Законно ли требование денег арендодателем при досрочном выселении?

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Законно ли требование денег арендодателем при досрочном выселении?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Как составить безопасный договор аренды — Audit-it.ru

Законно ли требование денег арендодателем при досрочном выселении?

Источник: Журнал “Главбух”

Большинство компаний арендуют помещения для своей работы. Возможно к их числу относится и ваша организация.

Уверены ли вы в том, что именно ваш договор аренды составлен правильно? Все ли риски вы предусмотрели, составляя или подписывая этот документ? Практические советы на эту тему дает Екатерина Шишкина, руководитель юридического отдела «Фактор Групп». Записали и подготовили их наши коллеги из журнала «Семинар для бухгалтера».

От того, как стороны пропишут те или иные условия договора, зависит решение спорных вопросов в суде. На семинаре я и буду говорить о том, что важно предусмотреть арендодателю и не проглядеть арендатору, заключая договор аренды.

Когда подписанный сторонами договор аренды может считаться незаключенным

Недействительным договор аренды можно признать, если стороны некорректно пропишут его существенные условия. А именно про объект арендных отношений и про арендную плату.

Чем это опасно? Недействительный договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон сделки. Поэтому принудить к исполнению обязанностей по договору не получится. Иск о взыскании неустоек, штрафов и пеней, которые определены в документе, суд не примет.

В итоге пострадавшая сторона будет не вправе требовать возмещения суммы основного долга.

Допустим, арендодатель сдавал помещение, которое недавно было реконструировано. Реконструкция, как часто случается, не была узаконена. По этой причине в тексте договора данные об объекте недвижимости содержали устаревшие сведения.

Арендодатель, подписывая договор, понимал, что сделка не будет считаться заключенной, и был готов нести риски. А они не заставили себя ждать – арендатор просто прекратил вносить плату за пользование помещением. Арендодатель обратился в суд.

А там в иске на возмещение арендной платы, естественно, отказали. Неужели деньги никак не вернуть?

При подаче иска о взыскании основного долга нужно изменить исковые требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Таким образом, арендодатель должен в иске требовать взыскания неосновательного обогащения. Судебный спор при данных обстоятельствах выиграет арендодатель (определение ВАС РФ от 22 февраля 2012 г. № ВАС-1144/12 по делу № А68-6043/10. – Примеч. ред.).

Рассмотрим обратную ситуацию, при которой возмещения денег по недействительному договору требует арендатор. Построен новый торговый центр, персонал уже приступил к работе, а право собственности на имущество не зарегистрировано.

Сдавать объект еще нельзя, но, согласитесь, хочется. Теперь представим, что арендатор просидел в торговом зале месяц и понимает, что торговля не идет, нужно съезжать.

Законно ли желание арендатора требовать арендную плату по недействительному договору обратно?

Договор был признан незаключенным. Однако арендатор фактически использовал имущество и вносил арендную плату. Поэтому взыскать деньги обратно не получится (правильный ответ на вопрос теста № 1 – б. – Примеч. ред.).

Суд в этом случае не усмотрел неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора ( постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2011 г. № КГ-А40/3235-11 по делу № А40-57053/ 10-37-454. – Примеч. ред.).

Какие риски предполагают краткосрочные и предварительные договоры аренды

Долгосрочный договор аренды компании заключают редко. Причина проста – мало кто хочет проходить непростую и длительную процедуру государственной регистрации. К тому же сегодня часто помещения сдают будущие собственники, которые просто не имеют на руках документов о праве на недвижимость. Как же поступают на практике?

Если право собственности на имущество зарегистрировано, все просто – стороны предпочитают заключить краткосрочный договор аренды.

Сложнее, когда право собственности еще не получено. В этом случае безопаснее заключить предварительный договор аренды или краткосрочный с оговорками.

Рассмотрим риски каждой из сторон подобных сделок (см. схему ниже).

Риски сторон при заключении краткосрочного и предварительного договора аренды

Заключая предварительную сделку аренды, стороны предполагают, что в дальнейшем подпишут основной договор. В этом и заключается смысл предварительного договора. Поэтому уже в нем согласовывают арендную плату, сроки и иные условия. И впоследствии суд может попросту принудить одну из сторон к заключению основного договора на тех условиях, что были прописаны в предварительном.

Риск арендатора

Представим, что компания предоставляет помещение по предварительному договору. Через несколько месяцев арендодатель получает более выгодное предложение от другого арендатора.

Как поступить с прежним контрагентом, чтобы он не обратился в суд? Тут спасет только забывчивость со стороны арендатора.

Если он вовремя не предложит заключить основной договор, у арендодателя будет право выселить его и сдать помещение другой компании.

Риск арендодателя

Посмотрим на эту же ситуацию в разрезе интересов арендатора. Если арендуемое помещение его устраивает, важно не пропустить срок, отведенный для того, чтобы заключить основной договор. И выйти с соответствующим предложением.

Если арендодатель откажется, арендатор сможет вынудить его заключить основной договор через суд. Правда, уклонение от заключения основного договора нужно будет еще доказать.

Доказательством в данном случае будут письма и обращения с предложением заключить договор аренды.

Кроме того, заключая краткосрочный или предварительный договор, стороны рискуют потерять деньги, вложенные в неотделимые улучшения объекта недвижимости. Как повсеместно происходит: арендодатель разрешает производить неотделимое улучшение, но заранее прописывает в договоре, что деньги возмещать не будет.

Риск арендатора

Даже если в предварительном или краткосрочном договоре прописано, что арендодатель не возмещает деньги, затраченные на неотделимое улучшение, арендатор сможет их вернуть.

А все потому, что стороны не заключили основной договор аренды: обоюдно передумали или не вышли с соответствующим предложением.

Эти обстоятельства уже не важны, потому что основного договора нет, а значит, и условие о том, что арендодатель вправе не возмещать деньги за ремонт, элементарно в силу не вступает.

Опытный юрист сможет доказать неосновательное обогащение, даже если арендодатель вообще не планировал ремонт помещения. Похожее дело я как раз недавно вела.

Наш клиент заключил краткосрочный договор аренды, в котором было следующее уточнение: «Стороны договариваются о том, что до 31 мая они заключают долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет».

Наш клиент, будучи уверен в том, что будет располагать помещением пять долгих лет, затеял дорогостоящий ремонт.

Результат понравился всем, в том числе и владельцу офисного центра. Недолго думая, арендодатель инициировал расторжение договора и потребовал освободить помещение в течение месяца. Возмещать деньги, потраченные на ремонт, он отказался.

Защитить интересы арендатора как раз и помогло уточнение в договоре. Для меня оно стало неоспоримым доказательством того, что договор на самом деле смешанный, с элементами предварительного соглашения.

А значит, арендатор вправе выступить с предложением о заключении долгосрочного договора. В случае отказа обязать арендодателя заключить такой договор сможет суд.

После чего у арендодателя появится обязанность возместить арендатору расходы на ремонт.

До суда дело не дошло – стороны смогли урегулировать вопрос на переговорах. В результате арендатору была возмещена большая часть затраченных денег.

Напомню также, что по предварительному договору денежные средства принимать нельзя (правильный ответ на вопрос теста № 2 – б. – Примеч. ред.). Поэтому арендодатели аккуратно маскируют арендную плату под гарантийные взносы или взносы на благоустройство. Это всегда очень опасно, потому что сложно предугадать мнение конкретного налогового инспектора на сей счет.

Вопрос участника

С одним из контрагентов наша компания заключала краткосрочный договор аренды помещения на срок 11 месяцев несколько раз. Недавно инспекторы обвинили нас в том, что в таком случае сдавать помещение в аренду мы обязаны были по долгосрочному договору. Как нам быть?

– Налоговые инспекторы не должны давать оценку гражданским отношениям. Таких полномочий у них просто нет. Это значит, что они не могут признать многократные краткосрочные договоры одним долгосрочным. Воля сторон прослеживается именно в заключении краткосрочного договора, а значит, любой суд вас поддержит.

Из чего складывается арендная плата и когда ее можно изменить

Механизм подсчета размера арендной платы должен быть четко определен и прописан в договоре. Арендная плата может представлять собой:

– твердую сумму за помещение определенной площади;

– стоимость 1 квадратного метра;

– твердую сумму, включающую в себя коммунальные услуги;

– арендную плату в виде постоянной и переменной частей.

В тексте договора обязательно нужно прописать, включаются ли коммунальные услуги в тело платы или нет.

Самый, вероятно, распространенный и нелепый вопрос, который задают арендодатели: могут ли они перепродавать арендаторам электроэнергию? Конечно, нет. Такое право есть только у профильных организаций.

Вопрос участника

В договоре арендодатель прописал следующее: «В связи с грубым нарушением условий договора арендодатель вправе отключить электроэнергию». Это правомерное уточнение?

– Нет, это абсолютно незаконно. Арендодатели любят делать в договоре подобные оговорки. Но это больше инструмент контроля. С правовой точки зрения такие условия ничтожны. В дополнение скажу, что арендатор в суде сможет даже взыскать убытки, нанесенные ему последствиями отключения электроэнергии.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

В некоторых договорах можно найти пункт о том, что арендодатель вправе изменять арендную ставку чаще чем раз в год. Законно ли такое уточнение? На самом деле нет.

Такое условие договора в суде не будет иметь никакой силы. Хотя все-таки оно имеет психологическое воздействие на плохо подкованных юридически контрагентов.

Многие арендаторы до сих пор по незнанию легко подписывают допсоглашения об изменении арендной платы.

Как выселить недобросовестного арендатора без последствий

Правовыми методами выселить недобросовестного арендатора сложно. Это очень долгий процесс.

Статьи 619–620 ГК РФ содержат основания, по которым можно расторгнуть договор аренды через суд. По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды помещения возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенными или неоднократными нарушениями. Например, использует его по нецелевому назначению, систематически задерживает арендную плату.

В этом случае действует претензионно-уведомительный порядок. Чтобы выселить арендатора за задержку платы, арендодатель сначала пишет претензию. Если после такого предупреждения арендатор не гасит задолженность, арендодателю достаточно написать повторную претензию и обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Часто в судебном иске арендодатель требует расторгнуть договор аренды и обязать арендатора внести плату. Этого недостаточно. В иск важно включить требование о выселении арендатора в конкретные сроки. В противном случае, даже имея судебное решение на руках, арендаторы продолжают сидеть на месте. А арендодателям приходится подавать новый иск о выселении. Зачем вам бесконечные судебные тяжбы?

Незаконное выселение

Жизнь показывает, что при выселении арендатора в ход идут часто неправовые методы решения конфликта. Например, опечатывают торговую точку, блокируют пропуска работников, отключают лифты, портят проводку. Такие действия незаконны и квалифицируются по статье «Самоуправство».

Договор аренды может содержать иные основания для его расторжения. В качестве примера приведу постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09. Арендодатель может по согласованному в договоре основанию в одностороннем порядке его расторгнуть, даже если такого же основания нет в законе.

Теперь обратимся к более проблемным съемщикам. Я имею в виду пропавших контрагентов: деньги не платят и просто исчезают. Что делать с такими?

Снова поделюсь реальным делом, которое вела. Наш клиент сдал в аренду помещение под зоомагазин. Через какое-то время арендатор, не перечислив очередной платеж, съехал. Но при этом в помещении он оставил все имущество: корм для животных и самих животных.

Вот что делать арендодателю? По закону он даже не может зайти в помещение. Хотя в комнате заперты животные без еды и питья. Самое удивительное, что арендатор на связь выходит, приезжает, закатывает скандалы и уезжает. При этом не подписывает ни акта о передаче помещения, ни соглашения о расторжении договора.

Мирно решить вопрос стороны не смогли, наш клиент готовился к суду.

В такой ситуации арендодателю главное показать свою добросовестность. Поэтому он буквально каждый день на все известные адреса отсылал требования к арендатору освободить помещение, вывезти животных и оплатить задолженность по аренде. В итоге иск арендодателя суд удовлетворил.

Имущество, к которому арендатор не проявлял интереса, было распродано. Вырученные деньги наш клиент взял в качестве возмещения задолженности по аренде. С животными тоже все сложилось благополучно, на время разбирательств за ними ухаживали.

Перед каждым кормлением собиралась комиссия, после подписывались протоколы входа в помещение. 

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a67/505051.html

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Законно ли требование денег арендодателем при досрочном выселении?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Пока нет решения суда, выселять собственник не вправе, но имущество лучше все-таки вывезти

Законно ли требование денег арендодателем при досрочном выселении?

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск.

Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды.

Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения.

Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное).

Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите.

Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество».

Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц.

Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/06/23/646437-viselyat-ne-vprave

Юрист ответит
Добавить комментарий