Законно ли перечисление арендной платы третьему лицу, не являющемуся собственником?

Статья 22. Аренда земельных участков

Законно ли перечисление арендной платы третьему лицу, не являющемуся собственником?

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stzkrf.ru/22

Перечисление арендной платы на счет третьего лицаОтделения и банкоматы АО «Россельхозбанк»

Законно ли перечисление арендной платы третьему лицу, не являющемуся собственником?

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия:

— следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения.

Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

Пример формулировки условия:

«Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается».

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо.

К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду.

Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. ст. 209, 608 ГК РФ).

Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору.

При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг».

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст.

421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст.

421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

В свою очередь ст. 313 ГК РФ позволяет арендатору возложить внесение арендной платы на третье лицо и обязывает арендодателя принять такое исполнение, если иное не установлено законом. Законом (гл. 34 ГК РФ «Аренда») такая возможность не ограничена.

Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. ст. 313 и 780 ГК РФ.

В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена.

Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

Пример формулировки условия:

«Для оказания услуг в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор вправе привлекать третьих лиц. За действия привлеченных к оказанию услуг лиц арендатор отвечает перед арендодателем как за собственные».

Важно ! При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность по внесению арендной платы не прекращается.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу.

По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица.

Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.

Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика по внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

Если в договоре отсутствует условие о возможности или невозможности внесения арендной платы третьим лицом

В этом случае арендатор вправе будет поручить третьим лицам внесение арендной платы, а арендодатель не сможет отказаться от принятия такого исполнения (ст. 313 ГК РФ).

Отказ от внесения арендной платы – достаточно распространённая практика в арендных правоотношениях. Достаточно часто при невозможности самостоятельного внесения платы за найм имущества наниматели ищут альтернативные пути для оплаты по договору. Одним из таких вариантов может быть внесение арендной платы третьим лицом.

Внесение арендной платы третьим лицом

На практике внесение арендной платы третьим лицом наиболее часто встречается при наличии отношений субаренды между сторонами. Право на субаренду даже без согласия арендодателя и на внесение арендных платежей субарендатором арендодателю непосредственно подтверждены судебной практикой, в частности, информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 года.

Само же право на внесение арендной платы третьим лицом установлено положениями ст.614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Рассматривая конструкцию прав и обязанностей сторон таких правоотношений, следует обратить внимание на отсутствие каких-либо обязанностей у третьего лица перед наймодателем.

При наличии субаренды у субарендатора есть обязанности исключительно перед арендатором первичным (по отношению к нему – наймодателем).

Условно такую конструкцию можно изобразить следующим образом у субарендатора есть права и обязанности только по отношению к первичному нанимателю, так же как и у него с первичным арендодателем.

Читать еще:  Предписание прокуратуры об устранении нарушений

Таким образом, в случае невнесения субарендатором платы по договору субаренды для наймодателя последний может предъявлять претензии исключительно к первичному нанимателю, но отнюдь не к третьему лицу.

Если стороны решили, что плату по договору будет вносить третье лицо, в их интересах заключить трехсторонний договор. В качестве третьей стороны следует привлечь именно вносящего оплату. Такая конструкция договора несёт для всех сторон определённые преимущества:

  • наймодатель получает возможность обращения к третьей стороне за оплатой или возмещением убытков;
  • наниматель получает право на обращение к третьей стороне как полноценному субъекту с привлечением наймодателя;
  • третья сторона получает зафиксированные договором права

Такая конструкция договора законом не запрещена.

Запрет на внесение арендной платы третьим лицом

Исключение случая внесения арендной платы третьим лицом возможно в нескольких случаях, предусмотренных той же ст.614 ГК РФ. К таким случаям можно отнести:

  • запрет, установленный условиями договора;
  • запрет, установленный законом;
  • запрет, следующий из существа обязательства.

Условия сделки, в соответствии с принципом свободы договора, является свободными для установления её сторонами. То есть теоретически стороны могут установить в договоре любые условия и ограничения, не противоречащие закону.

Размер и порядок внесения арендных платежей – один из основоположных пунктов любой сделки по найму.

Если договором найма установлен запрет на внесения арендной платы третьим лицом, нарушение такого запрета может считаться нарушением условий сделки и стать основанием для её расторжения.

Примером удачного формулирования запрета на внесение арендной платы третьими лицами в договоре может быть следующий «Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение такой обязанности на третьих лиц не допускается».

Закон не устанавливает конкретных случаев невозможности возложения обязанности внесения платы на других лиц. Однако из правовой природы некоторых правоотношений такой запрет происходит. Так, примерами законного запрета могут быть:

  • возмездное оказание услуг;
  • предоставление в качестве платы определённого имущества.

Арендная плата может вноситься, в том числе, в виде предоставления наймодателю определённого имущества. Правовая конструкция таких отношений предусматривает. Что имущество должно предоставляться его собственником.

Арендатор не вправе предлагать в качестве арендной платы имущество, собственником которого он не является.

Таким образом, если арендная плата предусмотрена договором в натуральной форме, её внесение третьими лицами, фактически, исключается.

Кроме натуральной или денежной формы плата за найм может осуществляться путём взаимного оказания услуг. В таком случае услуги также должны быть оказаны самим арендатором. Если в качестве арендной платы предусмотрены услуги, оказываемые иным субъектом, его обязательно нужно предусмотреть в договоре как лицо, вносящее арендную плату.

Наиболее практичным советом при заключении договора найма с возможностью внесения арендной платы третьими лицами (или с её отсутствием) является обоснование той или иной позиции сторон непосредственно при заключении сделки. Это застрахует от негативных последствий обе стороны.

Вопрос

С физ. лицом А заключен договор аренды нежилых помещений. Арендодатель (физ. лицо А) выписывает нотариальную доверенность, которой уполномочивает физ. лицо Б управлять принадлежащим имуществом, в чем бы оно ни заключалось и т.д.

В свою очередь физ. лицо Б пишет Арендатору заявление, согласно которого просит перечислять арендную плату на реквизиты физ. лица В. Как себя обезопасить со стороны Арендатора, чтобы потом арендодатель не выставил претензию о перечислении ар.

платы не ему.

Ответ

Чтобы избежать рисков, Вам следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды по поводу перечисления арендных платежей по другим реквизитам. Как правило, должник направляет третьему лицу письмо с просьбой перечислить причитающиеся ему средства на счет третьего лица.

Представляется, что Арендатор вправе проигнорировать такую просьбу. Дело в том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в первую очередь в соответствии с их условиями (ст. 309 ГК РФ).

Поэтому, если в договоре аренды нет упоминаний о необходимости перечислять плату на счет третьего лица, арендатор должен вносить денежные средства на счет арендодателя.

Условиям договора аренды может быть предусмотрен порядок перечисления суммы арендной платы со счета организации на счет арендодателя либо по его поручению на счет третьего лица.

Исполнение обязательства третьему лицу, указанному арендодателем, не противоречит закону.

В соответствии со ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Исходя из буквального толкования данной нормы, исполнение обязательства может быть принято не только самим кредитором, но и управомоченным им лицом.
Поэтому перечисление денежных средств не на расчетный счет арендодателя, а на счет третьего лица, управомоченного арендодателем, в рассматриваемой ситуации является, по сути, исполнением обязательства арендатором перед арендодателем.

Возможность перечисления арендатором денежных средств на счет не арендодателя, а третьего лица, управомоченного им, подтверждается судебно-арбитражной практикой (смотрите, например, постановление 15 ААС от 10.07.2012 г. № А01-2443/2011, 15АП-4716/2012).

Если Арендатор, арендующий помещение у физического лица, является юридическим лицом, то он должен исполнять обязанности налогового агента по НДФЛ, даже если согласно условиям договора арендную плату она перечисляет не этому физическому лицу, а третьему лицу (тоже гражданину). В справке 2-НДФЛ необходимо указать сведения об арендодателе.

Так как соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ в бюджет.

Источник: https://rosselhozbank-info.ru/perechislenie-arendnoj-platy-na-schet-tretego-lica/

Юрист ответит
Добавить комментарий