Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Как отчитаться за сдачу жилья в аренду?

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Декларируем туристическое жилье

Законодательство Испании устанавливает обязательное декларирование жилья, которое сдается в туристическую аренду. Налоговые органы все строже подходят к этому вопросу, проводя многочисленные проверки апартаментов в самый разгар сезона, чтобы навести порядок в этом секторе, сделать такой бизнес прозрачным и установить фискальный контроль.

Под категорию туристической аренды подпадают апартаменты, сдаваемые по дням, неделям и месяцам разным постояльцам, при этом сам владелец таких жилых помещений не занимается профессиональной деятельностью в сфере туризма и отельного бизнеса, сдавая их напрямую или с участием посредников.

Таким образом, собственникам туристических апартаментов необходимо декларировать такое жилье в соответствии с нормами испанского законодательства.

При подготовке декларации необходимо разделить отчетный год на два периода и точно указать их:

– период, когда жилье сдавалось в аренду.

– период, когда жилье было свободным от арендаторов и находилось в распоряжении собственника.

Оба эти периода должны быть задекларированы в обязательном порядке.

При этом следует помнить, что сдача в аренду основного жилья (vivienda principal) и аренда второго жилья (segunda vivienda) отличаются друг от друга. Например, льготы, применимые к основному жилью, уже не распространяются на второе жилье.

К тому же, декларирование туристического жилья различается в зависимости от того, кем является собственником апартаментов – резидент Испании или нерезидент.

Резиденты декларируют туристическое жилье по форме Modelo 100 «Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas» в графе «Доходы от недвижимого имущества» (rendimientos del capital inmobilario).

Нерезиденты декларируют туристические апартаменты по форме Modelo 210 «Impuesto sobre la Renta de No Residentes».

Подготовка декларации для резидентов Испании и других стран-членов Евросоюза осуществляется в 2 этапа:

  1. период, когда апартаменты сдавались в туристическую аренду.

Декларированию подлежит нетто-доход, который представляет собой разницу между общей суммой арендной платы, поступившей от клиентов, и необходимыми расходами, которые неотделимы от аренды. К расходам, учитываемым при расчете налогооблагаемой базы, можно отнести:

– налог на недвижимое имущество (IBI);

– проценты, выплачиваемые по договору ипотеки;

– муниципальный налог за вывоз мусора;

– оплата страховки на жилье;

– оплата услуг комунидада (gastos de comunidad);

– амортизация жилья и имущества, находящегося в нем;

– коммунальные расходы (вода, электричество, газ, интернет, телефония);

– расходы на рекламу сдаваемого в аренду жилья;

– расходы на оплату услуг посредников (агентство недвижимости, онлайн-платформы Booking.com, AirBnB, HomeAway).

Все эти расходы списываются пропорционально периоду аренды апартаментов, за исключением расходов на оплату услуг посредников и рекламу.

К тому же, амортизационные отчисления могут составлять до 3% в год и применяются к большей из двух сумм: либо к стоимости покупки апартаментов, либо к их кадастровой стоимости.

Проценты по ипотеке, иные финансовые расходы, расходы, связанные с ремонтом и содержанием жилья, ограничены и не могут превышать суммы брутто-дохода от сдачи жилья в аренду. Излишки расходов, которые не удалось списать в текущем отчетном периоде, могут быть компенсированы в течение следующих 4-х лет.

  1. период, когда жилье не сдавалось в аренду.

Если объектом аренды являлось второе жилье (segunda vivienda), то резидент Испании обязан оплатить налог на владение вторым жильем.

Его размер рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья пропорционально сроку, когда апартаменты были свободны и не сдавались в краткосрочную аренду. К получившейся сумме применяется соответствующая ставка налога на второе жилье.

Если же речь идет о первичном или единственном жилом помещении налогоплательщика, то оплачивать что-либо, помимо периодов сдачи жилья в аренду, не требуется.

Подготовка декларации для нерезидентов Испании также осуществляется в 2 этапа:

  1. период, когда апартаменты сдавались в туристическую аренду.

Нерезидент обязан рассчитать полученный от сдачи в аренду доход и сумму налога, подлежащую либо к уплате, либо к возврату. Если нерезидент должен уплатить налог, то декларация должна подавать ежеквартально по форме 210, где будут указаны все доходы от аренды, полученные за триместр. Подавать соответствующую декларацию необходимо в течение 20 дней месяца, следующего за отчетным кварталом:

– за 1-й триместр с 1 по 20 апреля;

– за 2-й триместр с 1 по 20 июля;

– за 3-й триместр с 1 по 20 октября;

– за 4-й триместр с 1 по 20 января.

Если же после расчета получился результат «к возврату», то декларацию необходимо подать с 1 февраля года, следующего за отчетным.

  1. период, когда жилье не сдавалось в аренду.

Нерезиденты обязаны оплачивать налог на доходы нерезидентов в отношении недвижимого имущества. Такой налог начисляется на каждый объект недвижимости, находящийся в собственности нерезидента. Рассчитывается он из кадастровой стоимости жилья.

Полученная сумма подлежит декларированию, и к ней применяется соответствующая ставка налога.

Если недвижимость не имеет кадастровой стоимости, например, в случае если строительство только завершилось и еще не произведена оценка недвижимости, то к расчету применяется 50% от большей суммы – стоимости покупки жилья или стоимости, рассчитанной налоговыми органами.

Если же жилье находилось в собственности не круглый год, либо сдавалось в аренду в течение определенного периода времени, то налогооблагаемая база рассчитывается пропорционально числу дней, когда апартаменты находились в распоряжении собственника. Следует помнить, что декларированию не подлежат земельные участки и объекты, находящиеся в стадии строительства.

Подача декларации и уплата соответствующего налога производятся в течение года, следующего за отчетным. То есть, декларация за 2018 год должна быть подана с 1 января по 31 декабря 2019 года.

Источник: https://costablancalive.es/kak-otchitatsya-za-sdachu-zhilya-v-arendu/

Как декларировать туристическое жилье в Испании

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Как мы уже отмечали в нашей статье Обязательное декларирование туристического жилья в Испании, налоговые органы Испании всерьез взялись за туристическую недвижимость, сдаваемую в краткосрочную аренду, желая навести порядок в этом секторе экономики, сделать его прозрачным и установить фискальный контроль. Под категорию туристической недвижимости подпадают как апартаменты и дома в курортных зонах, так и объекты сельского туризма «рураль» и прочее жилье, предназначенное для сдачи в аренду туристам на короткий срок.

Туристическая аренда, при которой жилье сдается по дням, неделям или месяцам разным постояльцам, предполагает, что владелец не занимается профессиональной деятельностью в сфере туризма и отельного бизнеса. Т.е. жилье сдается напрямую (либо с участием посредника) от владельца арендатору.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно декларировать туристическое жилье в Испании.

Первое, что необходимо иметь в виду при подготовке декларации, — это четкое разделение и точное указание двух различных периодов в течение отчетного года:

а) Периода, когда жилье сдавалось в аренду (декларируется общая сумма дохода; при списании коммунальных расходов, напрямую связанных с арендой, по фактурам рассчитывается сумма, соответствующая периоду (периодам) аренды).

б) Периода, когда жилье было свободно от арендаторов и находилось в распоряжении собственника (если речь идет не об основном, а о втором жилье, необходимо будет заплатить налог на второе жилье).

Оба периода декларируются в обязательном порядке. Следует помнить, что аренда основного жилья (vivienda principal) и аренда второго жилья (segunda vivienda) отличаются друг от друга. Определенные льготы, действующие в отношении основного жилья, не применяются ко второму жилью.

Также необходимо иметь в виду, что помимо общегосударственных нормативов существуют и местные, действующие на уровне автономий. Поэтому прежде чем сдавать свое жилье в краткосрочную аренду, рекомендуем уточнить, какие обязательные требования и реквизиты в отношении туристического жилья действуют в вашем регионе.

Это поможет избежать возможных проблем и штрафов в будущем.

Каким образом декларируется туристическое жилье в Испании?

Резиденты декларируют туристическое жилье в Испании в форме 100 (Modelo 100 – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) в графе «доходы от недвижимого имущества» — “rendimientos del capital inmobiliario”.

Нерезиденты декларируют туристическое жилье в Испании в форме 210 (Modelo 210 – Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Периоды, когда жилье сдавалось в аренду

Нетто-доход, подлежащий декларированию, рассчитывается как разница между общей суммой поступлений от аренды и суммой необходимых расходов, неотделимых от аренды.

Разрешено относить на расходы ежегодный налог на недвижимое имущество (IBI), проценты за ипотеку, налог на вывоз мусора, страховку на жилье, оплату услуг кондоминиума (gastos de comunidad), расходы на анонсирование и рекламу сдаваемого в аренду жилья, амортизацию жилья и имущества, находящегося в нем, коммунальные расходы (электричество, вода, газ и т.п.).

Еще раз напоминаем, что списываются не все расходы, а лишь в пропорциональной части, соответствующей периоду аренды. Исключение составляют лишь расходы на оплату услуг посредников (например, агентства недвижимости) и размещение рекламных объявлений: эти расходы списываются полностью.

Давайте разберем на примере, как рассчитывается нетто-доход от сдачи жилья в краткосрочную аренду.

Дано: квартира в курортной зоне сдавалась в аренду в 2017 г. в течение трех летних месяцев. Размер арендной платы составлял 1.000 € в месяц. На момент покупки квартира стоила 120.000 € (за вычетом стоимости земли).

  • Брутто-доход в 2017 г. от сдачи квартиры в аренду составил 3.000 €.
  • Ежегодный налог на недвижимое имущество: 400 €.
  • Проценты за ипотечный кредит: 1.000 € в год.
  • Налог на вывоз мусора: 100 € в год.
  • Расходы на кондоминиум (gastos de comunidad): 30 € в месяц.
  • Страховка на жилье: 120 € в год.
  • Услуги агентства недвижимости: 160 €.
  • Амортизация жилья за 12 месяцев составила 3% от 120.000 €, т.е. 3.600 €.

Нетто-доход от сдачи квартиры в аренду в 2017 г. в течение 3 месяцев (подлежит декларированию в 2018 г.) составил:

3.000 € (брутто-доход)

100 € (IBI, ¼ часть от общей суммы)

250 € (ипотечный процент, ¼ часть от общей суммы)

25 € (налог на вывоз мусора, ¼ часть от общей суммы)

120 € (кондоминиум, сумма за 3 месяца)

30 € (страховка на жилье, ¼ часть от общей суммы)

160 € (услуги агентства недвижимости)

900 € (амортизация жилья, ¼ часть от общей суммы)

———

= 1.415 € (нетто-доход)

Наш пример базовый.

Конечно, допускается списание и других расходов, подтвержденных документально и непосредственно связанных с арендой: коммунальных расходов, если они включены в арендную плату и подлежат отплате со стороны арендатора; расходов на услуги адвоката, связанных, например, с подготовкой договора аренды; экстраординарных расходов, связанных с арендой (например, на поездку, необходимую для подписания договора или передачи ключей).

Будьте внимательны с амортизационными отчислениями, о которых часто забывают, но которые могут составлять значительную часть расходов. Максимально допустимый процент амортизации составляет 3% в год и применяется к большей из двух сумме: стоимости покупки или кадастровой стоимости.

Проценты по ипотеки и прочие финансовые расходы, а также расходы, связанные с ремонтом и поддержанием жилья, лимитированы и не могут превышать суммы брутто-дохода от сдачи жилья в аренду. Излишки расходов, которые не удалось списать в текущем отчетном периоде, могут быть компенсированы в течение следующих 4 лет.

Периоды, когда жилье не сдавалось в аренду

С периодами аренды разобрались. Теперь поговорим о том, как декларируется то время, когда жилье было свободно от арендаторов и находилось в распоряжении собственника. Объектом туристической аренды, как правило, выступает второе жилье (segunda vivienda). Согласно действующему законодательству, владелец обязан платить государству определенный налог по факту владения вторым жильем.

Сделаем расчет на нашем примере:

3 месяца квартира сдавалась в аренду. Соответственно, 9 месяцев она находилась в распоряжении собственника. Налог на второе жилье рассчитывается следующим образом: берем 2% от кадастровой стоимости жилья; результат делим на 12 и умножаем на 9. Полученная сумма подлежит декларированию, к ней будет применена соответствующая ставка налога (19%).

Форма и сроки подачи декларации нерезидентами Испании

Как мы уже сказали выше, нерезиденты подают декларацию формы 210 на каждый объект недвижимости, находящийся в их собственности. Подача декларации с уплатой соответствующего налога может быть произведена в течение года, следующего за отчетным. Т.е. декларация за 2017 г. может быть подана с 1 января 2018 по 31 декабря 2018 г.

Налогообложение недвижимости для неризидентов инвесторов и схема проведения сделки с недвижимостью

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Граждане США имеют 100% освобождение от налогов при вступлении в наследство и подарках от супругов и очень огромные предельные значения на перевод денег.

Услуги для инвесторов не резидентов

Мы считаем, что нерезиденты покупатели могут найти что метод проиобретения и пошлины во Флориде отличаются от из собственной страны.

Мультилистинговый сервис

Агенты по недвижимости во Флориде помещают их списки недвижимости в Мультилистинг. К Мультилистингу имеют доступ брокеры по недвижимости и их агенты.

Брокеры разделят свою комиссию заработанную от продавца на основе заранее заключённых договорённостей.

Посредством этой системы, продавец получает наибольшее число показов его объекта оченгь большому числу покупателей. Отличный сервис и для покупателей и для продавцов.

Покупатели работающие со мной имеют доступ ко всем спискам недвижимости врокеров во Флориде. Моя работа – найти ту недвижимости, которая наилучшим образом подходит покупателю.

Оплата услуг агента по недвижимости

Если не оговорено иначе, продавцы оплачивают услуги брокеров за их работу.

Таким образом покупатели могут воспользоваться преимуществом   широкого спектора услуг, предлагаемых мной для помощи в удостоверении объекта, обсуждения цены и условий, написания офферты и соглашений.

Я могу показать покупателям любую представленную в списке недвижимость и по факту продажи получу вознаграждение от брокера продавца.

Основные этапы

Далее представлены основные этапы связанные с покупкой недвижимости. Как Ваш риелтор, я буду координировать весь процесс с момента поиска до завершения сделки

1. Если Вы планируете приобрести недвижимость по ипотеке, тогда предварительное обращение и обсуждение возможностей с местным ипотечным брокером будет очень уместным.

2. Когда объект найден, продавцу предлагается офферта (приготовленная мной)

3. Во время предложения офферты потребуется наличность для депонирования брокера по недвижимости, что бы продавец не сомневался в серьёзности намерений покупателя. Если офферта не принята, средства немедленно возвращаются. Зарубежные покупатели должны иметь доступ как минимум к 3000 долларов в чеках, чеках путешественника или нал, что бы предложить офферту.

4. Если офферта прринята, тогда закрытие сделки назначается в интервале 30 60 дней со дня её принятия.

5. Вскоре после принятия оферты вносится дополнительный взнос около 10% от общей стоимости   на временный счёт для подтверждения сделки

Должен быть открыт счёт в местном банке, и если используется ипотечное финансирование, сумма равная задатку плюс сумма равная нескольким месяцам ипотечных выплат и затрат, должна находится на этом счету до заверщения сделки 

Обычно, завершение сделки координируется с подписанием документов имеющих законную силу и необходимых для передачи объекта и имеющих юридическую силу извещений.

Покупателю нет необходимости присутствовать на завершении сделки, все действия могут быть соершены по почте.

Перезаключение на услуги, такие как электричество, телефон, кабельное ТВ могут быть сделаны по телефону или почте

Финансирование и ипотека

Если Вы предпочитаете не платить наличными, можно воспользоваться ипотечными програмами. Большинство ипотечных ссуд производятся лицензированными ипотечными брокерами. Ипотечные брокеры работают с большим количеством финансовых институтов и банков, чтобы Вы получили наилучшую ставку. Ипотечная ставка в нашем городе всегда очень выгодна.

Информация для нерезидентов – инвесторов в недвижимость Специальные замечания для зарубежных инвесторов в недвижимость По закону налог на зарубежного инвестора в недвижимость изощерённы и драконовские.

Удостоверьтесь, что Вы получаете компетентные профессиональные советы прежде чем делать простую инвестицию как покупка дачи.

Краткий обзор – далее

Несколько правил которые каждый нерезидент должен знать

Правило нерезидента-инвестора 1. Зарубежный партнёр должен получить Индификационный номер налогоплатильщика из службы департамента государственных сборов

Правило нерезидента-инвестора 2: Снижай налоги посредством принятия решения о трактовании недвижимости как необходимой для торговли или бизнеса. Прикрепи подходящее заявление к своевременно заполненому возврату по налоговому доходу от недвижимости в США.

Правило нерезидента-инвестора 3. Для получения преимущества при потенциальном возврате налогов, зарубежные физлица заполняют 1040NR.

Правило нерезидента-инвестора 4.

Иностранное физическое лицо получающие в США доход, для удержания налога должно заполнить  IRS Form W-8BEN

Налоговые начисления на нерезидентов.

Подоходный налог

Если Вы сдаёте в аренду свой объект недвижимости Ваш доход облагается налогом

Вы можете выбрать, иметь ли постоянный налог на прибыль или подавать документы на возврат налога. Постоянный налог будет около 30% (но Вы можете получить помощь в предотвращении двойного налогообложения от одного источника дохода).

При постоянном налогооблажении не будет возможности вычитать затраты, такие как средства к сосущетсованию, налог на ипотеку, электричество и воду. Граждане США желающие получить возврат налога должны ежегодно сдавать Форму 1042 и 1042S.

При американском налогообложении, Вы можете уменьшать стоимость недвижимости. Имеются различные показатели для жилой и коммерческой недвижимости. Ежегодное снижение стоимости вычисляется из Вашего дохода как расход на Ваш возврат налога.

Но это можно переиграть обратно, когда Вы продаёте.

Если Вы инвестируете в недвижимость США обеспечивая ипотекой, Ваш доход так-же будет объектом налогообложения. Это будет зависеть от налоговых договоренностей которые должны предполагать избежание двойного налогообложения.

Если кредитор из страны у которой нет договора с США, подоходный налог должен вычисляться на определенном уровне, обычно 30%. Как бы ни было, доход от ипотеки, возможно охарактеризовать как совокупный доход который не является объектом подоходного налога. См стр.

14 IRS номера 519 и ищи хорошего юриста по международному налогообложению

Налоги на получение прибыли

Не как в других странах, как в Англии, Американское правительство так-же хочет долю или больше чем долю, если вы продаёте недвижимость

Есть спецальный отвратительный закон, называемый Фирпта (закон о налоге на недвижимость зарубежного инвестора).

Американское правительство очень озабочено вдруг если Вы продадите недвижимость и покините страну с деньгами? По этому закону, американец совершающий перевод обязан заплатить 10% налога от валовой стоимости, даже если у Вас нет прибыли. Есть возможность совершать частичные переводы избегая IRS, но потребуется несколько месяцев. 

Существует исключение по которому агент завершающий сделку может не опасаться вышеназванного. Если недвижимость продаётся меньше чем 300 000 и покупатель (или член семьи) будет использовать эту недвижимость как личное жильё. См закон о взымаимых требованиях. Тогда подоходный налог взыматься не будет. Тем не менее Вы всёравно обязаны заплатить налог на общую прибыль как на владение.

Ставка подоходного налога слегка выше в пересчитанных на снижение стоимости элементах вашей выручки

Если Фирпта позволяет, Вы можете потребовать обратно любые излишки отчисленные при исполнении заявления в IRS. Опять-таки требуется несколько месяцев.

Налог на недвижимость

Также известен как налог на наследство, наследование, основной налог на переводы. Здесь не резидент получает даже худшую трактовку, чем гражданин США или временный резидент.

Граждане США имеют 100% освобождение от налогов при вступлении в наследство и подарках от супругов и очень огромные предельные значения на перевод денег На оно снижается если Вы достаточно глупы что бы быть иностранцем и умереть владея недвижимостью в США. Небольшим облегчением может быть факт избежания двойного налогоблажения. Налоговые законы недвижимости так же распространяются на ипотечные займы для американской недвижимости.

Источник: https://r-books.net/other/tax.htm

Налоги в Австрии

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Некоторые категории плательщиков с ограниченной ответственностью облагаются фиксированным налогом в размере 20%, если это:

  • доходы деятелей культуры, писателей, артистов, архитекторов;
  • доходы спортсменов;
  • гонорары артистов, участников развлекательных мероприятий;
  • оплачиваемые консультации.

Доходы полученные от операций с недвижимостью (продажа, сдача в аренду) облагаются налогом по ставке 25%. Налоги на недвижимость в Австрии составляют 1%. При смене владельца земельного участка взимается налог 3,5% от его цены (для близких родственников – 2%).

При подаче декларации налоговым органом может быть принято решение о частичном списании налогов:

  • по 220 евро на ребенка (по 132 евро с каждого родителя при подаче заявления двумя лицами);
  • на особые расходы (на страхование, строительство / ремонт жилья, покупку новых акций и др.) – примерно ¼ часть от общей суммы. При доходе свыше 60 тысяч евро списания не происходит. В случае отсутствия таких расходов вычитается 60 евро;
  • суммы пожертвований на церковь (до 200 евро);
  • суммы благотворительных взносов в пользу науки и гуманитарных организаций (список можно посмотреть на https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/AbsetzbarkeitvonSpenden/_start.htm);
  • на непредвиденные траты (лечение, форс-мажорные ситуации, напрмер, стихийные бедствия, потеря кормильца и др.);
  • на оплату детского сада (не более 2300 евро в год).

Если налогоплательщик является единственным кормильцем в семье, австрийские власти предоставят ему налоговые льготы (364 евро – при отсутствии детей, 494 евро – если в семье один ребенок, 660 евро – если в семье двое детей, и 220 евро – за каждого последующего ребенка).

Налог на наследство в Австрии был отменен в 2008 г. Все дарения в кругу семьи (кроме недвижимости) декларируются в случае превышения 50 000 евро за 5 лет, вне семьи – 15 000 евро.

Налоги при покупке автомобиля в Австрии

Если вы планируете купить в Австрии новый автомобиль, готовьтесь заплатить НДС – 20%. Затем за легковую машину нужно уплатить регистрационный налог, а также специальный сбор (получение номерного знака и сертификата).

Транспортный налог в Австрии составляет от 68 до 82 центов (за kW мощности). Точный способ рассчитать сумму выплаты можно посмотреть на сайте Министерства Финансов Австрии (http://www.nova-rechner.at/index.php/rechner-menu/rechner-privat).

Дорожный налог в Австрии

Дорожный налог в Австрии оплачивается путем покупки специальной виньетки-стикера на 10 дней (8,40 евро), на 2 месяца (24,20 евро) или на год (80,60 евро). Приобрести ее можно на автозаправочных станциях, при пересечении границы, на почте, в табачных киосках и в других местах.

На виньетке насечками должен быть обозначен срок действия. После покупки стикер нужно приклеить на лобовое стекло автомобиля до выезда на магистраль. Сумма штрафа за неуплату дорожного налога в Австрии составляет от 300 до 3000 евро.

Для автомобилей общей массой свыше 3,5 тонны в Австрии применяется другая система оплаты дорожного налога – например, оснащение прибором «GO-Box» или расчет суммы в зависимости от пробега по австрийским дорогам. Помимо виньеток, приходится дополнительно оплачивать 141 км специализированной сети дорог (тоннели, мосты и др.).

Другие налоги в Австрии для физических лиц

Помимо основных налогов в Австрии предусмотрен и ряд дополнительных. Например, в стране введен обязательный сбор для горнолыжников и сноубордистов – так называемый налог на гипс – он включается в Австрии в стоимость услуг при каждом спуске. Собранные средства поступают в местные медицинские учреждения и идут на лечение травмированных спортсменов и туристов.

Граждане-католики Австрии обязаны выплачивать церковный налог (1,1%), который был введен еще в 1939 году. Его может собирать любая признанная в Австрии церковь.

Также, в Австрии есть налог на владение телевизором, который составляет 25 евро в месяц. Оплачивать необходимо за каждый экран, который находиться в квартире или доме.

Корпоративный налог

Юридические лица в Австрии платят корпоративный налог (взимается поквартально по результатам за предыдущий год). Это – прямой федеральный налог с общей налоговой ставкой 25%.

Такие юридические лица, как ГмбХ и АО должны платить минимальный налог – 5% от номинального капитала в 35 000 евро (ГмбХ) и 70 000 евро (АО). В год учреждения корпоративный налог составит 2,5%.

Если юридическое лицо не ведет активной финансово-хозяйственной деятельности, налоговое законодательство Австрии разрешает ежегодно платить минимальную ставку налога: для ГмбХ – 1750 евро, для АО – 3500 евро.

Компании не резиденты платят в Австрии налог на прибыль только по доходам, полученным из источников на территории страны.

Налог на дивиденды

Дивиденды, выплачиваемые австрийской компанией своим акционерам, облагаются налогом по ставке 25%.

В соответствии с международными договорами об избежании двойного налогообложения, налог на дивиденды (а также налог на проценты и роялти) может понижаться или не взиматься с резидентных в Австрии предприятий.

Владение австрийским холдингом позволяет использовать льготы в системе налогообложения Австрии и решить задачу «оффшорного запрета».

НДС (налог на добавленную стоимость)

Ставка НДС в Австрии составляет 20% (к продуктам питания, с/х продукции, туризму, развлекательным отраслям и др. применяется 10%).

Налогообложение в Австрии обязывает к дисциплине: минимальная задержка подачи декларации в установленные сроки может привести к штрафу в 10% от налога, просрочка платежа – 2% пени. С 2002 года существует правило, позволяющее взимать 1% пени в случае второй или третьей просрочки уплаты НДС. Налоговое ведомство не предписывает пеню только в том случае, если ее сумма не превышает 50 евро.

Возврат налогов в Австрии

При переплате налогов физические лица в течение 5 лет имеют право обратиться в финансовое управление и вернуть деньги в том случае, если они:

  • проработали неполный год или сменили за это время нескольких работодателей;
  • при расчете налогов на зарплату в Австрии не учли скидки для единственного кормильца в семье;
  • заявили о ранее не учтенных чрезвычайных тратах.

Компания, владеющая головным офисом на территории ЕС, имеет право при обложении налогом скрытых дивидендов (которые были распределены среди акционеров) потребовать от австрийских налоговых властей возврата налога.

Заключение

Согласно австрийскому законодательству, налогообязанным считается каждый гражданин, проживающий в Австрии непрерывно.

Налоговые обязательства вступают в силу после 6 месяцев постоянного пребывания в стране, при этом совершенно неважно, какое у вас гражданство. С этого момента все доходы, полученные в Австрии, будут облагаться налогом.

Как и другие европейские страны, Австрия обладает сложной системой налогообложения: помимо вышеуказанных налогов, действуют акцизы, нотариальные, гербовые и судебные сборы.

Источник: https://immigrant-austria.com/ru/taxes/

Налоги в Испании для нерезидентов – владельцев недвижимости

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Налоги в Испании для нерезидентов – владельцев недвижимости

09.01.2018

Если вы решили приобрести недвижимость в Испании, будучи нерезидентом, ознакомьтесь с этой статьей, чтобы заблаговременно знать какие налоги Вас ожидают. Для того, чтобы легче было ориентироваться в данном вопросе, рассмотрим понятия «резидент» и «нерезидент».

В том случае, когда вы находитесь в стране меньше, чем полгода в году, инвестируете в экономику государства, а члены вашей семьи живут в Испании, административная система автоматически определяет вас как резидента. Если вы не соответствуете указанным критериям, то вы – нерезидент.

По испанским законам каждый из супругов является отдельным налогоплательщиком и подаёт налоговую декларацию самостоятельно. Если они имеют общую собственность, то все обязательства делятся на обоих.

Руководством налогового инспектора является оценочная таблица, по которой стоимость недвижимости обычно несколько занижена. Кадастровая стоимость указывается в документе IBI (даже для склада или сарая).

Нерезидент, приобретающий недвижимость, должен уплачивать шесть видов налогов:

  1. Так называемый, подоходный налог для нерезидентов ЕС. Подлежит оплате независимо от того, получаете вы доход с аренды или нет.
  2. Налог IBI
  3. На утилизацию мусора.
  4. На роскошь. Распространяется выборочно.
  5. Специальный налог (затрагивает только оффшорные холдинги).

Рассмотрим эти пункты подробнее

  1. Подоходный налог для нерезидентов ЕС

Сумма налога будет зависеть от того, получаете ли вы доход от аренды.Как рассчитывается этот налог.

Нужно умножить кадастровую стоимость на 2% (1,1% при условии, если стоимость недвижимости была пересмотрена за последние десять лет), т.е. налогом облагается только 2% (1,1%) от стоимости недвижимости.

Затем этот «налоговый базис» умножаем на отвечающую требованиям ставку налога, которая отличается для резидентов и нерезидентов ЕС или ЕЭЗ:

  • резиденты ЕС – 19%
  • нерезиденты ЕС – 24%

Пример:
Если Вы — нерезидент, а кадастровая стоимость Вашей недвижимости равна 85.000€ (стоимость была пересмотрена за последние 10 лет), то для оплаты подоходного налога на недвижимости Вам потребуется:

85000×1,1%×24%= 224,40€

Обязан ли я уплачивать налоги, если я не сдаю свою недвижимость в аренду
В соответствии с испанским законодательством этот вид налога начисляется каждый год, не учитывая тот факт, приносит ли эта недвижимость доход

Налог для резидентов ЕС и ЕЭЗ:

  • равен 19%;
  • льготы отсутствуют;
  • уплачивается один раз в год. На недвижимость, приобретенную в середине года, начисление идёт с момента приобретения;
  • налоговая форма 210.

Для нерезидентов ЕС и ЕЭЗ:

  • ставка — 24%;
  • льготы отсутствуют;
  • разовая годовая оплата. При покупке дома в середине года, начисление идёт со времени приобретения;
  • форма 210

Если Вы получаете доход от аренды недвижимости:

Для резидентов:

  • ставка по налогу — 19%;
  • есть льготы. Из налога высчитывается сумма страховки за дом, проценты за ипотеку и т.д.;
  • раз в три месяца;
  • форма 210.

Для нерезидентов:

  • ставка 24%;
  • льготы отсутствуют;
  • оплата раз в 3 месяца
  • форма 210.
  1. Налог на собственность IBI является общим к оплате для обеих групп собственников (резиденты и нерезиденты). Взимается мэрией по месту проживания. Местные власти сами регулируют ставки — 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости.

В нашем городе – Торревьехе – ставка 0,4105% (на 2018 год).
То есть, при кадастровой стоимости квартиры в Торревьехе 75.000 евро Вы бы заплатили:

75,000*0,4105% = 307,87 (€)

Срок оплаты IBI в Торревьехе: каждый год с начала июля до 4-го октября

Неуплата влечёт конфискацию имущества. Во избежание сложностей с оплатой этого налога, Вы обратиться к сотрудникам нашей компании Easy Tax & Legal для ведения всей вашей налоговой отчетности.

  1. Налог на утилизацию мусора.

Его платят и резиденты, и нерезиденты.
Регулярность оплаты в Торревьехе: 2 раза в год (по 21,36 евро). В каждом городе свои сроки и суммы.

Идет обсуждение вопроса о его упразднении, но сейчас при наличии активов на сумму более семисот тысяч евро, вы обязаны уплатить налог, рассчитывающийся следующим образом:

0,2 – 2.5% от стоимости активов.

Налоговых льгот для нерезидентов ЕС нет.
Оплачивается ежегодно до 31/12. Налоговая форма: 714

  1. Специальный налог на недвижимость (GEBI).

Если Вы приобрели недвижимость в Испании через оффшорный холдинг, Вы должны уплачивать 3% от кадастровой стоимости недвижимости ежегодно. Для нерезидентов изредка предоставляется компенсация на этот налог, но, в подобном случае полезна будет юридическая консультация.
Оплаты производятся до 31/12. Налоговая форма: 213.

Что может быть при игнорировании этих налогов?

Как результат, вы получите отказ в продлении ВНЖ, как нарушитель испанских законов. Своё имущество вы можете потом реализовать, подарить или оформить в наследство. Следует помнить, что просроченные долги обрастают пеней, а муниципалитет может взыскать долг принудительно, блокировать ваши счета и даже забрать в счёт неуплаты ваше имущество.

Буду ли я в розыске за рубежом, имея долги по налогам?

До этого дело доходит нечасто. Но вы лишитесь возможности проводить операции с недвижимостью и на вас подадут в суд.

Интерпол заинтересуется вами только, если:

  • вы имеете задолженности по ипотеке и другим кредитам;
  • должны владельцам недвижимости;
  • имеете большую задолженность перед застройщиками;
  • вы остались должны даже после конфискации имущества.

Как я могу узнать о своих налогах и долгах, находясь за пределами Испании?
Через своего доверенного представителя. Он будет получать все уведомления. Также вы можете воспользоваться услугами нашей компании Easy Tax & Legal. Вас будут держать в курсе всех событий и всех новостей, связанных с вашими налоговыми обязательствами.

Источник: https://alegria-realestate.com/ru/articles/taxes-in-spain-for-non-residents-property-owners

Сдача в аренду нерезиденту собственного офисного здания

Сдача в аренду недвижимости нерезидентом

Компания предоставляет услуги по сдаче в аренду собственного офисного здания нерезиденту с дипломатическим статусом.

В себестоимость услуг включаются: зарплата коменданта, отчисления в соцстрах, амортизация здания, некоторые постоянные ежемесячные услуги сторонних организаций (пожарная сигнализация, охрана, техобслуживание газо- и электрооборудования – все приобретается с НДС). Согласно договору арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату.

Кроме того, арендатором дополнительно компенсируются расходы на электроэнергию, воду и газ конкретно по данному объекту. Суммы, выставленные поставщиками электроэнергии, газа и воды, должны быть компенсированы арендатором в том же размере. Как описанные операции отражаются в налоговом и бухгалтерском учете?

По договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГКУ).

Передача имущества в аренду нерезиденту и возврат указанного объекта нерезидентом к НДС-последствиям не приводят, т. к. передача имущества нерезиденту на территории Украины не является объектом обложения НДС (пп. 14.1.191 и 196.1.2 НКУ). Налоговые разницы, регламентированные разд. III НКУ, в данном случает также не возникают.

Арендодатель не списывает с баланса предприятия переданный в операционную аренду объект, а продолжает учитывать его в составе активов.

В бухгалтерском учете согласно п. 17 П(С)БУ 14 доход от аренды отражается по Кт 713 “Доход от операционной аренды активов”, а если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности предприятия, доход в виде арендной платы следует отражать по Кт 703 “Доход от реализации работ и услуг”.

Арендодатель продолжает начислять амортизацию переданного в аренду офиса (как объекта основных- средств).

Если деятельность предприятия по предоставлению арендных услуг является основной, суммы начисленной амортизации относятся в себестоимость данных услуг: Дт 23 “Производство” – Кт 13 “Износ (амортизация) необоротных активов” с последующим списанием на счет 903 “Себестоимость реализованных работ и услуг”.

Если объект недвижимости используется только для сдачи в аренду, он учитывается как инвестиционная недвижимость по справедливой стоимости и амортизация при этом не начисляется (п. 16 и 22 П(С)БУ 32).

Если деятельность предприятия по предоставлению арендных услуг является основной, на счете 23 собираются также расходы, формирующие себестоимость арендной услуги: зарплата коменданта, отчисления в соцстрах, амортизация здания, услуги сторонних организаций.

Если предоставление офиса в аренду не является основным видом деятельности предприятия, все затраты, связанные с этой услугой, включаются в состав прочих операционных расходов (дебет счета 949 “Прочие расходы операционной деятельности”).

Расчеты с нерезидентами в иностранной валюте осуществляются в соответствии с требованиями П(С)БУ 21. Согласно п. 5 П(С)БУ 21, если первым событием является начисление, расчеты при их признании отражаются в валюте отчетности путем пересчета по курсу НБУ на дату начисления операции.

Дебиторская задолженность, возникающая в случае указанной операции, для целей бухгалтерского учета считается монетарной и на каждую дату баланса, а также на дату осуществления хозяйственной операции по ней определяются курсовые разницы (п. 8 П(С)БУ 21.

Курсовые разницы относятся на счет 714 “Доход от операционной курсовой разницы” (в случае положительной курсовой разницы) либо на счет 945 “Потери от операционной курсовой разницы” (в случае отрицательной разницы). Если первым событием является получение оплаты, согласно абз. 2 п.

6 П(С)БУ 21 сумма аванса пересчитывается в валюту отчетности с применением валютного курса на дату получения аванса. Возникшая кредиторская задолженность является немонетарной, курсовые разницы по ней рассчитывать не нужно.

В учете по налогу на прибыль арендодателя для высокодоходных предприятий, если предоставление имущества в аренду является контролируемой операцией согласно ст. 39 НКУ, следует увеличить бухгалтерский финрезультат на сумму превышения обычных цен над суммой арендной платы, указанной в договоре с нерезидентом (п. 140.5.1 НКУ). В остальных случаях налоговые разницы не возникают.

В НДС учете аренда в целях налогообложения причисляется к поставке услуг согласно п. 14.1.185 НКУ. Если место поставки услуг расположено на таможенной территории Украины, данная операция является объектом обложения НДС (п.

“б” 185.1 НКУ). Место поставки услуг определяется в соответствии с пп. 186.2 – 186.4 НКУ. То есть, если недвижимое имущество (офисное здание) находится на территории Украины, согласно п. 186.2.2 НКУ операция является облагаемой.

Таким образом, на дату первого события у предприятия арендодателя возникают налоговые обязательства по НДС по ставке 20 %. База обложения НДС по арендной плате определяется в общем порядке (п. 188.1 НКУ) исходя из договорной стоимости, но не ниже обычных цен.

Для операций в иностранной валюте для исчисления базы налогообложения следует ориентироваться на курс НБУ, установленный на дату возникновения налоговых обязательств. Предприятие должно составить налоговую накладную и зарегистрировать ее в ЕРНН.

В верхней левой части данной налоговой накладной в графе “Не підлягає наданню отримувачу (покупцю) з причини” проставляется отметка “Х” и код причины “02” (составлена на поставку неплательщику НДС).

В графе “Отримувач (покупець)” следует указать “Неплатник”, а в строку “Індивідуальний податковий номер отримувача (покупця)” вписать условный ИНН “100000000000” (п. 12 Порядка № 1307).

Суммы НДС в составе расходов, формирующих себестоимость услуг аренды, арендодатель включает в налоговый кредит на основании зарегистрированных налоговых накладных.

Арендатор может компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг по договоренности (электроэнергии, газа, воды и проч.) отдельным платежом.

В бухгалтерском учете затраты на оплату данных услуг арендодатель относит в состав прочих операционных расходов (Дт 949).

Полученная от арендатора сумма возмещения указанных затрат отражается по Кт 719 “Прочие доходы от операционной деятельности”.

В учете по налогу на прибыль налоговые разницы не возникают.

В учете НДС компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг, сопутствующих аренде, согласно п. 14.1.185 НКУ соответствует определению поставки и подпадает под обложение НДС, если место поставки услуг расположено на таможенной территории Украины (п. “б” 185.1 НКУ).

Налоговые органы в своих разъяснениях настаивают на начислении НДС по указанным операциям (письмо ГФСУ от 09.09.2014 г. № 3120/6/99-99-19-02-02-15 и разъяснение из раздела 101.04 модуля БАЗА НАЛОГОВЫХ ЗНАНИЙ).

Суммы НДС, уплаченные в составе стоимости коммунальных услуг, арендодатель включает в налоговый кредит на основании зарегистрированных налоговых накладных.

Ольга Буркун

Аудитор АФ «Курсор-Аудит»

Источник: http://cursor-audit.com/page/sdacha-v-arendu-nerezidentu-sobstvennogo-ofisnogo-zdanija

Юрист ответит
Добавить комментарий