Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

Наделять несовершеннолетних детей собственностью опасно

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

1. «Хождение по мукам»

«Как правило, дети являются собственниками недвижимости по итогам приватизации, покупки с использованием материнского капитала, получения наследства или развода родителей.

Если у родителей есть возможность не наделять ребенка правом собственности, то лучше ей воспользоваться, поскольку в случае дальнейшей реализации такой недвижимости из-за этого возникает ряд сложностей и ограничений», – отмечает Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

В случае продажи недвижимости, где один из собственников несовершеннолетний, его официальные представители или опекуны обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка.

Продать квартиру органы опеки могут позволить только в случае, если родители или опекуны взамен продаваемого жилья предоставляют аналогичную долю в другой квартире, которая равноценна по площади, локации и кадастровой стоимости.

Органы опеки и попечительства в зависимости от региона и даже района могут предъявлять разные требования для проверки, поэтому однозначных «рецептов успеха», как получить такое разрешение, не существует.

Например, не во всех органах опеки требуют предоставление заявления от покупателя о его намерении приобрести данный объект недвижимости. Такое заявление необходимо для того, чтобы избежать заключения условных сделок между родственниками, что нарушает права несовершеннолетних.

Добиться разрешения органов опеки в случае, если родители хотят получить только деньги от продажи и не планируют покупку равноценного жилья, практически невозможно, даже если они готовы наделить ребенка аналогичной долей в другой своей квартире или недвижимости родственников, ибо это нарушает статью 37 ГК РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником, по закону эта сделка условная и сомнительная. При этом опека может пойти на встречу продавцам в исключительных ситуация, например, разрешается покупка квартиры меньшей комнатности и цены, но с наделением ребенка такой же или бОльшей долей, чем у него была в предыдущей квартире.

2. Равноценный обмен

Когда покупается квартира с ребенком-собственником, помимо проверки самого факта наличия разрешения органов опеки на продажу, надо обязательно ознакомиться с ним.

Особенно внимательно нужно относиться к разрешениям региональных органов, когда ребенок, например, прописан в Тверской области, а принадлежащая ему недвижимость продается в Москве.

Нередки случаи, когда в таких разрешениях объект, который должны приобрести родители, не эквивалентен продаваемой недвижимости, и имеет место ущемление прав несовершеннолетнего. Например, взамен квартиры в Москве площадью 40 кв.

м органы опеки предписывают приобретение квартиры такой же площади или даже частного дома с большой площадью, но в Тверской области, что прокуратора или суд в последующем может расценить как факт нарушения прав ребенка, ибо такой обмен неравноценен, а значит сделка признается недействительной. Все сложности со сбором документов при этом ложатся на плечи продавца, задача покупателя – вместе с юристом внимательно прочитать разрешение от органов опеки.

3. Куда путь держите?

Когда ребёнок просто прописан в квартире, то не нужно получать разрешение органов опеки, если родители или опекуны не лишены и не ограничены в родительских правах, что можно подтвердить соответствующей справкой из органов опеки и попечительства.

Выписанный из продаваемой квартиры ребенок в обязательном порядке должен быть перерегистрирован по новому месту жительства. В данном случае уже покупатель должен выяснить, куда несовершеннолетнего выписывают из квартиры, и не ущемляются ли его права при этом.

Как правило, не рекомендуется приобретать квартиры, откуда ребенок выписывается «по заявлению», что фактически означает, что он остался без прописки (в таком заявлении указывается любой номинальный адрес, который паспортный стол не проверяет) и не сможет пользоваться социальной инфраструктурой.

Также покупателям стоит избегать собственников, которые при продаже регистрируются с ребенком в новой квартире по договору социального найма, поскольку этот договор предполагает, что собственник в любой момент может по решению суда выписать из квартиры прописанных в ней граждан.

Договор социального найма создает своего рода «иллюзию» возникновения прав пользования, поэтому суд или прокуратора также могут это расценивать как ущемление прав ребенка.

Когда речь идет о праве пользования (прописке), то так внимательно как в случае с правом владения и распоряжения (собственность), оценивать жилье, в которое перерегистрируется ребенок не нужно. Оно должно быть пригодным для проживания, то есть прописать ребенка в аварийный дом, в том числе «под снос», нельзя.

Если семья выезжает заграницу, то требуется более серьезное документальное подтверждение отъезда (предоставить визу, вид на жительство или какие-то иные документы), наличия у родителей места проживания (договор долгосрочной аренды или собственности) и комфортных условий проживания (медицинская страховка для ребенка, зачисление в детский сад или школу).

Бояться сделок с детьми не стоит, но внимательно подходить к вопросу проверки документов очень важно, особенно на факт нарушения прав несовершеннолетних.

Est-a-Tet

фото: photogenica.ru

Источник: https://kazned.ru/article/7209

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки, препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние.

RealEstate.ru решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние. RealEstate.

ru  решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.
Матерые агенты знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, то сделка сразу относится к категории сверхсложных.

  Закон требует, чтобы любая такая сделка была согласована с органами опеки и попечительства (далее – просторечное «опека» – прим. ред.).

Опрос компаний,  работающих на рынке недвижимости Москвы, выявил, что у таких сделок три проблемы:

– затягивание процесса согласования на неопределенный срок; – большой риск того, что сделку не разрешат органы опеки;

– возможность принятия произвольного и зачастую излишне перестраховочного решения чиновниками из-за «дыр» в законодательстве.

Время и документы

«Как правило, в сделке с участием органов опеки перечень документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют проведения обязательной оценки обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого). Все это приводит к тому, что сроки проведения сделки увеличиваются.

Нельзя исключать и вероятность отказа органов опеки в случае, если не будут соблюдены их требования», – рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка. 

Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об  отсутствии задолженности продавцов по налогам.

  Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости.

Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей,  вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле.

Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте,  а об увеличенных сроках экспозиции.

Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный риэлтор, советует идти  на такую покупку только в случае, когда продавцы квартиры с детской долей уже имеют адрес альтернативной квартиры, на которую собран пакет документов, готовый к подаче в опеку. Скорее всего,  в таком случае риэлтор покупателя скажет продавцу: «Интерес есть, но аванс внесем, когда у вас будет адрес альтернативы». И продолжит поиск иного варианта для своего клиента.

Отказные сделки

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни.  Есть и спорные случаи.

К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса.

В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

В сущности,  проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов.

Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет. Во-вторых, никто не отменял «дружбы» с представителями госорганов.

  Чаще всего подобная связь используется, чтобы ускорить одобрение вполне законной сделки. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и мелькают заголовками про «черных риэлторов» в новостях, и про которые понятно, что согласие органов опеки было дано явно по «дружбе».

И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы  оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха.

Суды  стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.

Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки.

Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе.

Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название).  Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.

По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап – выделение долей всем членам семьи, включая мужа.

  На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен). Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей.

Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно,  поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.

В итоге случилось, что никто на рынке недвижимости не следит за тем, чтобы родители наделили детей долей в покупаемой с помощью маткапитала квартире, констатируют профессионалы.

Поэтому опасность для покупателей квартиры у семьи, которая в свое время приобрела ее, используя маткапитал, такова, что выросшие дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделка должна быть признана ничтожной. «Дыра» в законе была замечена более двух лет назад, однако пока решения для ее «закрытия» ничего не сделано.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.

В 2012 году одна семья купила квартиру с использованием маткапитала. В 2013 году родители решили поменять ее на более просторную и обратились за этим к риэлторам.

Выяснилось, что дети не были наделены долей в собственности, и первоначально клиенты хотели продать жилье «как есть».  Теоретически это было возможно.

«Первоначальный замысел сделки состоял в том, что квартира, купленная с использованием маткапитала, будет продана матерью, которая была единственной ее владелицей и не успела переоформить доли на детей, – рассказывает Виктор Куприянов. –  Детям планировалось выделить доли в другой квартире, собственником которой был отец. Надо отметить, что они там и были прописаны.

Но адрес второй квартиры, разумеется, отличался от адреса в обязательстве ПФР». Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в нецелевом расходовании государственных средств (серьезное нарушение!), а у будущим собственникам светили проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних.  «В итоге, было решено наделить детей долями в материнской квартире.

Это было сделано, и уже после успешной регистрации прав детей в квартире и их прописки в ней же я обратился в органы опеки в том районе, где у  детей была собственность. Я хотел получить разрешение наделить детей долями в отцовской квартире, чтобы теперь уже официально освободить квартиру с маткапиталом от этих долей и продать», – поясняет риэлтор.

    Но агенту отказали, пояснив, что «сделки между опекуном и опекаемым незаконны на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ». «Сотрудники опеки почему-то  «разделили» весь процесс на части: раз доли детей продаются, им должны быть куплены  соответствующие другие доли. Доли  в квартире отца купить нельзя – это будет нарушение закона, отец не может ничего продавать своим детям.

А дарение доли отцом детям сотрудники рассматривают как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другой собственности», – делится Виктор ходом мысли инспектора опеки. По мнению сотрудника тех органов опеки, сделка будет законной только в одном-единственном случае: детям взамен проданных долей покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей родителям.

«Меня и клиентов этот вариант ни в какой степени не мог устроить – другие объекты не нужны, да и проблема оставалась та же, менялся только адрес», – констатирует риэлтор.  Он также констатирует серьезную проблему, возникающую из формулировок закона. В законе о материнском  капитале написано слово «наделить», а не «одарить».

«Такого понятия  вообще не предусмотрено в Гражданском кодексе. Это в итоге ведет к тому, что трактовки территориальных органов опеки остаются на их усмотрение», − поясняет он. Однако хеппи-энд в это сделке оказался возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в  орган опеки в том районе, где была расположена квартира отца.

«На нашу удачу, сотрудники органов опеки в том районе, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, дали положительный ответ по предлагаемым условиям продажи долей детей», – поясняет  Виктор.

Сотрудники органов опеки этого района не рассматривали родителей как «опекунов», а несовершеннолетних собственников как «опекаемых», потому  что не было процедуры «установления опеки». В  заявлении, однако, пришлось искать такие формулировки для всех переходов права, чтобы не подпасть под  понятие «сделка». «Мы успешно провели все операции. Дети были прописаны в квартире отца, получили доли, квартира матери была продана. Я благодарен коллегам, без которых не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их задачу, причем без каких-либо взяток и выхода за рамки  закона. И я рад, что есть госслужащие, действительно защищающие интересы граждан», – говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки внимательно изучают квартиру, которую предполагается купить взамен продаваемой. И ранее приходить к ним с проектом сделки, где продается старая квартира, а покупается квартира в новостройке без прав собственности, было бессмысленно, – отказ следовал сразу же.

В начале 2014 года стало известно, что органы опеки в Москве в экспериментальном порядке согласовали несколько сделок обмена «вторичной» квартиры на новостройку (дом готов, получен акт-приемки, но пока не получено свидетельство собственности).

«Да, действительно, такие сделки проходят.

Предоставляется перечень документов от застройщика, заявление и прочие бумаги.

Органы опеки выдают распоряжение о разрешении на продажу квартиры с последующим наделением ребенка собственностью», – пояснила Светлана Бирина, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру. «Решение на проведение подобной сделки принимают органы опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит заранее ознакомиться с позицией по этому вопросу конкретного инспектора», – добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которая «закрыта» их агентством в марте этого года. Была продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Одобрение на сделку было получено,  когда новостройка была готова. Ребенок станет собственником доли в новой квартире, как только будут оформлены права собственности на нее. Риэлторы отмечают, что пока такие сделки носят единичный характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости.  Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новостройку, да могут ее купить только тогда, когда она уже становится «вторичкой» и права собственности оформлены. В таком случае она уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже завершенном строительством доме, но без оформленных прав собственности.

Валентина Серова

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-prodatj-i-kak-kupitj-kvartiru-s-detskoj-dolej-138/

Дети имеют право: покупка квартиры с долей ребенка

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

14.10.2016 15:19:00

Само понятие «выделение доли недвижимого имущества» указывает на то, что учитываются права того, кто претендует на жилплощадь.

Если речь идет о взрослых людях, то в долевую собственность может приобретаться объект недвижимости супругами, родственниками или даже любой группой людей (от 2 человек), при этом интересы каждого из собственников документально заверяются. Отдельного внимания заслуживает выделение доли ребенка в квартире.

Если взрослые люди могут постоять за себя в случае дальнейшего раздела имущества, например, при разводе или продаже жилплощади, то дети, в силу своего возраста и ограниченных знаний, а также – несправедливого отношения взрослых, могут остаться без принадлежащих им квадратных метров недвижимости.

Законодательство однозначно выступает на стороне ребенка, обязуя родителей наделить детей долей в квартире и, тем самым исключить вариант, когда несовершеннолетние остаются «на улице».

Необходимо помнить, что доля недвижимости ребенка, как и доля любого человека, имеющего в собственности часть конкретного объекта недвижимости, может быть либо идеальной, либо натуральной. Идеальной считается часть от всей площади квартиры.

Например, если идет речь о 60 м2, а долевых собственников – трое, то каждому полагается по 20 м2, то есть по 1/3 объекта недвижимости. Натуральная часть – это отдельная комната в той же квартире. Например, речь идет о трехкомнатной квартире и трех собственниках – каждому из них полагается по одной комнате.

Конечно же, поделить обычную городскую квартиру справедливо между всеми собственниками вряд ли получится – ведь комнаты могут быть разными по площади, кроме того, остается открытым вопрос по поводу использования санузла, кухни, лоджии, прихожей. Однако при выделении доли в квартире своему ребенку или нескольким детям родители вправе передать им в собственность большую часть.

Например, если семья состоит из родителей и двух детей, то можно распределить доли не по 1/4 каждому собственнику, а, например, по 1/8 каждому родителю и по 3/8 каждому ребенку.

Имеют ли несовершеннолетние дети долю в квартире вообще?

Необходимо помнить, что доля в квартире несовершенного ребенка есть всегда, независимо от того, когда и как было приобретено жилье его родителями.

Специальный государственный орган – опекунский совет – тщательно следит за тем, чтобы при возможной продаже жилплощади не были ущемлены права ребенка: доля в другой квартире (новой) соответствовала по размеру и качеству существующей доле.

Поэтому продажа квартиры с несовершеннолетними детьми невозможна без решения опекунского совета. Выделить долю в другой квартире ребенку – обязанность родителей. При этом дети не должны быть переселены в худшие условия.

Однако есть ситуации, когда доля детей при покупке квартиры должна не только существовать и охраняться опекунским советом, но и быть документально оформленной. Речь идет о двух вариантах приобретения.

Первый – когда покупка квартиры совершается формально всеми членами семьи, то есть изначально доли всех, в том числе и детей, прописываются в документе о праве собственности.

Второй – приобретение жилья в ипотеку и, в частности, с привлечением материнского капитала, когда обязательная доля несовершеннолетних детей заверяется нотариально.

Покупка квартиры материнским капиталом: доля детей

Материнский капитал называют еще семейным, поскольку он направлен на помощь не только матери с детьми, но и всем членам семьи. При приобретении жилья с использованием материнского капитала доля каждого собственника четко прописывается.

Если покупает квартиру один из супругов, то он обязан выделить долю второму супругу и всем детям, если покупателями оказываются оба родителя, то на них возлагается обязательство о наделении детей долями. Есть два варианта наделения – оформить доли нотариальным соглашением или заключить договор дарения.

Как выделить долю в квартире детям, решают сами родители. Срок, в который необходимо пройти процедуру наделения, – в течение 6 месяцев после приобретения жилплощади.

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2016: соглашение или дарственная?

В соглашении, которое составляется в любой нотариальной конторе, указываются данные родителей и детей, информация об объекте недвижимости, размер выделяемых долей. Для того, чтобы документ был заверен нотариусом, необходимо предоставить:

  • паспорта обоих родителей;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • сертификат на использование материнского капитала;
  • ипотечный договор (если оформлена ипотека);
  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности.

Услуга нотариуса – платная, а тариф зависит от конкретной нотариальной конторы и, в среднем, составляет 1500 рублей.

Договор дарения – альтернатива нотариальному соглашению. Родители часто прибегают к этой форме выделения долей детям, желая обеспечить своему потомству надежное будущее. Однако следует помнить, что дарение не только безвозмездно, но и безвозвратно. Это значит, что в случае рождения в семье следующих детей пересмотреть доли собственности на квартиру будет невозможно.

В письменном договоре указываются паспортные данные сторон, а также подробное описание предмета дарственной. Документ о дарении может быть заверен у нотариуса, однако, с точки зрения законодательства, это не является обязательным.

 Формально ребенок становится собственником подаренной ему доли квартиры в 14 лет, но воспользоваться своим правом собственности он может только после 18 лет.

Регистрация права собственности детей

Обязательная доля детей должна быть зарегистрирована, как и любая иная недвижимость гражданина. Для регистрации в Росреестр подается пакет документов, состоящий из:

  • стандартного заявления;
  • нотариального соглашения или составленного договора дарения;
  • копий паспортов родителей детей;
  • свидетельства о браке родителей;
  • свидетельств о рождении детей плюс их копий;
  • договора купли-продажи квартиры;
  • квитанции об оплате госпошлины (в среднем, 1500-2000 рублей).

Документы можно подать не только непосредственно в регистрирующий орган, но также через многофункциональные центры.

Источник: http://www.ysz76.ru/novosti-nedvizhimosti/13692/

Юридические консультации

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

25.11.2019

Добрый вечер. Моя 1-комнатная квартира находится в ипотеке с привлечением материнского капитала. Можно ли продать ее, одновременно купив тоже в ипотеку квартиру большей площади? Из несовершеннолетних только один ребенок, остальные старше 18 лет.

Здравствуйте! Возможно, но при соблюдении определенных условий. Для начала Вам нужно промониторить Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на квартиру, если в ней планируется выделить долю несовершеннолетнему. Найдется такой банк, можно будет предпринимать следующие действия.

1. Если, покупая квартиру, Вы уже использовали средства материнского капитала и оформляли сразу в собственность всех членов Вашей семьи.

При подаче заявки в банк на новый кредит Вам нужно будет указать, что в приобретаемой квартире планируете выделить долю несовершеннолетнему, если Банк одобрит такую заявку, тогда можно двигаться дальше.

Вам понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего ребенка и наделение ему собственности в другой квартире, покупка которой планируется с привлечением кредита и передачей в ипотеку Банку.

Если эти два пункта вы решите, то у вас останется ещё один важный вопрос: найти покупателя, согласного передать Вам аванс или задаток в размере Вашей задолженности перед Банком, чтобы погасить действующий кредит и снять с продаваемой квартиры залог (ипотеку). 

2. Если, покупая квартиру Вы использовали средства материнского капитала и давали нотариальное обязательство в Пенсионный Фонд, что после погашения ипотеки наделите собственностью всех членов своей семьи, тогда алгоритм Ваших действий будет другим.

Вам нужно будет расчитаться с Банком по действующему кредиту, погасить запись о залоге (ипотеке), исполнить обязательство перед ПФ – наделить совбственностью всех членов Вашей семьи,  получить одобрение на кредит в Банке с условием приобретения квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, продавать квартиру, так же получая разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего и на ипотеку его доли в приобретаемом жилье.

3. Если банки откажут Вам кредитовать квартиру с долей несовершеннолетнего, есть вариант при продаже наделить его равнозначной долей собственности в другом жилом помещении.

Варианты решения проблемы есть, но сделки очень сложные для самостоятельного решения. Рекомендую обращаться к специалистам.

26.10.2019

Квартира находится в ипотеке 2 с половиной года, треть суммы выплачена. Каким образом можно поменять ее на квартиру большей площади? Продать? Обменять?

Добрый день, Оксана! Есть возможность эту квартиру продать, если Ваш покупатель внесёт сумму Вашей задолженности перед банком в качестве аванса по договору купли-продажи, вы погасите кредит этой суммой и снимете запись об ипотеке, а после Ваши покупатели оплатят Вам оставшуюся часть стоимости квартиры.

Имея эту сумму в качестве первоначального взноса, можно будет подать новые заявки на ипотечный кредит уже на большее по площади жильё.

Чтобы согласовать все действия и ньюансы и провести продажу и покупку одновременно, обратитесь за помощью к риэлторам НП КР “Мегаполис-Сервис” для профессионального проведения таких сделок.

16.10.2019

У гражданского мужа в собственности была 2-х комнатная квартира. Дом был под снос. С бывшей женой они докупили метры и приобрели 3-х комнатную квартиру. Был прописан несовершеннолетний ребенок. После развода бывшая жена продала свою докупленную долю третьему лицу.

После смерти третьего лица гражданский муж выкупил эти метры у родственников третьего лица. Возможно ли продать эту 3-х комнатную квартиру и купить 2-х комнатную, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок? Собственник один.

Если можно, то что для этого нужно сделать? Спасибо.

Добрый день, Елена!  Квартиру продать и приобрести другую возможно. Доверьте организацию и проведение сделок профессиональным риэлторам из Корпорации риэлторов Мегаполис-Сервис, так как возможно придется взаимодействовать с органами опеки и попечительства в отношении несовершеннолетнего. Найти ближайший к Вам офис можно по ссылке: https://www.megapol.ru/elektrostal/contacts.

23.06.2019

Добрый день! Моя соседка бабушка 73 лет,скитается по квартирам,потому что сынок занял 3х комнатную квартиру со своими 2 мя детьми и женой. Ком услугии не платит,а управляйка исправно вычитает из бабушкиной пенсии. Разменивать он не хочет. и выписываться не собирается. Как можно помочь этой бабушке?

Добрый день! Из Вашего вопроса не ясно: кто является собственником квартиры? Бабушка зарегистрирована по адресу этой квартиры? Обращалась ли бабушка в полицию, если её не пускают домой? Необходимо разъяснение ситуации, чтобы найти правильное решение. Рекомендуем Вам обратиться в юридический департамент нашей организации.

25.07.2018

У меня оформлена ипотека на покупку квартиры, до окончания выплат по ипотеке осталось полгода. Могу ли я передать в собственность данную квартиру своей матери – неработающей пенсионерке уже сейчас, до погашения ипотечного кредита. Выплаты по кредиту до окончания срока оставляю за собой. Спасибо за консультацию.

Здравствуйте, Елена!

Пока квартира в залоге (ипотеке) у банка, Вы не можете ей распорядиться без согласия банка. Так что с этим вопросом Вам необходимо обратиться в банк.

Если получите от него письменное согласие на сделку, то сможете переоформить квартиру на маму, и в этом случае квартира останется в залоге у банка, пока Вы не выплатить весь остаток долга.

Если такого согласия не будет, то подарить или продать кому-либо квартиру Вы сможете только после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения банка с неё.

23.07.2018

Ситуация следующая: сын должен обеспечить маму – пенсионерку жильем. Однако денег у него недостаточно для покупки жилья. Может ли он оформить ипотеку на себя и купить квартиру в собственность маме? спасибо за консультацию.

Добрый день, Галина!

Всё зависит от условий предоставления ипотечных кредитов конкретным банком, в который вы обратитесь. В принципе это возможно, если мама будет выступать созаемщиком. В таком случае собственность может быть оформлена на одного из заемщиков.

14.05.2018

Здравствуйте. Подскажите, я у вас на сайте подобрал себе квартиру, за чей счет происходит оформление её покупки – покупателя или продавца?

Добрый день, Сергей! Все вопросы, связанные с приобретением недвижимости, Вы можете решить позвонив по т.8-917-500-24-69 Наталья Владимировна.  

Источник: https://www.megapol.ru/konsultaziayurista

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Покупка квартиры с наделением долями несовершеннолетних

Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: https://zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

Вкратце изложу суть своего “кейса”: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

Через какое-то время семья приобретает “на вырост” трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной “на расширение площади” трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной “на вырост”, квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты “кто во что горазд”. По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/soglasovanie_sdelok_s_imuschestvom_nesovershennoletnih_ili_lyudoedstvo_organov_opeki__nepyatnichnoe/78267

Юрист ответит
Добавить комментарий