Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

Договор жилищного (социального) найма

Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения – договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во владение и пользование за определенную плату.

С кем же заключается договор социального найма?

Сторонами договора социального жилищного найма являются: Наймодатель, с одной стороны, и Наниматель, с другой. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение: дом, квартира, комната, часть квартиры или дома. Все это является существенным условие договора социального найма.

При заключении договора социального найма обязательным условием является подробное рассмотрение предмета договора: описание имущества, жилого помещения, передаваемое нанимателю наймодателем. В качестве дополнительных условий договора можно выделить:

  • – описание размера и времени оплаты за предоставляемое помещение;
  • – оплата коммунальных платежей;
  • – указание граждан, проживающих в помещении по договору найма;
  • – указание ответственных лиц за капитальный и текущий ремонт жилого помещения и др.

Многих граждан интересует: как оформить (заключить) и где получить договор социального найма?

Заключение договора социального найма жилого помещения происходит в специализированном органе – Департаменте Жилищного Фонда или его отделении на основании следующих документов:

– заявления и документов, подтверждающих родственные связи людей;

– документа, подтверждающего факт вселения человека в жилое помещение.

После того, как все документы будут проверены, начинается собственно оформление договора социального найма и его регистрация.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регулируется в ст. 49 ЖК РФ. Согласно договору гражданам обязаны предоставить жилье государственного или муниципального жилого фонда.

Порядок заключения договора социального найма состоит в следующем: договор найма заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. При этом договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма регулируются ст. 65 ЖК РФ. Согласно законодательству наймодатель обязан:

  • – передать указанное в договоре имущество в пользование нанимателю;
  • – предоставить условия для пользования коммунальными услугами;
  • – принимать участие в капитальном ремонте жилого помещения.
  • Права и обязанности сторон по договору социального найма регулируются действующим законодательством.Ст. 67 ЖК РФ регулирует права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Наниматель обязан:

  • – участвовать в текущем ремонте жилого помещения;
  • – следить за сохранностью сданного ему помещения;
  • – вовремя оплачивать наем жилого помещения и коммунальные услуги;
  • – предупреждать наймодателя об изменениях условий, указанных в договоре и др.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма регулируется ст. 50 ЖК РФ и устанавливается органами местного самоуправления.

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение.

В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена. Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст.

73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения.

При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения происходит в любое время по соглашению сторон. В случае неуплаты коммунальных платежей, неуплаты за найм жилого помещения, использования помещения не по назначению, что привело к его повреждению, возможно прекращение договора в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). 

Изменение договора социального найма возможно на основании условий, регулируемых ЖК РФ (ст. 82 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

– лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту не подлежат;

– детям-сиротам;

– лицам с тяжелой формой хронических заболеваний;

– лицам, отслужившим в армии или вернувшимся из мест лишения свободы.

 Договор социального найма (форма договора) содержит все основные моменты, характерные для договоров.

Скачать типовой договор социального найма жилого помещения (квартиры) можно на сайте.

Скачать образец заявления о заключении договора социального найма также можно на сайте.

Договор коммерческого найма жилья  предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют … Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

16.08.2019 – Анатолий Охотников

Добрый день. Хочу уточнить, получила квартиру а 2014г, как ребёнок сирота. В этом году подходит 5-ти летний срок. Дадут мне договор социального найма. Что с ним делать? Как проходит приватизация и как оформить в собственность квартиру, для дальнейшей продажи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора.

И срок аренды при этом значения не имеет.

«Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок.

«В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье.

При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит.

Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится.

Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине.

В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.

«Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью.

В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде.

При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

  • Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.
  • Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 
  • Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже.

Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат.

Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года.

«В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель.

Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается.

«Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Вы-наниматель жилья? Изучаем ваши права

Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

В жизни могут складываться различные ситуации, в которых вы не знаете как себя повести, как правильно отреагировать на какие-то претензии или требования хозяина арендованной квартиры.

Мы рассмотрим несколько законов, которые вам помогут разобраться в ситуации и чувствовать себя уверенно. Мы не приводим сами формулировки статей, указывая только номер статьи ГК РФ. Давайте разберем некоторые тонкости при найме жилья в соответствии с буквой закона.

Зная свои права, вы сможете избежать многих неприятных для обеих сторон ситуаций, заключая договор найма жилья.

Итак, разберем некоторые законы с небольшими пояснениями:

Статья 671 ГК РФДоговор найма жилого помещения

Когда вы снимаете квартиру или сдаете ее в наем, то необходимо заключить договор найма жилого помещения. Договор найма жилья заключается в письменном виде (ст. 674 ГК РФ).

Не пренебрегайте составлением и подписанием этого документа, даже, если это ваши знакомые, родственники, друзья или просто хорошие люди, поскольку именно он (договор) будет в будущем при любых обстоятельствах гарантом вашей безопасности.

В договоре указывается, что одна сторона (наниматель) за проживание другой стороне (наймодателю) вносит плату за проживание в квартире, наймодатель в свою очередь предоставляет нанимателю квартиру для проживания (ст. 671 ГК РФ). Главные слова в данном договоре: договор и оплата.

Статья 673 (вторая часть статьи) ГК РФ Объект договора найма жилого помещения

Не все квартиросъемщики знают о том, что в соответствии со статьей 673 ГК РФ, если вы снимаете жилье, заключив долгосрочный договор (не более 5 лет и не менее года – краткосрочныйдоговор найма жилья), то можете пользоваться, к примеру, подвалом, как если бы были владельцем жилья. Как раз на это указывает данная часть статьи.

Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

К примеру, владелец квартиры, которую вы снимаете, решил продать ее и срочно вас выселяет.

Что делать? Вы собираете вещи, чтобы искать другое жилье? Не торопитесь выполнять требования хозяина, так как, как ни странно, закон в данном случае на вашей стороне! Вы совершенно спокойно можете продолжать жить в этой квартире: вы за нее платите и имеете полное право в эту квартиру никого не пускать (это касается и долгосрочного договора, и краткосрочного). Вы можете, например, договориться о снижении цены на жилье, аргументировав это тем, что визиты людей с осмотром квартиры мешают вам, отнимают ваше время. Если владелец квартиры принял решение продать ее, то вас и ваших прав это никоим образом не должно касаться (напомним, что при аренде жилья вы должны были в обязательном порядке заключить договор найма жилого помещения, которое вы снимаете, так как это будет единственным гарантом ваших прав). При наличии такого договора вы законно проживаете на территории этой самой квартиры. Нарушение закона будет со стороны владельца жилья, который предъявляет вам требования съехать. Кстати, он же (собственник) должен взять расходы на себя, связанные с вашим поиском нового жилья и переездом на другую квартиру, а не наоборот.

А, если все-таки хозяин поменялся? Вы можете жить в этой квартире как и раньше, так как договор, заключенный с предыдущим владельцем, действует и с новым хозяином.

Статья 677 ГК РФ Наниматель и постоянно проживающие с ним вместе граждане

Заключая договор с наймодателем (имеется в виду долгосрочный договор сроком не более 5 лет), необходимо указать проживающих с вами лиц, это правило не применяется при заключении краткосрочного договора (менее года, п.2 ст. 683 ГК РФ). Если письменно это не зафиксировано, то вы должны с наймодателем обговорить подобный факт в устной форме.

Лица, проживающие с вами, как с нанимателем, имеют такие же права по пользованию квартирой, домом или их частью, как и вы. Как наниматель  вы будете нести ответственность за тех, кто с вами живет, в случает нарушения условия договора найма жилья. Лучше конечно же (это позволяет закон), если живущие с вами друзья, родственники и т.д.

, заключат с наймодателем договор о том, что они вместе с вами несут ответственность за съемное жилье. 

Статья 680 ГК РФ Временные жильцы

Вы (в данном случае мы вас рассматриваем как нанимателя) и все, кто с вами проживает в съемной квартире, доме или его части с вашего согласия или заранее предупредив об этом наймодателя, можете разрешить безвомездно проживать с вами временным жильцам, но ответственность за их действия несете полностью вы, как наниматель (это только в случае долгосрочного договора). Временные жильцы самостоятельно распоряжаться жильем не могут. Хозяин жилища может и запретить временным жильцам поселяться в его квартире или доме, если общая площадь жилья на одного человека  не соответствует нормам, прописанным в законе. А срок, в течение которого временные жильцы могут у вас поселиться, не должен превышать 6 месяцев.

Статья 681 ГК РФ Ремонт сданного внаем жилого помещения

Эта статья говорит нам о том, что текущий ремонт квартиры, дома или его части   (то есть место, где вы живете)- есть ваша обязанность как нанимателя, если какие-то другие условия не были указаны в договоре найма жилого помещения.

 А вот капитальный ремонт снимаемого вами жилья — это обязанность наймодателя, опять же, если обратное не прописано в вашем договоре. А если вы, к примеру, вдруг захотите сделать перепланировку того самого места, где живете, то умерьте пыл, это только с согласия хозяина.

Однако можно претендовать на возмещение стоимости произведенных работ (неотделимые улучшения) от наймодателя в случае, если договор найма был расторгнут досрочно, а улучшения производились с согласия наймодателя (п.2 ст.

623 ГК РФ), однако договором может быть предусмотрен иной порядок.

Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения

Заключить договор найма жилого помещения можно сроком на 5 лет, не больше. Но, если вы в договоре не указали точный срок, то он считается заключенным на 5 лет.

Если у вас краткосрочный договор (до года), то вы не можете, к примеру, разрешить друзьям пожить у вас какое-то время в качестве временных жильцов.

Статья 684 ГК РФ Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Если вы снимаете на долгосрочной основе квартиру (мы помним, что это делается максимум на 5 лет), у вас есть право на заключение договора найма жилого помещения (аренда квартиры) на новый срок.

Причем наймодатель должен за 3 месяца до окончания срока действия предыдущего договора предложить вам как нанимателю заключить новый договор (аренды квартиры) найма жилья на тех же условиях или новых.

Интересный факт и не один. Читаем внимательно:

1. если хозяин квартиры не выполнил своей обязанности, а вы, в свою очередь, не отказались от продления договора, то можете считать, что ваш договор продлен опять же на 5 лет и на тех же условиях;

2. если хозяин отказался от продления договора, мотивировав это тем, что не собирается больше сдавать квартиру внаем, но в течение года это сделал, вы вправе требовать признания вашего договора недействительным и обратиться к нему за возмещением убытков, которые вы претерпели из-за отказа хозяина жилья возобновить с вами договор.

Статья 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения

Вы как наниматель можете в любое время расторгнуть договор  с наймодетелем, но сделать это в виде письменного предупреждения за 3 месяца. А вот наймодатель может расторгнуть договор с вами только в судебном порядке, если:

1. вы своевременно не вносили оплату за 6 месяцев, а если у вас краткосрочный договор, то более 2х раз в срок, указанный в договоре;

2. в случае порчи или разрушения жилого помещения;

3. если вы, как наниматель, используете жилое помещение не по назначению, нарушаете права соседей.

И опять же, вас просто так не выселить из квартиры. Вам дадут год на исправление всех погрешностей, допущенных вами во время проживания в этом жилом помещении.

Учитывая все отрицательные моменты заключения краткосрочного договора (потяря наиболее важных прав при найме жилого помещения), не стоит забывать и о преимуществах краткосрочных договоров, а именно:

1. отпадает необходимость указания в договоре граждан, постоянно проживающих с вами;

2. правила ст. 680 “временные жильцы” в данном случае не применяются

При таком нелегком выборе, как заключение долгосрочного или краткосрочного договора найма жилого помещения, нам снова на помощь приходит Гражданский Кодескс Российской Федерации. В соответствии с п.3 ст.

421 ГК РФ “свобода договора” стороны могут заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров. А п.

4 вышеуказанной статьи предполагает, что условия договора определяются по усмотрению сторон. 

На страницах нашего сайта мы приводим форму краткосрочного договора найма жилого помещения со всеми основополагающими правами нанимателя, которые предусмотрены при заключении долгосрочных договоров. Этот документ собрал в себе только лучшее из юридической практики в области коммерческого найма жилья.

Источник: http://moisosed.org/sosedi?id_art=14

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Я веду учет доходов и расходов, журнал проведенных и предстоящих ремонтных работ, учет показателей ЖКХ, учет оплаты ЖКХ, учет проживающих, а также имущества и его состояния, включая фото. Отдельно отслеживаю объявления, статистику и цены из различных источников. Использую для этого много табличек, напоминалок, телеграм-ботов.

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

  • порча ремонта и техники;
  • курение в квартире;
  • стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
  • субаренда;
  • мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
  • ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать.

Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие. Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении.

Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать.

Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением.

Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор.

На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей.

За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника.

По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь.

Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью.

Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки.

Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего.

То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Все снимают жилье по каким-то своим причинам. Основное, на что смотрят в Москве, это местоположение. Расстояния большие, и тратить время на поездки до работы очень затратно. Каждый, кто снимал, упоминал это первым делом.

В остальном у всех требования разные: кого-то расстроит отсутствие микроволновой печи, а кого-то — вид из окна, кто-то переживает, что зимой нет места, где походить на лыжах, а кто-то доволен, что есть большой холодильник, просторный душ или добродушный консьерж.

Иногда могу уже по риелтору сказать, что сделка не получится. Обычно это происходит, когда такой помощник старается всеми способами доказать, что он нужен. Один из странных случаев был, когда риелтор лег на кухне на пол и стал высматривать пыль под кухонным гарнитуром, желая внести это в акт приема-передачи.

В потенциальных нанимателях отталкивает излишняя дотошность к каким-то вещам, странные просьбы. Часто по телефону говорят одно, а при посещении — другое. Зачем сразу начинать сотрудничество со лжи? Соврал по мелочи сейчас — будет обманывать дальше. Например, я, как некурящий, сразу могу определить, курит человек или нет, даже если он долго не курил до просмотра.

К сожалению, я теперь всегда отказываю людям с животными и детьми.

Не было ни одного случая, чтобы что-то не было испорчено, когда я соглашался. Опыт — лучший учитель.

Собственники отказывают не из вредности или ненависти к детям и животным. Просто они сдают свое многомиллионное имущество, переживают за него и не хотят решать проблемы, еще и за такие деньги, за которые сегодня сдаются квартиры.

С теми, кто задерживает плату, встречался редко. Было несколько случаев, которые быстро разрешились. К таким событиям я готов и сразу прошу адвоката готовить иск в суд. У каждого человека в нашей стране должен быть свой адвокат или хотя бы его номер — неважно чем вы занимаетесь.

Практика показывает, что крайне редко дело доходит до суда. Никто не хочет связываться с этим, поскольку шансы на победу в таких случаях минимальны, да еще и судебные расходы. За все время мы выиграли все иски, а расходы на адвоката были компенсированы проигравшей стороной. Я не потратил даже рубля в этих случаях.

Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.

Я плачу НДФЛ, еще 15% от аренды — это ЖКХ, и добавляем ежегодный рост цен на ЖКХ. 10—12% доходов от аренды уходит на решение внезапных ситуаций: замена или ремонт бытовых приборов, отделки или мебели, замена автоматов, личинок и прочего.

Когда у вас много квартир и ими постоянно пользуются, всегда что-то ломается. Посмотрите на свою квартиру и умножьте все имущество на восемь — представьте, например, что у вас одномоментно будет 8 холодильников. За всем этим надо следить.

Есть еще такие статьи расходов, как амортизация и простой, которые не всегда поддаются точным расчетам. В среднем я сдаю квартиру за неделю. Использую все популярные на сегодня площадки: «Циан», «Авито».

Также прошу друзей из агентств «Миэль» и «Инком» добавить информацию к себе. Показываю квартиру, когда там еще живут прежние наниматели, — это прописанное в договоре условие. Так что простои случаются крайне редко.

Дольше всего квартира стояла пустой 2 недели. Бывало, что сдавал в день размещения объявления.

То, что я сдаю за 35 тысяч, должно сдаваться за 45, чтобы это стало хоть немного интересным с точки зрения доходности и выровнялось с остальными ценами, которые выросли за 5 лет. У всего есть какая-то минимальная цена, которую продавец не станет опускать, и арендная ставка сейчас близка к ней как никогда.

Одна из причин дешевой аренды в стране в том, что собственники не платят налоги. Сейчас государство планирует вывести аренду из темноты: это может подтолкнуть к росту цен, поскольку наймодатель переложит этот платеж на нанимателей. Это не произойдет резко, но наниматель это ощутит.

Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль.

И в ближайшие годы это вряд ли изменится.

После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру.

Исключением может быть квартира не в России.

Тоже зарабатываете на недвижимости? Расскажите о своем финансовом раскладе и впечатлениях от такого бизнеса.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Зачем сдавать квартиру легально

Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Юрист ответит
Добавить комментарий