Продажа части доли в праве общедолевой собственности

Извещение участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество необходимо будет осуществлять на официальном сайте Росреестра

Продажа части доли в праве общедолевой собственности

В соответствии с ч.1 ст.

250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Соблюдение вышеуказанного порядка имеет важное значение, поскольку, на основании ч. 3 ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.

Вместе с тем, данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Согласно положениям статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы.

Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724, утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Закреплено, что извещение будет осуществляться на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – Росреестр).

Извещать участников долевой собственности на недвижимость о намерении продать долю необходимо будет путем заполнения специальной формы в «личном кабинете» на сайте Росреестра.

Доступ к «личному кабинету» предоставляется физическим и юридическим лицам с использованием Единой системы идентификации и аутентификации.

Извещение предусматривает следующие разделы:

1) вид объекта недвижимости;

2) кадастровый номер объекта недвижимости;

3) адрес объекта недвижимости или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);

4) цена, по которой продается доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;

5) фамилия, имя, отчество продавца (для физического лица);

6) наименование продавца (для юридического лица);

7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес продавца, по которым иные участники общей долевой собственности могут связаться с продавцом доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

         Размещенное продавцом извещение становится доступным для просмотра в специальном разделе сайта с момента его размещения.

         Если иные участники долевой собственности на недвижимое имущество, указанные в извещении, имеют доступ к «Личному кабинету», орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня размещения извещения информирует указанных лиц путем направления соответствующей информации в «Личный кабинет».

         Приказ Минэкономразвития предусматривает, что извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. По истечении указанного срока извещение перемещается в архив, доступ к которому имеют только государственные регистраторы прав.

         Общий срок хранения на сайте сведений об извещении составляет три года.

         Приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

Прокуратура города Владимира

Источник: http://vladprok.ru/izveschenie-uchastnikov-dolevoj-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imuschestvo-o-namerenii-prodat-dolyu-v

ПрокуратураОренбургской области

Продажа части доли в праве общедолевой собственности

В соответствии со ст.

250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении.

Данные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

При продаже своей доли продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

По смыслу правовой нормы обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Необходимо обратить внимание на то, что в данном случае важно не только желание других участников долевой собственности воспользоваться своим преимущественным правом, но и подтверждение своей платежеспособности.

В случае, если участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Кроме того, с 01.01.

2017 вступили в законную силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При нарушении продавцом преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в праве собственности необходимых расходов.

Такое внесение денежных средств, в случае удовлетворения иска, способствует своевременному исполнению судебного решения.

Соблюдение перечисленных норм действующего законодательства, гарантирует защиту прав и законных интересов участников долевой собственности.

Версия для печати

Источник: http://www.orenprok.ru/interaction/prok-explains/2017/04/27/17apr.raz27-4/

Нюансы и подводные камни общей долевой собственности

Продажа части доли в праве общедолевой собственности


Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.

В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?

Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.

Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.

На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой.

Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ½ доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе.

Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ½ долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.

Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом.

Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку.

Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.

На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей.

Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо [1].

Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации.

Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей [2]. Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам.

В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице.

Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.

Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется.

Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести).

Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов.

Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения.

Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.

После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.

Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста.

А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие.

Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.

К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.

Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.

Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.

Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.

При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.

В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной.

Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.

Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.

Литература:

  1. Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
  2. Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.

Основные термины(генерируются автоматически): доля, общая долевая собственность, продажа доли, недвижимое имущество, общее долевое имущество, том, имущество, покупка имущества, владелец, жилье.

Источник: https://moluch.ru/archive/260/59707/

Порядок продажи доли

Продажа части доли в праве общедолевой собственности

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Понятие общей собственности

     В соответствии с действующим российским законодательством имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ), при этом общая собственность может быть долевой (когда определена доля в праве каждого из собственников, например, ½, ¼, и т.д.) и совместной (без определения долей).

     Общая собственность, например, возникает в случаях поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения или в неделимого силу закона. Общая собственность может возникнуть также и на делимое имущество, в случаях, предусмотренных договором или законом.

     В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой собственности над совместной, по общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

     Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома».

Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества.

Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

     Например, рассмотрим следующие ситуации:

     1. Комнаты,    входящие в состав квартиры, принадлежат на праве собственности

 разным лицам: комната № 1 принадлежит на праве собственности гражданину «А», а комната № 2 принадлежит на праве собственности гражданину «Б».

     В рассмотренной ситуации нет долевой собственности, а существует частная собственность гражданина «А» на комнату № 1 и гражданина «Б» на комнату № 2.

В отношении квартиры нельзя сказать, что она кому-то принадлежит, так как в данном случае, по сути, такой объект недвижимости как квартира в юридическом смысле не существует, существует два отдельных объекта недвижимости: комната № 1 и комната №2.

Выражения о том, что, например, «гражданину «А» принадлежит доля в квартире» или «гражданину «А» принадлежит доля в праве на квартиру» является юридически неверным.

      2. Квартира,   состоящая из комнаты № 1 и комнаты № 2,  принадлежит на праве

 общей  долевой собственности гражданину «А» и гражданину «Б».

     В данной ситуации не может идти речь о принадлежности комнат на каком-либо праве гражданину «А» или гражданину «Б», так как в юридическом смысле такие объекты недвижимости как комнаты отсутствуют.

Речь может идти только о том, что, гражданину «А» принадлежит, например, ½ доля в праве на квартиру; гражданину «Б» также принадлежит  ½ доля в праве на квартиру.

В отличие от предыдущей ситуации, оба гражданина имеют равные «права» в отношении и комнаты № 1 и комнаты № 2, но одновременно  нельзя говорить о  принадлежности этих комнат кому-либо из граждан.

     Необходимо добавить, что используемое в законодательстве понятие «земельная доля» является не совсем юридически точным.

Здесь также не идет речь о том, что владельцу «земельной доли» принадлежит какой-то конкретный земельный участок или сколько-то «соток».

«Земельная доля» в соответствии с законодательством – это доля в праве общей собственности на земельные участки (см. напр. ст. 15 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

2. Порядок распоряжения имуществом, которое находится в общей долевой собственности

     Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, действующим законодательством установлен ряд особенностей.

     Так, в случае продажи всего объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой  собственности. В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

     В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

     Согласно положению п. 2 ст.

246 ГК РФ участник долевой собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

     Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено между ее участниками. При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ст. 252 ГК РФ).

В случае разделения объекта недвижимости, бывшие участники долевой собственности становятся собственниками его частей и вправе самостоятельно распоряжаться этими частями (например, в случае раздела принадлежащего ранее на праве общей долевой собственности здания, состоявшего из нескольких помещений, участники получают в собственность его помещения и вправе распоряжаться соответствующими помещениями по своему усмотрению).

3. Актуальные вопросы правоприменительной практики в области отчуждения долей

     Гражданский Кодекс РФ достаточно детально описывает вопросы, связанные с общей собственностью на имущество и порядком распоряжения таким имуществом. Однако на практике часто возникают на первый взгляд весьма неожиданные вопросы, связанные с долями, например:

1.     Возможно, ли отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество,

если оно принадлежит на праве собственности одному лицу, то есть, иными словами, вправе ли собственник имущества продать определенную им самим долю в праве на это имущество?

     ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности.

Сутью долевой собственности является то, что она возникает в результате поступления в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом сделки с долями в праве общей собственности должны совершаться с применением специальных норм, предусмотренных в ст.

250 ГК РФ, которые,  по сути своей, направлены на сокращение круга участников (субъектов) общей собственности и, в конечном итоге, на прекращение права общей собственности на вещь и сохранение права частной собственности на нее.

Таким образом, у единоличного владельца объекта недвижимости долей в праве собственности на нее быть не может. Доли в праве существуют только тогда, когда одним объектом владеют несколько собственников. Можно сделать вывод, что действия лица, направленные на отчуждение доли в праве собственности в этом случае будут неправомерными.

2.     Возможно, ли отчуждение обладателем доли в праве долевой собственности н

а недвижимое имущество части от доли в праве, то есть, иными словами, возможно ли обладателем доли т.н. «отщепление» доли?

     ОТВЕТ: Из содержания п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что собственник доли в праве на имущество может совершить сделку  по отчуждению только в отношении той доли в праве на вещь, которой он обладает, то есть доли, которая возникла в результате соглашения участников общей собственности или в силу закона.

Иными словами размер доли в праве на вещь зависит от количественного состава участников общей собственности и определяется в соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ по взаимному согласию участников собственности и, как следствие, не может быть произвольно установлен в одностороннем порядке.

Таким образом, вышеуказанное «отщепление» доли с целью ее продажи одному лицу является неправомерным.

«Отщепление» доли представляется возможным и правомерным только в том случае, если на стороне ее приобретателя будут выступать два и более лица (в этом случае имеющиеся у продавца, например, ½ доли в праве на объект недвижимости в случае ее продажи двум лицам будут делиться на дробные части –  ¼ и ¼).

3.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в хозяйственное ведение,

оперативное управление?

ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос также  необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности. Кроме того, в соответствии со ст.ст.

294 и 296 ГК РФ субъектам права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные или муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия и др.) принадлежит имущество, которым данные субъекты владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных законом.

Сущность данных ограниченных вещных прав состоит в управлении имуществом, для чего им необходимо обладать. При этом передача имущества должна иметь реальный характер.

     Так, государственное или муниципальное учреждение создается собственником на основе обособленного им имущества. От собственника к учреждению в соответствии с ГК РФ переходит имущество, но не права на него. Таким образом, передача доли в праве общей собственности в хозяйственное ведение или оперативное управление будет являться неправомерной.

4.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в аренду?

     ОТВЕТ: При ответе на данный вопрос необходимо руководствоваться, в том числе,  изложенным в ответе на предыдущий вопрос. Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст.ст. 606, 650 ГК РФ). Таким образом, передать долю в праве собственности в арену в соответствии с действующим законодательством невозможно.

     Необходимо отметить, что законодательством в отношении земельных участков предусмотрена особая возможность заключения договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 Земельного Кодекса РФ).

Это может происходить в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

В этом случае указанные лица могут заключить с собственником участка договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако здесь речь не идет о передаче «доли в праве собственности на участок в аренду» или о «доле в праве аренды».

В аренду передается весь земельный участок как единый объект недвижимости нескольким лицам, которые становятся его соарендаторами, но не владельцами каких-либо долей в праве на него.

     Вместе с тем, необходимо отметить, что не противоречат законодательству и применяются на практике следующие виды сделок с долями в праве собственности (помимо указанных в ст. 246 ГК РФ купли-продажи,  дарения, завещания и залога):

1.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость по договору ренты;

2.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость в результате ее внесения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

Источник: http://www.riskam.net/part/dolevoe_stroitelstvo/POr-PROD_DOL/

Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики – Управление персоналом

Продажа части доли в праве общедолевой собственности

Зоя Вешкурцева, юрист

Продажа доли в праве собственности на квартиру — это в реальности очень большая проблема.

На практике продать долю в праве общей собственности по «нормальной» цене без согласия собственников иных долей в праве общей собственности невозможно. Эта сделка всегда влечет проблемы и потери как у продавца, так и у покупателя и оставшихся собственников.

Самое выгодное — договориться с другими собственниками долей и продавать недвижимость целиком как единый объект. Другой способ — выделить свою долю в натуре, если это допустимо для конкретной недвижимости, и потом продавать как комнату (комнаты). Этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения.

С точки зрения ликвидности можно отметить, что доля в праве общей собственности — это практически неликвидный товар. Продать долю без существенных потерь практически не получится. Это, к сожалению, неутешительная реальность.

Для примера приведем случай из практики. В трехкомнатной малогабаритной квартире с проходной комнатой и кухней 6 метров проживала семья: бабушка, ее дочь с мужем и внук. Квартира была приватизирована. В ней была сделана незарегистрированная перепланировка, так как продавать квартиру не планировали.

Были соединены кухня с одной из комнат в качестве гостиной, что привело к нарушению изолирования данной жилой комнаты, проходные комнаты, напротив, были изолированы, что привело к уменьшению метража этих комнат и к увеличению метража коридора. Также для увеличения площади ванной комнаты она была совмещена с санузлом.

В какой-то момент выяснилось, что при приватизации были нарушены права брата бабушки и его дочери. Суд принял решение о признании права собственности за братом бабушки и его дочерью. Суд решил, что доли в общей долевой собственности на эту квартиру будут распределяться следующим образом: по 3/10 бабушке и ее брату, и по 1/5 соответственно их дочерям.

К сожалению, как часто бывает, люди после этого стали практически кровными врагами. Семья бабушки считала квартиру своей и не пускала на порог признанных по суду собственников. Кроме того, сама квартира и ее последующая незарегистрированная перепланировка не давали возможности произвести вселение.

Можно также отметить, что перепланировка препятствовала и продаже долей. Также из-за сложившихся враждебных отношений вселение и проживание других долевых собственников было практически невозможно.

Долевые собственники, которые не желали продавать квартиру, на вопросы о покупке долей признанных судом собственников уклонялись и саботировали любые переговоры, на предложения не отвечали. Попытки новых собственников продать свои доли в праве общей долевой собственности третьим лицам также не привели к приемлемому результату.

Сам вопрос оценки стоимости таких долей затруднителен. Спрос на доли очень ограничен. Это считается проблемным приобретением, требующим последующих судебных споров.

Предложения сводились к покупке долей перекупщиками примерно за 1/5–1/10 от их стоимости, если под стоимостью долей понимать простую арифметическую операцию: определить примерную стоимость всей квартиры как единого объекта и разделить на соответствующее количество долей.

Так, при примерной стоимости всей квартиры 8 миллионов рублей, реально за продаваемые доли, составляющие совместно 50% квартиры, перекупщики предлагали меньше 1 миллиона рублей.

Если просто нужны деньги, то это может быть очень плохой, но все-таки вариант. Но если людям нужно на эти деньги купить жилье на несколько человек, то понятно, что продажа долей в праве собственности очень невыгодна.

Более подробно остановимся на законодательном регулировании данного вопроса.

Соответствующими нормами статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (это как раз тот случай, когда реально квартиру нельзя разделить по собственникам в натуре, так как площади комнат не позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение), находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Статьей 133 ГК РФ разъясняется, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.ст. 252, 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При решении этого вопроса необходимо также обратить внимание на следующие нормы:

— ст. 322 ГК РФ: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства;

— ст. 323 ГК РФ, где указано, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью;

— ст. 326 ГК РФ, определяющая, что при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Также можно отметить следующую судебную практику по данному вопросу, в частности:

— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 (п.

36), где суды разъяснили, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.п.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли;

— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации”» (п.

12), где суд определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.

), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой);

— Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (п.

11), где суд определил, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон.

Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома;

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?254

Юрист ответит
Добавить комментарий