Возможна ли продажа земельного участка с сохранением прав на дом?

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Возможна ли продажа земельного участка с сохранением прав на дом?
У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения.

Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки.

Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.

7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности.

При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина.

Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра.

В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ.

Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка.

Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу.

Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса.

Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав.

Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка.

Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму.

Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца.

Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.

Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке.

Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p678-osobennosti_prodazhi_zemeljnogo_uchastka_v_ipoteke/

Статьи:Право земельного участка:Приобретение-земельных-участков-в-Германии

Возможна ли продажа земельного участка с сохранением прав на дом?

Приобретение-земельных-участков-в-Германии

От Адвокат Dr. Götz-Sebastian Hök

1. Земельное право в Германии Земельное право Германии не определяет ккакого-либо особого статуса иностранных граждан при приобретении земельных участков. Земельный участок может быть предметом сделки купли-продажи только тогда, когда он измерен и зарегестрирован в поземельной книге. Расположение, размеры и вид пользования участка регистрируются в Кадастровой службе.

Согласно имеющимся там данным, участок записывают в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги. Из поземельной книги, которая ведется местными судами, собственники земельного участка могут получить информацию о размерах участка и обременении его залогом (например, ипотекой) или иными обременениями (правом пользования, правами аренды и т.д.).

Предметом сделки могут быть участки со стоящими на них зданиями, которые являются неотъемлемой составной частью такого земельного участка. Порядок частичного временного пользования земельного участка, которое рассматривается как приобретение прав, а не как приобретение самог земельного участка, определен в “Законе о продаже прав частичного временного пользования в жилых зданиях”.

2.

Договор о приобретении земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является основанием для приобретения права собственности на него. Договор регулируется германским законодательством в том случае если участок расположен на территории Германии, даже если в сделке принимают участие иностранные лица. Процедура перехода права собственности на земельный участок в любом случае регулируется нормами немецкого права. Договор купли-продажи земельного участка является двухсторонней правовой сделкой, согласно которой продавец обязуется обеспечить покупателю передачу права собственности на приобретаемый земельный участок и передать ему сам участок. Покупатель обязуется в свою очередь выплатить оговоренную договором цену и принять земельный участок. Согласно немецкому праву для перехода права собственности необходимо наличие соглашения о передаче прав собственности («Ауфлассунг») и внесение нового собственника в поземельную книгу. а) Форма договора Договор, в котором одна из сторон обязуется передать права собственности на участок, а другая – приобрести их, должден быть заверен нотариально. Нотариальное заверение включает в себя оглашение договора исполняющим обязанности нотариусом и проставление его подписи под договором. Нотариальное заверение договоров купли-продажи земельных участков, выполненное иностранными нотариусами, не признается немецкими ведомствами. Нотариальное заверение должно с одной стороны защищать от непродуманных и поспешных сделок с земельными участками. С другой стороны, благодаря консультации специалиста и разъяснению нотариуса оно должно гарантировать, что воля сторон изложена верно, полностью и юридически правильно. Кроме того нотариальное заверение в форме нотариального свидетельства служит при хранении в государственном учреждении в качестве доказательства. Простой письменный или заключенный устно договор купли-продажи земельного участка является таким образом недействительным. Но он становится действительным по своему содержанию, если имеет место соглашение о передаче прав собственности и внесение соответствующей записи в поземельную книгу. Также необходимо нотариально заверять все дополнительные договоренности и последующие существенные изменения. О конкретных условиях договора (сроке платежа, дате передаче земельного участка), гарантиях, обременении участка залогом недвижимого имущества (ипотекой и поземельными налогами) и прочем стороны, в значительной мере, могут договариваться без ограничений. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно до внесения записи об изменения в праве собственности. Во внимание принимается также отказ от договора и опротестование договора. Впрочем, в отдельных случаях наличие действительных предпосылок для отказа от договора или его опротестования проверяется. б) Участники договора Приобретение земельного участка обычно является двусторонней сделкой. Если же в приобретении земельного участка принимают участие несколько лиц, то необходимо указать их части в долях или иное правовое отношение (например имущественная общность или общность наследования). Правоспособность иностранных участников определяется как правило по их гражданству, либо, если речь идет о юридических лицах – по их местонахождению. При приобретении земельных участков иностранными юридическими лицами может потребоваться специальное разрешение. В настоящее время Федеральное правительство не применяет на практике данное ограничение. Однако в некоторых федеральных землях, таких как Берлин, Северный Рейн-Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Саарланд существует условие, согласно которому приобретение земельных участков иностранными юридическими лицами зависит от наличия государственного разрешения. Это ограничение не относится к юридическим лицам происходящим из государств-членов Европейского Союза. в) Предмет сделки Земельный участок, предназначенный для купли-продажи, необходимо идентифицировать в государственном ведомстве, ведущем поземельную книгу, в соответствии с данными такой поземельной книги. Чтобы не возникло путаницы, участок должен быть описан как можно более подробно. Это относится например к тем частям земельного участка, на которых еще только предстоит провести геодезические работы. В этом случае необходимо обозначить все отдельные части участка, которые предстоит измерить, на отдельном чертеже, который может быть приложен к нотариальному акту. г) Цена В договоре купли-продажи точно определяется цена земельного участка, срок платежа и проценты за время просрочки на случай задержки платежа. Нотариальный договор купли-продажи, содержащий неверные сведения о цене (например сознательно заниженные по сравнению с реально выплаченной суммой), в полном объеме является недействительным. д) Накладные расходы и налоги В соответствии с немецким законодательством расходы по нотариальному заверению договора купли-продажи, соглашения о передаче прав собственности и по внесению записи в поземельную книгу несет покупатель. Покупатель также несет расходы по внесению в поземельную книгу необходимых разъяснений (например – официальных разрешений). Напротив, затраты по проведению геодезических измерений земельного участка и погашению записей в поземельной книге несет продавец. Впрочем, договором может быть предусмотрено, что все затраты (в т.ч. например и затраты на проведение геодезических работ) должен нести покупатель. Поэтому, во избежание спора, в договоре всегда необходимо однозначно оговаривать распределение затрат. Затраты на маклера оплачиваются каждой стороной самостоятельно. Из налогов взимаемых при купле-продаже земельного участка во внимание прежде всего должен приниматься налог на приобретение земельной собственности (в настоящее время он составляет 3,5% от цены участка). Судебные издержки по внесению записи в поземельную книгу и нотариальные расходы определяются законом. В отношении судебных издержек, налога на приобретение собственности и нотариальных расходова ответственность несут совместно и продавец и покупатель, даже если в договоре оговорено иное, т.е. продавец несет риск несостоятельности покупателя, который надлежащим образом обязался нести все расходы.

3. Отчуждение земельного участка

а) Обязательства по сделке и отчуждение земельного участка Обязательства по сделке определяют отношения между участниками сделки. Для изменения же отношений собственности необходима распорядительная сделка, т.е. отчуждение. Таким образом, для перехода права собственности на земельный участок необходимо согласие о наступлении изменения в праве и внесение соответствующих изменений в в поземельную книгу. При этом стороны должны дать однозначное согласие на внесение таких изменений в поземельной книге. б) Передача права собственности Необходимое для перехода права собственности на земельный участок соглашение продавца и покупателя (соглашение о передаче права собственности) должно быть оглашено перед уполномоченной компетентной инстанцией в присутствии обеих сторон либо их представителей. Доверенность на представление интересов сторон должна содержать право уполномоченного лица на соглашение о передаче прав собственности на земельный участок, т.е. на переход права собственности. Регистрацию соглашения о передаче прав собственности состоявшимся осуществляют нотариусы или приравненные к ним немецкие консульские служащие; а также суды, если передача прав собственности происходит в результате мирового соглашения. Соглашение о передаче прав собственности становится действительным лишь в том случае, если одновременно составляется нотариальный акт о договоре купли-продажи. Речь в данном случае идет лишь об административном предписании и его нарушение не влечет за собой непризнания совершившейся сделки по передаче прав собственности. Соглашение о передаче прав собственности, заключенное с оговорками, либо с временным ограничением (сроком), является недействительным.

4. Исполнение договора

а) Внесение записи в поземельную книгу Кроме наличия соглашения необходимо внесение соответствующей записи в поземельную книгу. При этом и соглашение о передаче прав собственности, и запись в поземельной книге должны соответствовать друг другу по содержанию. Государственное ведомство, ведущее поземельную книгу имеет право произвести запись лишь тогда, когда произошла передача прав собственности и когда старым владельцем дано согласие на перевод собственности на нового владельца. б) Передача земельного участка Передача земельного участка, т.е предоставление права владения земельным участком, не равнозначна отчуждению. Тем не менее передача земельного участка имеет значение например для перехода ценового риска, возмещения затрат и для начала отсчета срока исковой давности по недостаткам договора. Срок исковой давности по недостаткам договора составляет один год с момента передачи земельного участка. в) Обязывающая сила До внесения в поземельную книгу участники сделки связаны соглашением только в том случае, если (1) заявления сторон засвидетельствованы нотариально, или (2) заявления сторон официально совершены в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги, или (3) заявления сторон поданы в государственное ведомство, ведущее поземельные книги или (4) правомочное лицо вручило другой стороне официвальное разрешение на внесение записи в поземельную книгу Обязательство означает невозможность одностороннего отказа от соглашения. Кроме того, пока соглашение о передаче прав собственности не становится обязательным, отказаться можно лишь от соглашения как такового, а не от лежащей в его основе сути сделки, т.е., как правило договора купли-продажи. г) Обязанность уведомления Требование о сохранении служебной тайны нотариусами может быть нарушено в случаях обязанности уведомления. Так например нотариус обязан согласно налоговому законодательству сообщать финансовым ведомствам об определенных видах нотариальных сделок. Смысл такого обязательства состоит в том, что финансовое ведомство получает сведения о сделках, облагаемых налогом и имеет возможность привлечь участников к уплате налога. Согласно закону об совершенствовании борьбы с организованной преступностью лица, получающие наличные деньги в размере более 30.000 немецких марок, должны навести справки о личности лица, передающего ему эти деньги. Юридическая фирма -Д-р Хёк, Штигльмайер и коллеги Д-р Хёк Отто-Сухр-Аллее 115 10585 г. Берлин Германия Телефон +49 (0) 30- 3000 760 0 Факс +49 (0) 30 513 03 819

e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök Eschenallee 22, 14050 Berlin Tel: 00 49 (0) 30 3000 760-0 Fax: 00 49 (0) 30 3000 760 33

e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Источник: http://www.dr-hoek.de/RU/beitrag.asp?t=Grundstuecksrecht-real-estate

Движимые дома

Возможна ли продажа земельного участка с сохранением прав на дом?

Сёма шепчет со слезами:

– Может, я сошел с ума?

Вы, мне кажется, сказали,

Будто движутся дома?

А.Барто

Одним из моих любимых вопросов, который я раньше задавала соискателям на собеседовании, был вопрос о том, относится ли к недвижимому имуществу сборно-разборная баня, возведенная на земельном участке. Вопрос мне казался забавным, поскольку далеко не каждый студент был готов признать, что на сегодня в Росреестре как недвижимость зарегистрировано огромное количество движимых объектов.

После того как к нам обратился доверитель, проблема которого заключалась в том, что Администрация г. Екатеринбурга, считает его индивидуальный жилой дом движимым, ситуация перестала казаться мне такой уж веселой.

Спор по нашему делу еще рассматривается в суде первой инстанции, но анализ судебной практики показывает далеко не радужные перспективы. Оказалось, что в последний год в Екатеринбурге активно идут судебные разбирательства по таким делам, ситуация заключается в следующем.

Через аукцион граждане заключают договоры аренды на земельные участки с целью строительства. Цена аренды при этом достаточно высока.

Так в договорах, с которыми я знакомилась, год аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства в 10 соток стоит 2 000 000 рублей в год, то есть более 160 000 рублей в месяц, причем речь идет ни о прибрежной зоне или центре города, а о самой окраине, где среднерыночная аренда даже близко не стоит с такими суммами.

Арендовали участки естественно для целей строительства и дальнейшего выкупа земельных участков на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

За несколько месяцев отстроив небольшой дом (предварительно получив разрешение на строительство), проведя инвентаризацию, поставив на кадастровый учет и зарегистрировав право собственности, граждане обращались за выкупом.

И теперь один дом за другим по окраинам нашего города признаются «движимыми».

Исковые требования Администрации, заявленные в суды общей юрисдикции, в течение года менялись, как пояснила представитель истца, изменения вносились с учетом позиции Свердловского областного суда. Сейчас Администрация закрепила следующий комплект требований:

1) признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности на жилой дом, как на объект, завершенный строительством,

2) признать недействительным заключенный между МУГИСО и гражданином договор купли-продажи земельного участка,

3) применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка в виде возложения на МУГИСО обязанности вернуть гражданину выкупную стоимость земельного участка и возвращения сторон в отношения из договора аренды, заключенного между МУГИСО и гражданином, признав соглашение о расторжении договора аренды, заключенное между сторонами, недействительным.

Граждане, занимающие в судебных разбирательствах активную позицию, пытались доказать «недвижимость» своих домов посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Вместе с тем, даже в тех делах, где судебным экспертом было установлено, что объект на момент осмотра является недвижимым имуществом, законченным строительством объектом, индивидуальным жилым домом, пригодным для проживания, решения в пользу собственников добиться не удалось.

Как неоднократно указывал суд в апелляционных определениях, вышеназванные характеристики объекта должны быть установлены ни много ни мало, а именно на момент постановки на кадастровый учет (т.е., как правило, за год до судебного разбирательства).

Сделать ретроспективную экспертизу не представлялось возможным, иные доказательства (пояснения подрядчиков, кадастровых инженеров, показания свидетелей) во внимание судом не принимались.

Почему бремя доказывания данных обстоятельств смещено на ответчика – загадка.

“В ходе рассмотрения дела ответчиком не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства существования на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи на земельных участках жилых домов, являющихся объектами капитального строительства, пригодных для постоянного проживания, для эксплуатации которых и приобретаются в собственность земельные участки, и как следствие, доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельных участков в собственность”.

По мнению Администрации г.Екатеринбурга, характеристикой объекта недвижимости в обязательном порядке является подключение к электросетям, газоснабжению, водопроводу и пр. Использование автономных систем – безусловный признак движимости.

Не постеснялись представители истца упомянуть и о том, как в советские времена в Москве рихтовали улицу, переместив несколько многоквартирных домов.

По их мнению, это свидетельствует о том, что какой угодно дом можно переместить, а, следовательно, назвать “движимым”.

Интересно, что из апелляционных определений также следует, что именно ответчики должны были доказать не только недвижимость дома и завершенность его строительством, но и пригодность дома для проживания на момент постановки на кадастровый учет.

Естественно, будь у собственников на руках акт ввода в эксплуатацию, вопрос бы был снят.

Но индивидуальные жилые дома граждане регистрировали в декларативном порядке, конечно, в том числе и в целях экономической целесообразности, чтобы ускорить процесс выкупа и не продолжать платить дорогостоящую аренду.

Но как вообще пригодность для проживания фактически соотносится со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ? Почему критерий пригодности суд приравнивает к признаку жилого помещения и возможности эксплуатации объекта?

По мнению Администрации, объект, находящийся на спорном земельном участке, нельзя назвать индивидуальным жилым домом, потому что он не пригоден для проживания. Даже опустив тот факт, что непригодность для проживания Администрация даже не пыталась доказывать, как пригодность для проживания может соотноситься с характеристикой объекта как жилого?

При несоответствии требованиям жилой дом не становится нежилым, он не прекращает быть домом, так как существует в материальном мире, и не лишает собственника возможности его эксплуатировать по назначению, он лишь может быть в особом порядке признан непригодным для проживания.

Более того, однозначно факт непригодности суды не устанавливают, ограничившись тем, что недоказанность ответчиком пригодности жилого дома для проживания на момент регистрации прав на дом является несомненным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности отсутствующим.

И еще один интересный вывод судов: фактическое неиспользование объекта как жилого дома после выкупа (незавершение внутренней отделки, отсутствие мебели) свидетельствует о том, что оснований для выкупа по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не имелось, поскольку земельный участок, возможно, фактически не эксплуатируется.

“Судебная коллегия приходит к выводу, что осуществление малобюджетного строительства, не соответствующего стоимости приобретаемых земельных участков и заявленным самим ответчиком планам о предполагаемых к возведению объектах в совокупности с неиспользованием возведенных строений в качестве жилых помещений более года свидетельствуют о том, что целью строительства объектов на земельных участках являлось не использование их для постоянного проживания, а исключительно приобретение земельных участков в собственность на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ без уплаты их реальной рыночной стоимости”.

То, что Администрация в качестве оснований своих исковых требований заявляет о том, что дом одновременно (!) является и движимой вещью, и нежилым зданием, и объектом незавершенного строительства вообще сложно комментировать.

На мой взгляд, помимо всего вышеизложенного, вынесенные судебные акты создают правовую неопределенность.

У ответчика остается земельный участок с действующим договором аренды для целей застройки, строить ответчику на этом участке уже нечего, потому что там находится “движимый” дом.

Казалось бы, стоит исправлять недостатки дома, но если суды и отмечали какие-то недостатки, то они существовали на момент регистрации, суды признавали тот факт, что на момент судебного разбирательства индивидуальные жилые дома вполне отвечают установленным требованиям.

Видимо, нужно заново обращаться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом и заново выкупать участок, оплатив при этом Администрации арендную плату, которая набежала за долгие месяцы судебных разбирательств. К слову, с исками в суд Администрация обращается не сразу после заключения договора купли-продажи, а подождав около года, что делает размер задолженности по арендным платежам к моменту окончания судебного спора астрономическим.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/dvizhimye_doma/60719

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Возможна ли продажа земельного участка с сохранением прав на дом?
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке – другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html

Юрист ответит
Добавить комментарий