Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Продажа  коммунального жилья является довольно сложным процессом, который требует максимального внимания и усилий от гражданина, который выявил данное намерение.

  А также есть определённые сложности, которые встречаются даже на первых этапа подготовки документов и даже просто принятии решения о продаже.

К примеру, гражданину необходимо уведомить всех остальных совладельцев коммунальной квартиры о том, что один из владельцев выявил намерение продать свою комнату.

Какая процедура продажи комнаты в коммунальной квартире, что нужно знать и учитывать при подготовке комнаты к продаже и какие особенности данной сделки, а также что такое уведомление о продаже, кого нужно ставить в известность и каким образом. Рассмотрим данные моменты в статье.

Особенности этого типа недвижимости

Перед началом процедуры купли-продажи комнаты в коммунальной квартире стоит определиться с типом имущества и какой он имеет правовой статус на законодательном уровне. Коммунальное помещение имеет разновидности в зависимости от статуса:

  1. Совладельцы коммунальной квартиры имеют отдельные свидетельства о праве собственности на комнату в коммунальной квартире. Каждый из владельцев комнаты в коммуналке имеет свой личный договор на комнату, который получил в ходе регистрации и переоформлении прав собственности.
  2. Оплата коммунальных услуг происходит с разных лицевых счётов, которые предварительно были разделены владельцами общей коммунальной собственности. Как правило, такое делают, когда не могут поделить счёта или если кто-то один не платит. Очень часто граждане прибегают к данному способу оплаты коммунальных услуг, чтобы быть независимыми друг от друга.
  3. Если коммунальная квартира находится в долевой собственности. В данном случае есть множество нюансов, которые необходимо будет учесть при проведении процедуры продажи части квартиры в коммуналке.

Преимущественное право покупки

Согласно законодательству Российской Федерации и статье 250 Гражданского Кодекса существует такое понятие, как преимущественное право покупки недвижимости. Данное право прописывается для участников в долевой собственности на недвижимость и распространяется на момент продажи данной квартиры.

Статья 5 Жилищного Кодекса Российской Федерации указывает на то, что это право распространяется именно на коммунальные квартиры, а не на недвижимость, которая пребывает в частной собственности. В этом и есть основная особенность данного права.

Кто им обладает

Преимущественное право покупки имеют те лица, которые непосредственно являются совладельцами коммунального жилья. Размер квартиры, её техническое состояние и другие критерии не влияют на размер их участия в долевой собственности квартиры.

Данное право является законным и даёт возможность улучшить своё жилищное помещение или же увеличить его за счёт приобретения продаваемой комнаты или части в ней.

Преимущественное право покупки жилья появляется в том случае, когда один из совладельцев выявил намерение продать свою часть или комнату в коммуналке или же, если уже появились потенциальные покупатели, которые не являются совладельцами (их называют третьими лицами).

Продавец должен продать свою часть в квартире тому, кто состоит в первой очереди (как раз это касается других совладельцев, а не третьих лиц), если же волю выявили все совладельцы, то продавец имеет законное право выбрать на своё усмотрение.

Порядок действий при продаже коммунального жилья

Для того чтобы продать часть в  квартире, которая является коммунальной собственность гражданину необходимо будет придерживаться следующего алгоритма:

  1. Установить по какой цене будет осуществляться продажа квартиры или её части.
  2. Составить уведомление о намерении продажи недвижимости. Лучше всего это делать вместе с юристом.
  3. Вручить уведомление о своём намерении всем соседям.
  4. Обязательно необходимо подождать тридцать дней с момента передачи уведомления для того, чтобы понимать выявляет кто-то намерение купить подаваемую части или же отказывается от преимущественного права.
  5. После истечения срока выписать всех проживающих на территории квартиры лиц.
  6. Найти покупателя. Если один из совладельцев коммунальной квартиры выявил намерение купить продаваемую часть, то продавцу нужно будет заключить с ним договор купли-продажи недвижимости и провести процедуру переоформления права собственности.
  7. Необходимо подать подготовленный пакет документов на рассмотрение в регистрационную палату.
  8. После рассмотрения данного заявления и вынесения решения, гражданам, которые осуществляют сделку, необходимо зарегистрировать нового владельца и зафиксировать данное действие в Росреестре.

Уведомление о намерении совершить сделку

Одним из очень важных моментов при подготовке процедуры продажи недвижимости коммунальной собственности является уведомление о намерении продажи своей части или комнаты в коммуналке.

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданин, который выявил волю продать свою комнату должен обязательно поставить в известность других совладельцев. Данная процедура делается в обязательном порядке.

Более того, копии уведомлений или же подтверждающие документы необходимо будет предоставить в регистрационный орган управления для того, чтобы подтвердить, что заявитель выполнил все требования, которые прописаны и установлены российским законодательством.

Существует несколько вариантов уведомления о намерении совершить сделку по продажи коммунального жилья:

  1. Отдать лично в руки. Продавец передаёт лично и получает подпись или расписку о том, что другой совладелец ознакомлен с данным решением.
  2. Уведомление при помощи письма или же через электронную почту. Данный случай довольно распространён, поскольку можно получить определённое подтверждение с почты о том, что документ было доставлено.
  3. Уведомить через нотариуса. Данный способ самый надёжный, но на него нужно потратиться, поскольку услуги нотариуса являются платными. Уведомление будет пребывать у нотариуса и в результате судебного дела будет служить законным доказательством отсутствия правонарушения.

Как оформить документ

Для того чтобы грамотно составить уведомление о намерении совершить сделку по продаже недвижимости необходимо обязательно указать следующую информацию:

  1. ФИО заявителя и его паспортные данные.
  2. ФИО гражданина, которому данное уведомление предназначается.
  3. Обязательно необходимо указать на каком основании гражданин владеет комнатой или квартирой. Как правило, указываются реквизиты, которые прописаны в договоре социального найма.
  4. Обязательно необходимо указать техническую информацию продаваемой части квартиры.
  5. Необходимо обязательно описать какая квартира продаётся, по какому адресу, какая площадь.
  6. В уведомлении необходимо указать и цену, по которой продаётся жильё. Если продавец в ходе продажи изменяет её (повышает или поднимает – не имеет разницы), уведомление должно быть вновь разослано. В случае если продавец повышает цену, как показывает практика никто проводит повторную процедуру рассылки уведомлений, поскольку вряд ли кто-то заинтересуется из соседей.
  7. В уведомлении продавец должен предложить купить часть его доли совладельцами жилья. Обязательно указать на каком основании он прописывает данное предложение (в случае это продажа коммунального жилья необходимо указать статью).
  8. Обязательно нужно попросить прислать ответное письмо – отказ или согласие.
  9. В конце заявитель должен поставить подпись, дату и свои ФИО.

Уклонение соседей от получения бумаги

Очень часто на практике встречается случай, когда соседи, то есть совладельцы уклоняются от получения данного уведомления. Главным намерением данных действий является препятствие продаже доли в квартире.

Для того чтобы перестраховаться и уведомить соседей советуем обратиться к нотариусу и сделать это процедуру через него. Долевые собственники не смогут уклоняться от получения. Если в течение одного месяца они не дадут ответа нотариусу, то будет выдано свидетельству продавцу квартиры о том, что были предприняты всевозможные варианты уведомить соседей о намерении продажи квартиры.

Данный документ необходимо будет предоставить в регистрационную палату при подаче пакета документов на переоформление прав собственности.

Получение отказа от покупки от других собственников

Подтверждением получения уведомления является ответ совладельцев. Если же другие собственники не захотели выкупить продаваемую часть квартиры, то они обязательно должны написать письменный отказ.

Лучше всего данную процедуру проводить у нотариуса для того, чтобы не было возможности оспорить данное решение в суде.

Нотариус, как правило, заверят письменный отказ.

Для того чтобы зарегистрировать данное решение необходимо:

  1. Заявитель должен прийти к нотариусу вместе с лицом, которое было уведомлено.
  2. При себе граждане должны иметь документы, которые подтверждают их личность – паспорт гражданина Российской Федерации.
  3. Граждане должны предоставить документ, который подтверждает право на владение долей в квартире.

Как оформить

Оформление уведомления о намерении совершить сделку по продаже части коммунального жилья имеет следующие моменты:

  1. Обязательно необходимо указать, где и когда был составлен документ.
  2. Документ должен располагать следующей информацией о гражданах: ФИО и паспортные данные того, кто продаёт комнату и ФИО и паспортные данные того, кто отказывается от данной покупки.
  3. Характеристики квартиры и информация по месту её пребывания.
  4. Обязательно необходимо указать цену, по которой продаётся квартира.
  5. В документе нужно поставить две подписи: гражданина, который отказался от преимущественного права покупке недвижимости и гражданина, который продаёт свою часть в коммуналке.
  6. Печать нотариуса.

Срок действия

Отказ от своего законного преимущества на покупку продаваемой квартиры не имеет срока давности, который предусмотрен законодательством Российской Федерации.

Повторно уведомить о продаже квартиры продавец должен в случае, если он изменил цену.

На ответ получателям уведомления даётся месяц. Если в течение месяца они не предоставляют ответа, то продавец имеет законное право на продажу своей части квартиры третьему лицу.

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей

Многие задаются вопросом можно ли продать часть квартиры, которая пребывает в коммунальной собственности без согласия других совладельцев. Согласно законодательству Российской Федерации провести процедуру в таком случае нельзя. Она будет считаться незаконной и легко можно будет оспорить данную продажу в ходе судебного разбирательства.

Данный вариант можно рассматривать только в случае, если часть квартиры покупает один из совладельцев, хотя намерения были у всех.

Как быть, если они против

Как показывает практика, очень часто кто-то из совладельцев не даёт своего согласия на продажу части квартиры. Зачастую всё заканчивается конфликтом и скандалом между владелицами жилья.

Как мы уже указывали выше, статья 250 Гражданского кодекса РФ даёт срок ответить на уведомление и если граждане не написали отказ или намерение на покупку части, угрожать не стоит.

Часто встречаются случаи, когда соседи подписывают соглашение о намерении купить квартиру, но делают это фиктивно, чтобы затянуть процедуру. Они не имеет такого намерения, а просто препятствуют продаже части квартиры.

В данном случае необходимо обратиться к нотариусу и подписать соглашение или же составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Данный способ обезопасит продавца от долгих процедур и поможет вывести соседей на чистую воду.

Если стороны заключат соглашение, то обязательно необходимо указать следующую информацию:

  • установить срок, в который будет проведена купля-продажа части коммунального жилья;
  • установить цену;
  • прописать штрафные санкции, если сделка будет разорвана покупателем;
  • прописать, что в случае отказа от покупки недвижимости покупатель теряет своё преимущественное право и квартира будет продана другому лицу.

Важные моменты

Уведомление о намерении продать свою часть квартиры в коммуналке предоставляется собственникам комнат.

Что делать, если в квартире есть неприватизированные комнаты? Нужно ли присылать данное уведомление им?

Стоит понимать, что проживающие в коммунальной квартире являются пользователями данного жилья, но никак не владельцами. Собственником в данном случае выступает государство Российской Федерации, а именно муниципалитет.

Если же гражданин, который выявил намерение о продаже коммунальной квартиры не знает наверняка какое жильё пребывает в частной собственности, а какое в коммунальной, то он может сделать следующее:

  1. заказать выписку из Единого государственного реестра о владельцах.
  2. Заказать выписку в БТИ. Данный вариант будет платным, в отличие от первого.

Выписка из  ЕГРН несложно будет получить, в ней ведётся учёт с 1998 года и есть информация, которая является общедоступной.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2019: соседу и без согласия

Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2019 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2019 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Как продать комнату в коммунальной квартире, потенциальные проблемы и способы их решения

Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи.

В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами.

К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

Условия продажи комнаты

Продать комнату, входящую в состав коммунальной квартиры, можно лишь при соблюдении 2-х основных условий:

  1. продавец должен обладать правом собственности на отчуждаемую недвижимость (комнату);
  2. потребуется соблюсти в установленном законодателем порядке интересы иных жильцов коммунальной квартиры, имеющих преимущественное право приобретения реализуемой комнаты.

Сегодня на рынке жилья можно встретить и полностью приватизированное коммунальное жилье, и квартиры, где все или некоторые жильцы используют жилые помещения на основе соглашения соцнайма с муниципалитетом.

Продажа комнаты, как и иных объектов недвижимости, разрешена законодателем лишь при наличии у продавца правомочий собственника.

Соответственно, комната в коммунальном жилье может быть реализована только после ее приватизации либо в ином случае регистрации права собственности (при переходе к гражданину права собственности в порядке дарения, купли-продажи или наследования).

Порядок продажи комнаты, находящейся в коммунальной квартире

Для продажи комнаты собственнику потребуется:

  1. оформить (в обычной письменной либо нотариальной форме) извещение, содержащее условия продажи, включая стоимость;
  2. направить данное извещение всем собственникам комнат коммунальной квартиры;

Нужно ли получать согласие соседей?

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется.

С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья.

Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.

Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.

Важное законодательное условие — заявленные условия отчуждения комнаты для соседей и третьего лица должны быть аналогичными.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам.

Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Бланки уведомления соседей о продаже комнаты и образец договора

Собственники других комнат, входящих в коммунальную квартиру, после получения извещения могут поступить следующим образом:

  • согласиться выкупить комнату на предложенных условиях;
  • отказаться от приобретения;
  • воздержаться от ответа.

В последнем случае потенциальный продавец, подождав месяц и не получив ответа, может осуществить сделку продажи, вступив в правоотношения с третьими лицами.

Стоит учесть, что законодатель наделил правом преимущественного приобретения только собственников приватизированных комнат.

Наниматели жилья по соглашениям аренды, соцнайма, не обладающие регистрационным свидетельством собственника, не имеют вышеназванных правомочий.

Соответственно, их извещать о возмездном отчуждении комнаты нецелесообразно.

Чтобы собственнику жилья определить перечень соседей, которым надлежит высылать предложение, можно обратиться в подразделение Росреестра и запросить выписку о правообладателях коммунального жилья.

Если среди собственников комнат коммунального жилья есть несовершеннолетние граждане, потребуется получать их отказ от приобретения (либо согласие на покупку).

За детей, не достигших четырнадцатилетия и, соответственно, не наделенных еще гражданской правоспособностью, отказ пишут родители (усыновители, опекуны). Граждане с 14 до 18 лет самостоятельно выражают свою волю, получив согласие родителей. В рассматриваемой ситуации в письменном отказе проставляются 2 подписи (родителя и несовершеннолетнего).

Трудности при продаже комнаты

Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.

Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.

Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.

Если установить местонахождение собственника комнаты невозможно, последний вариант — обращаться в суд, потребовав признать гражданина безвестно отсутствующим.

Правовым основанием для названного иска выступает отсутствие информации о собственнике комнаты в течение года.

В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.

Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.

К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.

Если собственник соседней комнаты отказывается получать письма, это не препятствует дальнейшей продаже. На почтовом конверте «Почта России» проставит специальный штамп, подтверждающий отказ адресата получать уведомление.

Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.

Оформление извещения о продаже

Как уже говорилось, допустима лишь письменная форма уведомления сособственников коммунального жилья, поскольку правильно оформленная документация становится доказательством соблюдения потенциальным продавцом преимущественного права соседей.

извещения:

  • условия продажи комнаты;
  • цену объекта продажи;
  • дату извещения;
  • подпись уведомителя.

Если извещение оформляется в нотариальной конторе, нотариус сам направляет документ правообладателям соседних комнат.

Как обойти преимущественное право покупки?

Нередки случаи, когда владельцу приходится задумываться, как продать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире.

Существует два возможных способа обойти императивное требование законодательства о преимущественном праве:

  • подарить третьему лицу часть комнаты, чтобы он стал собственником и получил преимущественное право приобретения, а затем продать ему оставшуюся часть;
  • формально подарить покупателю всю комнату, получив ее стоимость без юридического оформления.

С точки зрения организационных вопросов и временных затрат, второй способ гораздо проще, но здесь у потенциального продавца возникают существенные риски неполучения денег от покупателя и отсутствия дальнейшей возможности доказать возмездный характер сделки.

Как получить согласие других собственников комнаты?

Продавцу комнаты также перед продажей потребуется получить согласие всех ее собственников (супруга, иных членов семьи). Чтобы согласие приобрело юридическую силу, необходимо нотариальное удостоверение. Если один из собственников — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.

Документация для продажи комнаты в коммуналке:

  • паспорта сторон сделки;
  • извещения, направленные каждому соседу, и отказы приобретения комнаты (либо уведомления о получении извещения с почтовым штампом);
  • кадастровый паспорт комнаты и техническая документация;
  • выписка с лицевого счета;
  • правоустанавливающая документация на отчуждаемый объект недвижимости;
  • справка из БТИ;
  • нотариальное согласие иных собственников комнаты на ее отчуждение;
  • согласие органа опеки (когда собственник — несовершеннолетний).

Вопросы из практики

1. Собираюсь продать комнату в коммуналке, но мои соседи там не живут, и я не знаю, кого вообще надо уведомлять о продаже.

Ответ: Вам нужно обратиться в Росреестр и получить сведения обо всех правообладателях комнат. Если окажется, что соседние комнаты приватизированы, потребуется направить письменные уведомления по адресу местонахождения соседей.

2. Мы с мужем продаем комнату в коммунальной квартире, но не хотим говорить соседям цену продажи. Ее обязательно указывать в уведомлении?

Ответ: Да, цена комнаты считается существенным условием купли-продажи, поэтому, во избежание споров, указывать ее в уведомлении обязательно.

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pokupka/prodazha-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire.html

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.

Необходимость уведомления

В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

Составление уведомления

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

  • полное имя и паспортные данные составителя;
  • полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
  • краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
  • стоимость предлагаемого помещения;
  • четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
  • уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
  • контактная информация продавца;
  • дата составления письма, подпись.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.

Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.

Как направить уведомление?

При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:

  • в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
  • при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
  • после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
  • после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
  • при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.

Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.

Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:

  • получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
  • в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
  • не получать ответа в течение месяца.

Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.

Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.

Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.

Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.

Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec.html

Процедура уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец письма

Уведомления соседям при продаже комнаты образец

При продаже доли в коммунальной квартире придется учитывать обусловленное законодательством РФ преимущественное право соседей на её покупку и составить соответствующее уведомление.

Каждый продавец комнаты сталкивается с процедурой уведомления соседей.

Уведомлять необходимо остальных участников долевой собственности, так как они обладают правом преимущественной покупки на равных условиях и по установленной цене (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Справка! Если в квартире остались неприватизированные комнаты, то собственник все же имеется, обычно это муниципалитет.

Если собственник неизвестен, то нужно обратиться за выпиской ЕГРН. Сведения общедоступны и реестр ведется с 1998 года. При отсутствии сведений выписка делается из БТИ.

Основные пункты извещения

  • ФИО и данные паспорта гражданина, продающего комнату.
  • ФИО адресата уведомления (или полное наименование юридического лица).
  • Запись о продаже доли в коммунальной квартире, принадлежащей гражданину на праве частной собственности.
  • Размер доли и адрес квартиры в которой она находится.
  • Стоимость выставляемой на продажу доли (в случае изменения решения о цене появится необходимость новой рассылки с новыми ценовыми условиями).
  • Указание ограничения срока в который возможно выкупить долю по праву преимущественной покупки (30 календарных дней в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ).
  • Подпись гражданина, расшифровка и дата составления уведомления.

Уведомление составляется письменно от руки, по желанию можно заверить у нотариуса, но закон данной процедуры не требует.

Как вручить письмо?

Об этом не сказано ни в Гражданском Кодексе, ни в федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные нормативно-правовые акты также не дают ответа на этот вопрос.

Поэтому продавец может действовать руководствуясь элементарной логикой. Распространенные среди продавцов способы:

  1. личное вручение (при этом потребуется получить подпись в подтверждение факта получения уведомления);
  2. заказное почтовое отправление (необходима опись вложений и последующее уведомление о вручении).

Важно! Нужно учитывать необходимость прикрепления документов, подтверждающих уведомление собственников коммунальной квартиры о праве преимущественной покупки.

Эти документы доставляются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подтверждающими документами могут быть:

  • копия телеграммы из почтового отделения;
  • свидетельство нотариуса о факте передаче уведомления или его направления собственникам других долей в коммунальной квартире.

Что делать при уклонении соседей от получения бумаги?

Уведомьте каждого собственника, иначе их права будут нарушены, а это может повлечь за собой судебные разбирательства.

Выходом из ситуации станет отправление заказной телеграммы на адрес собственника с описью вложений. Через месяц телеграмма может поступить обратно с указанием причины: отказ от получения или истечение срока хранения. Такое заказное письмо или телеграмма станут официальным документом, который прикрепляется к иным документам при заключении сделки купли-продажи.

В какой форме должны дать ответ?

Соседи обязаны дать свой ответ в течении установленного срока (см. выше). Решение может быть оформлено письменно и закреплено подписью у нотариуса. В ином случае ответ будет содержаться в телеграмме, или же заявителю придет невскрытое письмо, которое также можно считать официальным документом.

Внимание! Нужно учитывать существование запрета на продажу доли по меньшей цене, чем та, которая была указана нотариальном уведомлении.

Юридическая практика по продаже долей в коммунальных квартирах широко распространена. Как правило происходят отказы от получения уведомлений с целью оспорить правомерность сделки.

Юристы советуют не уклоняться от соблюдения закона о праве преимущественной покупки доли, так как это может привести к судебным разбирательствам.

Кроме того, важно предоставлять уведомление в срок и согласно установленному образцу.

Нотариус Алексей Комаров подробно рассказывает о порядке уведомления собственников при продаже доли недвижимости:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/kommunalnaya-kvartira/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty.html

Юрист ответит
Добавить комментарий