По вине арендодателя отключили электричество

Без вины виноватые

По вине арендодателя отключили электричество

Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую — от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях — нереализуемым вовсе.

Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли.

Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора.

Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит.

Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно».

Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде — договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.

Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба.

Мы не пишем

«Арендодатель возмещает ущерб при условии документального подтверждения вины Арендодателя» — потому что доказать вину Арендодателя, не просто очень сложно. Проблема в том, что зачастую такая вина связана с халатностью — недосмотрели, недоделали, а документально подтвердить — невозможно.

Если в здании торгового цента произошло чрезвычайное происшествие, то ни арендаторам, ни их юристам, ни инженерам не будет предоставлен доступ для обследования места происшествия, не будет предоставлено право участвовать при проведении экспертизы. И как итог арендатор получит документы, из которых будет следовать, что то или иное происшествие произошло по любым причинам, не связанным с действиями арендодателя.

Когда стороны попадут в суд, где арендатор получит право требовать проведения альтернативной, незаинтересованной экспертизы — результаты происшествия уже будут удалены и определить реальное виновное лицо в происшествии будет невозможно.

Как итог, любое происшествие, которое произошло не по вине арендатора, произошло по вине арендодателя. Если в происшествии нет прямой вины арендодателя, то есть неисполнение сопутствующих обязательств по содержанию торгового центра, что и стало причиной происшествия.

Отдельно нужно понимать, что наличие акта о происшествии, даже подписанное кровью генерального директора арендодателя — не является документом, подтверждающим ВИНУ арендодателя, данный документ, подтверждает только ФАКТ происшествия.

«Арендатор не вправе обращаться за возмещением ущерба к Арендодателю, если такой ущерб возник в результате наступления страхового случая, в соответствии с обязательствами Арендатора по страхованию».

 Арендатор сам, и только сам, принимает решение о том, в каком порядке он будет требовать возмещения ущерба — с использованием страхового возмещения или посредством обращения к лицу, нанесшему ущерб.

Даже если арендатор не исполнил свои обязательства по страхованию и весь его товар и имущество не застрахованы, то и это не может стать основанием для отказа от возмещения.

«Ответственность Арендодателя в любом случае не может превышать 2/3 месяцев базовой арендной платы». Ответственность Арендодателя не должна быть ограничена ничем. Пресловутые аргументы о не согласовании сделки банком, при отсутствии ограничения ответственности в договоре уже не очень охотно принимаются арендаторами. А если и принимаются то только, отзеркаленными.

«Арендодатель возмещает Арендатору любой ущерб, как оборудованию, товару, иному имуществу, в том числе неотделимым улучшениям, возникшим не по вине Арендатора»

В свою очередь, в случае если такое происшествие стало следствием недосмотра Арендодателя, но реальная вина — других лиц, то арендодатель вправе, в порядке регресса, обратиться к виновному лицу, а арендатор сможет оперативно покрыть свой ущерб и вернуться к ведению коммерческой деятельности.

Факт любого происшествия должен подтверждаться двусторонним актом, но если арендодатель не является на составление акта или отказывается от его подписания, то арендатору должно быть предоставлено право в одностороннем порядке составить такой акт и требовать возмещения на основании такого акта

Договором должна быть предусмотрена процедура документального подтверждения размера ущерба: стоимости оборудования, товара, стоимость неотделимых улучшений.

Арендатору законом предоставлено и, договором должно быть подтверждено, право не платить арендную плату за весь период простоя и невозможности ведения коммерческой деятельности

Одним из самых главных условий должно быть обязательное право одностороннего внесудебного отказа арендатора от договора в двух случаях: не исправление арендодателем последствий происшествия, в установленный договором срок, а также отказ арендодателя от возмещения ущерба.

Это не весь перечень формулировок и правил, которые могут позволить компенсировать ущерб арендатора, но это основные моменты, которые на практике могут помочь реализовать права, предоставленные ритейлу не договором, но законом.

— Евгения Булавицкая, юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью

Источник: http://retailtrusts.ru/notes/compensation-for-damage/

Журнал Property Facility Management

По вине арендодателя отключили электричество

Статья Партнеров юридической фирмы «Авелан» С. Казинца и В. Лазебного о правовых взаимоотношениях между арендатором и арендодателем.

Нередки случаи когда арендатор задерживает арендную плату или вообще перестает платить по каким-либо собственным причинам. Как правило, арендодатель, в таких случаях, либо начисляет неустойку, либо, если такая задержка арендатором допускается неоднократно, требует досрочного расторжения договора.

Однако существуют и иные способы «борьбы» с неплательщиками, которые используют соб­ственники помещений.Это ограничение допуска арендатора в снимаемое помещение и/или отключение электроэнергии.

Правомерны ли такие действия со стороны арендодателя и как себя вести в подобных ситуациях арендатору? На эти вопросы мы и попытаемся ответить на конкретных примерах.

Случай первый.

Ограничение допуска арендатора в снимаемое помещение.

Арендуемое помещение закрывается, опечатывается, доступ арендатора и его сотрудников в него запрещается до момента погашения существующей задолженности по арендной плате.

В случае длительной задержки платежей, имущество арендатора вывозится для хранения на склад, а помещение сдается новому арендатору.

При совершении указанных действий арендодатель обосновывает свою позицию, ссылаясь на статьи 359-360 Гражданского кодекса РФ (положения об удержании), согласно которым он вправе удерживать имущество арендатора до момента исполнения финансовых обязательств по догово­ру аренды.

Действительно, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за по­мещение такое право может быть реализовано арендодателем, но лишь в случае, если имущество арендатора осталось в помещении после прекращения договора аренды. Такие разъяснения содержаться в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Если в договоре аренды содержаться соответствующие условия о праве арендодателя отказаться от исполнения договора, то арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об этом и в установленные договором сроки дать арендатору возможность освободить помещение от принадлежащего ему имущества.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ арендодатель передает арендатору помещение во временное владение и пользование. По смыслу ст.

359 Гражданского кодекса РФ имущество мо­жет быть удержано лишь в случае, если оно находится во владении арендодателя.

Следовательно, до момента прекращения договора аренды арендодатель не владеет арендуе­мым помещением и не вправе ни ограничивать доступ к помещению, ни тем более к находящему­ся там имуществу.

В большинстве подобных случаев арендодатель действует не в рамках закона, что квалифици­руется ст. 330 Уголовного кодекса РФ как «Самоуправство».

Поскольку уголовное преследование осуществляется только в отношении физических лиц, то виновные (зачастую это сотрудники арен­додателя или частного охранного предприятия) в совершении указанных деяний могут быть при­влечены к уголовной ответственности.

Следует отметить, что, заключая договор аренды помещения, стороны свершают гражданско-правовую сделку и согласно статье 2 Гражданского кодекса РФ осуществляют предприниматель­скую деятельность на свой риск, осознавая возможные негативные последствия такой сделки. В виду чего, инструменты решения возникших разногласий должны применяться сугубо в рамках гражданского законодательства с использованием механизма судебной защиты нарушенных прав и интересов.

Случай второй.

Отключение электроэнергии в арендуемом помещении.

Часто арендодатель, при взыскании платы с арендатора, в качестве одного из аргументов убе­ждения, прекращает подачу электроэнергии в арендуемое помещение. Со стороны арендодателя, такой «аргумент» выглядит убедительным средством воздействия на незадачливого съемщика, но, зачастую, вызывает сомнения в своей законности.

На что следует обратить внимание арендатору.В первую очередь, необходимо установить является ли обеспечение электричеством обязанно­стью арендодателя и вправе ли он от нее отказаться.

Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 611) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Это положение закона указывает на соответствие имущества не только условиям договора аренды, но и его назначению. Поэтому, независимо от условий договора, помещение, например, для медицинского центра должно быть обеспечено электроэнергией на протяжении всего периода действия договора аренды.

Несвоевременность оплаты арендных ставок или уклонение арендатора от оплаты аренды не влечет автоматического прекращения договора и, следовательно, формально не снимает с арен­додателя обязанности по обеспечению арендованного помещения электроэнергией.

Если арендодатель все-таки отключил электроэнергию, то арендатор вправе предъявить пре­тензии по существенным недостаткам имущества, не оплачивать за этот период арендную плату и даже взыскать убытки (ст. 612 Гражданского кодекса РФ).

Практика Высшего арбитражного суда показывает, что предусмотренное договором право арен­додателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам Гра­жданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Более того, закон (ст.546 Гражданского ко­декса РФ) предоставляет право прекращения или ограничения подачи электроэнергии только энергоснабжающей организации, а арендодатели в подавляющем своем большинстве таковыми не являются.

Арендодателю и арендатору следует самым внимательным образом отнестись к документальному оформлению нарушений и предъявлению требований друг к другу.

Так, судом может быть взыскана арендная плата с арендатора, если не будет доказано, что пользование помещением было невозможно именно по вине арендодателя.

Ведь неиспользова­ние помещения по причинам, независящим от арендодателя, не освобождает арендатора от обя­занности вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества, в соответствии с тре­бованиями статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Все указанные требования закона применяются в случае, если договор аренды не расторгнут, а отключение электричества не вызвано объективными факторами по обеспечению безопасности, сохранности имущества или аварийной ситуацией. Опытные арендодатели часто пользуются этим и отключение электроэнергии осуществляется не по прямой взаимосвязи с не оплатой аренды, а по «случайному совпадению».

У арендодателя должны быть доказательства того, что отключение произошло именно из-за ви­новных или халатных действий арендатора. Таким доказательством может являться, например, протокол комиссии о неудовлетворительном состоянии электропроводки, приборов, оборудования в помещении или нарушения норм противопожарной безопасности при их использовании.

Однако конкретные обстоятельства дела, условия договора аренды могут значительно повлиять на положение любой из сторон.

  Судебные разбирательства занимают продолжительное время и необходимость привлечения специалистов, а неопределенность в исходе разбирательства дела – убытки от «заморозки» бизнеса, как арендодателя, так и арендатора.

Поэтому достижение согласия сторон, выработка компромиссных вариантов являются единственным верным решением.

Авторы: С. Казинец, В. Лазебный

Источник: Журнал Property Facility Management #09, 2010

Источник: http://avelan.ru/mediacentre/publications/good-turn-deserves-another.html

Недостатки арендуемого имущества: когда арендатор может не платить

По вине арендодателя отключили электричество

В договорах аренды помещений (складских, офисных, гаражных), как правило, фиксируются все основные условия: по площади помещения, его оборудованию различной техникой и приспособлениями, подключению к электрическим сетям, водоснабжению, канализации.

Тем не менее нередки ситуации, когда полученное имущество не удовлетворяет арендатора.

В каких случаях можно говорить о недостатках арендуемой недвижимости, допущенных по вине арендодателя, которые позволяют арендатору отказаться от перечисления арендной платы? Ответ можно найти в арбитражной практике.

При передаче имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор может отказаться от оплаты аренды. Такое правило закреплено ст. 612 ГК РФ.

Целевое назначение

Анализ судебной практики показывает, что суды очень внимательно относятся к формулировкам договора аренды.

Поэтому, если в нем указано назначение арендуемого помещения, передача имущества, которое арендатор не может использовать по этому назначению, является существенным нарушением договора.

Например, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал договор, согласно которому арендодатель должен был предоставить земельный участок под строительство жилого дома.

После передачи участка арендатору выяснилось, что он непригоден для строительства жилья по своим санитарно-гигиеническим качествам. Это подтверждалось экспертным заключением.

Суд пришел к выводу, что имущество содержит недостаток, полностью препятствующий его использованию, и освободил арендатора от обязанности по перечислению платы (постановление от 16.03.2010 по делу № А33-7041/2009).

В другом деле, рассмотренном ВАС РФ, стороны заключили договор аренды помещения — объекта гражданской обороны.

Арендатор планировал использовать помещение в качестве магазина, что было закреплено в договоре. После передачи помещения выяснилось, что для оборудования магазина требуется реконструировать помещение. Но подобные действия в отношении объектов гражданской обороны запрещены.

ВАС РФ сделал вывод, что арендодатель передал имущество, которое изначально не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, а значит, не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ. В связи с этим у арендодателя не возникло встречной обязанности по перечислению арендной платы (Определение от 26.02.2008 № 1897/08).

Вместе с тем, если арендатор был предупрежден о недостатках передаваемого в аренду имущества, он уже не может сослаться на то, что имущество непригодно для целей, обозначенных в договоре аренды.

Так, ФАС Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда арендатору были переданы помещения по акту, в котором было указано, что в них требуется капитальный ремонт.

Арендатор посчитал, что помещения переданы в аварийном состоянии, поэтому не могли им использоваться по назначению Однако суд не поддержал арендатора, указав, что он был уведомлен о неудовлетворительном состоянии помещений (постановление от 07.12.2010 по делу № А13-2588/2010).

Оборудование и его работоспособность

Договор будет отправной точкой и в спорах, касающихся наличия или отсутствия в арендуемом помещении оборудования и его работоспособности.

Когда в договоре стороны прямо не зафиксировали тот факт, что помещение передается арендатору вместе с оборудованием, его демонтаж арендодателем либо отключение не будет основанием для освобождения арендатора от платы.

Например, на рассмотрение ФАС Волго-Вятского округа попал договор, по которому арендатор получил во временное пользование помещение, где было установлено электро­оборудование.

Арендатор использовал это помещение под закусочную, получая требуемую электромощность от указанного оборудования. Однако спустя некоторое время арендодатель оборудование отключил. Арендатор счел это нарушением договора и отказался перечислять арендные платежи.

Но суд пришел к выводу, что действия арендатора неправомерны. В договоре стороны не указали, что помещения передаются в аренду вместе с электрооборудованием. Также не предусматривалась возможность его эксплуатации при использовании помещения как закусочной.

Арендатор подписал акты приемки-передачи без возражений. Значит, платить обязан (постановление от 09.07.2010 по делу № А29-3201/2009).

Свет и коммунальные услуги

Раз уж мы частично затронули тему подключения помещений к электросетям, то остановимся на этом вопросе подробнее.

Судебная практика складывается следующим образом: если на момент заключения договора у арендодателя не было договоров с энерго­снабжающими организациями и соответственно здание не было электрифицировано, отсутствие электричества не является недостатком. Причем даже если арендодатель обязался заключить договор с энергоснабжающей организацией (Определение ВАС РФ от 30.06.2009 № ВАС-7741/09).

Если же по договору было передано помещение, подключенное к сетям электро-, тепло- и водоснабжения, прекращение оказания этих коммунальных услуг суды признают обстоятельством, делающим невозможным использование помещения по назначению. То есть недостатком, позволяющим арендатору отказаться от исполнения договора аренды.

В частности, именно такое решение принял ФАС Волго-Вятского округа, установив, что арендодатель отключил переданное в аренду помещение от коммунальных сетей. В результате в арендуемые помещения прекратилась подача воды и тепла, было отключено электричество.

Это привело к тому, что у арендатора перестало работать холодильное оборудование, был закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствовали гигиеническим требованиям.

Данные обстоятельства сделали невозможным использование помещения в качестве торгового, как это предусматривалось в договоре аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=qeKq8XGNWBE

Поэтому суд взыскал с арендодателя плату, перечисленную арендатором за время, в течение которого в помещении не было электричества, отопления и водоснабжения. Сам договор аренды был расторгнут (постановление от 05.07.2010 по делу № А17-7546/2008).

Правда, описанную выше ситуацию нужно отличать от временного отключения электроэнергии, то есть случая, когда подача электричества прекращается на непродолжительное время по объективным причинам (ремонт и т.п.) либо по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя (авария на линии, например).

В подобных ситуациях судьи указывают, что временное отсутствие доступа к коммунальным благам не является недостатком переданного в аренду имущества в том смысле, который этому термину придается в ст. 611 и 612 ГК РФ.

Поэтому они не могут быть основанием для освобождения арендатора от обязанности по перечислению арендной платы и расторжения договора (постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу № А14-9047/2008/301/6).

Уведомить и доказать

Как должен поступить арендатор, обнаруживший в полученном имуществе недостатки?

Если подобные обстоятельства выявились при приемке имущества, замечания нужно обязательно изложить в акте приемки-передачи. Ведь подписание такого акта без разногласий означает, что видимых недостатков у имущества нет. Поэтому впоследствии предъявлять претензии бесполезно (см., в частности, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу № А19-14395/09).

Когда же недостатки носят скрытый характер, именно на арендаторе лежит обязанность доказать этот факт.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендатор обязан провести надлежащую приемку имущества, передаваемого по договору аренды.

При этом речь идет об обычной внимательной проверке (осмотре) получаемого в аренду имущества.

Соответственно, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации помещения, а при осмотре они были незаметны, суды признают их скрытыми (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу № А32-56731/2009).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/128804/

Защита арендатора в связи с невозможностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, возникшей по вине арендодателя

По вине арендодателя отключили электричество
На практике нередки случаи, когда арендодатель, предоставивший арендатору имущество в пользование по договору аренды, сам, своими действиями делает невозможным или крайне затруднительным использование имущества по назначению.

Например арендодатель недвижимого имущества запрещает арендатору доступ в арендованное помещение.

Или, арендодатель, обязавшись по договору обеспечивать арендуемое производственное помещение электроэнергией, отключает электроснабжение, в результате чего арендатор вынужден либо прекратить  производственную деятельность в помещении, для которой оно и было арендовано, либо нести непомерные расходы, чтобы самостоятельно обеспечить энергией свое производство, например, арендовать дизельные генераторы, приобретать для них топливо и т.п.

Какие правовые гарантии, способы защиты прав арендатора предусмотрены для подобных случаев Законом?

В первую очередь, это право на досрочное расторжение договора, прямо предусмотренное подп.1 ст. 620 ГК РФ.

Арендатор может воспользоваться указанным правом даже если в договоре право на досрочное расторжение по инициативе арендатора не предусмотрено.

В соответствии с подп. 1 ст.

620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Следует обратить внимание, что речь здесь идет именно о судебном порядке расторжения договора, т.е. арендатор не может расторгнуть договор по этим основанием в одностороннем порядке и датой расторжения договора является дата вступления в законную силу решения суда.

Обращаясь в суд с таким требованием арендатор должен доказать  невозможность использования арендованного имущества по назначению, наступившую вследствие действий арендодателя.

При отсутствии доказательств, свидетельствующих о невозможности использования имущества по назначению, суды отказывают в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2011 по делу N А45-14145/2010).

Арендатор (Истец) должен доказать то обстоятельство, что Арендатель чинит ему препятсятвия в пользовании арендованным имуществом.

При этом если объективные обстоятельства, препятствующие арендатору в пользовании арендуемым имуществом были устранены арендодателем, то суд может счесть, что не имеется существенных нарушений ответчиком обязательств по договору аренды и оснований для расторжения договора.

Например, в рамках дела А40-2435/10-40-26  в качестве фактического основания иска истец указал на то, что был неправомерно лишен возможности доступа в арендуемое помещение в результате незаконных действий управляющей компании.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенному нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приняв во внимание, что препятствия были устранены уже на следующий день, суды сделали вывод о том, что указанное обстоятельство не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договорных обязательств со стороны арендодателя и, следовательно, не является основанием для расторжения договора в судебном порядке (Постановление ФАС Московского округа от 29.09.

2010 N КГ-А40/11247-10 по делу N А40-2435/10-40-26).В числе случаев, когда суды удовлетворяют требования о расторжении договора, можно назвать обстоятельства дела №А56-78926/2009.

В данном случае Арендодатель производственного помещения по условиям договора был обязан обеспечивать арендатора электроэнергией, отключил электричество на несколько месяцев, до момента фактического освобождения арендуемого помещения истцом. В ответ на неоднократные требования арендатора арендодатель отказывался восстановить электроснабжения.

Использование помещения для целей, предусмотренных договором (для производственной деятельности истца) без обеспечения электроэнергией было невозможно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2011 по делу N А56-78926/2009). Иным способом защиты прав арендатора является взыскание убытков, причиненных действиями арендодателя.

В этом случае, помимо факта чинения арендодателем арендатору препятствий в пользовании арендованным имуществом, арендатор (истец) обязан доказать причинную связь между понесенными им убытками и незаконными действиями арендодателя, обосновать размер убытков. Требования о взыскании убытков в исковом заявлении могут быть соединены с требованием о расторжении договора.

Так, в рамках уже упомянутого выше дела № А56-78926/2009 Истец (арендатор) помимо расторжения договора взыскивал  с арендодателя в качестве убытков расходы на аренду дизельного электрогенератора и покупку топлива к нему, которые истец вынужден был производить чтобы продолжать свою производственную деятельность после незаконного отключения арендодателем электроэнергии.

Суд Апелляционной  инстанции удовлеворил его требования в этой части.В рамках данного дела незаконность действий арендодателя, вследствие которых связана с нарушением условий договора, которыми была прямо предусмотрена обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией.

В случае, когда в договоре аренды помещения обязанность арендодателя по обеспечению арендатора электроэнергией не установлена, суд отказывает арендатору в аналогичном иске о взыскании убытков, причиненных отключением электроэнергии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А11-13816/2004-К1-9/876-180).

Говоря о защите прав арендатора от незаконных действий арендодателя, создающих препятствия в пользовании имуществом, следует упомянуть и о том, что арендатору приходится не только самому предъявлять исковые требования к арендодателю, но и защищаться от требований арендодателя о взыскании арендной платы. На практике возникает ситуация: арендодатель сам, своими действиями лишил арендатора возможности пользоваться имуществом, арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды, фактически прекратил пользоваться арендованным имуществом (например, освободил арендуемое помещение). Однако арендодатель отказывается расторгнуть договор добровольно и продолжает требовать арендной платы за период, когда арендатор уже не пользуется имуществом.

В частности, в рамках дела N А56-86991/2009, между теми же сторонами, что и дело упомянутого выше дела № А56-78926/2009 и в связи с теми же обстоятельствами, Истец (арендодатель) требовал взыскать с арендатора арендную плату за период, после того кого как арендатор освободил помещение, из-за того, что Истец отключил в нем электроэнергию и сделал помещение непригодным к использованию.

Суд отказал во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, поскольку обеспечение арендодателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором и неисполнение этой обязанности не позволило ему использовать объекты в целях, установленных договором аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы. В целом, говоря о судебной практике по спорам, связанным с возникшей по вине арендодателя невозможпностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, следует отметить, что судебная практика по ним неоднозначна.

Для того, чтобы использовать все имеющиеся возможности для защиты прав арендатора необходимо тщательное исследование обстоятельств конкретного дела, подготовка доказательственные, правовой анализ действий арендодателя и в целом отношений сторон по договору на предмет обоснования нарушения арендодателем обязательств по Закону и договору.

Все это под силу лишь квалифицированным юристам. Без этого арендатор не сможет доказать факт несения им убытков, наличие оснований для расторжения договора, будет нести существенные финансовые потери по арендной плате за имущество, которое он уже не может использовать.

Это еще раз говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью по данной категории споров

Источник: http://www.logosinfo.ru/zashita-v-sude/arbitradj/dogovornye-spory/dela-iz-dogovora-arendy/nevozmodjnostj-ispoljzovaniya-imushestva/

Юрист ответит
Добавить комментарий