Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Сколько можно взыскать с застройщика за просроченную квартиру

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

В предыдущей статье мы начали раскрывать популярную у застройщиков тему навязывания к подписанию дополнительных соглашений о пролонгации сроков строительства, когда застройщик допустил просрочку. Её вы можете найти здесь.

Последствие в этом случае для дольщика простое: он не сможет взыскать неустойку. Впрочем, всё равно найдутся и такие, кто пойдёт взыскивать. У читателя возникает вопрос: «А сколько я могу заработать?» Давайте разберёмся.

Формула начисления неустойки

Итак, пункт 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» гласит: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере».Показываем на примере. Внесли вы, допустим, по договору 7 640 552 рубля. Срок передачи объекта – 30 марта 2018 г., а сегодня пусть будет 25 октября 2018 года, то есть имеется уже 210 дней просрочки. Смотрим сайт ЦБ РФ. Так, ставка на 30.03.2018 г. – 7,5%.Теперь считаем 7 640 542,00 (сумма договора) × 210 (период просрочки) × 2 (льгота гражданам) × 1/300 × 7,5% (ставка рефинансирования) = 802 256 рублей.

Неплохо, правда? Добавьте к цифре ещё штраф – 50% от неё, поскольку застройщик  наверняка не выплатит неустойку в добровольном порядке. Штраф уплачивает застройщик согласно ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Итого 1 204 312 рублей за полгода просрочки – прилично получается! Но не всё так просто.

Реалии взыскания

Во-первых, надо ещё доказать факт просрочки. Мой тезис – нет бесспорных ситуаций. Например, в договоре у вас срок передачи квартиры – 3 месяца с даты ввода в эксплуатацию дома.

Дом по договору должны ввести в I квартале 2016 г., то есть вам должны передать квартиру максимум в июне 2016-го, а передали в ноябре.

Но суды трёх инстанций просрочки не увидели, и их поправил только Верховный суд [1].

Что уж говорить о конфликтных историях: невыдача ключей, недопуск дольщика до приёмки объекта. В таком случае надо ещё доказать суду, что дольщик объект принять хотел, вёл себя добросовестно, а вот застройщик – не очень.

Решение этих вопросов зависит от личных установок и практики конкретного судьи в конкретном суде, поэтому никакие «универсальные инструкции» из Интернета о взыскании неустойки не работают.

Во-вторых, если – о чудо! – вы доказали факт просрочки и свою добросовестность, то в игру вступает ст. 333 Гражданского кодекса РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

И суды очень любят применять эту статью по заявлению застройщиков и резать как неустойку, так и штраф. Режут её с разной степенью безжалостности в зависимости от региона. В Санкт-Петербурге в среднем снижают на 20-40% от суммы требований. В Москве и Московской области от заявленного миллиона можно получить только 150-200 тыс. рублей.

Когда редкие дела о взыскании неустойки доходят до Верховного суда РФ, то он постоянно напоминает судам два тезиса: а) застройщик должен доказать явную несоразмерность неустойки [2], б) уменьшение неустойки явление исключительное [3].В-третьих, реальное взыскание неустойки.

Получить положительное решение суда и исполнительный лист – это полдела. До реформы долевого строительства исполнение решений суда по таким искам представляло колоссальную проблему. Застройщик заключал контракты с дольщиками через одну фирму с уставным капиталом в 10 000 рублей.

Деньги немедленно выводились со счетов по мере их поступления, поэтому перспектива исполнения зависела от того, есть ли приход денег на счета фирмы-застройщика к дате получения исполнительного листа.

Психология снижения неустойки

У судов есть свои мотивы, почему они снижали, снижают и будут снижать неустойку и штраф.   В частности, психологические. Судьи – те же люди, а значит, им свойственны предубеждения. Например, восприятие неустойки в качестве средства «неосновательного обогащения» дольщиков за счёт застройщиков.

Не укладывается в головах многих из них, как можно требовать 1 204 тыс. рублей неустойки за полгода просрочки.  Ведь они (судьи) работают (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) на пределе сил по 12-14 часов в сутки, порой без выходных и праздников.

«Мы терпим, и вы потерпите», – слышится между строк судебных решений… Добавьте к этому, что многие из них заканчивали юридические факультеты в советское время, когда отношение к собственности было в целом отрицательным.  Не секрет, что стройка – история весьма затратная с точки зрения себестоимости и рисков.

Есть позиция, что тотальное взыскание неустойки повергнет застройщиков в банкротство, поэтому лучше быть с ними мягче.Не учитывает такая логика того обстоятельства, что большинство требований обоснованны, а порой и обусловлены поведением застройщиков.

Резюме: взыскание неустойки – это весьма трудоёмкий, а порой и творческий процесс. Он требует знаний и опыта, поэтому рекомендую доверить решение этого вопроса  профессионалам. С уважением, адвокат Иван Васюков           

Источник: https://nsp.ru/zhk/legal-advices/98

Неустойка при банкротстве застройщика

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Участие в долевом строительстве сопряжено со множеством рисков. Наибольшую опасность для дольщика несет несостоятельность строительной компании.

Признание застройщика банкротом может обернуться для человека, который приобрел квартиру по договору долевого участия (ДДУ), серьезными финансовыми потерями.

Чтобы не допустить убытков в случае банкротства строительной компании, дольщик должен своевременно заявить о своих требованиях.

Банкротство застройщика

Банкротство относится к категории сложных судебных процессов, которые могут продлиться несколько лет. Процедура банкротства предполагает несколько этапов:

  • Наблюдение, в ходе которого арбитражный управляющий, назначенный судом, отслеживает происходящие в компании процессы. На этой стадии, длящейся обычно около 6-7 месяцев, предприятие не считается банкротом. Временный управляющий анализирует финансовые показатели предприятия и пытается найти способы оздоровления, которые позволят преодолеть кризисную ситуацию. Если исправить положение дел не удастся, застройщик решением суда будет признан несостоятельным.
  • Конкурсное производство свидетельствует о том, что предприятие было признано банкротом. На основании судебного решения прежние должностные лица отстраняются от руководства и назначается конкурсное управление компанией. Также судебным органом выносится постановление о продаже на торгах имущественных активов, принадлежащих банкроту, с целью удовлетворения требований кредиторов.

Права участников ДДУ

При банкротстве строительного предприятия дольщики находятся в более выгодном положении, чем другие кредиторы.

Законодательство дает лицам, купившим квартиры на этапе строительства дома, право выбирать между возвратом денег, которые были инвестированы в возведение жилого здания, или квартирой, тогда как все остальные кредиторы могут рассчитывать исключительно на выплаты в денежной форме.

Решение о том, предъявлять финансовое требование (возврат денег) или требование о передаче объекта недвижимости (квартиры) участники ДДУ принимают самостоятельно. Кроме этого, помимо возврата основного долга, законодательством предусмотрена компенсация морального вреда и неустойка при банкротстве застройщика, которые дольщик может взыскать со строительной компании.

Граждане, являющиеся клиентами разорившегося застройщика, могут включить свои претензии в:

  • общий реестр требований кредиторов – если участник ДДУ намеревается получить денежную компенсацию;
  • реестр требований передачи жилых помещений – если участник ДДУ планирует получить в собственность квартиру.

Если же пострадавшее лицо намерено получить квартиру, а также денежную компенсацию судебных расходов и неустойку при банкротстве застройщика, заявления на включение претензий следует подавать сразу в два реестра.

Для подачи заявлений установлены строгие временные рамки:

  • Если арбитражем был запущен процесс наблюдения – 30 дней с момента публикации сообщения о начале процедуры. Заявления должны быть направлены дольщиками на имя арбитражного управляющего.
  • Если стартовал процесс конкурсного производства – 2 месяца с момента постановления судебного органа о начале производства. Заявления должны быть направлены участниками ДДУ в арбитражный суд.

Расчет суммы неустойки

При невыполнении строительным предприятием взятых на себя обязательств и затягивании передачи квартиры дольщику в собственность, граждане могут рассчитывать на взыскание с застройщика неустойки за каждый день просрочки в размере 1/3 устанавливаемой ЦБ РФ ставки рефинансирования.

Если участником ДДУ является гражданин (физическое лицо), а не предприятие или организация (юридическое лицо), ставка будет исчисляться в двойном размере не за 365, а за 300 дней.

Учитывая, что в настоящий момент ЦБ РФ ставка рефинансирования установлена на уровне около 10 %, сумма штрафных санкций примерно составляет 35 % цены договора.

Для расчета можно воспользоваться следующей формулой:

Сумма неустойки=Цена договора*1/300*ставка ЦБРФ*количество дней просрочки*2

Для дольщика очень важно правильно определить сумму неустойки, которую следует взыскать с застройщика, так как ошибки при расчете могут стать поводом для отклонения иска. Избежать ошибок помогут специалисты Adhoc, которые проверят правильность подсчетов и при необходимости откорректируют неточности.

Реально ли получение неустойки дольщиком?

Лица, которые являются участниками долевого строительства, законодательство относит к третьей очереди кредиторов. Учитывая тот факт, что выплата неустойки при банкротстве застройщика осуществляется в денежном виде за счет реализации имущественных активов банкрота, полученных от продажи на торгах средств, может не хватить на выплату неустойки всем дольщикам.

Поэтому, если вы пострадали из-за обанкротившегося строительного предприятия и рассчитываете на компенсацию моральных и материальных издержек, а также взыскание неустойки, воспользуйтесь квалифицированной юридической поддержкой. Юристы ADhoc позаботятся о том, чтобы обеспечить для вас лучший из возможных результатов!

28 Января 2019

Источник: https://adhoc.su/articles/neustoyka-pri-bankrotstve-zastroyshchika/

Как взыскать неустойку с застройщика?

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком.

Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру.

Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Все права защищеныВсем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее.

И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов.

Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру.

А если о завершении строительства и речи не идет?Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей.

Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры.

Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года.

А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать.

Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора.

Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя.

После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojschika-218293/

Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Сегодня среди обращений в суды общей юрисдикции одно из первых мест занимает взыскание неустойки с застройщика. Недобросовестные строительные компании берут деньги с будущих жильцов, а потом замораживают строительство.

В лучшем случае – не соблюдают сроки сдачи объекта и выдают ключи от недоделанных квартир.

Наш эксперт, ведущий юрист Европейской юридической службы Дмитрий Емельянов подготовил чек-лист и mind-карту, которые помогут в данной ситуации.

Чек-лист 

1

Первым делом необходимо проверить идентифицирующие застройщика сведения через бесплатный сервис ФНС России “Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП” (https://egrul.nalog.ru/) на предмет изменения формы юридического лица и его наименования.

Это необходимо для корректного отражения в претензии и исковом заявлении наименования застройщика, что в свою очередь является важнейшим условием надлежащего извещения застройщика о наличии к нему претензий, а также исковых требований. Для этого потребуются ИНН, ОГРН (ОГРНИП) или наименование юрлица (ФИО ИП).

Эти данные Вы можете узнать из Вашего договора долевого участия в строительстве. 

2

Через https://bankruptcy.kommersant.ru/, а также через систему https://my.arbitr.ru/ необходимо проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства.

В случае, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых по делу о банкротстве застройщика, неустойку можно будет взыскать в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, однако шансы получить присужденные денежные средства незначительные.

В первую очередь, в такой ситуации следует подготовить заявление о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений арбитражному управляющему либо в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в зависимости от применяемых положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, применяемом в деле о банкротстве застройщика. 

3

Через электронную систему проверки контрагентов, а при ее отсутствии через сайты системы ГАС РФ “Правосудие” проверить судебную нагрузку на застройщика. Если застройщик участвует в качестве ответчика в десятках судебных процессов, шансы на фактическое исполнение решения суда снижаются. 

4

Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика.

Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб.

, и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются. 

5

Если застройщик не находится в стадии ликвидации, не проходит процедуру банкротства, по данным системы ГАС РФ “Правосудие” не имеет высокой судебной нагрузки, не имеет задолженности, не погашенной на протяжении длительного времени по данным базы ФССП России, то можно сделать вывод о способности застройщика исполнять долговые обязательства своевременно, вытекающие, в том числе, из судебных постановлений. В такой ситуации есть вероятность фактического исполнения решения суда. Можно готовить иск в суд. Высокая судебная и долговая нагрузки у застройщика не препятствуют обращению в суд, однако целесообразность, исполнение судебного решения и фактическое получение денег остаются под вопросом. 

ФОРМЫ

  • Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда
  • Примерная форма заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс)
  • Примерная форма заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица)
  • Примерная форма заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)

Другие формы

6

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” выбрать суд для обращения с наилучшей судебной практикой в части суммы взыскания и скорости рассмотрения дела в суде. Напомним, что иск о защите прав потребителя может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту: 

  • нахождения организации, а если ответчиком является ИП, – его жительства;
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Закон дает нам право выбора, и этим правом нужно воспользоваться. Выбирать суд следует не только исходя из его территориальной доступности, загруженности, скорости рассмотрения дел, но и исходя из сложившейся судебной практики, в части суммы удовлетворения законного требования потребителя – дольщика.

Именно на эти аспекты следует обратить внимание при изучении судебной практики. Исход дела можно считать удачным, когда суд взыскивает не менее 1/2 части требуемой неустойки и накладывает на застройщика штраф в пользу потребителя не менее 25% от присужденной в пользу потребителя суммы.

Если аналогичное дело рассматривается в суде в срок, не превышающий трех месяцев, то такой срок рассмотрения дела можно считать более чем удовлетворительным. 

7

После вынесения решения и вступления решения суда в законную силу, обратиться в суд с заявлением на изготовление исполнительного листа, составленном в свободной форме. Напомним, что в соответствии со ст. 209, ст.

321 Гражданского процессуального кодекса решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. В соответствии со ст. 199 ГПК РФ суд общей юрисдикции обязан изготовить решение суда в окончательной форме в течение пяти дней с момента принятия решения по делу.

Срок выдачи исполнительного листа по решению суда по делу о взыскании неустойки с застройщика не регламентирован кодексом, на практике этот период обычно составляет несколько недель.   

8

Обратиться в ФНС России с запросом об открытых банковских счетах застройщика. Запрос о предоставлении сведений о счетах должника пишется в свободной форме со ссылкой на вынесенное судебное решение и полученный во исполнение этого решения исполнительный лист.

При обращении в налоговый орган с запросом о получении информации о счетах должника для подтверждения своих прав на получение указанной информации необходимо одновременно предъявить подлинник исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению. Срок предъявления листа к исполнению составляет три года со дня вступления судебного акта в законную силу.

В случае представления в налоговый орган копии исполнительного листа, одновременно предъявляется подлинник исполнительного листа. При предъявлении взыскателем в налоговый орган подлинника исполнительного листа, налоговый орган после документального фиксирования факта его наличия возвращает подлинник исполнительного листа взыскателю. Согласно п. 10 ст.

69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, налоговые органы представляют запрошенные сведения в течение семи календарных дней со дня получения запроса. 

9

После получения сведений об открытых счетах должника в банке нужно написать в банк заявление в свободной форме о предъявлении исполнительного листа к исполнению, в котором следует сослаться на судебное решение, исполнительный лист, а также отразить реквизиты для перечисления взысканной с застройщика суммы. Заявление и исполнительный лист предъявить в банк на исполнение.

В соответствии с Информационным письмом Банка России от 27 марта 2013 г. № 52-Т “Об обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств”, денежные требования, отраженные в исполнительном листе, подлежат незамедлительному исполнению. Фактически срок исполнения растягивается до пяти рабочих дней.

Следует обратить внимание на то, что налоговая инспекция не предоставляет сведения о наличии средств на счетах застройщика. До предъявления листа и принятия его к исполнению, банк также не сообщит Вам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика.

Если требования отраженные в исполнительном листе не исполнены банком в течение пяти рабочих дней, следует поинтересоваться в банке о причинах неисполнения.

Если причина в отсутствии денежных средств на счете должника, следует подождать их поступления или отозвать исполнительный лист из банка и предъявить его к исполнению в другой банк, при наличии открытого счета в другом банке, либо предъявить исполнительный лист к исполнению в ФССП России. Можно изначально предъявить лист к исполнению в ФССП России, но я не рекомендую это делать в связи с длительным сроком исполнения. 

Mind-карта

Скачать mind-карту

Если вы хотите поделиться своим опытом по составлению чек-листов, пожалуйста, напишите нам на адрес editor@garant.ru.

Источник: http://www.garant.ru/article/1237908/

Сколько можно взыскать с застройщика за просрочку передачи квартиры

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Для начала попытаемся выяснить, что закон подразумевает под термином «передача».

Что это такое?

С юридической точки зрения – это момент подписания обеими сторонами акта приёма-передачи. Впрочем, есть ещё и резервный вариант на тот случай, если дольщик вдруг решит злоупотребить своим правом и откажется принимать квартиру.

Тогда застройщик имеет право в течение двух месяцев с той даты, когда акт должен был быть подписан дольщиком, направить ему по почте заказным письмом с уведомлением односторонне подписанный акт.

Когда письмо дойдёт, считается, что жильё принято.

Но есть ещё и фактическая часть передачи. Под этим подразумевается, что на момент подписания акта или его одностороннего направления дольщику у последнего есть полномочия по владению и пользованию квартирой.

Если говорить проще, это значит, что у вас есть физический доступ в жильё, то есть условно ключ от него – это и есть владение. Пользование же означает, что как только вы открыли дверь заветной квартиры, вы можете там делать ремонт, жить самому, сдавать в аренду, а можете и ничего не делать.

То есть если застройщик отправил вам односторонний акт, но в квартиру не пускает, то она считается непереданной.

Теперь давайте разберёмся со вторым термином, который указан в законе о долевом строительстве, – это просрочка. Это попросту нарушение сроков выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь мы сразу уходим в следующий термин – «срок». Как он определяется? Это может быть либо указание конкретной даты, или период, в течение которого должна произойти передача жилплощади.

В первом случае это может быть, к примеру, 1 марта 2019 года. Если к этому времени он не смог получить разрешение на ввод дома, следовательно, он не передаст вам в срок квартиру, и просрочка начинает свой отсчёт со 2 марта 2019 года.

Во втором случае формулировка обычно другая. Скажем, «передача квартиры должна быть произведена не позднее трёх месяцев со времени ввода дома в эксплуатацию». В свою очередь, «ввод в эксплуатацию ожидается в I квартале 2019 года». Все эти сведения должны содержаться в договоре долевого участия. Тогда просрочка, а точнее пеня, начинает «капать» с 1 июня 2019 года. (первый файл, 00:01 – 4:24)

Как рассчитать компенсацию

Теперь следующий вопрос: а как рассчитывается та пеня, на которую вы имеете право? Показываю формулу расчёта на примере из моей недавней практики.

Берёте уплаченную цену договора, в моём случае это было 7,5 млн руб. Умножаете на период просрочки – 210 дней. Затем умножаем на ставку рефинансирования ЦБ, действующую на момент начала просрочки, – 7,5%. И, наконец, производим ещё одно умножение – на 1/500. Произведя эти вычисления получим сумму примерно 1,2 млн руб.

Мой клиент заявил досудебное требование застройщику о выплате данной суммы и получил отказ. Теперь в дело вступает ещё и закон о правах потребителя, гласящий, что в случае подобного отказа застройщика могут оштрафовать на сумму, равную 50% от невыплаченной неустойки. Итого: получаем 1,8 млн руб. финансовых претензий, с ними мы и обратились в суд.

Я думаю, вы уже замечтались и почувствовали, что сможете неплохо заработать, но придётся спустить вас с небес на землю. Я смог взыскать только 900 тыс. руб. Объясню почему. В моём случае суд воспользовался двумя опциями.

Во-первых, сократил период просрочки. Судья посчитал, что он закончился, когда моему клиенту передали ключи от квартиры, а было это примерно через 140 дней от начала просрочки.

Во-вторых, судья сократил размер неустойки и штраф за счёт применения 233-й статьи Гражданского кодекса.

Она говорит, что у суда есть особые полномочия снижать штрафные санкции, если судья посчитает последствия не столь существенными для потерпевшей стороны. Для этого застройщик должен заявить в письменной форме или под протокол в судебном заседании мотивированное обоснование применения данной статьи.

Кроме того, ответчик обязан предоставить существенные основания для того, чтобы суд мог снизить неустойку.

Например, это могло произойти из-за того, что застройщику незаконно не выдавали длительное время разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Скажем, он судился, выиграл дело – и тогда это признаётся исключительным обстоятельством.

Одна голословная ссылка на 233-ю статью не должна приниматься во внимание – об этом постоянно напоминает Верховный суд.

К сожалению, далеко не все судьи в Москве и Московской области его слышат, и многие из них беспощадно снижают и неустойку, и штраф. В Петербурге же судьи относятся гораздо лояльнее к потребителям и часто снижают финансовые претензии только на 10-20%, а иногда вообще её не снижают.

Нельзя не упомянуть и о таком довольно частом явлении, как допсоглашения к ДДУ, где устанавливается пролонгация сроков сдачи объекта. Порой застройщики не предлагают, а едва ли не заставляют такие сообщения подписывать. Хотя на самом деле делать это дольщик совершенно не обязан. Никаких законных оснований для этого нет. И я настоятельно рекомендую такие соглашения не подписывать.

Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юридического бюро «Артилекс» https://artilex.ru

Источник: https://nsp.ru/zhk/legal-advices/139

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

Возможно ли взыскать пени за просрочку в строительстве квартиры при банкротстве?

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла.

Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст.

6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции.

В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд.

В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Сдача дома затянулась, что делать?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю).

Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

  1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
  2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто.

Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

  1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
  2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома.

Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее.

В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию.

Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта.

Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст.

6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку.

А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания.

Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

5 методов глубокой проверки застройщика

Как выбрать новостройку и застройщика?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/zastroyschik_zaplatit_za_perenos_srokov_esli_obankrotitsya/7926

Юрист ответит
Добавить комментарий