Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

Правовая природа договора оказания риэлторских услуг

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Марасанов В.М, соискатель Российского государственного гуманитарного университета

Правовая природа договора оказания риэлторских услуг

В статье исследуется правовая природа договора оказания риэлторских услуг. Анализируются точки зрения ученых-цивилистов на правовую природу риэлторского договора.

Рассматриваются особенности риэлторских услуг как предмета риэлторского договора, показано их влияние на правовую природу договора. Обосновывается вывод, что риэлторский договор не имеет единой правовой природы.

Его правовая природа существенным образом определяется тем, какие именно услуги риэлтора будут являться предметом регулирования заключаемым договором.

Ключевые слова: правовая природа договора; договор оказания риэлторских услуг, виды услуг; риэлторские услуги; риэлторская деятельность.

Действующее российское гражданское законодательство не выделяет договор ооказания риэлторских услуг (риэлторский договор) в качестве особой разновидности гражданско-правового договора, в связи с чем возникает вопрос о его правовой природе.

Эта проблема имеет не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку от ее решения зависит какими именно нормами гражданского законодательства будут руководствоваться участники риэлторских отношений при заключении и исполнении риэлторского договора и, соответственно, развитие правоприменительной практики.

В юридической литературе нет единства мнений в отношении природы договора оказания риэлторских услуг.

Д.В.

Петелин, рассматривая риэлторсую деятельность как деятельность по оказанию посреднических услуг, полагает, что риэлторский договор является разновидностью агентского договора, и считает оптимальным «использование именно агентирования при урегулировании правоотношений между клиентом и реэлетром, так как именно указанная правовая конструкция позволяет наиболее полно удовлетворить потребности клиента»1. Автор заключает, что «основой природы риэлторского договора является его позиционирование как разновидность агентирования, которое, в спою очередь, является услугой по классификации объектов 2

гражданских прав» .

Иную точку зрения на правовую природу договора оказания риэлторских услуг высказывает Е.В. Накушнова, которая характеризует данный договор как договор возмездного оказания услуг, обладающий всеми присущими этому виду договоров признаками, закрепленными в ст.

779 ГК РФ, и предмет которого составляют услуги, предоставляемые при совершения гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них, а сторонами выступают исполнитель (риэлтор) и заказчик (потребитель)3.

По ее мнению «правовое регулирование договорных обязательств по оказанию риэлторских услуг должно осуществляться следующим образом: общее правовое регулирование – гл. 39 ГК РФ, а специальное регулирование – на основе принятия Федерального закона «О риэлторской деятельности в

1 Петелин Д.В. Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации. Дисс… канд. юрид. наук. М., 2008. С. 73.

2 Там же. С. 110.

3 Накушнова Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России. Дисс… канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 153-154.

РФ»1. При этом Е.В. Накушнова отмечает, что договор оказания риэлторских услуг, еще не сформировался как самостоятельный договорной тип, и приходит к заключению, что вопрос о правовой природе риэлторского договора на настоящем уровне развития гражданского законодательства в Российской Федерации не может быть разрешен однозначно .

Не вполне последовательную позицию в отношении трактовки правовой природы договора оказания риэлторских услуг занимает Е.С. Петрова.

Она указывает, что «по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: 1) информационные и консультационные услуги, предусматривающие получения информации и (или) консультации относительно объекта недвижимости; 2) посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества»3. Достаточно четко эта позиция выражена и в совместной работе Е.С. Петровой и Л.Б. Ситдиковой, где указывается, что «договор оказания риелторских услуг необходимо рассматривать как непоименованный договор, который может сочетать в себе элементы различных видов договоров: возмездного оказания услуг (информационных и консультационных), договоров поручения, комиссии и агентирования»4. Даная точка зрения предполагает, что такие договоры, как договор возмездного оказания услуг с одной стороны и агентский договор, договор комиссии, договор поручения с другой – это договоры разного вида, причем одного уровня общности.

В то же время, предлагая авторское определение договора оказания риэлторских услуг, Е.С.

Петрова пишет: «Договор возмездного оказания риелторских услуг – это разновидность договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым одна сторона – исполнитель (риелтор) обязуется по заданию другой стороны – заказчика (клиента) оказать услуги по подготовке и совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги»5. Из этой формулировки следует, что договор оказания риэлторских услуг включается в более общую группу договоров – договоров возмездного оказания услуг, и, соответственно, сочетает в себе элементы не различных видов гражданско-правовых договоров, а признаки отдельных разновидностей договора возмездного оказания услуг (что, впрочем, не мешает рассматривать риэлторский договор как смешанный в смысле п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Для решения проблемы правовой природы договора оказания риэлторских услуг следует сравнить услуги, оказываемые по такому договору, с услугами, оказываемым по договорам, нашедшим закрепление в гражданском законодательстве.

ГК РФ не содержит определения понятия услуги. Однако в п. 2 ст. 779 ГК РФ перечисляются виды услуг, входящих в две группы:

1) услуги, договоры об оказании которых подпадают и под действие норм главы 39 ГК РФ: услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные (если они не входят во вторую группу);

2) услуги, договоры об оказании которых не подпадают под действие норм главы 39 ГК РФ: услуги, оказываемые по договорам подряда (гл. 37 ГК РФ), выполнения научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (гл. 38), перевозка (гл. 40),

1 Там же. С. 12

2 См.: Накушнова Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 15.

3 Петрова Е.С. Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 2013. С. 9.

4 Петрова Е.С., Ситдикова Л.Б. Риелторские услуги в гражданском праве России. М., 2013. С. 48.

5 Петрова Е.С. Указ. раб. С. 17; см. также: Петрова Е.С., Ситдикова Л.Б. Указ. раб. С. 57.

транспортной экспедиции (гл.41), банковского вклада (гл. 44) банковского счета (гл. 45), хранения (гл. 47), поручения (гл. 49), комиссии (гл. 51), доверительного управления имуществом (гл. 53), а также услуги, связанные с расчетами (гл. 46).

Исходя из этой позиции законодателя, услуги, входящие в первую группу можно рассматривать как составляющие предмет договора возмездного оказания услуг в смысле ст. 779 ГК РФ.

Услуги, входящие во вторую группу (их перечень носит исчерпывающий характер), составят предмет соответствующих самостоятельных видов гражданско-правовых договоров. Полагаем также, что в данную группу следует включить услуги, оказываемые агентом принципалу по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ). Согласно ст.

1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 «Поручение» или главой 51 «Комиссия» ГК РФ, в зависимости от того, действует ли агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 «Агентирование» или существу агентского договора.

Из этой нормы следует, что в зависимости от того, от чьего имени действует агент, агентский договор рассматривается законодателем либо как разновидность договора поручения, либо как разновидность договора комиссии. М.В.

Кротов объясняет позицию законодателя, не включившего агентирование в перечень договоров, не подпадающих под действие норм главы 39 ГК РФ, новизной данного договора в российской практике: «Из перечня договоров возмездного оказания услуг, охватываемых гл. 39, не исключена гл.

52 (агентирование), что объясняется, по-видимому, новизной этого договора и отсутствием на момент принятия части второй ГК РФ практики его применения»1. Полагаем, что это упущение законодателя должно быть исправлено и к перечню договоров, указанным в п. 2 т. 779 ГК РФ и к которым не применяются положения главы 39 ГК РФ , следует добавить договоры, предусмотренные главой 52 ГК РФ.

Услуги, которые может оказывать риэлтор, были перечислены в ст. 6 Проекта Федераль-

2

ного закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» . Хотя данный законопроект не был принят, но он закреплял риэлторские услуги, реально оказываемые на практике. Согласно ст. 6 указанного законопроекта риэлторские услуги понимались как риэлторская деятельность и выделялись следующие виды риэлторских услуг:

– в качестве агента или поверенного;

– в качестве комиссионера;

– в качестве дилера;

– в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

– по организации торговли недвижимым имуществом;

– по доверительному управлению недвижимым имуществом;

– консультационные услуги, услуги по изучению конъюнктуры рынка;

– иные возмездные услуги, сопутствующие гражданскому обороту недвижимог

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Источник: http://naukarus.com/pravovaya-priroda-dogovora-okazaniya-rieltorskih-uslug

Риэлторские услуги в системе гражданско-правовых обязательств

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

ИИшнИНИЙНИ

Ситдикова Л.Б. РИЭЛТОРСКИЕ УСЛУГИ

В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

В статье рассматриваются спорные вопросы правовой природы риэлторских услуг, а также их место в системе гражданско-правовых обязательств. Анализу подвергается действующее законодательство, а также судебная практика по договорным отношениям, возникающая между субъектами в сфере риэлторской деятельности.

Ключевые слова: риэлтор, риэлторские услуги, риэлторская деятельность, информационные и консультационные услуги.

Sitdikova L.B.

REAL ESTATE SERvicES In THE SYSTEM oF civiL-LAw oBLIGATioNS

In the article the questions of the legal nature of real estate services, and also their place in system of civil-law obligations are considered. Analyzed are the current legislation and judiciary practice under the contractual relations, arising between subjects in real estate sphere.

Keywords: realtor, real estate services, real estate activity, information and consulting services.

Ситдикова Л.Б.

Риэлторская деятельность, являясь разновидностью предпринимательской, оказывает большое влияние на формирование цивилизованного единого рынка недвижимости в Российской Федерации. Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники-риэлторы.

В целях экономии времени на поиск необходимого объекта недвижимости, экономии денежных средств и безопасности клиент прибегает к услугам риэлторов.

Следует отметить, что сам термин «риэлтор», т. е. человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимого имущества, появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака ассоциации риэлторов. С момента появления легального рынка жилой недвижимости в 1992 г.

российские предприниматели – риэлторы – пытаются оказывать различные услуги в данной сфере, сулящие определенную прибыль -от купли-продажи и аренды до кредитования под залог недвижимости.

Поэтому в российской практике сложилось традиционное определение риэлторского бизнеса как широкого спектра услуг, связанных с операциями в сфере недвижимости.

Сюда относят, прежде всего, куплю-продажу, аренду, маркетинг, консультирование, девелопмент, управление недвижимостью, услуги, связанные с ипотечным кредитованием и др.1 Отношения между риэлтором и клиентом регламентируются исключительно договором.

Поэтому не меньше споров вызывает вопрос о месте риэлторских услуг в системе гражданско-правовых обязательств.2 В цивилистической литературе существуют различные точки зрения по данному вопросу. Одни авторы рассматривают договор оказания риэлторских услуг в рамках посреднических договоров, отчасти включая и кон-

1 Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Риэлторская фирма в современной России: проблемы и перспективы развития // Вестник СПбГУ. -2009. – Вып. 1 (№ 5). -С. 134. – (Сер. 5).

2 Ситдикова Л.Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риэлторского договора // Российская юстиция – 2008. -№ 5; Накушнова Е.В.

Понятие договора оказания риэлторских услуг, его юридическая природа, стороны // Налоги: Информационно-аналитическая газета. – 2007. – № 20; Полищук Е.В.

Риэлтор – продавец информации или посредник на рынке жилой недвижимости? // Услуги: проблемы правового регулирования и судебной практики: Сборник научно-практических статей. – М., 2007 и др.

сультационные услуги,3 при этом оставляя за пределами данного договора информационные услуги, другие – наряду с посредническими договорами значимую роль отводят информационным и консультационным услугам.

4 Позиция последних представляется более обоснованной, так как риэлтор может оказывать услугу клиенту непосредственно, заключая сделку в его интересах (юридическое посредничество), а может своими фактическими действиями предоставлять клиенту необходимую информацию в виде оказания информационной, а возможно и консультационной услуги. Последовательно развивая эту позицию, мы невольно задаемся вопросом, что же является в деятельности риэлтора первичным – институт посредничества или оказание информационных и (или) консультационных услуг. Разрешить данную дилемму необходимо с помощью Закона, который должен содержать определение понятий риэлторской деятельности, риэлторской услуги, принципов, отдельных видов риэлторских услуг и т. д.

Однако на сегодняшний день правовая база в данной сфере деятельности отсутствует.

Перспектива ее создания представлена лишь законопроектом,5 в котором риэлторская деятельность состоит из отдельных видов услуг риэлтора, а именно: услуг юридического характера (посреднические услуги) и услуг фактического характера (возмездное оказание услуг – информационных и консультационных), а также других видов услуг. Аналогичный подход прослеживается и в законотворческой деятельности стран СНГ.6

3 К риэлторским услугам Е.В.

Накушнова относит деятельность риэлтора, которую он осуществляет: в качестве агента или поверенного; в качестве комиссионера; в качестве посредника при заключении сделок с недвижимостью или правами на него между третьими лицами; по доверительному управлению недвижимым имуществом; по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества (см.: Накушнова Е.В. Указ. соч. – С. 8-9).

4 Полищук Е.В. Указ. соч. – С. 108-111.

5 Постановление ГД ФС РФ «О проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» от 14.05.1998 г. № 2441-11 ГД // Консультант плюс. Законопроекты.

Источник: http://naukarus.com/rieltorskie-uslugi-v-sisteme-grazhdansko-pravovyh-obyazatelstv

Что нужно знать, заключая договор с агентством недвижимости? – Рынок жилья

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

21.04.2015 | 09:30 20311

Заключая договор с агентством недвижимости, важно понять, за что несут ответственность риэлторы и на какие услуги может рассчитывать клиент за свои деньги. И в каких случаях от сотрудничества лучше воздержаться.

Уважающие себя агентства и частные риэлторы всегда действуют в интересах клиента. Профессионалы дорожат своей репутацией, а потому заинтересованы оказывать качественные услуги: довольный клиент будет рекомендовать их своим друзьям, родственникам и знакомым. И все же риск нарваться на недобросовестного агента (или риэлторскую компанию) до сих пор существует.

Форма и содержание

Агентства недвижимости предлагают заключить продавцам и покупателям недвижимости различные формы соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

По словам президента ГК «Экотон» и председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, выбор формы соглашения зависит в первую очередь от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

При этом законодательные требования агентского договора отсутствуют: стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

«Риэлтор размещает рекламу в СМИ, консультирует клиента, при необходимости – советует изменить цену, организует сбор и подготовку необходимых для проведения сделки документов.

В наших договорах прописано, что агентство может запрашивать у клиента любую информацию об объекте, принимать участие в переговорах с покупателями, а также отказаться от исполнения договора, если выяснится, что впоследствии сделка может быть оспорена», – говорит юрисконсульт АН «АРИН» Елена Рудницкая.

Купля-продажа квартиры: этапы сделкиНеобходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет.

Но даже если вы планируете привлечь >>Как уточняет директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры, размер комиссионного вознаграждения агентства, срок действия соглашения и способ оформления сделки (через нотариуса или в простой письменной форме). «Если речь идет об оказании услуг по продаже жилья на вторичном рынке, агентство несет ответственность за конечный результат сделки. Кроме того, риэлторская компания должна проверить юридическую чистоту квартиры», – добавляет эксперт. Задача агента – сопровождать весь процесс покупки квартиры: предлагать варианты жилья, осматривать объекты, собирать и готовить необходимые документы, координировать процесс регистрации собственности. А при необходимости – содействовать в подготовке документов на получение ипотеки и т. д. Поэтому соответствующие пункты необходимо прописать в договоре с агентом.

Итак, главное: в договоре нужно указать права, обязанности и ответственность сторон, стоимость объекта и размер агентской комиссии.

Тайная комиссия

Теперь попробуем разобраться, какие уловки используют нечистые на руку агенты. Оговоримся сразу: добропорядочные участники рынка описываемыми ниже методами, разумеется, не пользуются. Впрочем, к профессионалам обращаются далеко не все. Поэтому есть смысл предостеречь читателей от возможных ошибок.

Помните, что добросовестное агентство должно запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов – для проверки юридической чистоты объекта. Но никогда не будет требовать передачи их на хранение.

Не стоит без крайней на то необходимости подписывать доверенность на получение риэлтором задатка от покупателя – разве что вы находитесь в другом городе и не можете присутствовать при сделке.

Собственники, владеющие недвижимостью менее трех лет, при продаже объекта должны платить налог, поэтому во многих случаях они попросят указать в договоре купли-продажи заниженную цену.

Имея на руках «добро» на получение задатка от покупателя и заручившись согласием продавца указать в договоре заниженную цену, недобросовестный агент получает возможность присвоить себе часть разницы между реальной стоимостью объекта и указанной в договоре суммой.

Схема проста. Выставив квартиру по изначально оговоренной с продавцом цене, к примеру за 4 млн руб., спустя несколько недель агент сообщает собственнику: звонков от потенциальных покупателей нет, следует значительно снизить цену. Либо желающий приобрести объект нашелся, но хочет получить большую скидку. Продавец соглашается на уменьшение реальной цены сделки, скажем до 3,6 млн руб. (помним, что он и так согласился указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи). При этом агент уже договорился с покупателем о цене в 3,8 млн и о том, чтобы тот не будет сообщать продавцу фактическую цену, за которую приобретен объект. Получив предоплату от покупателя, агент присваивает часть этой суммы (в нашем случае – 200 тыс. руб.) в виде «скрытой комиссии».

Что можно посоветовать, дабы не оказаться в подобной ситуации? Крайне нежелательно подписывать доверенность на получение средств.

Обязательно требуйте встречи с потенциальным покупателем для согласования цены и контролируйте все этапы сделки. Ну и в договоре купли-продажи все-таки лучше указывать реальную стоимость объекта.

Тогда у посредника не будет возможности заработать на вашей беспечности.

Двойная комиссия

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой обманутым может оказаться покупатель. Предположим, вы нашли подходящую квартиру: связываетесь с продающим этот объект агентством, приходите в офис компании. На этом этапе вам предлагают внести залог – в качестве предоплаты по будущей сделке.

Понятно, что у вас возникнет два логичных вопроса: будет ли засчитана эта сумма в качестве частичной оплаты договора купли-продажи (в случае успешного проведения сделки) и в какой форме оформляется залог.

Вам могут предложить заключить так называемый договор на оказание информационных услуг, по условиям которого вы теряете залог, если решите отказаться от сделки. На резонное возражение о том, что вы сами нашли эту квартиру и никакие информационные услуги вам не требуются, вам ответят: эта наша стандартная, проверенная годами форма взаимодействия.

Многие соглашаются на предложенные условия: казалось бы, квартира найдена, остается лишь подписать договор купли-продажи, а агентский договор – пустая формальность.

Но после того как клиент подпишет этот документ, заинтересовавшую его квартиру могут «продавать» еще пару-тройку месяцев.

Потеряв терпение, клиент отказывается от услуг агентства и таким образом теряет залог. Выставляя привлекательную квартиру по хорошей цене и «обработав» нескольких интересантов, недобросовестная компания заработает на оказании «информационных услуг». А уже потом – непосредственно на продаже объекта.

Доверяй, но проверяй

Понятно, что уважающие себя агентства и специалисты по недвижимости вряд ли будут заниматься подобными «делами».

Однозначно можно утверждать, что большинство агентов по недвижимости – ответственные люди, которые заинтересованы в том, чтобы предоставить своим клиентам качественную услугу, сэкономить их деньги и время. Но не стоит забывать, что в законодательстве нет четких требований к оказанию риэлторских услуг.

«Любая форма договора с агентством недвижимости представляет собой непоименованную сделку. Отношения сторон регулируются не специальным законом, а общими нормами права.

Следовательно, в соглашении можно прописать фактически любые условия, в том числе нарушающие права клиентов», – поясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров.

Что можно посоветовать? В первую очередь – выбирать надежное и проверенное агентство и внимательно читать договор, который вам предлагают подписать.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/217188/

Как бороться с недобросовестными риелторами — мнение

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

В последнее время участились случаи мошенничества в сфере недвижимости. “Черными” риелторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем.

Их цель — отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Также есть компании, которые продают устаревшие базы данных желающим снять квартиру. Delo.

UA поинтересовалось у юриста компании ARPA Real Estate Александра Мороза, как можно обезопасить себя от недобросовестных риелторов.

“С морально-этической точки зрения мы видим ситуацию таким образом: человек обратился в агентство с целью снять конкретную квартиру, заплатил деньги, но не получил ожидаемого результата. То есть имеет все основания на возврат денег и возмещение ущерба.

Но это только с морально-этической точки зрения.

Рассматривая ситуацию с юридической стороны, мы имеем следующее: гражданин (“заказчик” по договору) заключил с агентством недвижимости (“исполнителем”) договор об оказании информационных услуг, предметом которого, согласно п. 1.1.

договора, является: предоставление информации в виде информационных пакетов (базы данных) по аренде недвижимости в виде открытия доступа к телефонам на сайте, либо в виде распечатки.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Стоит также отметить, что согласно п. 2.1.1. договора исполнитель обязуется ежедневно обновлять указанные информационные пакеты, а так же исполнитель несет ответственность за своевременность обновления информации (п .4.1. договора).

Все довольно ясно и прозрачно, проблема лишь в том, что в договоре нет ни слова о том, что исполнитель обязан предоставлять актуальную информацию.

То есть, предоставив заказчику базу данных и ежедневно ее обновляя (причем не важно, свежими или устарелыми данными) — исполнитель является таковым, который добросовестно и надлежащим образом исполняет все условия договора.

Соответственно, у заказчика нет правовых оснований для оспаривания договора в рамках неисполнения агентством своих обязательств.

В данном контексте можно говорить разве что о заключении договора под воздействием ошибки (статья 229 Гражданского кодекса Украины), ведь заказчик ожидал совершенно иного результата, заключая договор. В таком случае подобный договор может быть признан судом недействительным. Однако стоит обратить внимание на то, что согласно п.

19 постановления Пленума Верховного Суда № 9 от 06.11.2009 года “…Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК ( 435-15 )), мають існувати саме на момент вчинення правочину.

Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов'язань, які виникли з правочину, і не пов'язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину.”

Говоря простым языком, не важно, что заказчик хотел снять в аренду именно конкретную квартиру — он подписал договор, по которому ему предоставляли базу данных. Эту базу ему предоставили, соответственно, нет оснований для претензий, тем более что эта база еще и ежедневно “обновляется”.

Кстати, не важно что информация не актуальная, ведь о том что она должна быть “свежей”, нет ни слова в договоре. А заказчик, подписав такой договор, согласился с этим. Также не стоит забывать о том, что у исполнителя будет “железный” аргумент в виде п. 4.2. договора: исполнитель не несет ответственности за действия третей стороны.

На который последний будет ссылаться в оправдание того, что информация в базе не является актуальной.

Несмотря на изложенное выше, допустим, что истец все же выиграет судебное заседание, но какой ценой? Судебные издержки, затраты на правовую помощь, время и нервы, — и все это за 180 грн + маловероятное возмещение морального ущерба (ввиду того, что живем мы не в США и доказать его наличие и, что самое главное, обосновать размеры/цену — довольно проблематично).

Что делать, если вы попали в такую ситуацию?

Защита своих прав в суде в этой ситуации является нецелесообразной (по причинам, изложенным выше). Можно пожаловаться в прокуратуру и налоговую, сославшись на то, что вас обманули и ввели в заблуждение мошенники.

Также стоит обратить внимание на то, что после оплаты услуг Исполнитель не выписал товарный чек по вашему требованию, как это предусмотрено п. 15 ст. 3 Закона Украины “Про использование регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг”.

Ожидать многого от такой жалобы не стоит, но попортить нервы “Агентству недвижимости” вы сможете.

Предложенные механизмы правовой защиты, скорее всего, не оправдают ожиданий попавшего в подобную ситуацию человека, но позволят сделать соответствующие выводы и избежать в дальнейшем подобных неприятностей.

Очень важно внимательно читать договор и подписывать его только после того как вы убедитесь, что он отображает именно те правоотношения, в которые вы намерены вступить, в противном случае сетовать придется только на себя”.

Источник: https://delo.ua/business/kak-borotsja-s-nedobrosovestnymi-rieltorami-mnenie-221548/

Соглашаться ли на условия риэлторов? зависит только от вас…

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

Составление договора с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры

Приобретение квартиры – дело ответственное, и, чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов.

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

• быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);

• маркетинговый план по рекламированию квартиры; прием звонков от клиентов и организация просмотров;

• проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем как заключать договор с агентством недвижимости, нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

• высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);

• риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);

• потеря задатка за досрочное расторжение договора; медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода.

Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов, и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;

• маркетинговый план продвижения объявления о продаже; поиск покупателя и проведение осмотров;

• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;

• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок, необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риэлтора потребуются: паспорт; доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг: паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры; копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.

) – для продавца квартиры; разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок; выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор, риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей».

В договоре указываются: предмет; права и обязанности сторон; объект отчуждения; стоимость услуг; сроки действия соглашения; порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем. Приложением к договору может быть акт выполненных работ.

Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась и услуги риэлтора оплачены.

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры).

В перечень обязанностей заказчика входит: представление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором); содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки; оплата услуг исполнителя; подписание акта выполненных работ. Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании: проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ); подбор потенциальных покупателей и организация просмотров; проведение переговоров об условиях сделки с покупателями; проверка документов и организация сделки. Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1 – 3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники договора между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон. Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки, указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2 – 5% стоимости квартиры или фиксированную сумму.

Чаще всего оплата за услуги риэлтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась.

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании. Статья 782 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если: он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки; уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере, пропорциональном фактически полученным услугам. Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов. Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

• при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1 – 0,2% суммы за каждый день просрочки);

• потеря задатка в случае расторжения договора досрочно; обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится.

Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно. Обращайте внимание на следующие пункты:

• сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);

• порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);

• запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);

• штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);

• запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производится в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится, и может спокойно выбирать между 2 – 3 риэлторами – кто приведет покупателя, тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату. Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы.

Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон. Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются.

Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы. Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент представил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риэлтора задаток не возвращается.

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Источник: urexpert.online

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1298

Проблемы аренды жилья через риэлторов

Проблемы с риэлтором на оказание информационных услуг

Одной из актуальных проблем для ивановцев и гостей нашего города является аренда жилья. Кто-то ищет жилье самостоятельно, другие же прибегают к услугам риэлторов. В данной статье мы попытаемся предупредить о тех проблемах которые могут ожидать граждан при обращении к риэлторам, а также попытаемся предостеречь от опрометчивых действий связанных с заключением договора.

Итак, довольно стандартной является ситуация, когда люди обращаются в агентство  недвижимости с просьбой подыскать им жилье, которое отвечало бы вполне конкретным требованиям (расположение жилья в определенном районе города, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники и пр.), при этом рассчитывая на определенную стоимость аренды жилья. Обращаясь к “профессионалам” специализирующихся на оказании данных услуг люди справедливо рассчитывают, что риэлторы самостоятельно подыщут им необходимый вариант и помогут в заключении договора аренды жилья.

Но как же обстоят дела на самом деле? Исходя из практики основанной на обращениях множества граждан пытавшихся снять жилье, риэлторы заключают с ними так называемые договора на информационное обслуживание, по которому риэлтер (исполнитель) обязуется предоставить потребителю определенное количество адресов, где сдается жилье, а также контактную информацию владельцев сдаваемых жилых помещений. Предметом подобного рода договора является не поиск жилья для проживания и, в качестве итога проделанной работы, заключение договора аренды, а всего лишь предоставление информации, в лучшем случае, более или менее оперативно взятой из общедоступных источников (объявления в газетах и информация с интернет-сайтов). Некоторые агентства выдают заказчикам распечатки с адресами, другие же отправляют СМС сообщения и предоставляют ограниченный доступ к своим базам на интернет сайтах. При этом, зачастую, выданная в момент обращения (то есть разовая) информация уже свидетельствует о надлежащем и исчерпывающим выполнении агентством своих обязательств по данному договору. Разумеется, каждое последующее обращение за вариантами снова будет платным.

Получив информацию потребитель должен самостоятельно выполнять работу – звонить потенциальным арендодателям и выяснять соответствует ли предлагаемое для аренды жилье его потребностям, устраивает ли его цена и иные условия.

Как показывает практика, практически вся предоставляемая потребителям информация или устаревшая, или вообще недействительная. Нередки случаи, когда заказчики звонили по предоставленным агентством телефонам, а в ответ слышали, что хозяева никогда эту квартиру не сдавали и сдавать не собираются.

У некоторых агентств для “убеждения” до подписания договора практикуется демонстрация и передача бланков типовых договоров аренды жилья. Понятно, что данные бланки к договору информационных услуг ни имеют никакого отношения, но оказывают психологическое воздействие на потребителя, подталкивают к заключению договора без его прочтения.

А ведь главная проблема потребителей как раз и заключается в том, что они не читают текст договора, который подписывают, полагаются на порядочность и честность риэлторов, их профессионализм, Пребывают в полной уверенности, что в агентстве им подберут нужное жилье. Некоторые потенциальные арендаторы даже не удосуживаются прочитать название договора.

А ведь в большинстве случаев на самом верху листа написано, что это договор об оказании информационных услуг. Если увидели такое название советуем крепко задуматься о необходимости подписания такого договора.

Такое название договора говорит о том, что ни на что другое, кроме получения общедоступной и, повторимся, зачастую неправдоподобной и устаревшей информации, рассчитывать, к сожалению, нельзя.

Чтобы понять, как работают многие ивановские риэлторы приведу пример. Недавно один из потребителей заключил договор о предоставлении информации с ИП Искуссных (агентство недвижимости в ТЦ “Воздвиженка” ул.Красной Армии д.1 этаж 4 оф.29). Риэлтор передал заказчику список из нескольких адресов и телефонов.

Обратившись по предоставленным риэлтором координатам потребитель (заказчик) выяснил, что один из телефонов принадлежит риэлтору из другого агентства, занимающегося сдачей жилья в аренду. Одна квартира находится в районе города, который потребителя не интересуют, в договоре такой район не указывался.

Другая квартира оказалась непригодной для жизни, хотя риэлтор до передачи информации утверждал обратное. Цена аренды еще одной из квартир оказалась значительно выше той на которую рассчитывал потребитель, и это несмотря на то, что при подборе вариантов потребитель уведомил риэлтора о максимально допустимой стоимости аренды.

В следующей по списку квартире потребитель, срочно нуждавшийся в жилье, был информирован, что в текущее время жилье не сдается и возможность заселиться в квартиру появится только в конце месяца, примерно через 20 дней.

Когда потребитель понял, что он оплатил услугу, которая ничего ему не дала, представленная риэлтером информация об объектах аренды неактуальна, то решил вернуть уплаченную немалую денежную сумму. В агентстве недвижимости с потребителем даже не стали разговаривать, сразу же заявили что из уплаченных денег ни копейки не отдадут, все обязательства по договору исполнены.

В данном случае потребитель обратился в Ивановское общество защиты прав потребителей и получил консультацию о том, как зафиксировать сам факт ненадлежащего оказания услуг и какие дальнейшие действия нужно предпринять для возврата уплаченных денежных средств. Номинально доводы риэлторов правильные, но по факту их действия являются мошенничеством. Деньги, если и не все, то хотя бы часть, можно вернуть, но об этом далее.

Пока хотелось бы обратить внимание на источники получения информации о сдаваемом жилье самими риэлторами. Не получив ожидаемого от деятельности риэлторов, люди начинают искать варианты аренды самостоятельно.

И многие замечали, что значительная часть предоставленной им в агентстве информации почерпнута из открытых источников – газет и интернета. То есть, с финансовой точки зрения, передаваемая риэлторами информация не представляет никакой ценности.

Между тем за информационные услуги агентства недвижимости берут немалые деньги – 2-3 тысячи рублей, а то и больше.

Зная и понимая, как работают риэлторы в области “аренды” жилья, какие договора заключаются, можно избежать возможных проблем.

А что делать тем, людям кто уже стал жертвой “информационных договоров”? Ответ на данный вопрос во многом зависит от степени исполнения договора.

Если исполнение договора рассчитано на длительный срок, либо предусматривает неоднократное периодическое предоставление информации и по факту еще не завершено, то в силу закона (ст.32 Закона РФ “О защите прав потребителей”) потребитель вправе отказать от исполнения договора без объяснения причин.

Уведомление об отказе от исполнения договора, содержащее требование возврата денег, должно быть в письменной форме и вручено риэлторам с отметками о получении на экземпляре потребителя.

При этом потребителю должны быть возвращены денежные средства, за исключением уже фактически понесенных расходов во исполнение договора. Иными словами деньги вернут лишь частично и чем меньше объем услуг будет оказан риэлторами, тем больше будет сумма возврата.

Обязанность доказывать, что деньги заказчика потрачены на исполнение договора, лежит на риэлторе. Он обязан отчитаться в том, что действительно выполнил какие-то действия, которые имеют определенную стоимость.

Наличие установленного законом права потребителя на отказ от исполнения договора и возврат денежных средств не мешает некоторым агентствам, таким в частности как Служба заселения “Квартирант” (ИП Логинова, ул.Красной Армии д.2 оф.202), нарушать закон и отказывать в возврате денег. В таких случаях возвращать деньги нерадивых риэлторов обязывает суд.

Если договор формально исполнен, то единственным обстоятельством для возврата денег является факт ненадлежащего исполнения обязательств. Выше был приведен пример, как потребителю была предоставлена информация, не отвечающая условиям указанным в договоре и не соответствующая целям заключения договора.

Предоставление неактуальной информации является недостатком услуги и влечет соразмерное уменьшение цены услуги, если услуги частично оказаны некачественно, или полный возврат стоимости услуги в случае тотального некачественного оказания услуги.

Факты ненадлежащего оказания услуги нужно фиксировать с помощью свидетелей, осуществлять фотосъемку, аудио и видеозапись общения с арендаторами и риэлторами. Обязательно необходимо обращаться к риэлторам с письменной претензией, указывая в ней факты ненадлежащего оказания услуги и заявлять одно из вышеуказанных требований.

Также в подобных случаях можно обращаться с заявлениями о совершении мошенничества в полицию (ОБЭП).

Подводя итог изложенному рекомендовал бы потребителям, прежде чем подписывать договор, внимательно познакомиться с текстом. Если предметом договора является оказание информационной услуги, от заключения такого договора стоит отказаться.

Источник: http://ivzpp.ru/problemy-arendy-zhilya-cherez-rieltorov

Юрист ответит
Добавить комментарий