Продажа квартиры, два собственника

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Продажа квартиры, два собственника

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Продажа доли в недвижимости в отсутствие одного из собственников

Продажа квартиры, два собственника

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть если один из устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности участвуют все собственники.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствую на сделке

Если кто-либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Можно ли продать недвижимость при несогласии одного из собственников?

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно.

Как поступить если один из собственников не дает согласия на продажу недвижимости или не участвует во владении ею?

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Можно ли лишить одного из собственников его доли в недвижимости?

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

  • обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  • принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;
  • реквизиция;
  • конфискация;
  • принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  • изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
  • национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи, не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Можно ли отсутствие собственника доли расценивать как отказ от собственности и оформить ее на других собственников?

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан “О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником” совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая “брошенная” доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

Можно ли лишить собственника его доли в счет компенсации расходов по содержанию имущества?

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости и, если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли.

Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Выплата собственнику компенсации его доли

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Источник: http://www.defacto.kz/content/prodazha-doli-v-nedvizhimosti-v-otsutstvie-odnogo-iz-sobstvennikov

Согласие при продаже квартиры

Продажа квартиры, два собственника

Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной.

Таких ситуаций может быть несколько:

1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности (квартира куплена в период брака).

2.  Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности.

3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственником доли в квартире является несовершеннолетний.

4. Согласие банка (залогодержателя), если квартира находится в ипотеке.

Согласие супруга или супруги при продаже квартиры

По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Однако, здесь могут быть подводные камни.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из этих положений закона видно, что согласие супруга — не обязательно, но желательно.

Совет: чтобы в последствии не возникало никаких споров, конечно, лучше пойти к нотариусу и оформить согласие на продажу квартиры. Такого согласия не потребуется, если в роли продавцов будут одновременно выступать и муж и жена, то есть непосредственно собственноручно подпишут договор купли-продажи квартиры.

Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности

Самое важное: при продаже (или обмене) квартиры согласие других сособственников нужно, при дарении — нет. Иными словами, закон требует согласие только при возмездной сделке. А поскольку дарение — это безвозмездная сделка — то в этом случае согласия не нужно.

Этот вывод основан на ст. 246 Гражданского кодекса РФ, где указано, что  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

Данные правила указаны в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила основаны на том, что у второго собственника есть преимущественное право покупки по той же цене, по которой предполагается продать эту долю в квартире 3-му лицу.

Как получить согласие другого собственника:

1. Самый простой вариант — это чтобы другой собственник написал свое согласие у нотариуса. Соответственно, подпись на его согласии нотариус должен заверить.

2. Если сособственник не проявляет интерес к покупки вашей доли и не желает идти к нотариусу можно поступить следующим образом.

Необходимо послать по адресу регистрации сособственника заказное письмо с уведомлением и описью вложения с предложением выкупить долю, указать ее стоимость и другие условия (если они есть).  Если собственников несколько — то отправить надо каждому. Потом ждете месяц с момента вручения данного письма.

Дата вручения будет указана на уведомлении о вручении. И если никто не проявил желание выкупить долю — то вы можете продать по той же цене, по которой предлагали любому человеку.

Согласие органов опеки, если собственник несовершеннолетний

По закону нельзя продать (подарить или поменять) квартиру или долю в квартире несовершеннолетнего без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Здесь установлен прямой запрет.

Это сделано для того, чтобы со стороны недобропорядочных родителей (опекунов или попечителей) не было злоупотреблений, которые могут повлечь лишение или уменьшение собственности несовершеннолетнего ребенка.

Поэтому прежде, чем продавать квартиру, где долей обладает несовершеннолетний необходимо сходить в администрацию и получить соответствующее разрешение на сделку.

Такое разрешение (или отказ) должно быть выдано не позднее 15 дней с даты поступления заявления о предоставлении разрешения (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Согласие банка (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры

Сейчас очень много людей покупают квартиры в кредит. Объектом может быть как строящееся жилье, так уже и готовое.

До тех пор пока кредит не будет погашен квартира находится в залоге у банка. Это обеспечительная мера для того, чтобы перед банком рассчитались по кредиту полностью.

Таким образом, если вы хотите продать, подарить или поменять ипотечную квартиру необходимо в обязательном порядке получить на это согласие банка (залогодержателя).

В противном случае могут ждать неблагоприятные последствия и у банка есть 2 варианта поведения:

1. Признать в судебном порядке сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;

2. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Вывод: продать, подарить или поменять ипотечную квартиру можно, но только с согласия банка.

Источник: https://yuristprav.ru/soglasie-pri-prodazhe-kvartiry

Юрист ответит
Добавить комментарий