Возврат денежных средств по предварительному договору

Возвращаем денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартиры

Возврат денежных средств по предварительному договору

В настоящее время для большого числа жителей крупных городов в связи с нарушением сроков строительства весьма остро стоит вопрос возврата уплаченных застройщику (продавцу) денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи.

В Интернете уже много было сказано о том, как и почему застройщиками используются так называемые «серые схемы» продажи вновь созданного недвижимого имущества, поэтому заострять на этом внимание мы не будем.

Сегодня мы поговорим о том, что же все-таки делать, когда строительство вашего будущего жилья не ведется или подозрительно долго не сдается в эксплуатацию, а правоотношения с застройщиком (продавцом) оформлены предварительным договором купли-продажи.

Как правило, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрен ориентировочный срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а срок заключения основного договора купли-продажи обусловлен регистрацией продавцом права собственности на квартиру (например, «в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи»). При этом, как правило, предусмотрена обязанность продавца в течение определенного срока (например, «в ориентировочный срок – 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») обеспечить регистрацию за собой права собственности на квартиру.

Согласно действующему гражданскому законодательству в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Оба эти события – ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности в соответствие с градостроительным законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и правообладателя соответственно, то есть не являются неизбежными и в полной мере зависят от воли застройщика (продавца). В силу требований закона к таким событиям не может быть привязан какой – либо оговоренный сторонами срок.

Кроме этого, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности зависят не только от волеизъявления продавца, но и от ряда решений государственных органов, при этом, совершение продавцом необходимых для наступления этих событий действий не означает, что решения таких органов будут положительными и не последует при наличии предусмотренных Законом оснований отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в регистрации права собственности.

В этой связи, обуславливание срока заключения основного договора такими решениями государственных органов не позволяет определить этот срок, т.к. такие решения не являются событиями, которые должны неизбежно наступить.

Исходя из того, что заключение сторонами основного договора купли – продажи условиями предварительного договора в первую очередь обусловлено регистрацией продавцом права собственности на объект строительства, которая в свою очередь, обусловлена получением разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, — то указание в предварительном договоре на ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию не свидетельствует о согласованности срока заключения основного договора купли – продажи, поскольку даже при соблюдении указанного ориентировочного срока — невозможно определить срок, в который продавец совершит действия, необходимые для регистрации права собственности.

В силу прямого указания закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Таким образом, если в условиях невозможности определить срок заключения основного договора, до истечения годичного срока с даты заключения предварительного договора купли-продажи основной договор заключен не был, предложений по его заключению сторонами друг другу не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются по истечении указанного срока.

При этом не имеет правового значения, рассчитывали ли стороны при заключении предварительного договора на то, что основной договор купли – продажи будет заключен не позднее, чем через год, либо рассчитывали на более позднее его заключение, поскольку соблюдение требований закона, в частности, согласование конкретного срока заключения основного договора является обязанностью сторон, а неисполнение такой обязанности влечет четкие правовые последствия в виде ограничения годичным сроком вытекающих из предварительного договора обязательств.

Таким образом, с указанной даты у продавца отсутствуют какие-либо правовые основания удержания полученной от гражданина-покупателя денежной суммы и она подлежит немедленному возврату.

В случае, если продавец внесенные денежные средства возвращать не спешит, а по практике – в 100% случаев возврат денежных средств происходит через суд, с продавца подлежат также взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебная практика по возврату денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи

В настоящее время существует ошибочная практика, согласно которой суды отказывают во взыскании процентов за пользование неправомерно удерживаемыми денежными средствами, внесенными по предварительному договору, если гражданин не потребовал у продавца (строительной компании) их возврата.

Суды исходят из того, что продавец и гражданин-покупатель при заключении предварительного договора исходили из того, что основной договор будет заключен не ранее определенной даты.

В этой связи у продавца отсутствуют основания полагать, что денежные средства подлежат возврату гражданину, даже когда обязательства по предварительному договору прекратились в силу Закона в связи с неопределенностью срока заключения основного договора.

Указанная практика является ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по предварительному договору (год с даты заключения предварительного договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с указанной даты. Тем не менее, во избежание ситуации, при которой вы станете заложником судебной практики, необходимо направить продавцу письменное требование о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы. Сделать это нужно либо почтовым отправлением – заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо вручить под роспись на копии работнику продавца.

В условиях, когда ваш предварительный договор купли-продажи в силу несогласованности срока заключения основного договора в силу закона прекратил свое действие, вполне реальна ситуация, когда, дождавшись окончания строительства дома, вам будет отказано (абсолютно законно) в заключении основного договора и вам попросту вернут ваши обесцененные деньги, уплаченные год, два, три назад, а ваша предполагаемая квартира будет продана застройщиком по рыночной, более высокой цене.

В этом случае вы сможете рассчитывать лишь на получение процентов за пользование вашими денежными средствами за период с даты окончания действия предварительного договора по дату фактического возврата вам денежных средств.

Забегая вперед, следует сказать, что сумма эта будет не значительной, поскольку суды, как правило, пользуются предоставленным им законом правом снижать размер процентов ввиду несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения.

На сегодняшний день, нашими специалистами накоплен большой опыт практической судебной работы по данной категории дел, по которым не было ни одного случая неполучения гражданином своих денежных средств.

Следует отметить, что вместе с клиентом мы полностью разделяем его главную цель – фактически получить денежные средства, а не ограничиться лишь получением судебного решения. Поэтому мы сопровождаем дела исключительно до получения результата, а оплата клиентом наших услуг происходит только после того, как он увидит поступление денежных средств на своем счете.

В среднем, с момента обращения в суд до получения клиентом денежных средств в полном объеме проходит от 5 до 7 месяцев. Сюда включены сроки рассмотрения дела в суде первой и кассационной инстанции, срок, необходимый для изготовления судом исполнительного листа, срок исполнительного производства.

Срок не маленький, поэтому ждать «а вдруг дом все-таки построят», верить пустым обещаниям менеджеров и затягивать с защитой своих прав не стоит, ведь неизвестно, как сложится ситуация на строительном рынке через полгода, каково будет финансовое положение вашего застройщика и обеспечит ли оно исполнение денежных обязательств перед всеми его кредиторами.

Источник: https://potreballiance.ru/vozvrashchaem-denezhnye-sredstva-po-predvaritelnym-dogovoram-kupli-prodazhi-kvartiry

Заявление о возврате денег по предварительному договору

Возврат денежных средств по предварительному договору

ПРЕТЕНЗИЯ о возврате денежных средств переданных в качестве авансаОт _______ Лидии______________

Адрес:

Кому: Общество с ограниченной

ответственностью «МВП — Недвижимость»

Адрес: 105066, г. Москва, ул. Ольховская

ПРЕТЕНЗИЯ

о возврате денежных средств переданных в качестве аванса

Я, ______________ Лидия______________ и Общество с ограниченной ответственностью «МВП — Недвижимость в лице руководителя отдела Булат Г. Б. действующего на основании доверенности от 06.12.2011 г. № 4 заключили Соглашение с покупателем № 251 Б от «29 февраля 2012 г.

В нарушение указанного соглашения Общество с ограниченной ответственностью «МВП — Недвижимость предоставило недостоверные сведения о собственнике квартиры , находящейся по адресу: Московская область., г. Люберцы, мкр. 7-8. к. 21, секция 7 (1-3у), этаж 15, т. к. право собственности на объект недвижимости согласно ст.

551 Гражданского кодекса РФ возникает после государственной регистрации договора, а продавец — Сурков О. Е. владеет квартирой на основании Предварительного договора №ПД7620/10/2753 от 20 октября 2010 г. составленного и подписанного между Коммандитным товариществом «ДСК-1 и Компания» и не зарегистрированного в установленном порядке. Таким образом, на основании вышеизложенного Сурков О. Е.

не является собственником указанного в соглашении объекта недвижимости.

Также хотелось бы отметить, что Общество с ограниченной ответственностью «МВП — Недвижимость в лице руководителя отдела Булат Г. Б.

не имело полномочий пописывать указанное соглашение и принимать денежные средства, поскольку в соответствии со ст.

185 Гражданского кодекса Доверенность на совершении сделки по продаже недвижимости должна быть нотариально удостоверена, а указанная в Соглашении доверенность от 06.12.2011 г. № 4 таковой не является.

На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 15, 20 с покупателем № 251 Б от «29 февраля 2012 г. ст. 450, 453 Гражданского кодекса РФ требую вернуть, в течении 3 (трех) рабочих дней, внесенную, на основании Квитанции № 41 от 29 февраля 2012 года, денежную сумму в размере 50 000,00 (пятьдесят тысяч) рублей.

Реквизиты для перечисления денежных средств в соответствии с п. 20 с покупателем № 251 Б от «29 февраля 2012 г.

Расчетный счет: ________________________________

Открытый на имя _______ Лидии _________________ в банке …. Все реквизиты.

В случае отказа в удовлетворении моих требований я буду вынуждена, обратится в суд с требованием:

— о возвращении указанных денежных средств;

— взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 295 ГК РФ;

— возмещением расходов на юридические услуги;

— возмещением убытков вызванных отрывом от работы;

— за возмещением морального вреда.

«____ марта 2012

По вопросам составления претензий, исковых заявлений, договоров, дополнительных соглашений, других документов рекомендуем, обратится к нашим юристам по тел. 8 (919) 722-05-32

Образец досудебной претензии по возврату задатка на покупку квартиры

Образец досудебной претензии по возврату задатка на покупку квартиры ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как оформляется возврат задатка за квартиру?

  • Договор перевозки, фрахтования, траспортной экспедиции
  • Договор передачи, отчуждения
  • Договор подряда: бытового, строительного, субподряда
  • Договор поручения, договор поручительства
  • Договор поставки, контрактации
  • Договор проката: бытового, строительного
  • Договор пожизненной ренты, пожизненного содержания
  • Договор ссуды, безвозмездного оказания услуг
  • Договор страхования, перестрахования
  • Трудовой договор с работником
  • Договор уступки прав и перевода долга
  • Ученический договор с работником
  • Учредительный договор, договор о совместной деятельности
  • Договор хранения, материальной ответственности
  • Прочие договоры

Договоры по тегам Цитата на века Чтобы удивиться, достаточно одной минуты; чтобы сделать удивительную вещь, нужны многие годы. (К.

Претензия о возврате предварительной оплаты за товар

ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Задаток может быть возвращен и в случае согласия обеих сторон до начала сделки прекратить все обязательства, то есть, решение одной стороны не продавать, и решение другой стороны – не покупать помещение. В таком случае дело можно уладить мирно, без разногласий.

Как вернуть задаток по предварительному договору

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Источник: https://emarkethelp.ru/obrazec-pretenzii-o-vozvrate-deneg-p04/

Взыскание денежных средств по предварительным договорам купли-продажи

Возврат денежных средств по предварительному договору

Договор купли-продажи – одна из наиболее распространенных сделок по отчуждению права собственности на принадлежащее лицу имущество, включая недвижимость.

Вместе с тем, граждане вправе заключить предварительный договор купли-продажи, предшествующий заключению основного договора.

Что указать в предварительном договоре купли-продажи? Можно ли передавать деньги за квартиру по предварительному договору купли-продажи? И самое главное, как вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи?

Как показывает практика, в данной форме договорных отношений также возникают спорные ситуации.

В этой связи Вашему вниманию представлено судебное решение, связанное с разрешением аналогичной спорной ситуации, представителем истца в которой был юрист нашего Юрцентра по жилищным делам и вопросам недвижимости.

В рассматриваемом деле по условиями предварительного договора купли-продажи доли жилого дома на покупателе лежала обязанность в указанный в договоре срок оплатить стоимость предмета договора, а продавец, в свою очередь, был обязан заключить основной договор купли-продажи.

РЕШЕНИЕ

именем   Российской   Федерации

06 ноября 2012 года

Клинский городской суд Московской области  в  составе председательствующего судьи  Борща А.П., при секретаре Дорофеевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.М.Р. к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения,

Установил

18 сентября 2012 года А.М.Р. обратился в суд с иском к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что 2010 года между сторонами заключены два предварительных договора купли-продажи долей жилого дома на сумму   руб. коп. и руб. коп. соответственно (л.д. 11-15, 18-22).

А.М.Р.

в исковом заявлении указывает, что в соответствии с указанными предварительными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли-продажи квартир № и № , расположенных по адресу: , в спальном корпусе № , обязанности по уплате покупной цены объектов по указанным предварительным договорам со стороны истца были выполнены; истцом были переданы ответчице денежные средства в размере руб. коп. и руб. коп, что подтверждается выданными ответчиком расписками (л.д. 25-26); таким образом, общая сумма денежных средств, которую истец передал ответчику, составляет руб. коп..

При этом, в соответствии с п. 4.3.2 вышеуказанных Предварительных договоров, Продавец взял на себя обязательство не позднее срока, указанного в п. 1.

1 (до 2011 года) заключить Основной договор купли-продажи Объекта, при условии своевременной и полной оплаты Покупателем цены объекта; однако, на сегодняшний день основные договоры купли-продажи долей жилого дома так и не заключены, собственником доли жилого дома истец так и не стал; при этом, свою вину и ответственность за просрочку в заключении основных договоров ответчица пытается с себя снять; так, истцом было получено письмо от ответчика М.Л.А., в котором последняя сообщала о том, что для заключения основного договора купли-продажи доли жилого дома осуществляется подготовка документации и уже проводятся итоговые мероприятия по оформлению в собственность объекта, расположенного по адресу: (л.д. 28); в указанном письме ответчик также заверяла истца в том, что Объект прошёл обмеры БТИ, проведены слушания по обсуждению проекта планировки земельного участка, которые по итогам слушаний были утверждены соответствующей Комиссией; кроме того, документация находится в ГАУ МО «Мособлэкспертиза» и в ближайшее время будет вынесено положительное решение относительно Объекта; также в данном письме ответчик сообщила, что ею были предприняты все возможные усилия по своевременному оформлению и подаче в соответствующие уполномоченные госорганы необходимых документов, а заключение основного договора по объективным причинам переносится на более поздний :рок; истец неоднократно просил ответчицу возвратить ему суммы по указанным предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома; при этом каждый раз ответчица убеждала истца в том, что в самое ближайшее время истец станет обладателем комнат-квартир в престижном доме-новостройке в экологически чистом районе Подмосковья; кроме письменного ответа ответчицы . на заявление Истца о возврате денежных средств также имеется и письменное требование истца, в котором истец также просит ответчика М.Л.А. возвратить истцу добровольно  денежные  средства в  размере руб. коп., уплаченные истцом по предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома (л.д. 30-36); в настоящее время истец вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав с иском в суд  в  соответствии  с действующим законодательством РФ,   поскольку ответчица к настоящему времени не выплатила истцу денежные средства, несмотря на свои обещания.

В судебном заседании представитель истца Савельев Ю.А. поддержал иск, по изложенным в нём основаниям, пояснив, что сторонами были заключены всего три предварительных договора – №№ , , ; в надежде вернуть свои деньги,   2011 года обратился к М.Л.А.

с заявлением произвести переуступку права требования по договорам №№ , , к любому третьему лицу, со сроком выплаты общей суммы по этим договорам рублей в срок до 2011 года; по договору № М.Л.А. уже возвратила истцу А.М.Р.

внесённую последним денежную сумму, а по договорам № №  и отказывается вернуть деньги.

Представитель ответчицы М.Л.А. в судебном заседании возражал против иска, пояснив, что заявление истца от 2011 года является доказательством того, что договорные отношения между ним и истцом А.М.Р. продолжились и после окончания срока действия предварительных договоров купли-продажи долей жилого дома – 2011 года; подав  заявление от 2011 г., А.М.Р.

при этом никому не выдал доверенность на право заключения договора уступки права требования, в связи с чем заключить такой договор М.Л.А. оказалась не в состоянии; заключить с истцом А.М.Р. основные договоры купли-продажи долей жилого дома тоже не представляется возможным заключить, т.к. заявлением от 2011 г.

тот фактически отказался от заключения основных договоров.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующему.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В данном случае срок заключения основных договоров Сторонами был определён (п.4.3.1) – до 2011 года.

Согласно нормам действующего законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГКРФ).

2010 года между сторонами были заключены два предварительных договора купли-продажи доли жилого дома за № и № .

В соответствии с указанными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли продажи долей жилого дома, и во исполнение условий данных предварительных договоров истец уплатил ответчице, всего, рублей.

Между тем, в указанных Предварительных, договорах купли-продажи не предусмотрено никакой ответственности Продавца (Ответчицы) за нарушение своих обязательств, в том случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок, по вине Продавца.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Стороны в установленный в предварительных договорах срок – до  2011 года – не заключили основной договор купли-продажи доли недвижимости и не направили друг другу предложений заключить основной договор, в связи с чем суд считает, что обязательства сторон по предварительным договорам с 2011 года прекратились.

Поскольку к указанному сроку (п. 4.3.1) – до 2011 года основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине Продавца (Ответчика), в соответствии с положениями ст.ст. 380, 429, 1102, 1105 ГК РФ у Ответчицы отсутствуют и основания удерживать перечисленные Покупателем (Истцом) денежные средства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ

Истец выплатил ответчице по предварительным договорам денежную сумму, в общем размере руб. коп., и указанная сумма подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца, так как основные договоры купли-продажи доли недвижимости между сторонами не были заключены.

Что касается тех сумм, которые ответчица предусмотрела предварительными договорами № и № в качестве гарантийных взносов (п. 2.1), как не подлежащих возврату Покупателю (п. 6.5), суд считает указанные условия ничтожными, поскольку они противоречат нормам ГК РФ и действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гражданин может потребовать. от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Обязательства, вытекающие из предварительных договоров № и № после 2011 года, таким образом, прекратились.

Заявлением от 2011 года истец просит произвести переуступку права требования к третьему лицу по предварительным договорам №№ , , (л.д. 48).

Из содержания заявления следует, что истец просит ответчика выступить в его интересах в качестве цедента и уступить третьему лицу (цессионарию) права требования по заключенным между М.Л.А. и истцом предварительным договорам № , , .

Однако суд отмечает, что это заявление было подано А.М.Р. по трём договорам, в т.ч. договору № , по которому, как пояснил представитель истца в судебном заседании, М.Л.А.

уже вернула истцу денежные средства, и данный факт не отрицался представителем ответчицы в судебном заседании.

Кроме того, в этом заявлении истец указал срок выплаты денежных средств – не позднее 19 октября 2011 года, и этот срок уже прошёл более года назад.

Изложенное свидетельствует об отсутствии договорных отношений между сторонами после 2011 года, в связи с чем суд считает возражения представителя ответчицы в судебном заседании неосновательными.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель истца в судебном заседании поддержал содержащееся в исковом заявлении ходатайство истца о взыскании с ответчицы понесённых им расходов по оплате услуг представителя в сумме рублей, которая подтверждена договором об оказании юридических услуг и квитанцией к приходному кассовому ордеру об уплате указанной суммы июля 2012 года (л.д. 37-39, 40).

Расходы истца по оплате госпошлины в сумме рублей коп. подлежат взысканию с ответчицы в его пользу, в соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ.

Руководствуясь   ст. ст. 196-198 ГПК РФ,   суд

Решил

Взыскать с ответчика М.Л.А. в пользу А.М.Р. неосновательное обогащение в виде денежных средств по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп.

и по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп., всего – рублей коп.

, а также взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей и расходы по госпошлине в сумме рублей коп., а всего взыскать рублей коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд- в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья                                                                                                                       А.П. Борщ

Источник: https://mosadvo.ru/practice/grazhdanskie_dela/vzyskanie_denezhnyh_sredstv_po/

Как вернуть задаток: по расписке и предварительному договору

Возврат денежных средств по предварительному договору

Задаток является очень важной составляющей договора купли-продажи недвижимости, так как именно внесение аванса будущим собственником означает действительные намерения о покупке.

В случае непредвиденных обстоятельств или появления более выгодного предложения возникает необходимость в возврате денежных средств, но существуют юридические особенности сделки, которые могут воспрепятствовать такому повороту событий.

Можно ли вернуть задаток за квартиру?

Согласно нормам гражданского законодательства, задаток не возвращается при условии нарушения покупателем условий заключенного между сторонами договора. При этом отмечается, что если покупатель или продавец не виноваты в случившемся, то задаток необходимо вернуть в полном объеме без каких-либо переплат.

Обычно задаток возвращается в случае:

  • Разрушения дома;
  • Признания жилья аварийным;
  • Причинение дому вреда как людьми, так и вследствие различного рода катастроф;
  • При срыве альтернативных сделок и т.д.

Объективными обстоятельствами возврата задатка является отсутствие вины ее участников в срыве договоренностей.

Возврат задатка

При расторжении договоренности между продавцом и покупателем сумма задатка и вообще вопрос о его возвращении зависят от множества индивидуальных факторов, в рамках которых складываются такого рода правоотношения.

По инициативе покупателя

Сделка в любой момент может сорваться, однако при независящих от воли сторон обстоятельств, возвращение задатка должно производиться всегда.

Непредвиденными обстоятельствами в таком деле могут считаться:

  • Отказ банковской организации в выдаче ипотечного кредита в счет которого должно было быть заключение договора купли-продажи;
  • Срыв реализации недвижимости покупателя, если оформление происходило в виде альтернативной сделки;
  • Предоставление заведомо ложных сведений о недвижимости продавцом;
  • Плохая работа риэлторского агентства, заключающаяся в недобросовестном исполнении своих обязанностей;
  • Смерть покупателя, если в договоре не прописаны обстоятельства, позволяющие закончить сделку наследникам;
  • Болезнь близкого члена семьи, требующая дорогостоящего лечения т.д.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

В случае, если сделка расторгается по вине продавца недвижимого имущество, обычно возвращается двойная ставка от полученных денежных средств.

При отсутствии положения о двойном размере выплат при нарушении договора продавцом, он возвращает только полученную сумму.

По инициативе продавца

Как показывает практика, продавцы редко отказываются от реализации недвижимости, так как именно продажа выступает главной целью заключения договора.

Однако и в таких ситуациях могут происходить случаи, приравнивающиеся к непредвиденным обстоятельствам:

  • Разрушение жилого дома в следствие природных катаклизмов, а равно и человеческой ошибки;
  • Пожар, а равно и любая другая порча внешней и внутренней отделки квартиры;
  • Возникновение претензий третьих лиц, о которых не было известно ранее, чаще всего это происходит с унаследованной недвижимостью и прочее.

Если произошло какое-либо происшествие и возможности приобрести жилье не осталось, всегда можно договориться с продавцом полюбовно, просто попросив вернуть деньги.

Возврат задатка, внесенного по предварительному договору купли-продажи

Задаток, отданный или полученный по предварительному договору в большинстве случаев признается авансом и не подлежит возврату.

При этом существует несколько способов возвращения задатка за квартиру покупателю:

  1. Обращение в суд, который установит правомерность предъявляемых требований.
  2. Мирное соглашение между сторонами, если каждый из участников договора настроен на диалог.

Судебные органы являются последней инстанцией, однако следует учесть, что вероятность выигрыша в таком процессе оставляет 50%, т.к. разные суды воспринимают задаток или аванс по-разному.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи от обычного?

Предварительный договор заключается в случае, если обе стороны нацелены на продажу и покупку недвижимости. Обычно в нем указывается период, в течение которого должен быть заключен стандартный договор с указанием всех особенностей и нюансов сделки.

В случае, если в установленное предварительным соглашением время никто из сторон не способствовал направлению уведомления о желании заключить полную сделку, то договор считается завершенным. При этом уплаченный аванс остается у продавца, и покупатель теряет возможность его возврата без указания непредвиденных обстоятельств.

Способы возврата

В случае, если обеим сторонам удалось договорить о судьбе денежных средств, то каждый получает именно то, что было у него до начала процесса сделки. Причин мирного разрешения может быть масса, от отсутствия реальной возможности приобретения жилья, до нового предложения покупателю или продавцу.

Если договориться не удается, суд разрешит спорную ситуацию на свое усмотрение.

 При этом, судебные издержки могут составлять гораздо большую сумму расходов, чем потерянные денежные средства по незаключенной сделке, так как:

  • Существует необходимость участия юристов;
  • Госпошлина формируется из стоимости предъявляемого искового заявления;
  • Могут потребоваться дополнительные расходы на специалистов и экспертизы.

Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо удостовериться в рентабельности судебного разбирательства, а также реальных шансов одержать победу.

Случаются ситуации, при которых составляется только расписка о получении денежных средств без заключения какого-либо предварительного договора. В таком случае, при нежелании возвращать средства, покупатель должен обратиться в суд по истечению срока действия передачи.

Расписка является способом заключения договора о передаче некой суммы в пользование другому лицу, без указания ее назначения. При таких обстоятельствах суды принимают сторону покупателя и обязывают продавца вернуть все полученные им деньги.

Правовые последствия возврата задатка по предварительному договору сторон в судебном порядке

Основным последствием возврата задатка через суд является расторжение договора, однако, для каждой стороны может наступить индивидуальный исход в зависимости от решения суда.

Суд может вынести решение только в пользу какой-либо одной из сторон, участвующих в процессе, поэтому в итоге разбирательства остается лишь один победитель:

  • В случае победы задаткодателя, задаткополучатель обязан вернуть все полученные им денежные средства в полном объеме, либо в объеме, указанном в договоре, и дополнительно оплатить все расходы на судебное разбирательство;
  • Если решение суда осталось за задаткополучателем, то несостоявшийся покупатель жилья, теряет отданные деньги, а также остается без возмещения расходов.

Задаток является предварительным этапом заключения договора купли-продажи, поэтому при его оформлении следует учитывать не только возможные риски, но и верность своего решения. Без особых обстоятельств, вернуть уплаченные деньги практически невозможно, т.к. в большинстве случаев суды встают на сторону более пострадавшей стороны – продавца.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://urmetr.com/kvartira/pokupka/kak-vernut-zadatok

Мнение эксперта: как вернуть аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимости Restate.ru

Возврат денежных средств по предварительному договору

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Евгений Страхов рассказывает о проблемах, которые возникают у покупателей после перечисления аванса и срыва сделки. Как и всегда, наши возможности – в наших руках; внимательно читайте соглашение и соотносите правовые последствия с инструкцией в на портале Restate.ru.

Экспертное мнение, Законы о недвижимости

Читать нас в Яндекс.Новостях

Знакомо ли вам то томительное ожидание, когда квартира мечты уже ждет вас на горизонте? Безусловно, это лучший вариант, созданный когда-то девелопером или самой судьбой именно для вас.

Вы заключаете соглашение с риэлтором и продавцом, перечисляете деньги, уже почти получаете одобрение ипотечного кредита…

как вдруг что-то идет не так, например, ваш бдительный риэлтор замечает существенные недостатки объекта, проблемы с его будущим оформлением, а то и просто подозрительные признаки нечестной игры. Мнение продавца об оптимальной цене меняется, или, что куда хуже, меняются ваши финансовые возможности.

Это досадно, но однажды нечто подобное может случиться с любым покупателем жилья. Чтобы не зайти в своих чаяниях так далеко, нужно соблюдать осторожность (и еще несколько инструкций, написанных для осторожных покупателей).

Но если с вами это уже случилось, вы вскоре поймете, что кроме времени и надежд, потраченных на сделку, вы инвестировали в нее еще и деньги, перечислив аванс (или все-таки задаток?) несостоявшемуся продавцу.

И если время утеряно безвозвратно и надежды погублены, возвращение денег – вопрос куда более насущный. И здесь все может быть непросто, в зависимости не только от ваших действий, но и от мелкого шрифта в ваших соглашениях с продавцом.

Эксперт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью расскажет, в каких случаях вам могут отказать в возврате денег, и как сделать так, чтобы возврат прошел без юридических проблем.

Независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов:

Согласно сформировавшейся в России практике совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор.

Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором.

Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

В основном, целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

Обычно при заключении предварительного договора, в подтверждение серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

В дальнейшем по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. Покупателю приходится задуматься, как вернуть свои деньги.

Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица – «что написано пером, того не вырубишь топором».

Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса является заключенный между сторонами договор.

При рассмотрении такого дела суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации заключили продавец и покупатель, в качестве чего была передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм. При этом, стоит обратить внимание, что к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход.

Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.

Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору.

Ситуация 1:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом.

В дальнейшем срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца.

С истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились,

переданная денежная сумма в виде аванса с момента прекращения предварительного договора является необоснованным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю.

В основном при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой при незаключении сторонами договора купли-продажи аванс всегда подлежит возврату.

Ситуация 2:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком.

При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца.

В этом случае у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации

суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение.

Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора.

Ситуация 3:

Иные последствия могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавец получил сумму денег, не являющуюся ни авансом, ни задатком, которая была передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю или удержания ее продавцом.

При заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.

Поэтому в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.

В связи с этим переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много.

В связи с этим, в целях защиты прав как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.restate.ru/material/mnenie-eksperta-kak-vernut-avans-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupliprodazhi-nedvizhimosti-158271.html

Юрист ответит
Добавить комментарий