Скрытые дефекты купленного дома

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Скрытые дефекты купленного дома

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Что делать, если дефекты квартиры обнаружились после покупки –

Скрытые дефекты купленного дома

Найти идеальное жилье сложно. Но уж если квартира мечты прямо перед глазами, то восторженный покупатель может и не обратить внимания на неочевидные, но серьезные недостатки. Изъяны обнаруживаются уже после покупки, но кто за них в ответе? Об этом команде TAM.BY рассказала Наталья Раденя, руководитель «Твоя столица. Новостройцентр».

Не все дефекты квартиры, купленной (построенной) в новостройке видны сразу после ввода дома в эксплуатацию. Проблемы могут появиться и через два, и через три года. Например, трещины в стене при усадке дома или протекание окон. Большинство покупателей берут затраты на себя и решают эти вопросы самостоятельно, хотя есть и другой путь.

По закону гарантия на новостройку составляет 5 лет, это знает большинство покупателей, — объясняет Наталья. — Но не всем известно, что она не касается технологического и инженерного оборудования, на которое гарантию устанавливают изготовители.

На практике это означает, что обратиться к застройщику в течение гарантийного срока можно для исправления любых трещин, дефектов балкона, нарушений установки оконных рам.

А вот предъявить ему претензии по поводу проблем с инженерными сетями отопления, водоснабжения, электроснабжения не совсем верно.

Кроме того, есть еще одно важное условие для получения гарантийных обязательств. К сожалению, ими нельзя будет воспользоваться, если в квартире проводилась перепланировка с переносом стен и оборудования либо помещение использовалось не по назначению.

С покупкой квартиры на вторичном рынке все обстоит совершенно иначе. После подписания договора купли-продажи чаще всего отстаивать свои права бессмысленно. Попробовать доказать, что продавец знал обо всех недостатках еще до совершения сделки, вам никто не запретит. Но это крайне сложно, и в каждом случае разбирается и принимает решение суд.

Чтобы избежать проблем после покупки, нужно тщательно подготовиться к ней. Если говорить о новостройке, то будьте внимательны во время приемки квартиры. Ведь дефекты в помещении без отделки всегда искать проще. Особое внимание уделите:

 Стыкам. Нарушения могут стать причиной протеканий в дождь, а также того, что температура в помещении будет ниже нормы.

 Стенам, полу, потолку как в жилых помещениях, так и на балконе или лоджии. Задача – не пропустить трещину, которая со временем может стать больше.

 Качеству установки дверей и окон.

 Стяжке. Она не должна «гулять» под ногами.

Убедитесь, соответствует ли метраж квартиры указанному изначально. При необходимости можно запрашивать проектно-сметную документацию. Вам ее обязаны предоставить.

Все недостатки, обнаруженные покупателем при приемке квартиры, указываются им в акте приемки-передачи, который подписывается как покупателем, так и представителем застройщика.

Подписывать или нет акт приемки-передачи при обнаружении недостатков в передаваемой новостройке – вопрос, волнующий многих.

Следует отметить, что факт подписания акта не лишает покупателя возможности обратиться к застройщику за исправлением обнаруженных недочетов.

В данном акте помимо перечня дефектов также прописываются сроки, в течение которых застройщик обязан устранить все обнаруженные покупателем проблемы.

Есть один важный плюс в подписании акта: покупатель получает право оформить данную квартиру в собственность. Застройщик передает все документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру, комплект ключей и документы на установленное оборудование. Поэтому подписи обеих сторон в акте – гарантия того, что все будет выполнено.

Если говорить о вторичном рынке, то здесь работу нужно провести не меньшую. Сначала обращаем внимание на придомовую территорию, состояние подъезда и лифтов. Затем переходим к квартире. В ней с пристрастием смотрим на:

 Внешние стены. Плесень вдоль окон – частый дефект квартир вторичного рынка.

 Любую перепланировку. В том числе батареи в комнатах и ванной. На все должны быть разрешающие документы.

 Потолок, особенно если речь идет о крайнем этаже. Нет ли там пятен, свидетельствующих о сырости.

 Электропроводку. Зачастую в старых домах она не выдерживает одновременную работу нескольких приборов.

 Оконные рамы. Если перед нами стеклопакеты, то обратите внимание на состояние резинки внутри. Если она пересохшая — такие рамы будут протекать.

Особая категория – угловые квартиры. Они в большей степени страдают от нестабильности погодных условий. Также не забудьте уточнить дату капитального ремонта дома, если всерьез решили купить квартиру старого жилого фонда.

И, главное, не забудьте убедиться, что все документы на квартиру в порядке и никто третий на нее не претендует. Случается, что покупатели по неопытности попадают в неприятные ситуации. Поэтому как минимум проверку документов лучше доверить профессионалам. Найти подходящих посредников можно в каталоге компаний TAM.BY.

Источник: https://blog.tam.by/sovet-dnya-chto-delat-esli-defekty-kvartiry-obnaruzhilis-posle-pokupki/

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Скрытые дефекты купленного дома

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю.

Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости.

В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

  • Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
  • Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
  • Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация.

Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее).

После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю.

Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом.

То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
  • Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
  • Дата и место покупки недвижимости.
  • Способ оплаты.
  • Адрес квартиры.
  • Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
  • Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
  • Перечень требований к продавцу.

Требования претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи.

Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах.

Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе.

Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.

Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

  • Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
  • Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии.

В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ).

Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

  • Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
  • Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен.

Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно.

В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-byt-esli-nedostatki-kvartiry-vyyavleny-posle-podpisaniya-akta

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Скрытые дефекты купленного дома

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Дефекты в квартире или доме могут проявиться сразу или через несколько месяцев, причем некоторые даже смертельно опасны!

Скрытые дефекты купленного дома

11.11.2018, 18:55

 (16)
Lasnamäe vaadeFoto: Andres Putting

Приобретение недвижимости для многих – событие, которое происходит лишь один раз в жизни. И стоит к этому подойти с умом: покупая жилье, обезопасить себя со всех сторон, проконсультировавшись со специалистами в области строительства, иначе можно столкнуться со скрытыми дефектами. И потом будет очень сложно что-либо доказать и вернуть деньги.

Но даже не деньги главное. Ведь иные дефекты (скажем, плесень) могут нанести вред здоровью, а некоторые даже оказаться смертельно опасными.

По одной из версий, недавняя трагедия в Какумяэ с гибелью троих детей произошла именно потому, что в недавно купленном доме была неисправна газовая система, что и привело к отравлению газом на второй день после новоселья, пишет “МК-Эстония”.

Случай в столичном районе Какумяэ потрясает до глубины души. Семья с тремя детьми купила жилье в престижном частном секторе — часть так называемого парного дома. Причем относительно нового — постройки 2009 года.

В пятницу, 12 октября, семья переехала и распаковала вещи, а в субботу, 13-го числа, приехавшие на экстренный вызов спасатели констатировали смерть двоих детей, четырех и семи лет. Родители и двухлетний ребенок были доставлены в больницу. И если взрослые быстро пришли в себя, то ребенок несколько дней находился в тяжелом состоянии и в минувшую среду все-таки умер.

Как отметила в публикации на тему из разряда ”Кто виноват?” газета Eesti Päevaleht, расследования подобных случаев часто заканчиваются ничем, обвинения никому не предъявляют. Ведь, как правило, за состояние газового оборудования должен отвечать его владелец, и в таких случаях приходится сталкиваться еще и с дилеммой: отдавать ли под суд безутешного родителя, потерявшего ребенка?

Между тем на фотографиях злополучного дома видно, что там нет трубы, по которой должен выходить угарный газ из помещения, где расположен газовый котел. У соседней квартиры есть, а тут она как будто бы демонтирована. Возможно, в ходе перестройки предыдущим владельцем.

5-миллионный иск

Не трагичный, но очень громкий случай имел место в Эстонии несколько лет назад с известным российским художником Игорем Макаревичем. В 2010 году он с семьей купил дом в Тартумаа и переехал в Эстонию. Договорившись с хозяином, что платить за дом они будут в рассрочку (его стоимость была 240 000 евро), пока все не выплатят.

В первую же зиму выяснилось, что в доме не работает отопление. Макаревич сказал об этом хозяину, тот согласился снизить цену. Но затем выяснилось, что у дома есть и другие дефекты.

Макаревич потребовал аннулировать договор купли-продажи. Хозяин отказался. Макаревич перестал платить. Хозяин, когда семья была в отъезде, сменил замки и вывез все вещи художника и его семьи. Макаревич утверждает, что там было много дорогих вещей и картин, и общий ущерб составил 5 миллионов евро. В итоге семья подала в суд.

”Уже шесть лет прошло с нашего выселения. Никакого возмещения ущерба. Иск к виновной семье подан в августе 2015 года. Судимся до сих пор. Мы подали также административный иск к полицейским с требованием 5 000 000 евро”, — рассказывает о нынешнем положении дел художник. Сейчас он с семьей живет в Ницце и Эстонию вспоминает как страшный сон.

Об этом случае много писали и эстонские СМИ. В частности, в одном из интервью хозяин дома сказал, что Макаревич слишком поздно сказал о проблемах с отоплением — надо было делать это сразу, как выявились проблемы, а не ждать целый год. И он предложил ему за неработающее отопление скидку в 20 000 евро, но художник захотел отказаться от сделки вообще.

Художник же поясняет, что они долго пытались систему запустить, и когда выяснилось, что в доме есть и другие дефекты, о которых хозяин умолчал, они решили, что такой дом им не нужен.

Плесень плесени рознь

”По закону, аннулировать сделку купли-продажи в случае выявления дефектов недвижимости можно в течение полугода с момента покупки, — говорит маклер фирмы Pindi Kinnisvara Анастасия Иванова.

— Но до аннулирования, насколько я знаю, дело доходит все же лишь в крайних случаях.

В моей практике историй с недвижимостью со скрытыми дефектами не было, но я слышала, был случай, когда сделку купли-продажи аннулировали из-за того, что в подвале сильно шумел котел”.

Она добавляет, что на самом деле продавец квартиры тут был вообще ни при чем, ведь котел — это уже зона ответственности товарищества, и правление должно было решить, что с этим делать. Замерять шум. Ставить звукоизоляцию. Или принимать еще какие-либо меры. Почему хозяин квартиры должен терпеть из-за этого убытки?

”На самом деле большинство дефектов можно исправить, — считает маклер. — Скрипит пол? Попросить продавца заказать фирму, чтобы переделали. Поползла по стенам плесень? Обработать эти места, попросить утеплить дом и усилить в квартире вентиляцию”.

Однако, подчеркивает она, плесень плесени рознь. И некоторые виды плесени губительны для здоровья человека.

”Был случай в Кохтла-Ярве, когда семья с маленьким ребенком купила квартиру, а потом выяснилось, что там плесень, — рассказывает маклер. — Именно тот вид, который очень опасен. У ребенка на этом фоне развилась астма, семья была вынуждена переехать в съемную квартиру. А банку-то за эту тоже надо продолжать платить! Хозяин же отказался аннулировать сделку”.

Опытный взгляд

”Мы купили квартиру в новом доме почти два года назад, — рассказывает житель Таллинна Михаил. — Конечно, со временем начали выявляться разные дефекты. То окна продувают. То трещинки по стенам пошли. То паркет начал скрипеть.

С учетом того, что мы купили ее за 150 000 евро, должны все переделать. Но я видел, как они переделывают. Например, течет кран. Они придут, отверткой в него потычут — все нормально, работает же. Трещины чуть-чуть замажут.

Или паркет — ну поменяют они его на новый, так он будет такой же дешевый и точно так же потом станет скрипеть”.

Проблемы, добавляет Михаил, не только у него — все жители их дома, как видно из общей группы в Фейсбуке, столкнулись с теми или иными недоделками.

”Но так как большинство квартир люди покупают на стадии строительства, когда еще ничего внутри нет, то потом приходится мириться с тем, что есть, — говорит мужчина. — Сейчас вот подходят к концу два года гарантии, мне нужно будет подписывать окончательный акт приемки-передачи, и я ищу специалиста, который поможет мне выявить другие скрытые ”косяки”, чтобы их переделали”.

Владелец фирмы Järelevalve Teenus OÜ Игорь Тырва отмечает, что очень важно при покупке недвижимости не подписывать акт приемки-передачи до того, как вы убедитесь, что действительно брака нигде нет.

”Многие думают, что это формальность, и это так называемый первичный акт, — поясняет специалист. — На самом деле, если потом будут выявлены недоделки, с учетом уже подписанного акта вам будет сложно заставить строителей что-то переделать”.

Он добавляет, что к его услугам контроля качества перед покупкой недвижимости прибегают довольно часто. Особенно если покупают недвижимость в новых домах. В первую очередь, россияне и гости из других стран, но и жители Эстонии тоже обращаются.

”Строительные фирмы, даже довольно крупные, частенько грешат тем, что сдают объекты с браком”, — говорит Игорь Тырва.

Его услуги стоят 50–70 евро в час, в зависимости от местонахождения объекта. Обычно он выезжает на место два раза — первичный контроль и затем проверка, как строители исправили выявленные недоделки. Но бывает так, что приходится выезжать на место и 3–4 раза.

Дьявол кроется в деталях

Маклер фирмы Uus Maa Евгения Третьякова говорит, что в ее практике случаев покупки недвижимости со скрытыми дефектами не было. Но люди действительно все чаще прибегают к помощи строительных специалистов, которые знают, на что смотреть.

”Понимающий в строительстве человек посмотрит по углам, если надо, что-то подвинет, опытным взглядом заметит и неровности, и потеки, и плесень, и ржавчину, — говорит она. — Некоторые маклеры и компании, занимающиеся продажей недвижимости, даже уже предлагают такие услуги своим клиентам”.

Например, контролем качества недвижимости занимается и фирма EcoAdvice. Они проверяют соответствие объекта строительным нормам, а также обращают внимание на проектную документацию. Базовый пакет услуг стоит 149 евро. Плюс есть дополнительные услуги, стоимость которых нужно запрашивать для каждого объекта отдельно.

”Некоторые вопросы можно решить еще при заключении договора купли-продажи, и очень важно взять с собой опытного консультанта, который будет присутствовать при сделке, — говорят в фирме. — Ведь потом изменить ключевые условия будет проблематично”.

Исполнительный директор фирмы EcoAdvice Антон Никитин отмечает, что непосредственно услугу осмотра оказывает одна из их компаний — компания по строительному надзору Pro Advice. Эту услугу заказывают в среднем пару раз в месяц, и чаще обращаются при покупке новых квартир.

”Что касается вторичной недвижимости, то услуга контроля больше заказывается при покупке дома, но так как таких сделок относительно не много — заказывают достаточно редко, — добавляет Антон Никитин. — Наиболее частые проблемы — кривые или плохо окрашенные стены, неровно выложенная плитка, поврежденные окна, неполная документация”.

Он отмечает, что, покупая квартиру на бумаге, лучше привлечь специалиста еще на стадии подписания договора, когда покупатель договаривается с застройщиком по всем основным пунктам: нормы, сроки, условия, порядок решения гарантийных вопросов.

”Стоимость услуги по контролю качества — очень маленькая доля от цены квартиры, но дает уверенность, что работы соответствуют строительным нормам”, — подчеркивает Никитин.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/defekty-v-kvartire-ili-dome-mogut-proyavitsya-srazu-ili-cherez-neskolko-mesyacev-prichem-nekotorye-dazhe-smertelno-opasny?id=84285623

Юрист ответит
Добавить комментарий