Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал

Юридические аспекты участия несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал

23 ноября 2177

Действующие законы вполне допускают, чтобы собственником объекта недвижимости был ребенок. Естественно, это накладывает ограничения на реализацию правомочия распоряжения объектом.

Разрешение органа опеки

Так как сделки, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, охраняются государством особенно, они требуют разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры или отчуждение имущества иным способом.

Отсутствие дееспособности у собственника (ребенка), предполагает, что сделки осуществляются его опекунами. Самые распространенные примеры опекунства – это опека родителей ребенка. Но даже их самоличное решение не является достаточным для оформления сделки – привлекается сторонний орган.

Это регламентируется законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Выдавая разрешение на продажу квартиры, орган опеки исследует предшествующие этому факторы.

Предстоящая сделка не должна навредить ребенку, поэтому важен ее финансовый аспект, реальные правовые последствия, даже нормы морали.

Исследование всех обстоятельств ложится в основу заключения надзорного органа. Ни в коем случае условия быта ребенка не должны быть ухудшены в результате заключения договора.

Даже если и была оформлена сделка, то должны быть предоставлены альтернативные условия для проживания, не уступающие предшествующим.

Имеет значение и мнение самого ребенка – при наличии каких-либо факторов, способных вызвать подозрения относительно правомерности заключения договора, органы опеки и попечительства не дадут положительного заключения.

При этом в контроле ситуации принимают участие не только органы опеки, но и Центр недвижимости, а также нотариус в силу предоставленных ему законом полномочий.

Возрастные пределы стороны при заключении сделок

С формальной точки зрения законодатель делит детей на две возрастные группы – до 14 лет и с 14 до 18 лет. Эти возрастные промежутки значимы с точки зрения возможности заключать те или иные договоры самостоятельно.

Лицам до 14 лет такой возможности в Казахстане не предоставляется. У них отсутствует юридическая дееспособность, то есть возможность объективно оценивать последствия своих действий, как следствие вступая в правоотношения.

Но в интересах детей могут выступать их опекуны – в силу закона это могут быть родители, в силу решения суда – другие лица.

При заключении сделок в договорах всегда ставится подпись лица-опекуна и делается отметка, что договор заключается в интересах подопечного.

Достигнув возраста 14 лет, лицо может самостоятельно заключать сделки, но только с одобрения опекуна, оформленного письменно. Это означает, что такой несовершеннолетний ребенок обладает ограниченной правовой дееспособностью.

Все ограничения по закону действуют только для того, чтобы защитить интересы самого же ребенка.

Есть третий способ заключения договоров без согласия опекунов – эмансипация. В теории гражданского права таким образом именуется состояние, когда лицо полностью обретает правовую дееспособность.

Несовершеннолетний может эмансипироваться по решению суда, с согласия родителей, если при этом регулярно работает или осуществляет в законном порядке предпринимательскую деятельность – такие случаи также известны в правоприменительной практике Казахстана.

Споры при заключении сделок

Согласно закону, разрешение необходимо от обоих родителей, но что происходит, когда разрешение готов дать только один родитель? Предположим, что супруги находятся в состоянии развода и делят имущество.

Предположим, жена желает продать свою долю в недвижимости, тогда как супруг пытается манипулировать имущественными правами в попытках оставить ребенка. Он хочет передать в дар свою долю ребенку. Однако впоследствии супруга не сможет продать свою долю и часть ребенка, чтобы уехать с ним.

Органы опеки не выдадут разрешения на продажу без согласия второго супруга.

Способы получения разрешения на оформление сделки

Заявление заинтересованных в заключении органа опеки лиц подается либо через сайт электронного правительства, либо через ЦОН. Пакет подаваемых документов может отличаться в зависимости от типа договора, а также места предоставления:

  • заявление установленной формы;
  • заявление сторон о наличии альтернативного жилья;
  • письменное согласие ребенка на сделку с подписью руководителя школы;
  • свидетельства о браке, рождении ребенка и т.п.;
  • удостоверения личности заявителей;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Если компетентный орган все же выдал разрешение на продажу, то оно сохраняет сроки действия в течение одного месяца. При этом при покупке новой квартиры должно быть официальное подтверждение того, что ребенок становится ее сособственником. При продаже квартиры также необходимо обеспечить депонирование на счет ребенка денежных средств, вырученных от ее продажи соразмерно его доле.

Специфические условия сделки

Случаи нарушения прав детей при отчуждении жилья встречаются в Казахстане повсеместно. Далеко не всегда речь идет при этом о наличии умысла. Иногда это происходит по неосторожности.

Например, оформляя залоговые обязательства, родители не выплачивают своевременно кредит, как следствие, квартира переходит в собственность кредитору.

Или покупая жилье, они забывают вписать ребенка в качестве сособственника объекта.

Еще одна распространенная ситуация, когда квартира была приобретена в браке, а как собственник недвижимости указан ребенок. Как быть при разводе в этом случае? По общему правилу, нажитое во время брака имущества по возмездным сделкам является общим.

Однако зарегистрированные на имя ребенка имущественные права и объекты неделимы.

Эти активы впредь будут считаться принадлежащими только ему, поэтому если родители пытались таким образом схитрить во время оформления жилья на ребенка, то это сделать не удастся.

Банки, зная о наличии прав детей на жилье, редко соглашаются оформлять залог под такую недвижимость, так как знают, что столкнутся впоследствии с проблемами при ее изъятии и реализации. Сделки, после заключения которых права ребенка ущемляются, признаются судами Казахстана недействительными, поэтому позаботиться об их правовом изучении надо заранее.

Источник: https://info.homsters.kz/yuridicheskie-aspektyi-uchastiya-nesovershennoletnih-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu/

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему.  Не знаете как  получить разрешение опеки на продажу квартиры? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от  Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов. Если  Вы что то упустили, этот срок еще увеличится. Рекомендую подавать заявление непосредственно в Отдел по опеке и попечительству.

Оплатить дополнительную консультацию автора сайта Слободчиковой Ольги Дмитриевны по сделкам с участием несовершеннолетних можно здесь

_______________________________________

9. Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями и согласием, указанными в пунктах 3-5 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя) и его копия;

документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;

свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;

документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) и его копия;

документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания).

10. Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к документам, указанным в пункте 9 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности);

При отчуждении жилого помещения (доли жилого помещения), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на основании статьи 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с реализацией мероприятий по улучшению жилищных условий в соответствии с федеральными, региональными либо муниципальными программами взамен нотариального обязательства представляется уведомление уполномоченного органа о сносе многоквартирного жилого дома, в котором находится жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

копии кадастровых паспортов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписка из государственного кадастра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица либо свидетельство о регистрации по месту пребывания (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования автономного округа).

11. Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, выдается при условии приобретения на его имя (в том числе дарения при соблюдении пункта 14 Порядка) равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого.

При невозможности выполнения данного условия орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с момента совершения сделки.

При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

12.

Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которых подопечные или несовершеннолетние лица имеют право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

13.

В случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счёт, открытый на его имя в кредитной организации.

14.

В случае дарения недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) подопечному или несовершеннолетнему лицу взамен отчуждаемого, денежные средства, полученные от сделки с недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

15. При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.

16. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал

Продавцу необходимо учитывать все юридические нюансы при совершении сделки, если они хотят избежать неприятностей при дальнейшем оформлении. При необходимости реализации недвижимости перед продавцом стоит вопрос, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Часто продавец подходит к сделке формально, однако покупатель должен вникнуть в суть сделки досконально.

Прежде чем будет совершена продажа квартиры с долей несовершеннолетнего, необходимо тщательно поверить все документы, определить, все ли они оформлены надлежащим образом. При оформлении договора особую сложность вызывают вопрос, прописан несовершеннолетний или он является собственником, т.е. имеется доля в квартире.

Особенности сделки

Реализация недвижимости с несовершеннолетними детьми определена нормативными актами: Конституцией РФ, жилищным, гражданским, семейным кодексами и муниципальными актами.

Данными документами закреплено, что малолетние граждане являются полноправными членами общества, которые обладают всей полнотой прав и свобод.

Отличие от взрослого члена общества состоит в том, что некоторые свои права он может реализовать ввиду своего возраста только через родителей, а при отсутствии таковых через органы опеки и попечительства или опекунов.

Органы опеки (попечительский Совет) при совершении сделки по продаже недвижимости, если прописан ребенок, обязаны предусмотреть интересы малолетних граждан.

При оформлении документов, если требуется продажа квартиры с прописанным малолетним, необходимо рассмотреть следующие два момента. Первый момент, когда он является собственником доли квартиры.

Второй, когда прописаны несовершеннолетние дети или просто проживают на продаваемой жилплощади.

Действия по реализации жилья могут совершаться при условии, что малолетний имеет прописку на другой жилплощади или перед оформлением сделки его необходимо выписать и прописать на другой жилплощади. Выписать детей без предоставления аналогичной площади невозможно.

Как поступить, если предполагается проживание малолетних граждан совместно с родителями или опекунами на новой жилплощади, а покупка её задерживается. Выходом из этой ситуации может стать прописка детей к ближайшим родственникам или дедушкам, бабушкам. Регистрация оформляется паспортным столом.

Следует знать, что органы опеки, возможно, откажут выдавать разрешение на то чтобы продать долю в квартире с несовершеннолетним, если посчитают, что условия проживания несовершеннолетними на новой площади будет ненадлежащими.

Недвижимость должна соответствовать санитарным нормам, обеспечивать безопасное проживание, иметь все условия для комфортного проживания в нем.

Таким образом, происходит защита прав малолетних граждан. Другими словами, невозможно прописать детей в далекую деревню с площадью дома 20 м2 и проживающими там 3-я людьми.

Совет руководствуется кодексом, пункт 4 статья 292 ГК РФ, который говорит, что «отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органов опеки».

Совет даст разрешение, если предоставляемая площадь будет аналогичная, а лучше, если будут улучшены условия проживания, тогда продажа доли несовершеннолетнего в квартире будет оправдана.

Необходимые документы для получения разрешения на сделку

Чтобы органы опеки дали разрешение на проведение сделки, а продажа квартиры с несовершеннолетним собственником была оформлена юридически правильно, собственники должны представить следующие документы:

  1. Согласие на сделку от несовершеннолетнего, достигшего 14 летнего возраста, документ должен быть оформлен письменно;
  2. Кадастровую планировку данного помещения;
  3. Свидетельство о рождении ребенка, оригинал и копию;
  4. Для подтверждения личности продавца предоставляются копия и оригинал документа;
  5. Справку о стоимости недвижимости, выданную БТИ;
  6. Выписку из домовой книги или паспортного стола;
  7. Заявление с просьбой реализации занимаемого жилого помещения с обязательным указанием причины продажи и указанием обязательств по обеспечению малолетнего другим комфортным жилым помещением, с подписями родителей или опекунов;
  8. Документ, подтверждающий права собственности;
  9. Справки об отсутствии долгов и залогов продаваемого жилья.

В случае раздельного проживания родителей или невозможности принять участие в подписании заявления одним из родителей, необходимо дополнительно представить заявление — согласие на сделку с жильем от супруга, заверенное нотариально.

Если один из супругов умер или местонахождения неизвестно, то предоставляют свидетельство о смерти или справку, подтверждающую факт пропажи без вести второго родителя. Следует учитывать риски, что органы опеки могут не одобрить сделку.

Отказ можно получить по следующим причинам:

  • Когда приобретение нового жилья происходит в рассрочку с одновременной реализацией всего имеющегося у вас жилья;
  • Приобретаемое жилье сразу же передается в дар;
  • Приобретаемая недвижимость находится в строящемся объекте, который еще не имеет права владения;
  • Приобретаемое жилье имеет меньшую площадь;
  • Когда ухудшаются условия комфортного проживания, например, отсутствие каких-либо коммуникаций;
  • Если в районе отсутствует или недостаточно развита инфраструктура.

Такого порядка придерживаются органы опеки до достижения ребенком возраста 18 лет. Но есть исключение, если они достигли 16 лет и начали трудовую деятельность, получают полный соц.пакет, занимаются индивидуальным предпринимательством, оформлены как ИП или сочетались законным браком. В этом случае согласие органов опеки на продажу необязательно.

Следует отметить, что органы опеки могут дать разрешение, если деньги необходимы для прохождения курса лечения. Или срочно нужно сменить обстановку по причине аллергического заболевания. Например, уехать загород с экологически чистым воздухом.

Также органы опеки обязаны предусмотреть, если ему требуется обучение, каким-либо наукам или занятиями спортом, которые он не может получить по прежнему месту жительства. Попечительский Совет может пойти навстречу для выдачи разрешения.

Это будет считаться действием во благо малолетнего гражданина.

Если происходит продажа жилья с учетом приобретения нового в новостройке, например, на момент совершения сделки новый дом еще не достроен, вам надлежит представить Совету документы, заверенные застройщиком, о сроках сдачи дома и условиях проживания.

Следует знать, что если недееспособные дети являются собственниками части продаваемой недвижимости, то отчуждение старой и приобретение новой собственности должно происходить одновременно.

Органы опеки также не станут чинить препятствие, если при покупке жилая площадь будет меньше продаваемой, но вся квартира будет зарегистрирована на имя малолетнего гражданина.

Юридически правильным будет решение, когда, при обращении к попечительскому Совету, вместе с заявлением будут приложены адреса продаваемой, покупаемой недвижимости со справкой об их стоимости из БТИ.

Следует знать, что если сначала прописать несовершеннолетнего в купленную квартиру, а затем выписать его из старого жилого помещения, то попечительский Совет может признать это ухудшением условия его проживания. Т.е.

посчитает такую ситуацию ущемлением прав малолетнего гражданина.

Реализация жилья при переезде за границу

Сложнее будет получить разрешение при условии, что после реализации недвижимости другая жилплощадь покупаться не будет. Такая ситуация возникает при переезде в другой город или за границу. У Совета возникнет много вопросов, и процесс продажи жилья займет значительно больше времени.

Для решения этих вопросов необходимо открыть счет в банке на имя несовершеннолетнего и положить на него причитающуюся долю ребенка за проданную недвижимость. Такой вариант не всегда оптимален, зато его права не будут ущемлены, и таким образом, он будет обеспечен средствами.

При переезде в другой населенный пункт на постоянное место жительства родители обязаны в течение 3 месяцев приобрести жилье и оформить аналогичную долю на малолетнего. Если собственник этого не сделает, то сделка может быть расторгнута.

Покупателю необходимо как можно подробнее изучить все документы, проконсультироваться с попечительским Советом, на предмет, не является ли семья продавца поднадзорной. Не лишена ли семья родительских прав. Если, даже обойдя закон, произойдет реализация, состоится регистрация жилья, решением суда эту сделку признают недействительной.

Покупатель обязан знать, что даже если малолетний не прописан, согласно статье 20 гражданского кодекса Российской Федерации, место жительства малолетних граждан моложе 14 лет определено по месту жительства родителей или опекунов.

А это подразумевает, что до продажи недвижимости один из родителей обязан быть прописан на новом месте жительства. Затем он должен зарегистрировать там детей. Таким образом, прежде чем произойдет купля, продавец должен убедить Совет в том, что не ущемляются права малолетних.

Реализация социальной квартиры с прописанным несовершеннолетним происходит по следующей схеме: сначала владелец обязан социальное жилье приватизировать и только после этого оформляются документы на продажу доли или полностью всего жилья.

Что необходимо знать, чтобы обезопасить сделку

Для уменьшения рисков покупки квартиры, где прописан ребенок, необходимо придерживаться определённого плана:

  • Уточните, имеются ли малолетние в списках собственников недвижимости;
  • Обратитесь к органам опеки и выясните, не состоит ли семья на учете. Не лишена ли она родительских прав. Не проводятся ли мероприятия по лишению родительских прав. Узнайте, если семья благополучна, получат ли они разрешение органов опеки на продажу квартиры;
  • Включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры;
  • Обязательно надо убедиться в подлинности полученного разрешения органов опеки;
  • Не доверяйте никаким и ничьим заверениям, что документы от органов опеки будут получены позже и все вопросы будут решены.

Так в чем кроется подвох, как правильно продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Недобросовестный продавец может скрыть факт опекунства. Таким образом, разрешение опеки на продажу будет недействительно.

Некоторые продавцы стараются ввести в заблуждение покупателя, когда приватизированный объект жилья выставляется на реализацию. Они пользуются тем, что наше законодательство до сих пор еще далеко от совершенства, имеет значительные пробелы. Это может привести к нежелательным последствиям, как для продавца, так и для покупателя.

Например, мы не знаем, как проходила приватизация недвижимости с проживающим в ней малолетним гражданином. У каждого продавца возникает вопрос, можно ли продать недвижимость с прописанными малолетними собственниками.

Вследствие больших сложностей в получении многочисленных разрешительных документов, банки не желают участвовать в кредитовании сделки. Они не хотят иметь проблемы с обремененным имуществом.

Поэтому возникают сложности при продаже недвижимости.

Источник: https://rieltor.today/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli/

Можно ли продать?

Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал
Если в квартире прописаны дети(до 18 лет).

1. Вам предстоит получить Согласие органов опеки и попечительства (как правило Органы опеки состоят при администрациях районов).

2. Не забудьте заблаговременно выделить доли детям, если, например, при покупке/погашении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала.
На данном этапе Вам важно понять, может ли устроить запланированный вариант продажи квартиры, органы опеки.Рассмотрим несколько вариантов:

1) Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени (если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме, к примеру).

Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства.

При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире;

2) Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным;3) Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия;4) Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, ущемляются ли права ребенка или нет.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешении на отказ от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего

  1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
  2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
  3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
  4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет;
  5. Копии паспортов родителей;
  6. Копии свидетельств о государственной регистрации прав на отчуждаемое недвижимое имущество и имущество несовершеннолетнего (на всех собственников);
  7. Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое недвижимое имущество и имущество несовершеннолетнего;
  8. Копия технического паспорта на отчуждаемое недвижимое имущество;

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей – документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

  • Свидетельство о смерти второго родителя;
  • Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
  • Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
  • Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
  • Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
  • Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения на приобретение жилья сиспользованием кредитных денежных средств и передачу его в залог (социальная или молодежная ипотека)

  1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего (срок действия 1 месяц);
  2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего (срок действия 1 месяц);
  3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
  4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет;
  5. Копии паспортов родителей;
  6. Копия договора социальной ипотеки или договора приобретения жилого помещения в рамках Программы «Обеспечение жильем молодых семей в Республике Татарстан»;
  7. Копия протокола участия, выбора и передачи будущей квартиры в собственность; л-
  8. Копия договора целевого денежного займа или кредитного договора;
  9. Копия сертификата на материнский капитал (при приобретении жилья с использованием средств материнского капитала);

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей – документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

  • Свидетельство о смерти второго родителя;
  • Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
  • Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
  • Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
  • Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
  • Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения на сделки по отчуждению (купля-продажа, мена) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

  1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
  2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц)
  3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
  4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет; (лицо, прописка);
  5. Копии паспортов родителей; (лицо, прописка);
  6. Копии свидетельств о государственной регистрации прав на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписки из ЕГРН (на всех собственников);
  7. Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;
  8. Справка БТИ об оценочной стоимости на отчуждаемое приобретаемое имущество;
  9. Копии технических паспортов жилого помещения на отчуждаемое и приобретаемое имущество;
  10. Копия кадастрового паспорта земельного участка (при отчуждении или приобретении частого жилого дома);
  11. Справка из банка о подтверждении кредита с указанием адреса приобретаемого жилья и согласия на выделение доли на имя несовершеннолетнего (при приобретении жилья с использованием кредитных денежных средств);
  12. Копия сертификата на материнский капитал (при приобретении жилья с использованием средств материнского капитала).

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей – документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

  • Свидетельство о смерти второго родителя;Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
  • Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
  • Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
  • Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
  • Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).При представлении копий документов наличие оригиналов для сверки их подлинности является обязательным.Возможен прием нотариально заверенных копий документов

При представлении копий документов наличие оригиналов для сверки их подлинности является обязательным.Возможен прием нотариально заверенных копий документов.

Важно! Нотариус может не принять к заверению заламинированные документы.

Источник: https://vmestorieltora.ru/app/check

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Опека может не дать разрешение на сделку с недвижимостью, а продавец уехал

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена.

    Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки.

    Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.

Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://novostroev.ru/other/prodazha-kvartiry-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka-2018/

Юрист ответит
Добавить комментарий