услуг.
— Это и проверка документов на готовность к продаже, и их корректировка при необходимости, полное сопровождение сделки, предоставление машины и многое другое, — пояснила Елена Грива.

Несколько советов

Тем, кто собирается воспользоваться услугами АН или риэлторов, следует:
1. Убедиться в том, что в договоре указан конечный результат работы.
Часто в соглашениях написано, что АН за свой счёт проведёт работу по поиску объекта недвижимости, максимально приближенного к требованиям клиента. Такая формулировка размывает обязанности посредников.

2. Производить оплату АН или риэлтору после завершения сделки.
То есть обязанность по 50%-й предоплате так называемого аванса лучше исключить.

3. Указывать предельный срок действия договора и не соглашаться на пролонгацию.
На совершение типовой сделки обычно требуется около одного-двух месяцев.

4. Перед подписанием договора проконсультироваться с опытным юристом.
В случае отказа АН внести изменения в договор либо в предоставлении документа для изучения его условий юристом лучше поискать другого посредника.

5. В договоре должна быть конкретизирована ответственность АН или риэлтора.
Так, срыв сделки из-за неправильно оформленных документов или последующих претензий третьих лиц может повлечь выплату клиенту АН неустойки, залога или других гарантий.

6. Ответственность клиента должна указывать конкретные нарушения с его стороны.
При этом размер материального ущерба не должен превышать размер вознаграждения, которое клиент обязался уплатить агентству.

7. В договоре должны быть чётко описаны условия расторжения договора.
Стоит позаботиться о такой возможности, когда покупатель или продавец может передумать сотрудничать с АН либо решит совершить сделку самостоятельно.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/dogovor-s-agentstvom-po-nedvizhimosti-zaklyuchat-ili-net

Стоит ли дольщику требовать выплаты пени, если дом сдан на месяц позже – отвечает адвокат

Можно ли снизить сумму выплаты при расторжении договора с агентством?

Белорусское телеграфное агентство совместно с Белорусской республиканской коллегией адвокатов продолжает цикл материалов на правовую тематику «Право на защиту: советы адвоката». В этот раз предлагаем обсудить вопросы, касающиеся прав дольщиков.

В каких случаях стороны могут расторгнуть договор и при каких обстоятельствах разумно требовать компенсации морального вреда, расскажет адвокат Гомельской областной коллегии адвокатов, осуществляющий адвокатскую деятельность индивидуально, Марина Литвинко.

На какие существенные условия и возможные риски, оговоренные в договоре долевого строительства, стоит обратить особое внимание перед его подписанием?

Перед подписанием следует проверить наличие в договоре всех существенных условий. Должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при ее наличии), подлежащий строительству и передаче дольщику.

Чем более подробно будут указаны все особенности строительства и характеристики объекта, в том числе сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ, тем меньше вопросов возникнет на стадии принятия объекта дольщиком. Целесообразно также указывать детальные характеристики не только конкретной квартиры, но и мест общего пользования (лифт, лестничные площадки, технические помещения).

С приобретением квартиры дольщик приобретает и права на часть доли в общей собственности, характеристики которой зачастую ему не менее важны.

Желательно, чтобы в договоре указывались не только сроки начала строительства и сдачи объекта, но и промежуточные этапы.

Должна быть прописана как стоимость одного квадратного метра, так и цена объекта долевого строительства (цена договора). Особое внимание следует обратить на указание возможности изменения застройщиком цены объекта строительства. Если такая возможность предусмотрена, целесообразно четко определить правила ее изменения.

В договоре должны быть прописаны, в частности, сроки уведомления о планируемых изменениях, алгоритм действий при несогласии дольщика с увеличением стоимости объекта.

Кроме того, следует обратить внимание, что если цена объекта долевого строительства установлена в договоре в привязке к иностранной валюте, то она должна быть неизменной до окончания строительства.

Должен быть определен размер и порядок внесения денежных средств. Полная оплата разово на начальных этапах строительства предполагает, что дольщик безусловно доверяет застройщику. Вместе с тем адвокат рекомендует принимать такое решение с большой осторожностью и при условии, что в договоре будет указано на отсутствие дополнительных платежей после ввода дома в эксплуатацию.

В договоре должны быть номера специального счета и текущего (расчетного) счета, внесение всех денежных средств на текущий расчетный счет недопустимо.

Следует учитывать, что, если в объекте долевого строительства часть квартир строится для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.

В договоре обязательно должен указываться гарантийный срок на объект долевого строительства. Зачастую гарантийные сроки, предусмотренные договором, не соответствуют действующему законодательству и вводят в заблуждение будущих собственников.

В документе должны быть определены права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. Прописывается порядок приемки-передачи объекта долевого строительства, основания расторжения договора, порядок возврата денежных средств дольщику при неисполнении обязательств или расторжении договора, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Документ может содержать и другие условия в соответствии с Положением о долевом строительстве объектов в Беларуси, утвержденным Указом № 263 от 6 июня 2013 года.

Договор обязательно должен быть зарегистрирован в местных исполнительных и распорядительных органах. Только с этого момента он считается заключенным. Дополнительные соглашения также подлежат регистрации.

В каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Изменение цены допускается по соглашению сторон, в том числе при изменении проектной документации в отношении объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Эти изменения оформляются допсоглашением к договору, который содержит обоснованный расчет по изменению цены.

Застройщик может изменить цену договора, в частности, при изменении статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в срок исполнения застройщиком обязательств по договору и в дополнительный срок строительства.

Застройщик в процессе строительства может снизить цену объекта долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли. Такое решение может быть принято для всех дольщиков либо для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, которые не состоят на таком учете.

Следует обратить внимание, что если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Речь может идти, например, о затратах на регистрацию договоров о переходе прав собственности. В договоре должны быть предусмотрены сроки предъявления к оплате указанных затрат.

Может ли застройщик расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму?

Если оплата производится по графику платежей, застройщик может требовать досрочного расторжения договора в том случае, если дольщик не внес в полном объеме платежи в течение двух периодов подряд.

Если оплата происходит по справкам застройщика, это возможно, когда дольщик не внес в полном объеме средства в течение двух месяцев подряд.

Вместе с тем застройщик может требовать досрочно расторгнуть договор, если дольщик не уплатил всю стоимость в срок, когда такая оплата должна быть единовременной.

Таким образом, застройщик не вправе расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму, но вложился в вышеуказанные периоды времени, если речь идет о договорах с поэтапной оплатой. Однако если по договору уплата цены осуществляется единовременно, то задержка оплаты всей суммы на один день или невнесение суммы в полном объеме дает застройщику право на расторжение договора.

Возможны ли негативные последствия для дольщика, если платеж несвоевременно перечислен по вине банка?

Если речь идет о платежах по государственной поддержке, то в соответствии с п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Беларуси, дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком таких платежей.

Может ли дольщик по своей инициативе расторгнуть договор, если нарушен какой-нибудь, пусть и незначительный, пункт? К примеру, высота потолков в построенной квартире не 2,5 м, а 2,48 м? В целом при каких обстоятельствах и до какого времени можно требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы?

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства.

Иными словами, дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе и без объяснения причин.

Целесообразно ли требовать выплаты пени, если сдача дома затянулась всего на 1-2 месяца?

Целесообразность таких действий каждый для себя решает самостоятельно.

При этом следует знать, что застройщик в случае наличия его вины в невыполнении срока исполнения обязан выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) дольщикам, которые выполнили в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства.

Размер неустойки составляет 0,01 %, 0,02 % и 0,03 % от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (соответственно до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, более 6 месяцев).

Вместе с тем в договоре может быть определен больший размер санкций. В зависимости от стоимости объекта строительства сумма даже при задержке на 1-2 месяца может быть весьма внушительной.

В течение какого срока можно обращаться к застройщику за безвозмездным устранением недостатков в новой квартире, если она построена с существенным нарушением качества? Какие недостатки позволяют предъявить претензии застройщику?

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем. Гарантия исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить свои расходы по устранению недостатков, расторгнуть договор и вернуть денежные средства, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества. Под существенным нарушением качества понимается недостаток, который приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли из-за

  • нормального износа объекта или его частей;
  • неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
  • ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Эти обстоятельства могут служить основанием и для освобождения застройщика от устранения недостатков, если они будут свидетельствовать об их возникновении в результате виновных действий дольщика.

Имеет ли право собственник требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков в квартире?

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик может потребовать от застройщика возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки.

При каких обстоятельствах можно требовать компенсации морального вреда?

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных законом о защите прав потребителей. Указом № 263 отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

С учетом того, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, на основании ст.18 этого закона отступления от установленных норм дают право потребителям товаров (работ, услуг) требовать возмещения морального вреда.

Под моральным вредом следует понимать испытываемые гражданином физические и (или) нравственные страдания.

Физические страдания – это физическая боль, функциональное расстройство организма, изменения в эмоционально-волевой сфере, иные отклонения от обычного состояния здоровья, которые являются последствием действий (бездействия), посягающих на нематериальные блага или имущественные права гражданина. Нравственные страдания, как правило, выражаются в ощущениях страха, стыда, унижения, других неблагоприятных для человека в психологическом аспекте переживаниях.

Характер причиненных дольщику физических и нравственных страданий суд оценивает с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потребителя.

При решении вопроса о компенсации морального вреда суд будет исходить из общих оснований ответственности за причинение вреда.

То есть следует обратить внимание, что моральный вред, причиненный дольщику из-за некачественно выполненных работ по объекту долевого строительства, компенсируется при наличии вины застройщика (заказчика, подрядчика).

В заключение стоит сказать еще об одном существенном моменте, который актуален для состоявших (-щих) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дольщик имеет право на предоставление по месту работы имущественного налогового вычета в отношении всех расходов, понесенных им на строительство объекта долевого строительства.

По сообщению БЕЛТА

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/september/30626/

Юрист ответит
Добавить комментарий